Rénovation vs déménagement

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Rénovation vs déménagement



13/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
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Hello,

Le projet :

Extension du (RDC 15 m²)+ 1er étage (5m²)+ 2 eme etage (10m²) + reprise complète des techniques (sanitaire + électricité + chauffage) + isolation façade + nouvelle sdb.

Nous avons obtenu le permis il y a un mois.


La situation :

1 / Nous habitons actuellement (2 adultes + 2 très jeunes enfants) une maison des années 30 dans un bon quartier du nord de Bruxelles. Nous nous y sentons très bien mais la maison est petite, surtout que nos enfants vont grandir.

2/ Nous venons de racheter notre prêt ( encore 19 ans à rembourser).

3/ Le premier devis est tombé et gloups (presque 90.000€ all-in).

4/ Nous avons payé la maison 245.000€ il y a 6 ans ( y compris droits d'enregistrements) + 15.000€ toiture + 5000 € chaudière + 6.000€ châssis = 280.000€

Les interrogations :

Si on fait les travaux pour un montant de 90.000€, nous arrivons à un montant investi de 370.000€ !

La maison ne vaut certainement pas ce montant après travaux. J'estime qu'elle vaudrait +-320.000€.

Evidemment on va faire d'autre devis mais :

1/ Ne vaut-il pas mieux faire un home staging et essayer de revendre la maison en l'état? On devrait ressortir avec une enveloppe de +-40.000€ grâce aux 6 années de remboursement + les travaux qu'on a fait.

2/ On pourrait viser des maisons plus grandes avec un budget de 330.000€ hors frais de notaire mais à Bruxelles ces maisons sont soit mal situées soit avec des travaux.

3 / Faire ces travaux et profiter d'une maison neuve pour le même budget qu'un déménagement ( notre maison restera de toute façon petite mais plus confortable)

4 / Sortir de Bruxelles et les frais que ça implique ( voiture + essence) sans compter les embouteillages...Pas certain que ça soit + avantageux pdv économique. Je préfère mettre mon argent dans ma maison que dans une voiture (même si j'adore les bagnoles ;))

Et vous que feriez-vous d'un pdv économique?

Merci.
13/07/2015 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Vous avez la chance d'être proprio a bruxelles, c'est la seule région qui prend de la valeur : moi je n'envisagerai même pas de revendre.

Voyez si vous ne pouvez pas louer et ré emprunter ?
13/07/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
Combien de mètres carrés actuellement ?

Est-il possible d'avoir la ventilation du devis (combien pour l'extension, l'électricité, les sanitaires) ? Est-ce tout compris ou sans les équipements ?
Je suppose que votre devis est remis par un entrepreneur général. Avez-vous pensé à faire par poste séparé (cela demande beaucoup de suivi) ?

Acheter ailleurs sur Bruxelles avec votre budget n'a pas de sens.
Soit vous restez et prenez conscience que faire des travaux c'est rarement un investissement rentable (surtout quand le bien est déjà viable).
Soit vous déménagez hors de Bruxelles, vous gagnerez en place mais perdrez en temps.
Soit attendre, on s'occupe et on vit avec un peu plus de promiscuité. C'est la meilleure solution économiquement parlant (voir votre dernière question)
13/07/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Ne pas oublier que revendre une maison, c'est perdre les frais de notaire et autres qui ont été payés. C'est perdu. Ce serait bête.
Perso, je resterais à Bxl: pas d'embout à l'entrée de Bxl ... c'est important.

Je connais qq1 qui part de la périphérie à 6h30 (!) pour éviter les embouteillages le matin... C'est se lever à 5h30 quand même ... pffffffffffffff ......
14/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Citation:
Posté par Loetheri Voir le message
Combien de mètres carrés actuellement ?

Est-il possible d'avoir la ventilation du devis (combien pour l'extension, l'électricité, les sanitaires) ? Est-ce tout compris ou sans les équipements ?
Je suppose que votre devis est remis par un entrepreneur général. Avez-vous pensé à faire par poste séparé (cela demande beaucoup de suivi) ?

