Avis ampleur rénovation

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Avis ampleur rénovation

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02/08/2016 Vieux  
  26 ans, Liège
 
Bonjour à tous !

Je suis un petit nouveau sur le forum et je n'arrive pas à fixer un montant approximatif pour rénover une maison qui nous intéresse, ma compagne et moi .

Pour faire simple nous avons un petit budget pour acheter et rénover une maison. Point positif il y a quand même quelques maisons sympas dans notre tranche de prix mais pour nos critères on arrive sur des maisons fortement à refaire !

Trêve de la petite histoire, nous avons visité une maison et en sortant de là bilan mitigé... avec rénovation la maison pourrait être très bien , mais à quel prix ?

Électricité à refaire, pas de chauffage central , sdb à refaire à cause de l'humidité.. la partie de l'iceberg montré par l'agence ! À côté de ça l'isolation du toit faite par les propriétaires est un désastre donc à refaire, corniches aussi ... petite trace d'humidité dans la chambre, et pour cause la façade n'a pas une bonne mine. Pour ré-agencer la maison, il serait bien de remplacer 3 à 4 murs qui semblent porteurs ( fusion de 2 maisons en réalité) par des poutres . Et utiliser au mieux les 120m2

Points positifs : terrain génial, nouveaux châssis, l'endroit, les possibilités de faire un peu comme on le sent !!

Pour résumer,

On pensait mettre un chauffage pellet pour la partie chauffage.
Électricité nous même avec un peu d'aide .
Pour le toit aussi pour l'isolation intérieure .

Par contre, détruire les murs et remplacer , travaux de façade avec des briques un peu morte + peut-être assainir les murs de la salle de bain vu l'état , je n'arrive pas à fixer une estimation et la durée de tous les travaux.

Merci d'avance de m'avoir lu et un grand merci à ceux qui pourraient m'aider et relevé des choses importantes que j'aurais oublié de signaler !
02/08/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Starry, seul un expert immobilier (géomètre expert spécialisé, pas agent immobilier!!) pourrait vous renseigner sur l'ampleur des travaux à faire.
Ce ne sera pas gratuit. Les choses gratuites ne valent en général pas grand chose.
Il faut aussi un contrat pour cette expertise, afin que la personne qui la fait, se sente engagé vis à vis de vous.
Après il faut demander des devis à différentes entreprises, les analyser, les comparer, se renseigner sur les entrepreneurs, ne pas prendre systématiquement le moins cher, mais surtout le plus complet dans ses devis.
La rénovation peut parfois être plus chère qu'une maison neuve, quand on est mal conseillé (voir les messages de wonderwoman, dans la rubrique ........)
02/08/2016 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Hello,

Je suis passé par le même genre de grosse rénovation, commencée en 2013. Electricité à jeter, pas de chauffage centrale, pas de cuisine selon les standards actuels, pas de salle de bain.

Grosso modo, pour des postes type électricité et chauffage / sanitaire, je pense que compter 100€ / m² de surface est une bonne estimation à la louche du coût. Par exemple pour une maison d'environ 160m² (quand tout sera fini), l'installation chauffage /sanitaire nous a coûté environ 17 000€. Ceci comprend une nouvelle installation encastrée pour chauffage et eau, chaudière au gaz à condensation, 10 radiateurs. Donc une installation complète en soi.

Pour l'électricité, nous l'avons refaite nous même. Cela nous a coûté environ 7000€. Ceci comprend toute l'installation électrique, refaite depuis 0: matériel, location de machines (saignées, perforateurs pour passer le nouveau cable d'alimentation, ...), la pose du 25s60, le déménagement et renforcement du compteur, .... Nul doute que nous avons gagné au moins 10 000€ en le faisant nous même, surtout que nous avons mis beaucoup de prises, installé du réseau dans les murs, ... par contre, ca a pris énormément de temps. C'est à prendre en compte.

Nous avons fait enduire et isoler la façade nord (10cm d'isolation + crépi, sur une façade en briques bien dégueulasses). Cela nous a coûté environ 130€ / m², échaffaudage compris (ce dernier nous a coûté cher car la maison part un peu dans tous les sens).

