BeDurant

Bonjour à tous,

Celà fait quelques jours que j'éssaye d'estimer les travaux à éffectuer dans une maison...pour savoir si j'ai les moyens de l'acheter.

J'ai lu beaucoups de posts mais je n'arrive toujours pas à me faire une idée concrete


La maison est(serait) habitable, mais je compte faire des travaux car elle n'a plus évoluée depuis 1933...
La maison fait +- 200m²
Vous trouverez quelques photos à cette adresse: http://www.weebow.org/immo/album_vie...04&min=1&bkg=1

J'ai trouvé un site qui propose de simuler des devis pour la rénovation:
http://devis.contactartisan.com/Calc...sCategorieId=1

Voici le résultat pour moi: (edit: le texte n'est pas très lisible à cause de la compression, vous retrouverez cette photo dans l'album cité plus haut)


Etant donné que je n'ai pas toujours su que répondre, penssez-vous que cette estimation est valable?

Voici en fait les différents points que j'aimerais rénover:

• Electricité: tableau électrique + prises + saignées + éclairage + ...
• Plomberie: 2WC + douche + baignoire. Est-ce que les tuyeaux devraient être remplacés?
• Menuiserie : Remplacements des chasis simple vitrage par des doubles + porte d'entrée + isolation du toit
• Chauffage: La chaudiere au mazout fonctionne toujours (pour cb de temps ), dans un 1er temps je compte juste changer les radiateurs. Un sur 2 à l'air mort
• Cuisine (pas compris dans le devis)

J'arrive à 35000 + 10000(cuisine) = 45000€

Juste pour "raffraichir" la maison, je trouve que c'est assez cher. En tout cas je n'ai pas les moyens de dépenser 45000€ de travaux en plus de l'achat de la maison.

Alors j'espere que vous me direz que ca coutera 2 fois moins cher


D'avance merci pour vos réponses/remarques,

BeDurant

intègre

BeDurant, je ne voudrais pas vous faire de peine, mais la rénovation coute nettement plus cher que la construction neuve. Et le budget que vous présentez ne me parait pas du tout surfait, pour les travaux annoncés, à Bruxelles.
Avez vous des devis pour cela ou est-ce juste une estimation personnelle ??
Il faudra encore évacuer les déblais, louer le parking à la commune pendant la durée des travaux,
Mais il y a probablement des primes à prendre au niveau du double vitrage, de l'isolation du toit, etc.... Renseignez vous bien.
Je ne connais pas les primes de la Région Bruxelloise

Philippe1983

Salut,

Au vu de tes photos sur Weebow, la chaudière a l'air en bon état, quasi neuve, même !
Allez, c'est déja ça de pris !

J'ai trouvé l'image dont tu parles plus haut, en beaucoup plus lisible : http://www.weebow.org/_data/i/immo/a...0324502081.gif

hoover

Bonsoir

au vue des photos, la maison est pas en trop mauvaise état. mais des choses sont à revoir niveau confort :

* Chaudière, à l'air correct, c'est en tout cas pas l'élément préoccupant dans la vision des photos, juste le radiateur à changer, à la limite tu en trouveras un identique sur eBay

* La charpente, à l'air bonne, pas de sous toiture mais ca date de 1933, par contre y a t'il une isolation dans les plancher du grenier? Si non pense à faire isoler, si tu veux pas cramer du mazout pour chauffer le ciel.

* Les chassis, ils sont dans un état catastrophique, non seulement le simple vitrage est une abération énergétique (1933 oblige...) mais en plus la menuiserie est déglingé à changer en vitesse.

* La plomberie, elle pourrait gagné le musée des horreurs y compris la magnifique salle de bain en pin et son WC vert ... ;)

*L'electricité, a priori ca date des années 60/70 mais derrière les interupteur y a peut être encore des fils de coton de 1933 .. rien est impossible dans ledomaine électrique ... ;)

Pour le reste ... du temps et du bricolage et ca sera bon, y a une bonne base ... mais une grosse modernisation à faire.

Pour un bon bricoleur ... refaire l'ensemble de la plomberie et électricité représente dans les 5/6000€ de matériel + ca propre main d'oeuvre mais faire faire c'est long et chiant ... donc ca chiffre

benoki

L'estimation est surement en dessous du cout réel , mais est-il nécéssaire de tout faire la même année ?

En priorité je verrais :
* attention les chassis de la façade avant vont vous couter un pont car totalement hors standard. (même si le calcul du devis semble correct)
* vous allez être obligé de par la loi de faire votre électricité en conformité en 18 mois
* de quand date la chaudière ? si moins de 10 ans , un bon entretrien + changer 2-3 radiateurs + mettre des vannes thermo partout
* isolation de la toiture

BeDurant

Merci pour vos réponses.

Voici quelques informations supplémentaires:

Pour la chaudiere, le bruleur a été remplacé il y a un mois. Mais la chaudiere, pas de date. Enfin elle fonctionne c'est l'essentiel.

L'électricité est entierement à refaire car la maison n'a pas passé le contôle Vinçote

Au niveau de la struture de la maison: Tout semble correcte, les murs ne sont pas humides, mais certaines rajoutes ont été rajoutées avec le temps...et c'est loin d'être du grand art

La verranda:


La partie en gris sur la droite de l'image a aussi été un rajout. Cette pièce se situe à l'arrière du garage. Voici les photos de l'intérieur de cette pièce.



On peut voir qu'il y a déja eu des fuites d'eau au plafond.


Pour en revenir à mon budget serré...il faut encore que je fasse le compte de ce que la région wallonne pourrait me rembourser.