Acheter ailleurs sur Bruxelles avec votre budget n'a pas de sens.
Soit vous restez et prenez conscience que faire des travaux c'est rarement un investissement rentable (surtout quand le bien est déjà viable).
Soit vous déménagez hors de Bruxelles, vous gagnerez en place mais perdrez en temps.
Soit attendre, on s'occupe et on vit avec un peu plus de promiscuité. C'est la meilleure solution économiquement parlant (voir votre dernière question)
La maison fait 120m² actuellement mais sur 3 étages.

Le devis est tout compris ( matériel+architecte)

Effectivement le devis est établi par un entrepreneur général par soucis de rapidité : pendant les travaux nous devons aller habiter ailleurs.

Pour la ventilation, nous avons établi un métré avec l'architecte.

Les postes sont +- établis comme ceci (évidemment le métré est beaucoup plus détaillé) :

Démolitions + annexe = 37.000€ ( nouvelle façade avec fondation et étanchéité + pas mal de HEB+gitage+toiture plate)
Châssis+isolation façade = 6.000€
Finitions intérieures : 15.000€
Reprise réseau sanitaire avec nouvelle distribution : 6.000€
Chauffage avec nouveau réseau + déplacement chaudière ( sans radiateurs) = 6000€
Electricité : 7000€
Salle de bain+wc : 7000€
Architecte : 5000€

Qu'en pensez-vous?

Merci

Dernière modification par davwee 14/07/2015 à 10h14. Motif: ajout
14/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
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Citation:
Posté par lamy Voir le message
Ne pas oublier que revendre une maison, c'est perdre les frais de notaire et autres qui ont été payés. C'est perdu. Ce serait bête.
Perso, je resterais à Bxl: pas d'embout à l'entrée de Bxl ... c'est important.

Je connais qq1 qui part de la périphérie à 6h30 (!) pour éviter les embouteillages le matin... C'est se lever à 5h30 quand même ... pffffffffffffff ......
On est assez d'accord là-dessus sans compter la dépose des enfants à la crèche + à l'école. Ici on a tout à proximité ( école,crèche,travail).

On se dirige vers 2 solutions :

1 / On fait tout les travaux

2 / On s'adapte à la promiscuité

A+
14/07/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
Citation:
Posté par davwee Voir le message
La maison fait 120m² actuellement mais sur 3 étages.

Le devis est tout compris ( matériel+architecte)

Effectivement le devis est établi par un entrepreneur général par soucis de rapidité : pendant les travaux nous devons aller habiter ailleurs.

Pour la ventilation, nous avons établi un métré avec l'architecte.

Les postes sont +- établis comme ceci (évidemment le métré est beaucoup plus détaillé) :

Démolitions + annexe = 37.000€ ( nouvelle façade avec fondation et étanchéité + pas mal de HEB+gitage+toiture plate)
Châssis+isolation façade = 6.000€
Finitions intérieures : 15.000€
Reprise réseau sanitaire avec nouvelle distribution : 6.000€
Chauffage avec nouveau réseau + déplacement chaudière ( sans radiateurs) = 6000€
Electricité : 7000€
Salle de bain+wc : 7000€
Architecte : 5000€

Qu'en pensez-vous?

Merci
Rapidement (et purement financièrement)
Vous augmentez votre superficie de 30m2 (15m2 + 5m2 + 10m2).
Vos coûts (en supposant que c'est TVA comprise) liés à l'augmentation de la superficie :
- Annexe : 37.000
- Chassis + Isolation (arrière ?) : 6.000
- Finitions intérieurs : 5.400 (je compte 30m2 * 120% à 150€/m2 sauf si vous me dites que les 15.000 sont pour l'annexe ... ce qui fait cher +- 415€/m2 en finition)
- Sanitaire : 4.000 (je compte que votre système sanitaire doit être remis à neuf pour la partie existante mais qu'elle fonctionne quand même)
- Chauffage : 6.000 (vous avez déjà rénové cela sur les six dernières années)
- Electricité : 2.300 (36m2 x 65€/m2)
- Salle de bain : 0 (vous en avez une ... peut-être pas remise à jour mais en soi, son cout n'est pas lié à votre annexe)
- Archi : 5.000 (coût du permis compris ? ou juste le suivi ?)
J'arrive à un cout de 65.700€ pour 89.000€ décrit soit 2190€/m2 construit.
Même si cela reste raisonnable, je trouve que la plus-value ne vaut pas la peine.
Pour information, c'est un peu moins que le prix d'un appartement (au m2) neuf hors TVA à Bruxelles.