Pour la toiture, nous l'avons réisolée aussi nous même via plaques de PIR. Le PIR nous a coûté 17€/m², mais avons eu 7€ de primes de la région wallone. Après il y a le pare-vapeur, les bandes pare-vapeur, la structure de support que nous avons ajoutée, ... compter environ 15€/m² si vous faites vous même.

Concernant les travaux plus lourds: nous avons ouvert un mur intérieur et fait placer une poutre. Il ne s'agit pas d'un vrai mur porteur, mais d'un mur cloison vaguement porteur (c'est une vieille maison ). Nous en avons eu pour 2000€ pour une baie d'environ 2 mètres, via un entrepreneur. Attention qu'un architecte sera nécessaire pour ce genre de travaux.

Pour l'humidité, cela dépend de la cause ... première chose à faire, comprendre les causes d'humidité, puis voir comment les résoudre. Y a-t-il des caves ? Est-ce de l'humidité qui vient du sol, de la façade poreuse, d'infiltrations, ... ?

Norbert.
02/08/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Super explication très réaliste de Norbertpoilu, mais les prix qu'il annonce, c'est sans main d'œuvre, en faisant tout soi même.
Starry, vous sentez vous capable physiquement et financièrement de vous attaquer à tout cela ??
Quelques questions, qui ne se veulent pas indiscrètes, à Notreamipoilu:
Combien de temps cela a-t-il prix pour réaliser tout cela ????
Seul ou avec de l'aide ???
Comment votre couple a-t-il supporté cette période, ???
Où avez vous habité durant les travaux???
Qui d'un double loyer éventuel ???
02/08/2016 Vieux  
  40 ans, Bruxelles
 
Sur le site de Livios tu trouves des estimations de prix pour les postes où tu ne connais rien...c'est une base de départ.

Après tu détailles au maximum et si t'as un pote entrepreneur tu lui demandes de contrôler. Le risqué d'erreur est plus grand qu'avec un expert mais c'est gratuit, faut simplement augmenter la réserve car le risqué d'erreur est plus grand qu'avec une estimation d'expert.

Quand on a acheté, on a fait toutes les estimations seuls, puis on a demandé à des gens de métier parmis nos connaissances de donner leur avis (entrepreneur, menuisier, technicien ventilation, ingénieur en stabilité, …).

Mais je répète : prévoir une réserve en conséquence
02/08/2016 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Super explication très réaliste de Norbertpoilu, mais les prix qu'il annonce, c'est sans main d'œuvre, en faisant tout soi même.
Starry, vous sentez vous capable physiquement et financièrement de vous attaquer à tout cela ??
Quelques questions, qui ne se veulent pas indiscrètes, à Notreamipoilu:
Combien de temps cela a-t-il prix pour réaliser tout cela ????Seul ou avec de l'aide ???
Comment votre couple a-t-il supporté cette période, ???
Où avez vous habité durant les travaux???
Qui d'un double loyer éventuel ???
Très bonnes questions. Ici on est donc dans l'aspect qui m'a semble le plus dur à gérer, la lourdeur et la longueur des travaux. Et il faut savoir faire des concessions, tout n'était pas fini pour l'emménagement ...

La rénovation nous a pris 2 ans avant que la maison ne soit emménageable. Pendant 1 an et demi, la maison n'était pas chauffée. Nous avons eu de grosses démêlées avec notre chauffagiste; cela arrive et c'est à prendre en compte. Nous avons fait des week-ends de travaux dans une maison à 3° et 85% d'humidité en plein hiver, avec un radiateur électrique pour ne pas trop se les geler. C'est très difficile, surtout quand on a déjà un boulot complet en semaine et qu'on doit rajouter cela en soirée ou les week-ends. Il faisait froid, humide, dégueulasse, on n'avançait pas, on allait de surprises en surprises. Il a aussi été très dur de passer quasiment tous ses week-ends et ses congés à bosser...