Mais en effet le plus sage serait de rénover petit à petit
Faire des travaux pour 20.000€: Electricité+Chassis (+radiateurs)

Ensuite avec l'argent récupéré des primmes, continuer en isolant le toit et le plancher du grenier.

Avec l'argent des primmes, entammer la rénovation de la sdb qui est de toute beautée


Merci pour vos conseils, il faut que je rassemble toutes les infos...pas évident de franchir le pas

hoover

Salut,

je ne sais pas quel marge de maneuvre que tu as entre prix d'achat + frais + travaux par rapport à ta capacité de financement (Apport, capacité de remboursement).
Mais prévois le plus que possible. En rénovation on a tojours des surprises et rarement des bonnes ;)

Alynou

Moi je connais un peu...

Il y a les primes à l'énergie (plus faciles à avoir mais moins élevées):
Il s'agit d'introduire un formulaire chez Sibelga, avec devis, factures, photos avant/après... Perso j'en ai déjà touché 2: un frigo A++ et du vitrage "superisolant"
La liste est ici: http://www.ibgebim.be/Templates/Part...&langtype=2060

Ensuite, le gros bazar, les primes à la rénovation. Il faut un dossier béton, avec devis d'entrepreneurs enregistrés (normal), plans, photos, cadastre, urbanisme, extraits de rôle. Les primes varient selon le lieu (si vous êtes dans un quartier à developpement renforcé ou sous contrat de quartier, jusqu'à 70% de vos travaux sont remboursés!) et selon vos revenus... Vous devez également habiter votre bien ou le louer via une agence sociale. Les travaux doivent être acceptés par la prime avant d'être commencés! Par la suite, vous pouvez ajouter d'autres postes à cette demande de prime, le dossier est ouvert pour 2 ans.
Ces primes sont aussi possibles pour des copropriétés (ex: réfection de la toiture d'un immeuble à appartements), le tout étant de mentionner les quotités de chaque copropriétaire.
Plus d'infos: http://www.prime-renovation.irisnet.be/renovation.php

Sinon, que puis-je en dire?? Je n'ai encore rien touché. J'estime plutot qu'il s'agit d'un placement que d'une prime, car on ne verra cet argent que dans... 6 mois peut-être (de quoi se payer une salle de bains j'espère!!!).

Bonne chance, je suis aussi aux prises avec un appartement de 1933... ya encore du boulot!!

benoki

Avant de faire une offre pour cette maison, je demanderai a voir les plans d'origine ainsi que les permis relatifs aux différentes annexes....

Ca permettrait au moins de voir ou passe l'égouttage - nottament celui des annexes.

Des annexes, garages, maison parfois vendues sans permis de batir ca existe !

gaume74

Bonjour,

A ne pas oublier avant l'achat d'une maison de cette époque : l'état des boiseries.

En Belgique un diagnostic "nuisibles" n'est malheureusement pas obligatoire.

Avec une construction des années 30, il y'a fort à parier que rien n'est traité.
Soulevez tous les tapis-pleins, surtout dans les coins humides et traquez les petits trous de vers à bois.
Vérifiez aussi la toiture de l'intérieur.

Je parle en connaissance de cause, sur notre maison de 1939 tous nos planchers ont dû être changés par des dalles, à-cause de vers à bois (vrillettes) affamés.

justinette

Bonjour BeDurant,

Je rejoins les premiers avis...il y a du boulot, mais c'est le lot de la rénovation
Les inconvénients, les autres t'en ont déjà parlé, les avantages, c'est que tu peux y aller progressivement en rénovation...

Le terrain est beau et vous permet bcp d'aménagements.

Moi, je suis partisane de la rénovation, donc, je n'aurais pas peur...si c'est LA maison de vos rêves et dans laquelle vous voulez vivre toute votre vie, accrochez-vous, c'est faisable!

Par contre...si c'est pour 5 ou 10 ans...ça fera beaucoup d'argent investi que vous ne récupérerez certainement pas d'ici-là!

Les annexes ont-elles fait l'objet de permis?c'est à prendre en compte également à moins qu'il n'y ait une prescription acquisitive de 30 ans...

Je dis ça, pcq elles constituent 1/4 du rdc (apparemment) et qu'il y a du boulot, ce serait dommage d'avoir des soucis urbanistiques et il ne faut pas prendre ce poste à la légère dans votre achat!

Voyez vraiment sur le long terme si c'est LA maison de vos rêves

Bonne chance pour la suite!

BeDurant

Ce qui me plait vraiment dans la maison c'est sa bonne situation (dans Namur et non Bruxelles ), son jardin, son parking et ses capacités d' "évolution".

Il faut que je vous avoue aussi que je suis seul (pour l'instant ).
Une solution serait aussi d'aménager uniquement le rdc et d'y vivre, puis d'aménager l'étage et grenier pour le louer en appartement.

Enfin je pense à celà parce que j'ai encore oublié de compter la cuisine dans mon précédent calcul...

Et que j'arrive à 30.000€ si je ne change que l'essentiel finalement.

Il faut en effet que je demande le(s) permis de battir.

Et bien regarder au plancher.

Je vous tiens au courant de la suite

intègre

benoki, il y a beaucoup de chances pour qu'aucun plan n'existe à l'heure actuelle pour cette maison, et que, si plan il y a, il aura probablement été modifié plusieurs par les propriétaires successifs et ne correspondra plus à la réalité.

hoover

Si c'est en plus une maison de célibataire faut en profiter !

Tant que t'es seul tu peux faire les travaux à ta convenance et avec un confort moindre qu'une moitié accepterait pas ;)

benoki

Bonsoir Intègre, c'était pour placer l'argumentation afin d'éventuellement négocier le prix