renovation d'une grange jamais habitée

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renovation d'une grange jamais habitée

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22/10/2009 Vieux  
  29 ans, Liège
 
Bonjour à tous,

Tout comme "renover", j'ai également flashé sur une grange. Celle-ci comporte un seul étage à l'heure actuelle et il y a tout à faire puisqu'il s'agit juste de 4murs en blocs de 30 et moelons. Les murs en blocs doivent également être recouverts de bois ou autre.
J'ai lu des messages contenant des calculs de prix en fonction du nombre de m². Quel budget doit on avoir +/- pour pouvoir en faire une habitation?
Compte tenu du fait que j'ai jadis eu un projet de construction totale qui coutait 125.000 HTVA, je pense qu'en ayant 100.000 euros de budget travaux je devrais etre dans le bon?
AUssi, à part l'autorisation de l'urbanisme, à qui dois-je m'adresser pour pouvoir faire ces aménagements? Dois-je obligatoirement prendre un architecte?
Puis-je compter sur les droits d'enregistrements réduits ou suis-je sur un régime TVA?
Ai-je droit au pret tremplin alors que ce n'était pas une habitation avant?
Et combien de temps faudra-t-il pour tout réaliser avec un entrepreneur?
Dernière question (ça en fait bcp je sais...) peut on commencer les travaux après la première signature devant le notaire ou dois-je attendre la deuxième et officielle signature?
Je sais que cela fait bcp de questions mais jai vraiment besoin de ces réponses et je ne sais qui d'autre que vous pourrait y répondre ...
D'avance merci de m'éclairer quelques peu...
22/10/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
mon dieu il y aurait tellement a dire... vous me semblez aller droit dans le mur... je ne sais meme pas par ou commencer. Fuyez ce projet !

Je n'ai pas le temps là de faire un long discours mais
- si vous n'avez aucune idée de votre capacité d'endettement ni de comment vous aller payer quelque chose : n'achetez rien!
- bien sur il faut un architecte. Dans une renovation lourde ou vous ne toucherez pas un marteau, comptez 1500EUR/mètre carré.
- une rénovation de ce type entièrement exécutée par des pros coute bcp plus cher qu'une nouvelle construction de meme surface
- l'urbanisme refuse regulierement des changements d'affectation, et meme si on vous l'octroie aura a son mot a dire pour tout depuis la couleur des murs jusqu'a percer des trous pour des fenetres ou des velux.
-commencez les travaux avant de signer l'acte, comme ca tout appartient a l'ancien proprio si l'acte n'est pas passé Suicidaire !
- je ne veux meme pas savoir la taille de la grange mais réalistement, on est plutot dans un budget de 200K que de 100K pour ramener la vie moderne dans une grange. Et je parle sans complication d'humidité, de fondations absentes, de murs fragiles ou poreux.

Voilà on va encore me dire que je tue l'enthousiasme de la jeunesse, que c'est formidable a votre age d'avoir des projets, et qu'il faut foncer et ne pas écouter un vieil aigri comme moi...
22/10/2009 Vieux  
  42 ans, Hainaut
 
J'approuve BricoZone à 100% !
22/10/2009 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Ca va pas durer Diam Mais merci !

Non sans rire je ne dis pas que personne n'y arrive, mais bon amha renover une grange contrairement a ce qu'une certaine télé montre; c'est une rénovation de prestige, couteuse, que seuls des gens expérimentés superviserons suffisamment pour en faire un succès.

Maintenant pour 100K oui, il doit y avoir moyen d'ajouter un toit, une structure d'etage, isoler un peu, faire un peu de gyproc a l'etage, du bloc maconné en bas, évacuations et énergie. Et point.
Espérer avoir un truc fini avec une salle de bains carrelée pour 100K c'est à tuer dans l'oeuf dès maintenant .
22/10/2009 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
des photos?
22/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
J'approuve bZone à 100% aussi.
Vous n'avez pas un ami architecte qui peut aller voir votre grange avec vous et vous expliquez en détail ce que ca va couter et la procédure ?
En tout cas, à 22 ans, ne faites pas de bêtises, ne signez rien sans avoir eu toutes les explications sur les prix, les risques, les procédures et étapes, les assurances du pret de la banque, ...
25/10/2009 Vieux  
  29 ans, Liège
 
merci pour vos réponses.
Hier nous sommes allés voir l'intérieur de la grange à nous deux et on a flashé. mon homme un peu moins car il avait TRES peur du cout des travaux.
Nous avons un ami qui est entrepreneur en batiment et qui sait tout tout faire. Il rénove beaucoup de batiments dans la région et il est venu la voir avec nous aujourd'hui.
Pour 100mil euros il dit que cest tout à fait faisable d'avoir une habitation totale car les 4murs sont bons, les fenetres sont en partie présente (slmt le trou!), les charpentes sont neuves et la fondation est bonne.
COmme il n'y a rien en électricité, chauffage,... il dit que c'est plus facile. Au moins il ne faut pas rectifier un truc "pourri ou vétuste" et donc moins de perte de temps.
Le seul "hic" c'est le permis de batir. Il faut que la commune accepte et cela peut prendre du temps! 3mois environs :-S
Nous sommes très enthousiastes devant ces bonnes nouvelles et allons approfondir nos recherches à la commune et auprès du vendeur en espérant que cela mène enfin à une signature!
25/10/2009 Vieux  

