Le pour et le contre

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Le pour et le contre

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18/03/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous (et toutes),

J'ai besoin d'avis expérimentés.

J'ai bien compris que l'avenir pour nos épargnes ne se trouvait pas dans les banques mais visiblement bien dans l'immobilier. Cependant, n'étant pas de nature aventureuse, je ne voudrai perdre aucune plume dans un engagement quelconque.

Alors; pour résumer un peu ma situation, j'ai de l'argent de côté (économie de mes jobs étudiant en qualité de petite fourmis qui grandit légèrement chaque année), mais j'ai bien conscience que ce rythme d'épargne ne me rendra jamais riche. Je pense qu'il serait intéressant de les investir dans de l'immobilier qui pourrait me rapporter. Or, je n'ai pas assez pour acheter du "prêt à louer". Du coup, il faudrait acheter une maison à rénover (en vue de la retaper et de la louer) mais sans y faire trop de frais.

Ma grand-mère vend actuellement sa maison et pas beaucoup d'amateur. C'est une maison de vieux, soyons honnête. Toiture version aération intégrée, pas d'isolation nulle part, plancher de l'étage à refaire (beaucoup de fond, de bosse, comment n'est-on pas encore passé à travers???), électricité à refaire (plus que certainement plus au norme!) pour ce qui est du gros gros à faire. Concernant le reste, il faudra bien entendu rafraîchir les beaux murs couvert d'une magnifique tapisserie qui est mise depuis... je l'ai toujours connue en fait!

Voilà en gros gros résumé la situation.

Alors voilà ma première question; en sachant que cette maison a (je trouve) un certain potentiel à terme (reculée de la rue, garage, jardin, cave, remise, etc... et une certaine surface habitable non négligeable); est-ce un investissement intéressant en vue d'une rénovation à but locatif?
Deuxième question; d'après les gros gros travaux dont je vous fait part; serait-il possible d'estimer les frais important à effectuer dans l'immédiat? En sachant que ces postes seront fait par entreprise.

Un grand merci à vous pour vos avis.

Bonne journée.
18/03/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,
De la rénovation, si vous n'êtes pas du métier ou sacrément bricoleuse, ou si tous les membres de votre famille ne sont pas du métier : je n'y crois pas. Si c'est pour du locatif en plus c'est carrément suicidaire car tout devra être aux normes.

Si le bien vous plait, le racheter, faire le minimum pour y être confortable, et rénover au fur et à mesure en s'étant bien documenté, pourquoi pas. Mais ca prendra 10 ans : je parle d'expérience.
18/03/2016 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
il s'agit d'un premier achat?
18/03/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Non, je suis propriétaire depuis peu d'un bien avec mon compagnon (que nous occupons personnellement).

Merci Benoki pour votre avis. Car honnêtement, ni moi ni mon compagnon sommes du métier. On aime "chipoter" mais nous sommes loin d'être de grand professionnel du bricolage.
Je ne veux pas y perdre de l'argent, le but c'est tout de même de m'en faire un peu, soyons honnête!
Le soucis c'est que la plupart des gens me "conseille" mais sans réellement faire preuve d'empathie. Mes collègues me disent: vas-y fonce, c'est de l'investissement, ce n'est que du bon! Mais vu l'ampleur des travaux, je me demande si pour réellement investir, il ne serait pas préférable de voir "plus petit", c'est à dire d'acheter une petite maison sans extra, déjà habitable, mais qui serait facilement (même si tout est relatif) rafraîchissable (j'ai encore inventé un mot aujourd'hui! lol)
18/03/2016 Vieux  
 
  44 ans, Liège
 
Même avis que Benoki.

Je viens de rénover entièrement ma maison (enfin c'est pas fini mais soit) et c'est affreusement cher.

Vu que j'y vis c'est un moindre mal et ce même si j'y ai investi des dizaines de milliers d'euros mais si je devais la louer ou même la revendre j'y perdrais des plumes c'est certain.

Et encore j'y fait beaucoup moi même mais dès qu'on passe par des entrepreneurs on se retrouve de suite avec des factures de plusieurs milliers d'euros.

Bref, pour rentabiliser ça par une location (surtout en partant d'une maison pas du tout aux goûts du jour) il va falloir un sacré paquet d'années et ce sans envisager de tomber sur un possible locataire indélicat.

