Conseil étapes avt achat d'une maison à rénover entièrement...

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Conseil étapes avt achat d'une maison à rénover entièrement...

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13/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

Nous sommes à la recherche d'une maison et nous avons flaché sur un maison de maitre de 300m2.
Le hic est que cette maison n'a jamais eu de rénovation, elle était habitée par des personnes agées.

Voici les travaux que je vois (et je ne suis pas un pro) :

Les plafonds sont à +-4m de haut...c'est beau mais c'est trop haut et niv consommation chauffage, ce n'est pas terrible --> mettre des faux plafonds à hauteur raisonnable et peut être isoler entre.

Refaire toute l'installation électrique. Il n'existe qu'un seul coffret avec juste une dizaine de fusible pour toute la maison... pas de disjoncteur, RIEN

Sanitaire : rien à signaler il me semble... il y a mm déjà l'adoucisseur.

Nouvelle chaudière gaz à condensation : est ce que l'on peut laisser les anciens gros radiateurs pour ce genre d'install ?

Arracher toutes les moquettes au sol, tapis au mur,... en espérant pas de surprise : je suppose que je ne peux quand mm pas arracher de la moquette pour voir le dessous AVT d'avoir acheter ?

Remplacer tous les chassis qui sont en SV.

Carreler l'ensemble du rez de chaussée car carrelage trop vieillot

Nouvelle cuisine équipée avec ilot central

Nouvelle SDB.

Le toit : je n'en sais rien... il ne me semble pas y avoir de fuite MAIS il faudra l'isoler.

Voilà en gros ce que je vois.
MAIS , je me demande pour ceux qui ont déjà été dans le cas, comment avez vous fait AVANT de faire une offre d'achat ?
Vu l'importance des travaux, nous comptons faire une offre à la moitié du prix de vente (ça passe ou cela casse).
MAIS si jamais on s'est trompé dans les estims ?
Avez vous fait une visite avec un spécialiste de chaque poste ?
Connaissez vous un site qui permet d'avoir le montant moyen pour chaque poste au m² ?
J'ai essayé avec le site du moniteurdubatiment mais je ne sais pas si c'est fiable.

Merci à tous.

Dernière modification par fastyy 13/12/2016 à 23h02.
13/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Avec des vieilles personnes qui n'ont jamais rénové, en général, c'est sain. Il y aura bcp à faire, mais pas de vice caché, et surtout pas de rénovation mal faite.
13/12/2016 Vieux  
  44 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
isolation toiture et mur

la hauteur sous plafond est génial c'est ce qui donne le cachet de ce style de maison

de plus je ne suis pas sur que tu pourras descendre la hauteur de bcp avec des faux plafond
13/12/2016 Vieux  
  26 ans, Luxembourg
 
en plafond tendu tu peut descendre de beaucoup. Sinon je pense aussi maison saine faut juste voir si la guerre n'a pas fait de dommage
13/12/2016 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Personnellement j'ai emmené un entrepreneur et j'ai fait chiffrer les travaux indispensables (conformités, etc) et j'ai regardé moi même pour ceux de confort (nouvelle cuisine ou revêtement de sol).
13/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Connaissez vous un site qui permet d'avoir le montant moyen pour chaque poste au m² ?
J'ai essayé avec le site du moniteurdubatiment mais je ne sais pas si c'est fiable.

Merci à tous.
Il y a des magazines qui donnent des prix/m² etc...
Je pense que c'est "Je bâtis tu rénoves" ou d'autres (http://www.roularta.be/fr/accueil/tu...&SubType=Homeà ou http://www.construire-renover.be/).

