Conseil étapes avt achat d'une maison à rénover entièrement...

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Conseil étapes avt achat d'une maison à rénover entièrement...

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14/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
C'est exactement ce que j'ai vécu. J'ai été trop court. Donc j'ai dû renoncer à la sdb et faire une cuisine "simple" (7.000 €), recarreler sur ce qui était là ...

Pour le reste, j'ai 100 m² et si je compte uniquement les travaux intérieurs (carrelage, plafonnage, l'électricité était presque ok, nouveaux châssis, nouveaux radiateurs, la chaudière était quasi neuve) j'en ai été à 46.000 uniquement pour ça.

Donc vous, avec 300 m² et 100.000 €, vous serez trop court.
Vous en avez eu pour 46000 juste pour carrelage, plafonnage de 100m², nouveaux chassis (cb ?), nouveaux radiateurs (cb?) ?
14/12/2016 Vieux  
 
  33 ans, Liège
 
Salut,
je ne savais pas qu'on ne pouvait pas utiliser une nouvelle chaudière gaz à condensation avec de "vieux gros radiateurs"? J'ai aussi acheté une vieille maison de maître avec des gros radiateurs en fonte et ils vont très bien avec ma nouvelle chaudière gaz à condensation!! Même avec un départ d'eau à 40-45 degrés, la température ambiante est 'correcte'
J'en ai eu pour 7900€ pour la chaudière, circulateur, bouteille casse pression, etc. avec main d’œuvre.
Après, j'ai installé moi même un poêle à bois, indispensable si vous ne voulez pas une facture de gaz impossible à payer. Sans ça, n'espérez pas chauffer pour avoir plus de 19°, c'est impayable.

Pour les châssis; pour 53 m² de châssis, j'en ai eu pour 16440€ pose comprise avec 30% de remise sur les matériaux (hors finitions intérieures et extérieures que j'ai fait moi-même).

Pour le carrelage, réfléchissez-y à deux fois peut-être... Le granito revient à la mode! Au pire, moins couteux, ça se peint, et avec des pochoirs, vous pouvez même faire des formes sympa!

Le plus important à ce stade est de montrer le toit à un pro. C'est le poste qui va vraiment déterminez la faisabilité de votre projet ou pas. Chez moi, pour 120m² de toiture que j'ai isolé avec 27cm fr cellulose, j'en ai eu pour 6000€ en faisant tous les caissons par nos soins.. Il faut rajouter ensuite le coût du parachèvement..

Bonne projet à vous si vous vous lancez.
14/12/2016 Vieux  
  27 ans, Brabant Wallon
 
Vu l'âge de la maison, pensez aussi à vérifier le réseau d'eau sanitaire ... chez nous il s'est révélé être en plomb ... il a fallu tout refaire ...

Sur un projet assez similaire (ancien corps de ferme), personnellement on a explosé nos estimations d'un bon 40% (en faisant beaucoup nous même) et ce budget n'a pas permis de refaire le toit qui devra y passer dans les 10 ans et pour lequel il va falloir trouver le budget.
14/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Vous en avez eu pour 46000 juste pour carrelage, plafonnage de 100m², nouveaux chassis (cb ?), nouveaux radiateurs (cb?) ?
carrelage:
10.400 € tvac (MO+carrelages) pour 38 m²

parquet (living, sàm, 3 ch):
mis par nos soins: 3.150€ pour 70 m²

châssis:
9.650 € pour 23 m² (triple vitrage, 2 portes fenêtres, 1 porte de rue et 5 fenêtres)

porte garage sectionnelle:
2.300 €

radiateurs:
6.300 € pour 8 radiateurs

cuisine:
7.000 €

isolation grenier (nous-mêmes)
1.710 € (22 cm laine de verre)

insert à bois:
4.600 €

audit: 726 €
Le compte y est ...

et je passe tout ce qui a été fait en plus:
isolation extérieure (22000), terrasses, panneaux photovoltaïques, panneaux thermiques ....
14/12/2016 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
En faisant bcp soi même, je dirais un bon 150.000€.
Après il y a des choses ou il faudra faire par entrepreneur, déjà pour aller plus vite!

Ne pas oublier les coûts éventuels d'un archi si nécessaire
14/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Merci les gars....
Et encore, le coût des travaux est compris dans l emprunt hypothécaire donc je suppose que si je le fais moi meme, j'ai juste à donner facture de matériaux ?