Il faut aussi une réserve financière. Nous avons eu des travaux imprévus :
- les voussettes d'une partie du rez de chaussées se sont quasiment écroulées. Déjà fragilisées, les travaux les ont achevées. 20 m² de voussettes à démolir, reconstruire en poutrains / claveaux, béton, chape, carrelage... une blague à 10 000€
- un de nos murs non porteur a failli s'écrouler, à cause d'une ancienne fissure cachée qui s'est réactivée durant les travaux. Ce fut légèrement stressant de devoir étançonner comme on pouvait le mur, le temps de réduire la fissure, l'agrafer, cimenter un treillis, ...
Nous n'avons peut être pas eu de chance, mais je pense qu'on a toujours des surprises durant une grosse rénovation.

Il faut aussi compter ce que coûte des pièces à refaire de zéro: une salle de bain, ça demande une douche et/ou une baignoire, un meuble et un lavabo; et hop 1000€ de partis. Ca peut sembler con, mais sans ça, la maison n'est pas habitable...

Mon épouse et moi n'étions pas du tout manuels, mais on a appris sur le tas . C'était stressant, heureusement nous étions à deux à travailler. Pour certains postes, nous avons eu de l'aide; pour d'autres, pas de mystères, l'aide en question parlait polonais; et certains que nous avons fait complètement nous même pour des raisons financières, et parce qu'on ne peut pas compter sur des amis tout le temps, ce n'est pas leurs travaux.

Nous avons eu un double loyer pendant 2 ans. Nous avons eu la chance de bénéficier d'un loyer réduit pour l'appartement que nous louions durant les travaux, sinon cela aurait été très compliqué.

Norbert.
02/08/2016 Vieux  
  26 ans, Liège
 
Merci beaucoup pour vos réponses !

Alors concernant l'ampleur des travaux et de la dureté de ceux-ci , je sais que ça ne va pas être si simple . Nous pensons peut-être cumuler un double loyer tout d'abord en prioritisant quelques pièces dans la nouvelle maison où nous pourrions vivre pour supprimer cette charge .

Mon père étant électricien , mais actuellement à l'étranger , j'attends qu'il revienne pour donner son avis et nous aider un peu à éclaircir les choses . Mais le poste de l'électricité devrait être un secteur où nous devrions faire quelques économies , et je l'espère dans d'autres secteurs si ces amis ont un peu de temps libre .

Pour les problèmes d'humidité de la maison , je pense que principalement une partie est due à la façade dont on a jamais pris soin , on voit que la partie Nord ( qui en plus est la partie non mitoyenne et qui se prend le vent ) a beaucoup souffert et les zones en souffrance de l'extérieur coïncide avec les zones d'humidité intérieures ...
Autre point sur l'humidité dans la salle de bain , les propriétaires ont fait une extension ( j'attends le rapport pour savoir si cette extension a bien été demandée à l'urbanisme d'ailleurs ) , extension loin de leur chauffage principale ( ils ont mis un foyer bois pour toute la maison ) et sans système pour ventiler cette pièce . A chaque douche , ça devait être un nuage de condensation et vu que la pièce était peu chauffée ... à chaque passage l'humidité de la pièce devait bien augmentée ..

Il y a effectivement une petite cave , qui elle aussi , souffre d'un peu d'humidité . Et la cause est simple , ancienne cave où le sol est un peu terreux et cela pourrait aller si le soupirail était ouvert . Mais ils ont cimenté le soupirail Vu qu'ils ont mis la corniche et son évacuation n'importe comment , cette dernière tombait pile à côté du soupirail et donc quand il pleuvait , le toit remplissait la cave d'après ce que j'ai pu voir ...

Pour le reste des travaux , merci de m'avoir donné une bonne idée concernant le prix d'isolation du toit et surtout de la façade ! Pour le toit nous pensons demander à un entrepreneur de venir voir un peu ce qui a été fait avant si nous prenons la maison pour être sur ( au vue de ce qui a été fait dans l'ensemble , on préfère ! )

Voilà on pensait à un budget de 35 à 40 000 € pour refaire la maison ! Pour l'électricité , ça devrait être un petit budget comme dit et pour le chauffage , avec l'ouverture des pièces ( on voudrait juste des "grands espaces " on voulait miser sur un bon foyer pellet . La question étant de savoir si l'on voit trop juste ou si c'est jouable .