Cela étant ça pourrait être un investissement intéressant si vous réalisiez l'essentiel des travaux vous même (encore faut-il en avoir le temps et les capacités). Rien n'empêche de la louer ou la revendre plus cher une fois rénovée (mais attention à la taxation sur plus-value => ne pas revendre endéans les 5 ans).
18/03/2016 Vieux  
 
  44 ans, Liège
 
Citation:
Posté par lelande Voir le message
Mais vu l'ampleur des travaux, je me demande si pour réellement investir, il ne serait pas préférable de voir "plus petit", c'est à dire d'acheter une petite maison sans extra, déjà habitable, mais qui serait facilement (même si tout est relatif) rafraîchissable (j'ai encore inventé un mot aujourd'hui! lol)
Pour rebondir là dessus, ça me semble une meilleure idée (avis tout personnel).

Genre une petite maison de rangée avec de petits travaux (peinture, plomberie, électricité, fenêtres par exemple).

L'avantage de ce genre d'habitation est que le nombre de fenêtres, la surface de toiture etc. est moindre donc en cas de frais, ceux-ci sont aussi moins élevé.

Un toit sur une petite maison de ce type va chercher dans les 6-10.000€ alors que sur une 4 façade avec 150-200 m² de toiture on dépasse largement les 20.000... N'empêche, quand ça arrive en cours de location ça fait un paquet de mois de loyers qui y passent (à ne pas négliger lors de l'achat et donc veiller au bon état du bien acquis)

Pareil pour les fenêtres. si elles doivent être changées, sur une maison de rangée il y en a en général 3 en façade rue + la porte et 3-4 à l'arrière. Sur une 4 façades on est vite à 15-20 fenêtres et elles sont souvent de plus grandes dimension et donc plus chères.

Une idée aussi que j'ai déjà eue (sans savoir si elle est bonne ) c'est d'acheter des garages en ville. La densité de voitures sur nos routes ne cesse d'augmenter et en ville, les places de parking deviennent galère à trouver... Bref, a l'investissement, un garage coûte moins cher et ne réclame quasi pas de travaux et en plus ne doit pas répondre aux normes (isolation, électricité, salubrité) appliquées aux logements. Difficile pour un locataire de dégrader un garage en plus... Et vu le prix moindre, il est possible d'en avoir plusieurs => ça réduit le risque en cas de locataire qui ne paye pas car retaper une maison en y mettant toutes ses économies (+ éventuel crédit) et ensuite tomber sur un locataire qui ne paye pas ou démolit tout (ça arrive malheureusement / des proprios véreux aussi hein ) ça cause beaucoup de tracas.
Avec plusieurs bien, il est peu probable qu'aucun ne paye son loyer. Bon après, je n'ai aucune idée du prix des loyers pour garage (ma voiture dort dehors et je n'habite pas en ville).

Dernière modification par Zedicus_562 18/03/2016 à 15h12.
18/03/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Je valide ton idée de garage! C'est même très intéressant et une piste à explorer!

Ceci dit, on y perd la satisfaction de création d'un truc chouette. Mais en soit, si le but premier est la rentabilité, il faut effectivement faire un choix.
18/03/2016 Vieux  
 
  50 ans, Brabant Wallon
 
Les garages : le meilleur rapport investissment / location !

-> attention quand même aux locataires, et à ce qu'ils y stockent,
-> si l'immeuble fait partie d'une copropriété, bien lire l'acte de base !!
18/03/2016 Vieux  
 
  35 ans, Hainaut
 
Pour moi une maison complète en location c'est toujours un gros risque, quand bon locataire c'est parfait mais si pas attention les dégâts et au plus c'est grand plus ca coute.....je suis propriétaire bailleur et je préfère les petites structures.
Pourquoi pas partir sur un appartement déjà rénove ou a petite rénovation dans une petite copro...
18/03/2016 Vieux  
 
  44 ans, Liège
 
En cas de crédit ayant pour but l'acquisition d'un logement destiné à la location, toujours bien s'assurer d'être en mesure de payer les charges du crédit sois même en cas de vide locatif ou d'indélicat car les créanciers ne rigolent pas et ça serait con d'avoir une charge de crédit dépassant vos moyens et qu'un locataire mauvais payeur vous mette dans une situation délicate vis-à-vis du bien dans lequel vous vivez. C'est une simple question de bon sens mais je connais quelqu'un qui n'avait pas envisagé cette possibilité et qui s'est retrouvé a devoir tout vendre (y compris le bien qu'il occupait) pour rembourser les banques.
18/03/2016 Vieux  
 