Lamy: c est étonnant le prix pour les carrelages pour si peu de m2.
Un beau carrelage tourne dans les 50-60€ du m2... Rien qu en carrelage pour 36 m² coûterait un gros 2500.
Ils ont demande 7500 en mo?
14/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
J'ai repris mes notes et il y a sans doute des petits travaux faits en plus et facturés.
Cela dit, je suis en train de faire rénover co'pletement un studio et j'ai les prix pour:
Carrelage:
42€/m² htva pour MO. Carrelages en sus.

Plafonnage prêt à peindre (avec accrocheur et enduit)
Forfait. Comptez 25€/m², 30€ pour le plafond. Tout HTVA.
14/12/2016 Vieux  
  44 ans, Liège
 
bien discuter avec votre banque que vous allez réaliser les travaux vous même et cela peux prendre bcp de temps et des fois dans cette situation les banques chipote
15/12/2016 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
Il faut bien peser poste par poste, ce que vous allez faire vous meme et ce que vous ferez faire par une entreprise.

faire TOUT soit même, est inenvisageable, sauf si vous avez vraiment le temps avant d'y habiter.

N'oubliez pas aussi que faire par entrepreneur = TVA 6%.
Si vous achetez les matériaux vous-meme, la tva est de 21%

ca fait une difference.
pour la pose du liège au sol à l'etage ( 130m²) j'ai comparé les 2, le devis pose comprise n'etait que 500 euros plus cher...
je l'ai fait placé... les poseurs ont mis 2 jours, la ou j'aurais probablement mis au moins 3 weekend....
Un super gain de temps par rapport au supplement payé ...

Dernière modification par moustic999 15/12/2016 à 09h03. Motif: add
15/12/2016 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Nicolala Voir le message
Salut,
je ne savais pas qu'on ne pouvait pas utiliser une nouvelle chaudière gaz à condensation avec de "vieux gros radiateurs"? J'ai aussi acheté une vieille maison de maître avec des gros radiateurs en fonte et ils vont très bien avec ma nouvelle chaudière gaz à condensation!! Même avec un départ d'eau à 40-45 degrés, la température ambiante est 'correcte'
J'en ai eu pour 7900€ pour la chaudière, circulateur, bouteille casse pression, etc. avec main d’œuvre.
Après, j'ai installé moi même un poêle à bois, indispensable si vous ne voulez pas une facture de gaz impossible à payer. Sans ça, n'espérez pas chauffer pour avoir plus de 19°, c'est impayable.

Pour les châssis; pour 53 m² de châssis, j'en ai eu pour 16440€ pose comprise avec 30% de remise sur les matériaux (hors finitions intérieures et extérieures que j'ai fait moi-même).

Pour le carrelage, réfléchissez-y à deux fois peut-être... Le granito revient à la mode! Au pire, moins couteux, ça se peint, et avec des pochoirs, vous pouvez même faire des formes sympa!

Le plus important à ce stade est de montrer le toit à un pro. C'est le poste qui va vraiment déterminez la faisabilité de votre projet ou pas. Chez moi, pour 120m² de toiture que j'ai isolé avec 27cm fr cellulose, j'en ai eu pour 6000€ en faisant tous les caissons par nos soins.. Il faut rajouter ensuite le coût du parachèvement..

Bonne projet à vous si vous vous lancez.
Hello!

J'ai été dans le même cas, rénovation d'une grande maison de maitre d'environ 280 m² et je suis environ dans les prix que Nicolala cite ci-dessus.

De plus j'ai aussi laissé les gros radiateurs en fonte et ça marche parfaitement avec la chaudière à condensation: en principe c'est même très compatible justement.

Donc, à la grosse louche:

Chaudière gaz à condensation 8000 € (et il faut laisser les anciens radiateurs! )
Chassis 17000 €
Isolation toit 6 à 8000 €
Electricité 15000 € max (on en a eu pour 8500 € mais c'était en 2010 et sans faire de folies)
Cuisine équipée 15000 €
Salle de bain 6000 € (attention minimum: si il faut refaire sols + murs ça peut être le double)
Plafonds: ne pas y toucher! Ca fait le cachet de la maison et avec chaudière à condensation + chassis neufs + isolation du toit pas de soucis question consommation: c'est mon expérience et je regrette pas...

Total: 69000 €

Problème: ce que vous n'avez pas prévu?