Lors de Batibouw, ils ont un récap avec tous les prix.
13/12/2016 Vieux  
  44 ans, Liège
  fafalili est connecté maintenant
oui mais les prix sont complétement a coter de la plaque
13/12/2016 Vieux  
  63 ans, Bruxelles
 
Bien réfléchir avant de descendre des plafonds, car quel confort que des hauts plafonds !
13/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Merci les gars.
Alors pour la hauteur de plafond, je crains juste pour la conso chauffage et au niveau de leur texture actuelle, c un genre de petite dalle pas très belle donc on se disait de de descendre à 3m et en profiter pour isoler au moins pour le son car c un plancher au dessus.
Niveau dégât, pour le moment, je ne vois QUE des fissures sur toute la hauteur dans deux chambres.... La où se trouvent les cheminées.
Maintenant je ne sais pas ce que je peux trouver en dessous des moquettes non plus car il y a de la moquette partout à l étage, mm sur les escaliers.
Il est vrai qu' ici, ce n est pas le prix pour la sdb, cuisine ou carrelage qui me fait peur car je connais plus ou moins et sait le faire moi même.
C est surtout le poste de l électricité complète et savoir si on peut garder de gros radiateur ancien modèle si je mets une chaudière condensation.
Pour les chaudieres, quel est l aventage de prendre une au sol par rapport à une murale? Le prix est double...
13/12/2016 Vieux  
 
  Liège
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Bonjour à tous,

Nous sommes à la recherche d'une maison et nous avons flaché sur un maison de maitre de 300m2. Grosse maison=grosse facture
Le hic est que cette maison n'a jamais eu de rénovation, elle était habitée par des personnes agées.

Voici les travaux que je vois (et je ne suis pas un pro) :

Les plafonds sont à +-4m de haut...c'est beau mais c'est trop haut et niv consommation chauffage, ce n'est pas terrible --> mettre des faux plafonds à hauteur raisonnable et peut être isoler entre.Je sais pas trop pour faire du plafond tendu et isoler mais surtout ca ruine l'aspect d'une piece dans ce genre de maison de maitre

Refaire toute l'installation électrique. Il n'existe qu'un seul coffret avec juste une dizaine de fusible pour toute la maison... pas de disjoncteur, RIEN Bah la on peut dire 15k a la louche, 5k par 100m2 grosse maison, plein de trous donc plein de temps bien penser l'affaire avant de demarer

Sanitaire : rien à signaler il me semble... il y a mm déjà l'adoucisseur.

Nouvelle chaudière gaz à condensation : est ce que l'on peut laisser les anciens gros radiateurs pour ce genre d'install ?Condensation faut des radiateurs plus gros pour chauffer moins dedans pour que ça se condense, ça peut peut-être se compenser en diminuant le volume des pièces si les plafond descendent mais faut le calculer

Arracher toutes les moquettes au sol, tapis au mur,... en espérant pas de surprise : je suppose que je ne peux quand mm pas arracher de la moquette pour voir le dessous AVT d'avoir acheter ?Ca c'est les surprises... rarement des bonnes

Carreler l'ensemble du rez de chaussée car carrelage trop vieillot terre ou dalle en dessous ?

Nouvelle cuisine équipée avec ilot central et 15k de plus

Nouvelle SDB. et 6k de plus

Le toit : je n'en sais rien... il ne me semble pas y avoir de fuite MAIS il faudra l'isoler.

Voilà en gros ce que je vois.
MAIS , je me demande pour ceux qui ont déjà été dans le cas, comment avez vous fait AVANT de faire une offre d'achat ? On craque pour la maison on fait budget, ensuite on ouvre la fenetre et on le balance car il faut multiplier par 5 avec toutes les surprises
Vu l'importance des travaux, nous comptons faire une offre à la moitié du prix de vente (ça passe ou cela casse). Ah ouais quand meme c'est couillu comme on dit chez les fromages qui puent
MAIS si jamais on s'est trompé dans les estims ? Bah faut attendre d'avoir les sous pour faire les travaux et donc ca dure ca dure ca duuuuuuure
Avez vous fait une visite avec un spécialiste de chaque poste ? Pour en trouver un bon faut déjà 3mois alors...

Merci à tous.
Voila de mon expérience après on s’assoit dessus ou pas...

Mais 300 m2... avez-vous besoin d'autant ?