  29 ans, Hainaut
 
J'ai renove une petite maison pour ma maman et je finis de renover ma maison. Il s'agissait aussi de vieille maison avec toit pourrit, vieux chassis, pas d'isolation, pas de chauffage centrale. C'est une ruine. C'est pour ainsi dire impossible de chiffrer un budget exact ou alors vous prenez une société genre clé sur porte qui fait tout pour des prix forfaitaire (ml, m2 ou m3) mais le prix est fort fort cher comme ca ils sont sur de rentrer dsns leur frais. De toute facon, vous aurez des supplement.

Comme ça c'est impossible de donner un estimatif du cout des travaux. Il faudrzit savoir l'etat du toit afin de savoir si on bouche juste les trous + isolation ou s'il faut aussi changer la ocuverture ou la charpente. Le prix est sensiblement different.

Si vous devez isoler la maison + toit + chassis + refaire / renforcer les plancher + replafonner ? + electricite + plomberie ? + chauffage centrale ? Quid des portes interieures, de la salle de bain, de la cuisine, de l'escalier, une ventilation ? etc...... Comptez deja 75 000€ sans forcer suivant cd quil faut faire vu le peu d'informations.

Pour louer vous pouvez louer via une agence sociale. Ils vous paient tous les mois le loyer sue le bien soit loué ou pas mais le montznt est 20% moins cher que le loyer moyen dans la region vu que c'est social. Ils prennent en charge les degraddation des occupants et les petites reparztions.
18/03/2016 Vieux  
 
  44 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Maka Voir le message
Si vous devez isoler la maison + toit + chassis + refaire / renforcer les plancher + replafonner ? + electricite + plomberie ? + chauffage centrale ? Quid des portes interieures, de la salle de bain, de la cuisine, de l'escalier, une ventilation ? etc...... Comptez deja 75 000€ sans forcer suivant cd quil faut faire vu le peu d'informations.
Pour une location, en général, pas besoin de re-plafonner. De petites réparations suffisent si nécessaire. Un locataire se plaindra d'humidité dans le plafonnage mais peu probable qu'il rouspète par ce que le plafonnage n'est pas tip-top droit, surtout dans une vieille maison. Et les portes, dans ce genre de maison c'est souvent du bois massif donc une fois poncées et repeintes/vernies c'est nickel.

Par contre, quasi certain que l'électricité est à refaire entièrement (souvent tout est en apparent), le chauffage est souvent constitué de radiateurs en fonte et d'une chaudière d'avant guerre peu performante et pour laquelle les réparations coûtent cher. C'est aussi une isolation inexistante ou pour le moins trop faible et souvent mal posée en plus d'être des maisons passoires.

Bref clairement, et sachant que lelande et son compagnon sont déjà propriétaire d'un bien, je ne vois aucun intérêt a racheter la maison dont il est question sauf si cette dernière à une valeur sentimentale et/ou qu'elle veut la garder dans la famille mais dans un but de rendement locatif, ça sera très probablement trop gros et obligera a des investissement trop difficilement rentabilisables.

Citation:
Posté par Maka Voir le message
Pour louer vous pouvez louer via une agence sociale. Ils vous paient tous les mois le loyer sue le bien soit loué ou pas mais le montznt est 20% moins cher que le loyer moyen dans la region vu que c'est social. Ils prennent en charge les degraddation des occupants et les petites reparztions.

Pour la location via les agences de logements sociaux c'est vrai que c'est une sécurité niveau perception du loyer. Le revers c'est qu'on a pas son mot à dire sur le choix du locataire et que ça implique le risque de voir son bien habité par des "barakis" (risque qui existe aussi quand on choisi le locataire vu que les apparences sont parfois trompeuses).
18/03/2016 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Mieux vaut acheter deux petits apparts prêts immédiatement que de racheter une maison avec des travaux incertains. AU niveau rendement, ce sera meilleur. Au niveau des risques de vide/non payement/travaux, il sera divisé par deux.