Encore merci pour les réponses , et votre temps ! ( je vais voir Livios de ce pas )
02/08/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Sans voir l'état de la maison, il est difficile de se prononcer, mais pour tout ce que j'imagine qu'il y a à faire, votre budget me semble trop petit.
Et un poêle à pellets ne résoud pas tout. Il ne chauffera pas la salle de bain, ni les chambres, donc vous allez devoir placer des chaufferettes électriques en hiver. Avec l'électricité qui a augmenté de plus de 40% en un an ou deux, cela fera pas mal de frais supplémentaires récurrents. Avez vous pensé à un chauffage central au gaz, qui permettra de chauffer à plusieurs endroits dans la maison et à supprimer les zones humides. En plus, ce chauffage gaz vous produira de l'eau chaude à volonté, ce qui n'est pas le cas d'un poêle à pellets, qui vous obligera à placer un boiler électrique, ce qui va encore augmenter la note.
Je verrais l'ensemble des travaux, faits par des pros, plutôt du côté de 60 à 70.000€ €.

Les prix de Livios sont parfois très fantaisistes, comme ceux de" je vais construire" ou "tu bâtis, je rénove". Ils donnent parfois des fourchettes de prix qui vont du simple au triple. Ce sont avant tout des journalistes qui vivent de la pub, et qui n'y connaissent pas grand chose à la réalité des prix de la construction, ou alors publient des prix d'il y a plusieurs années.

Dernière modification par intègre 02/08/2016 à 13h34.
02/08/2016 Vieux  
  29 ans, Brabant Wallon
 
Pour la question du double loyer, il y a la solution de la franchise en capital : vous ne payez que les intérêts pendant une durée déterminée.
ça coûte plus cher au final mais ça permet de réaliser un projet sans manger des spaghetti après le 10 du mois.
02/08/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
C'est peut être une possibilité, mais quid en cas de retard dans la rénovation ???
02/08/2016 Vieux  
  40 ans, Bruxelles
 
Je pense en effet qu'Intègre à raison vu la description 30 à 40.000€ me semble trop court surtout si t'as électricité, des murs à ouvrir, de l'humidité à traiter, de l'isolation et je suppose du platrage...
02/08/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
30-40000 peut être...mais plutôt 40000 sans le toit et tout faire vous même...
Dans ce projet cela sera assez court...

L'électricité complète, entièrement par vous même peut coûter moins de 2000€. Le tout est de pas être pressé et bien faire cela en comparant les prix... L'estimation à 7000€ de norbertpoilu me semble énorme ! Personellement je peux la faire conforme pour moins de 1000€/100m² avec du matériel de qualité...
02/08/2016 Vieux  
  26 ans, Liège
 
Très bien nous allons bien réfléchir à tout cela , encore merci de votre aide à tous .
02/08/2016 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
30-40000 peut être...mais plutôt 40000 sans le toit et tout faire vous même...
Dans ce projet cela sera assez court...

L'électricité complète, entièrement par vous même peut coûter moins de 2000€. Le tout est de pas être pressé et bien faire cela en comparant les prix... L'estimation à 7000€ de norbertpoilu me semble énorme ! Personellement je peux la faire conforme pour moins de 1000€/100m² avec du matériel de qualité...
J'ai parlé d'une installation électrique complète. Refaire une installation c'est beaucoup plus cher que 1000€. Rien que déplacer un compteur et faire un renforcement c'est minimum 600€. Ensuite, des tableaux, des différentiels, des disjoncteurs, 500m de cable, une terre digne de ce nom, des prises, des interrupteurs, ...
02/08/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par intègre Voir le message
Combien de temps cela a-t-il prix pour réaliser tout cela ????
Seul ou avec de l'aide ???
Comment votre couple a-t-il supporté cette période, ???
Où avez vous habité durant les travaux???
Qui d'un double loyer éventuel ???
C'est effectivement les premières questions avant de parler technique

Citation:
Posté par norbertpoilu Voir le message
J'ai parlé d'une installation électrique complète.
Moi aussi, hors compteur évidement
Sans luxe sur des sites comme http://www.2smart.be/ ou dans un magasin spécialisé
Ouvrir les murs et les refermer ne coûte rien au portefeuille quand on le fait soi même mais ça fait parti des travaux lourds...