Penser aux surprises... les évacuations sont-elles ok (déjà elles existent ?)
Le toit est en quoi ? Ardoises a l'amiante de chez les empoisonneurs d'Eternit ?
Les châssis sont dans quel état (simple ou double vitrage, quels formats les fenêtres?) ?
Etc.
13/12/2016 Vieux  
  Liège
 
Si moquette a l etage, j espère qu'elle n'est pas fortement collée sur le parquet..
13/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Merci Brico Fred.

C'est vrai que j'avais oublié de dire que tous les chassis sont à changer car SV.

On espérait avoir assez avec 100000€ de travaux, voilà pourquoi on fait une offre basse.
300m².... non, on a pas besoin d'autant mais bon, ils y sont ;)
C'est surtout le volume des pièces du rez qui nous intéresse.... on ne fait plus des maisons avec des volumes pareils.
13/12/2016 Vieux  
 
  58 ans, Hainaut
 
Bonjour,
Il faut prendre en compte le prix d'achat, les prix des travaux et les frais de fonctionnement.
Je viens de racheter le même style de maison en parfait état, juste la cuisine à refaire.
J'ai calculé le pour ( volumes très agréables, charme de l'ancien, jardin +++) et le contre (chauffage, coûts d'entretien du bâtiment et du jardin, ..).
Rester objectif quand à ses possibilités financières présentes et futures.
Si tout est ok, ne pas hésiter, sinon attendre autre chose de plus adapté à ses besoins et moyens.

Dernière modification par Kmichel 14/12/2016 à 21h34.
13/12/2016 Vieux  
  48 ans, Bruxelles
 
Tu auras pour plus de 100000 a mon avis...toujours des surprises aussi à prévoir dans ton budget. Le miuex est d'y aller avec un entrepreneur pour chiffrer!
14/12/2016 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Salut,

pour avoir rénové entièrement une maison.

Ce que je peux te dire.
1. Si tu refais l'électricité, il faut aussi prévoir un budget pour replafonner les murs car il va falloir faire un paquet de saignées si tu veux des prises et des interrupteurs un peu partout. Ca augmente déjà méchamment le budget électricité. De plus, tu feras des saignées aussi pour les arrivées d'eau et les évacuations des sdb et cuisine.

2. Recarreler le rdc: S'il n'y a pas de caves, c'est sans doute carrelé sur la terre ou du sable; il faudra donc creuser (environ 30 cm!) sur toute la surface. Ca en fait des m3à creuser et à évacuer (et donc des €). Ensuite, dalle de béton, isolant et chape puis carrelage. C'est déjà un autre prix que juste le carrelage à 25€ du m² plus la pose que l'on imaginait à la base.

3. Les chassis: Combien y en a-t-il? Ca monte vite en prix, puis il faudra refaire les tours de fenêtre. Et peut-être changer les appuis de fenêtre aussi.

4. Le toit: Un vieux toit chez des vieilles personnes qui n'ont jamais fait de travaux, il n'y aura sans doute pas de sous toiture. Si on veut isoler correctement, il faudra en placer une, ce qui veut dire, refaire entièrement la couverture. Combien de m²?

5. Les faux plafonds, ça coute vite aussi car il y aura je suppose un paquet de m².

6. Les radiateurs anciens sont dimensionnés pour fonctionner à haute temp. Avec une chaudière à condensation, on travaille avec une temp. d'eau beaucoup plus basse. Il faut donc en général changer les radiateurs.

7. Plus toutes les petites conneries que tu vas découvrir en faisant les travaux. Un mur abîmé sous les tapis, allez hop, on enduit ou on plaffone. etc