Mais c'est un débat que vous suivrez avantageusement sur pim.be

En somme l'investissement immobilier, c'est la meilleure rentabilité de votre fiche de paie: c'est parce que vous avez une fiche de paie que la banque vous prêtera des sous. Même si tout est remboursé par le locataire.
18/03/2016 Vieux  
  Hainaut
  Manjusang est connecté maintenant
Le prix d'achat de la maison (de la grand-mère) a une importance non?
peut-être possible de faire une bonne affaire..
18/03/2016 Vieux  
 
  72 ans, Flandre
  fradeco est connecté maintenant
Mon opinion pour la maîtrise du prix, si il faut vraiment tout refaire, c'est de mettre la maison au stade du gros œuvre. C'est à dire de tout démolir sauf les murs sans plafonnage. Ensuite tout évacuer. A ce stade, vous pourrez faire faire un devis pour tous les travaux, et là c'est sans surprise.
18/03/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Zedicus_562 : il est vrai que je ne m'étais pas encore intéressée à ce genre de risque. Effectivement, mieux vaut en avoir conscience! Merci de m'en avertir.

Maka : concernant la charpente du toit, je n'ai pas encore été voir de plus près ce qu'il en était, mais la toiture est à remplacer complètement et à isoler car aucune isolation n'est faite dans le grenier. Les tuiles sont à nu et avec les trous ont peu observer le ciel... :-/ Si pas, comme dit plus haut, il est clair que toute l'électricité est à refaire! Concernant les châssis, ils sont à remplacer. Les portes intérieurs auront besoin d'un rafraichissement, mais comme le dit Zedicus_562, un bon coup de peinture sera suffisant. Une installation récente de chauffage central au gaz a été effectuée par contre. Mais effectivement, il y a pas mal de boulot...

Manjusang: concernant le prix, la maison est actuellement à un prix de 70000€ mais a déjà été diminué. Certaines conditions amènent à une vente rapide de la maison. Pour l'instant, à ce prix-là, elle ne m'intéresse pas! (même si je souhaite de tout coeur à ma grand-mère de pouvoir la vendre à ce prix) Mais la maison pourrait très bien se retrouver en vente publique dans quelques temps...
18/03/2016 Vieux  
 
  29 ans, Hainaut
 
Je pars du principe si vous rénover la maison c'est de faire soit du rafistolage au moins cher soit tout refaire. La maison est des années 50 ou 60 ? Vous allez rénover un peu et vous aurez une maison des années 80 ? 90 ? Fin 90 début 2000 ? Cool, c'est mieux mais vous aurez toujours une maison "dépassée"......et quoi dans 10 ans on refait des travaux pour avoir une maison début 2010 ? Et ainsi de suite. Je veux dire vous auriez toujours une maison vieillotte, dépassée.

Si ca est pour un investissement sur du tres long terme j'aurais envie de dire soit vous mettez 10-20 000€ en réduisant le coût au maximum ou alors vous pétez tout dedans et vous refaite tout. Malheureusement pour cette deuxième solution il faut savoir faire une partie soi-même.

Je termine la rénovation d'une 2eme maison. J'ai tout pété et tout refait. La maison est plus performante que dès construction neuve clé sur porte normale. Elles seront très basse energie, pas loin du passif. Je referais un blower door test une fois tout les ptit détails finis mais je pense que je finirais a un misérable 0,8-0,9 derrière le 0,6 que j'aurais bien voulu

Si c'est pour un investissement avec le moins de tracas, visez des appartement récent ou neuf.
18/03/2016 Vieux  
 
  54 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par lelande Voir le message
Je valide ton idée de garage! C'est même très intéressant et une piste à explorer!

Ceci dit, on y perd la satisfaction de création d'un truc chouette. Mais en soit, si le but premier est la rentabilité, il faut effectivement faire un choix.
Bonsoir,

+ 1 avec cette suggestion.

L'investissement est plus petit, tu peux diversifier les endroits.
Voir également des emplacements de parking, soit à l'air libre, soit dans des parkings souterrains.

Rendement : entre 3 et 4 % par an. Espérer en plus que le bien prenne un peu de valeur au fil des ans.

Bonne recherche.

Michel
18/03/2016 Vieux  
 
  35 ans, France
 
Pour du rendement, il vaut mieux des petites surfaces, qui proportionnellement, se louent bien plus cher que les grandes.
21/03/2016 Vieux  
  30 ans, Hainaut
 
Merci à tous, ça confirme tout de même mon idée que ça va vite chiffrer et qu'il faudra une plombe pour que ça soit rentabilisé!

Bonne journée à tous
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