Toit (point le plus critique)? Si charpente + couverture (la totale), c'est vite 20000 € minimum, si "juste" la couverture c'est plus abordable

Sols (madriers...) en bon état? Sinon ça coûte aussi (en MO) et c'est du sport. Si par exemple il faut refaire le sol à l'étage (madriers en mauvais état à remplacer + carrelage ou liège à poser.) pour la salle de bain ça va coûter... (expérience).

Porte d'entrée? Compter 5-6000 € pour de la qualité.

Finitions? A voir! Perso je laisserai les "vieux" carrelages, c'est vrai que c'est à la mode et fait partie du cachet...

Autres surprises...??

Pour moi c'est donc jouable (si pas de grosse mauvaise surprise) avec un budget de départ de 100.000 €, en se concentrant d'abord sur les postes clés (toiture/isolation toit, châssis, chaudière, électricité), en conservant les vieux radiateurs et en oubliant les faux plafonds et le carrelage. Une fois la maison OK pour tout ce qui est "structurel" vous verrez ce qui reste pour les questions finitions/confort.

On a fait comme ça et on regrette pas, même si c'est vrai qu'il y a eu des coûts imprévus. Et si "gros" soucis l'avantage d'une rénovation c'est de pouvoir postposer certains travaux.

Après il y a toujours un risque qu'il y ait des couacs et que ça finisse mal, mais alors pour éviter ça je ne vois que la location.

Dernière modification par thierrylen 15/12/2016 à 18h16.
20/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
en tout cas, merci à tous ;)

Pour finir, on va probablement abandonner cette maison car ils ont ENFIN eu le RC et il est de 1435€! alors que je dois encore TOUT refaire et donc, il va monter à combien ? 2000€ ?... là, c'est n'importe quoi ...

Il leur reste une question, c'est de savoir si le RC est basé sur le fait que c'était un commerce dans le passé (pharmacie dans les années 80) ou maison.
20/12/2016 Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
en tout cas, merci à tous ;)

Pour finir, on va probablement abandonner cette maison car ils ont ENFIN eu le RC et il est de 1435€! alors que je dois encore TOUT refaire et donc, il va monter à combien ? 2000€ ?... là, c'est n'importe quoi ...

Il leur reste une question, c'est de savoir si le RC est basé sur le fait que c'était un commerce dans le passé (pharmacie dans les années 80) ou maison.
C'est un RC tout à fait normal. Même en refaisant tout, il se peut que celui-ci ne change pas. Pour que le RC soit modifié, il faudrait ajouter des pièces de vies (ex: transformer un grenier en chambre) ou des salles d'eau (ex: ajouter une salle de bain) ou mettre le chauffage central si celui-ci n'existe pas.

Rénover avec des matériaux de qualité ne changera pas le RC: vous pourriez rénover une salle de bain avec des robinets en or que le RC ne changerait pas...
20/12/2016 Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Le RC est sur base de quoi? Du volume total habitable de la maison? De l endroit? ...

J'ai quand mm déjà vu des maisons des annees 90 de 260m2 avec piscine extérieure,5 chambres, cave carrelée chauffée avec hauteur de 2,3m, tout le confort moderne pour 900 de RC.
20/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Le RC est sur base de quoi? Du volume total habitable de la maison? De l endroit? ...

J'ai quand mm déjà vu des maisons des annees 90 de 260m2 avec piscine extérieure,5 chambres, cave carrelée chauffée avec hauteur de 2,3m, tout le confort moderne pour 900 de RC.
Tout est expliqué ici: http://www.cadastre.be/Cadastre/Ce_q...nu_cadastral__

Perso, malgré tous mes travaux, RC inchangé.
20/12/2016 Vieux  
  27 ans, Brabant Wallon
 
Attention à ne pas comparer des pommes et des poires :
Revenu cadastral : revenu est le revenu locatif que vous pourriez tirer d'une habitation
Précompte immobilier : ce que vous payez réellement chaque mois . Le précompte immobilier est calculé sur base du revenu cadastral (avec un partie régionale, une partie provinciale et une partie communale) + des réductions éventuelles (enfants à charge ...) . Pour un même revenu cadastral, le précompte immobilier à payer peut varier du simple ou double en fonction de la région !

Attention qu'en fonction des biens, beaucoup de proprio s'emmêlent les pinceaux et confondent les deux données.


Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Le RC est sur base de quoi? Du volume total habitable de la maison? De l endroit? ...

J'ai quand mm déjà vu des maisons des annees 90 de 260m2 avec piscine extérieure,5 chambres, cave carrelée chauffée avec hauteur de 2,3m, tout le confort moderne pour 900 de RC.
Ca ca sent le RC qui n'a pas été mis à jour suite aux travaux ... si le moindre controle, il risque d'être revu fortement à la hausse

Dernière modification par laurie071298 il y a 4 semaines à 19h37.
20/12/2016 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par laurie071298 Voir le message
Attention à ne pas comparer des pommes et des poires :
(...)
Précompte immobilier (...). Le précompte mobilier est calculé sur base du revenu cadastral (...)

Attention qu'en fonction des biens, beaucoup de proprio s'emmêlent les pinceaux et confondent les deux données.
Effectivement !!!
il y a 4 semaines Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message

Il leur reste une question, c'est de savoir si le RC est basé sur le fait que c'était un commerce dans le passé (pharmacie dans les années 80) ou maison.
Ça va rester tel quel. Voir l'explication ici:
http://www.BricoZone.be/fr/lois-regl...ge16-4724.html. # 309
il y a 4 semaines Vieux  
  44 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Le RC est sur base de quoi? Du volume total habitable de la maison? De l endroit? ...
Je pense avoir été assez clair, le RC n'est pas revu sauf si on ajoute des pièces de vie (augmentation de la surface habitable), des salles d'eau ou installation d'un chauffage central auparavant inexistant...

Changer le toit et les châssis, isoler, refaire la plomberie et électricité à neuf, remplacer l'ancienne chaudière par une neuve dernière technologie, rénover sa cuisine et salle de bain, remplacer vieux sols par super parquets et carrelages...: aucune augmentation de RC.

Citation:
Posté par fastyy Voir le message
J'ai quand mm déjà vu des maisons des annees 90 de 260m2 avec piscine extérieure,5 chambres, cave carrelée chauffée avec hauteur de 2,3m, tout le confort moderne pour 900 de RC.
RC de 900 € avec une piscine (+5 chambres) = non déclaration de la piscine et sans doute de chambres supplémentaires = infraction. C'est ce bien avec 900 € de RC qui est totalement anormal...

Et comme certains l'ont rappelé, le RC sert de base au calcul du précompte immobilier: celui-ci dépend en plus de la situation du bien et d'éventuelles réductions possibles.

Bref, abandonner un projet d'achat pour un RC à 1435 €, c'est du jamais vu.
il y a 4 semaines Vieux  
  38 ans, Hainaut
 
Merci pour tes réponses...
En fait, du jamais vu.... Faut pas exagérer... C'est plutôt pour une bonne gestion en père de famille et ne pas me retrouver dans la dèche car je n ai pas tout calculer ;)

Ici, en gros, à l heure actuelle, le précompte équivaut presque au RC - 250€ car 2 gosses donc je me retrouve à 1185.
Ce montant que je dois inclure dans ma mensualité de l emprunt donc +-100€.
Désolé mais je suis comme ça... Je ne fonce pas sans regarder.
Mais merci pour les infos RC, c bien compris.
il y a 4 semaines Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par fastyy Voir le message
Merci pour tes réponses...
En fait, du jamais vu.... Faut pas exagérer... C'est plutôt pour une bonne gestion en père de famille et ne pas me retrouver dans la dèche car je n ai pas tout calculer ;)

Ici, en gros, à l heure actuelle, le précompte équivaut presque au RC - 250€ car 2 gosses donc je me retrouve à 1185.
Ce montant que je dois inclure dans ma mensualité de l emprunt donc +-100€.
Désolé mais je suis comme ça... Je ne fonce pas sans regarder.
Mais merci pour les infos RC, c bien compris.


Je pense que ce qu'il veut vous dire c'est que quelque soit votre choix vous aurez un précompte à payer et à moins qu'il soit mal évalué (comme expliqué ci-dessus) ou que le bien soit d'une catégorie très différente de ce que vous semblez chercher, il ne sera pas très différent.

Vous avez bien raison de le calculer mais il semble assez peu pertinent dans le choix au vu de l'ampleur de votre projet.

Quoiqu'il en soit, si vous en êtes à 100 € près malgré que vous vouliez proposer la moitié du prix demandé, au vu des travaux, effectivement mieux vaut abandonner
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