 
  49 ans, Liège
 
***Soupir***
25/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Avant de signer, renseigner vous à la commune pour voir si le changement d'affectation pourrait être accepté. Allez voir votre banque pour voir si le prêt serait normalement accordé (si vous avez besoin d'un pret). N'oubliez pas que vous aurez probablement besoin d'un architecte. N'avez vous pas de problèmes d'humidité ? Avez-vous pensé à l'évacuation des eaux usées, à l'alimentation électrique (nouvelle connection au reseau public), le terrain n'aurait-il pas été pollué (fermier qui laissait trainer ses bidons de mazout ou se servait de l'arrière terrain comme dépot de vieilles voitures), ...

Juste pour répeter, c'est chouette d'être enthousiastes, d'avoir des projets, mais signez après seulement avoir tous vos appaisements et réponses aux questions.
25/10/2009 Vieux  
 
  36 ans, Liège
 
Ce type de projet est effectivement délicat lorsque l'on a pas d'idée de budget, maintenant, je dirais que c'est le cas pour tout les projets de rénovation. L'avantage avec une grange, c'est qu'il n'y a pas grand chose qui gêne dans le bâtiment. (cela réduit le budget démolition et évacuation des gravats, contrairement à certaine vieille maison dans lesquelles il faut démolir des cloisons, planchers...)

En ce qui concerne l'urbanisme, il faut effectivement compter un délais de +/- 3 mois à partir du moment ou le projet est introduit auprès des services urbanisme + le temps de conception du projet... Mais je ne partage pas l'avis de bzone sur les refus pour "ce" type de changement d'affectation. Les service d'urbanisme sont bien conscient que bon nombres de fermes disparaissent et qu'il faut trouver de nouvelles affectation pour ces bâtiments. J'ai déjà traité plusieurs projet de ce type et je n'ai pas eu de soucis.

Pour le budget: 100000€, c'est un petit budget pour une petite grange. Il ne faut pas oublier que l'on peut bénéficier de certaines primes (restructuration, isolation...)

Cordialement

Ben
25/10/2009 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
J'ai 2 couples d'amis qui ont racheté une grange( silenrieux et du coté de rance) toute deux transformées en maison (superbe) il y a déjà quelques années
Il fut un temps ou ça devenait presqu'une mode d'acheter une grange at d'en faire une habitation (comme les hall industriel pour les loft)

Un couple par contre n'a gardé que deux murs qui font partie de la cuisine et abattu les deux autres.

Niveau rénovation, ils ont quand même dépassé les 200 000 mais faut aussi voir la taille de la maison qui en parait plus

Niveau urbanisme pas trop de problème seulement le temps de la dérogation les deux granges était accolées à des maisons ils n'y ont vu aucune objection

ps: les travaux ont duré 5 ans quand même

Donc avant de vous lancer

vérifier votre budget auprès d'une banque
parlez-en à l'urbanisme pour savoir si c'est possibe
25/10/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Je ne serais pas ausi optimiste que Benlan, ni aussi pessismiste que bZone.
Mais il faut être très prudent et ne pas foncer n'importe comment !!.

1° Votre grange est elle en zone à bâtir ou en zone agricole. En zone agricole, vous n'avez que très, très peu de chance d'obtenir un changement d'affectation. Surtout depuis que les ecolos sont aussi à la RW.

2° il vous faudra absolument un permis d'urbanisme, et vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez, surtout si vous êtes dans le cadre d'un RGBSR (Règlement Général des Bâtisses en Site Rural), d'une RCU ou d'un PCA

3° en rénovation un bon architecte demande en général 10 à 12 % d'honoraires.
tenez en compte dans votre budget

4° En tant que pro de la construction, j'attire votre attention sur le fait que votre budget de 100.000 € semble un peu court. J'irais plutôt , à la grosse louche vers les 150 à 200.000 €.

5° Et surtout dans le cadre d'une rénovation, n'essayez pas de faire du noir avec des copains et des amis, d'abord vous n'aurez aucune garantie sur la qualité du travail et ensuite la chasse est ouverte aux contributions pour tomber sur le dos des fraudeurs. Ne les prenez pas pour des cons, ils savent aussi bien que vous le coût de la rénovation

6° Attention aussi aux activités antérieures de la ferme en question. Si il y a eu élevage, il y aura peut être de la dépollution à faire avant d'obtenir un permis d'urbanisme

Enfin si vous avez des réponses positives à tout cela, bonne chance.
26/10/2009 Vieux  
  29 ans, Liège
 