En, conclusion, il faudrait voir la maison mais 100.000€ pour rénover correctement une si grande maison, je n'y crois pas trop. Ou alors en faisant tout soi-même et en vivant dans un chantier pendant 10 ans. La question à se poser alors est: "Cela vaut-il la peine de passer 10 de ses plus belles années à ne faire que ça pour finalement ne pas en profiter plus longtemps que ça?". Je pose juste la question. Chacun aura une réponse différente.
Et pour l'offre à la moitié du prix demandé, je n'y crois aps une seule seconde, Si le gars pense qu'elle vaut 250.000 et qu'il l'annonce à 300.000 pour avoir une marge de négociation, il ne va pas la lâcher à 150.000. En tout cas pas tout de suite. Dans 5ans, s'il n'a eu que deux visites, peut-être. Mais personne n'accepte une offre à la moitié du prix demandé. Même si elle ne vaut peut-être pas plus.
14/12/2016 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Perso j'ai aussi une grande maison (360m²) et rien que pour changer les 21 chassis et les 2 portes, tu passe les 30000 euros...

si tu ajoute le chauffage (18 radiateurs + chaudiere gaz condensatsion) a 22000 euros....

tu ajoute le plafonnage intégral de la maison : 15000 euros

et la tu n'a encore rien ....

Je fait une grosse partie moi-meme, et ca fait 4 ans de travaux, on a fini l'etage, on progresse bien sur le bas...

tu peux prevoir au minimum 150000 a 200000 euros....
14/12/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Salut !
J'ai rénové un appart et j'en suis à ma deuxième maison.
A moins d'être un excellent bricoleur et déjà avoir une tonne de matos, si vous pensez que ca vous coûtera 100.000 €, ca vous en coûtera 200.000€.

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Le hic est que cette maison n'a jamais eu de rénovation, elle était habitée par des personnes agées.
Ca c'est un avantage : pas de bricolage ni de rénovation foireuse - ni de vice caché.

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Les plafonds sont à +-4m de haut...c'est beau mais c'est trop haut et niv consommation chauffage, ce n'est pas terrible --> mettre des faux plafonds à hauteur raisonnable et peut être isoler entre.
Avec des fenêtres magnifiquement gigantesques ? doublez votre estimation de remplacement des chassis.

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Nouvelle chaudière gaz à condensation : est ce que l'on peut laisser les anciens gros radiateurs pour ce genre d'install ?
.
Héé non...

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Nouvelle cuisine équipée avec ilot central
.
Et l'électricité de cette cuisine a été faite comment.... il y a du démontage dans l'air...

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Le toit : je n'en sais rien... il ne me semble pas y avoir de fuite MAIS il faudra l'isoler.
.
Les gouttières .. ? parce que ca chiffre rapidement... et des gouttières pourries ca endommage un batiment.

Egouts ? fosse septique ? citerne enterrée ? Caves sèches ?
14/12/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Arracher toutes les moquettes au sol, tapis au mur,... en espérant pas de surprise : je suppose que je ne peux quand mm pas arracher de la moquette pour voir le dessous AVT d'avoir acheter ?
Après avoir arraché les moquettes , il faudra poncer le parquet avec des machines de location - rien n'est impossible mais si les clous sont mal positionnés , vous allez pleurer toutes les larmes de votre corps.. et défoncer les semelles des machines..

Si le plafonnage est bien sec il viendra par sympathie avec le tapis. N'hésitez pas à louer/acheter une vraie machine pour détapisser : avec un réservoir de 3 à 5 litres ! sinon vous allez le remplir pour chaque bande de tapis à décoller.
14/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par benoki Voir le message
Salut !

si vous pensez que ca vous coûtera 100.000 €, ca vous en coûtera 200.000€.
C'est exactement ce que j'ai vécu. J'ai été trop court. Donc j'ai dû renoncer à la sdb et faire une cuisine "simple" (7.000 €), recarreler sur ce qui était là ...

Pour le reste, j'ai 100 m² et si je compte uniquement les travaux intérieurs (carrelage, plafonnage, l'électricité était presque ok, nouveaux châssis, nouveaux radiateurs, la chaudière était quasi neuve) j'en ai été à 46.000 uniquement pour ça.

Donc vous, avec 300 m² et 100.000 €, vous serez trop court.
14/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par vété Voir le message
Salut,

pour avoir rénové entièrement une maison.