Dernière modification par RobBZ 02/08/2016 à 15h24.
02/08/2016 Vieux  
  40 ans, Bruxelles
 
Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
Personellement je peux la faire conforme pour moins de 1000€/100m² avec du matériel de qualité...
ça je veux voir...je suis pas certain qu'ils seront satisfait d'un simple coffret de chantier


Rien que le contrôle c'est au moins un billet de 100, sans compter un éventuel renforcement de la ligne...
02/08/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Bech Voir le message
ça je veux voir...je suis pas certain qu'ils seront satisfait d'un simple coffret de chantier
Rien que le contrôle c'est au moins un billet de 100, sans compter un éventuel renforcement de la ligne...
Entièrement tout neuf du tableau à l'ampoule et de qualité. Sans le compteur et sans luxe.
Chacun sa spécialité aussi, je pleure quand je fais autre chose que l'électricité...
02/08/2016 Vieux  
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par RobBZ Voir le message
C'est effectivement les premières questions avant de parler technique


Moi aussi, hors compteur évidement
Sans luxe sur des sites comme http://www.2smart.be/ ou dans un magasin spécialisé
Ouvrir les murs et les refermer ne coûte rien au portefeuille quand on le fait soi même mais ça fait parti des travaux lourds...
Ok . Mais si on compte un poste électricité complet, il faut compter : un déplacement de compteur, un renforcement de compteur, un nouveau cable d'alimentation (le 4G10 coûte cher, même en magasin spécialisé), la visite de l'inspection, des blochets (les blochets cloison creuses de bonne qualité peuvent vite coûter quand on en a beaucoup), une bonne foreuse avec scie cloche pour mettre des blochets dans des cloisons pleines, ...

Ce que je veux dire, c'est qu'il faut s'assurer de tous les points d'un poste, pas juste l'achat des prises et des cables; et certains sont non négociables, si son GRD lui demande 1000€ pour un compteur, il peut pas diminuer le prix. Pour faire un premier budget, il vaut mieux prévoir 4000€ que 2000€ pour l'électricité.
02/08/2016 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je trouve très surprenant que des gens ayant très peu d'expérience arrivent à trouver (c'est ce qu'ils prétendent) des solutions prétendument complètes, moins chères que le prix d'achat des professionnels expérimentés depuis des années
Permettez de douter de ces affirmations.
il vaut mieux prévoir 4.000 € que 2.000 € pour une rénovation complète, afin de ne pas avoir de mauvaise surprise à l'arrivée. Si vous arrivez à faire pour moins cher, ce dont je doute, vous saurez quoi vite faire du bonus qui vous reste.
Pour une installation complète, une rainureuse peut être souhaitable et aussi quelques autres outils spécifiques.
02/08/2016 Vieux  
 
  27 ans, Hainaut
 
@norbertpoilu:
4000€ est réaliste comme budget, même peu quand on voit les prix des compteurs qui n'ont aucune concurence... Mais 7000€ c'est exagéré. Quoi que c'est possible si on compare pas et qu'on met des luminaires plutôt que des soquets ainsi qu'un compteur neuf avec câble enterré (Encore qu'ils sont capable de demander 7000€ rien que pour enterrer le câble jusqu'au poteau)...

Mon prix de <1000€/100m² reste possible si on ne met pas de chauffage électrique ou que l'arrivée est déjà assez bonne >20A en mono. Cela reste une installation de base qui peut déclencher en cas de grosse demande... Mais ça fonctionne...

Oui 4000€ semble un budget correct. Mais cela reste le plus petit budget dans une rénovation !
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