Encore merci à tous pour vos réponses.
Nous y voyons un peu plus clair sur les démarches à entreprendre.
Concernant le permis d'urbanisme, c'est normalement ok pour en faire une habitation a condition de recouvrir les blocs de betons par du bois, brique ou moellons. C'est leur seule condition.
Concernant l'évacuation des eaux, la commune exige une station dépuration depuis 2007.
Le bâtiment n'a jamais accueilli de bétail. Un chjeval de trai y vit les nuits d'hiver et pour le reste, c'était un batiment ou le fermier stockait des matériaux non polluant.
La chape de béton est de 35cm d'épaisseur et est toute récente. (ça saute aux yeux, elle brille presque.).
La charpente et le toit ont été refaits récement également (max2ans).
Nous sommes sur que le batiment est sein. Ce n'est en aucun cas un vieux truc pourri, ce sont 4murs dont un en moellon sur une chape avec un toit et un mur au milieu en vieille pierre.lol. c'est comme ça que ma mère a défini sa visite!
Nous allons demain matin vérifier que le charabia écrit sur le permis d'urbanisme est correct et que cela veut bien dire que c ok pour une habitation.
Nous avons un architecte à 6% à ce jour.
Nous devons évidement faire un prêt mais comme nous travaillons pour létat on est sur que ce sera ok. Le tout est de ne pas dépasser le budget que NOUS NOUS sommes fixés (car on aime le resto, le ski et les voyages, et cest aussi important qune belle maison!)
Merci à tous pour vos réponses qui m'aident beaucoup et également vos recomandations à la prudence pour être sur de ne pas se lancer dans un gouffre!
Je vous tiens au courant de mes démarches afin que vous m'aidiez encore si suite il y a...
Bonne soirée à tous
26/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Brabant Wallon
 
Halala que mes 22 ans me manquent
Et que doit dire intègre alors ... ;o)
26/10/2009 Vieux  
  55 ans, Flandre
 
J'ai du mal à comprendre l'attrait que peut susciter une grange en 2009, à un moment où sont quand même disponibles des conceptions architecturales autrement plus lumineuses, conviviales, originales, énergétiquement efficaces, libres d'humidité, saines et j'en passe. Une grange, peut-être, en moellons, voire, mais une bonne pelleteuse a aussi une utilité et il resterait un beau terrain et une maison neuve bien moins chère à mettre dessus.

Mais enfin, tout ça doit être une question de goût.
Réfléchissez y bien quand même avant.
26/10/2009 Vieux  
  29 ans, Liège
 
Comme tu dis Pigdin, une question de gout. je trouve que les nouvelles construction sont souvent sans âme...
Je suis surement une grande rêveuse...
Une partie de ferme a selon moi plus de charme qu'un truc tout moderne tout bizarre qui ne se marie pas du tout avec le cadre campagnard de nos belles régions du plateau des hautes fagnes et qui vient ennuyer le petit vieux qui avait jadis une belle vue et bien dégagée du fond de son jardin...
26/10/2009 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Pour moi le probleme principal d'une grange est le manque de lumiere... j'espere que l'urbanisme ne va pas faire de miseres et que vous pourrez ouvrir la grange a la lumiere.

Et ce sans denaturer l'idée de vivre dans une grange.

Par contre je ne suis pas de l'avis de pidgin... une grange bien amenagee peut avoir une ame, peut etre tres chaleureuse et conviviale.
26/10/2009 Vieux  
  32 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pidgin Voir le message
J'ai du mal à comprendre l'attrait que peut susciter une grange en 2009, à un moment où sont quand même disponibles des conceptions architecturales autrement plus lumineuses, conviviales, originales, énergétiquement efficaces, libres d'humidité, saines et j'en passe. Une grange, peut-être, en moellons, voire, mais une bonne pelleteuse a aussi une utilité et il resterait un beau terrain et une maison neuve bien moins chère à mettre dessus.

Mais enfin, tout ça doit être une question de goût.
Réfléchissez y bien quand même avant.
Si tout le monde pensais comme toi, as tu déjà réfléchis aux conséquences?

- Moins de places, moins de terrains...
- Des logements laissé à l'abandon (ben oui si personne les rénoves)...

Je pense qu'il en faut pour tout les gouts et pour tout le monde! Alors, n'essaye pas de comprendes, dit toi juste qu'en face de toi, les gens n'ont pas les même motivations!
27/10/2009 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Cradoc, dans la tête, on a l'âge qu'on veut bien avoir !!
Il y a des vieux de 20 ans et des jeunes de 90 ans (j'en ai rencontré !)
Ma carte d'identité a vieilli plus vite que moi.
27/10/2009 Vieux  
 
  57 ans, Namur
 
J'ai aussi acheté une un maison non cadastrée ( donc datant d'avant 1850 !) avec comme objectif d'en faire un nid de bonheur. Budget de la rénovation 150 K sur une durée d'au moins 3 ans en faisant tout moi même sauf les chassis et la rénovation de la toiture. Mais pour se lancer dans un projet pareil faut avoir 20 ans dans sa tête sinon on n'y va pas ! Je ne suis pas prêt en tout cas de me désabonner de Brico zone...
Haut les coeurs mopetitchou mais surtout ne faites pas de votre rêve un cauchemar financier et donc prudence en tout et devis , devis et encore devis !
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