Ce que je peux te dire.
1. Si tu refais l'électricité, il faut aussi prévoir un budget pour replafonner les murs car il va falloir faire un paquet de saignées si tu veux des prises et des interrupteurs un peu partout. Ca augmente déjà méchamment le budget électricité. De plus, tu feras des saignées aussi pour les arrivées d'eau et les évacuations des sdb et cuisine.

2. Recarreler le rdc: S'il n'y a pas de caves, c'est sans doute carrelé sur la terre ou du sable; il faudra donc creuser (environ 30 cm!) sur toute la surface. Ca en fait des m3à creuser et à évacuer (et donc des €). Ensuite, dalle de béton, isolant et chape puis carrelage. C'est déjà un autre prix que juste le carrelage à 25€ du m² plus la pose que l'on imaginait à la base.

3. Les chassis: Combien y en a-t-il? Ca monte vite en prix, puis il faudra refaire les tours de fenêtre. Et peut-être changer les appuis de fenêtre aussi.

4. Le toit: Un vieux toit chez des vieilles personnes qui n'ont jamais fait de travaux, il n'y aura sans doute pas de sous toiture. Si on veut isoler correctement, il faudra en placer une, ce qui veut dire, refaire entièrement la couverture. Combien de m²?

5. Les faux plafonds, ça coute vite aussi car il y aura je suppose un paquet de m².

6. Les radiateurs anciens sont dimensionnés pour fonctionner à haute temp. Avec une chaudière à condensation, on travaille avec une temp. d'eau beaucoup plus basse. Il faut donc en général changer les radiateurs.

7. Plus toutes les petites conneries que tu vas découvrir en faisant les travaux. Un mur abîmé sous les tapis, allez hop, on enduit ou on plaffone. etc

En, conclusion, il faudrait voir la maison mais 100.000€ pour rénover correctement une si grande maison, je n'y crois pas trop. Ou alors en faisant tout soi-même et en vivant dans un chantier pendant 10 ans. La question à se poser alors est: "Cela vaut-il la peine de passer 10 de ses plus belles années à ne faire que ça pour finalement ne pas en profiter plus longtemps que ça?". Je pose juste la question. Chacun aura une réponse différente.
Et pour l'offre à la moitié du prix demandé, je n'y crois aps une seule seconde, Si le gars pense qu'elle vaut 250.000 et qu'il l'annonce à 300.000 pour avoir une marge de négociation, il ne va pas la lâcher à 150.000. En tout cas pas tout de suite. Dans 5ans, s'il n'a eu que deux visites, peut-être. Mais personne n'accepte une offre à la moitié du prix demandé. Même si elle ne vaut peut-être pas plus.
Merci Vété.

1. replafonner, je l'ai compris dans mes calculs et je sais le faire moi même.
Comme on enleverait la tapisserie, on suppose que l'on devra refaire les murs.

2. il y a des caves partout en dessous de la maison et le carrelage actuel est du style grand carrelage noir et blanc moucheté ou carrelage en terre cuite.

3. chassis : il y a la porte d'entrée et porte fenêtre arrière.
facade avt : Un très grand de 8m sur 2.2 au rez et 6 fenetres de 1.8m sur 1.2m
facade arriere : 2 grands de 6m sur 2m.
Tout cela est +- car c'est de tête.

4. Tu as vu juste : il n'y a pas de sous toiture... Ils font fait un truc space dans le genre un film plastique sur l'ensemble du toit (genre pare vapeur) donc il faudra corriger cela et de toute façon isoler.

5. niveau plafond : il y a +- 132m2 pour le rez. Je ne crois pas que l'on fera l'étage car ils sont plus bas.

6. Là, je ne sais pas combien coutent des radiateurs Il doit y en avoir une douzaine.

Dans tout cela, il reste les primes de la RW... il n'y en a plus bcp mais il y en a encore un peu ;)

Pour le prix : la maison est en vente depuis + de 6 mois et ils ne reçoivent quasi pas de visite. Le peu de visite qu'ils ont eu, ils n'ont jamais eu d'offre ;)
Moi je ne suis pas pressé puisque j'ai déjà une maison toute rénovée (que je dois revendre).
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