Pour info, Votre estimation de prix pour votre maison actuelle (320.000€ pour 120m2 soit 2666€/m2) est élevé. Cela tient la route en fonction du quartier (Nord de Bruxelles ou le Nord à Bruxelles ?)


Comme on dit toujours, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
14/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Citation:
Posté par Loetheri Voir le message
Rapidement (et purement financièrement)
Vous augmentez votre superficie de 30m2 (15m2 + 5m2 + 10m2).
Vos coûts (en supposant que c'est TVA comprise) liés à l'augmentation de la superficie :
- Annexe : 37.000
- Chassis + Isolation (arrière ?) : 6.000
- Finitions intérieurs : 5.400 (je compte 30m2 * 120% à 150€/m2 sauf si vous me dites que les 15.000 sont pour l'annexe ... ce qui fait cher +- 415€/m2 en finition)
- Sanitaire : 4.000 (je compte que votre système sanitaire doit être remis à neuf pour la partie existante mais qu'elle fonctionne quand même)
- Chauffage : 6.000 (vous avez déjà rénové cela sur les six dernières années)
- Electricité : 2.300 (36m2 x 65€/m2)
- Salle de bain : 0 (vous en avez une ... peut-être pas remise à jour mais en soi, son cout n'est pas lié à votre annexe)
- Archi : 5.000 (coût du permis compris ? ou juste le suivi ?)
J'arrive à un cout de 65.700€ pour 89.000€ décrit soit 2190€/m2 construit.
Même si cela reste raisonnable, je trouve que la plus-value ne vaut pas la peine.
Pour information, c'est un peu moins que le prix d'un appartement (au m2) neuf hors TVA à Bruxelles.

Pour info, Votre estimation de prix pour votre maison actuelle (320.000€ pour 120m2 soit 2666€/m2) est élevé. Cela tient la route en fonction du quartier (Nord de Bruxelles ou le Nord à Bruxelles ?)


Comme on dit toujours, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Hello,

Chassis + isolation : oui c'est à l'arrière dont une grand baie vitrée.

Finitions intérieurs : on casse beaucoup de cloisons dans le projet et allons devoir refaire les 2 étages (80m²) + déplacement salle de bain

Chauffage : il faut tuber la cheminée, placer collecteur + distribution + démonter la chaudière et la remonter au bon endroit. C'est vrai qu'ici le budget me semble élevé.

Electricité : la différence est énorme

Salle de bain : elle est vraiment actuellement minuscule, c'est pour cela que nous la déplaçons (c'est la base de notre projet). Pour ce poste je pourrais mettre la main à la pâte si toutes les arrivées sont au bon endroit.

Archi : forfait + suivi

L'estimation de ma maison est dans la cas où la maison est agrandie et rénovée = 320.000€ / 150m² + jardin = 2133€/m². Celà vous semble plus raisonnable? Commune de Berchem à BXL

Merci pour vos conseils en tout cas.

Dernière modification par davwee 14/07/2015 à 14h20.
14/07/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Loetheri Voir le message
Pour information, c'est un peu moins que le prix d'un appartement (au m2) neuf hors TVA à Bruxelles.

Comme on dit toujours, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.
Exactement.
Il faut dès lors soupeser les avantages/inconvénients, pour le même prix au m², d'un appartement neuf:

avantages:
- neuf (pas de travaux avant de nombreuses années)
- pas d'entretien de jardin (sauf si décidé par l'AG, dans le cas de parterres à entretenir)
- tout de plain pied. Pas d'escaliers quand on devient âgé.

désavantages:
- la TVA (21%) sur bien neuf.
- les charges communes (entretien des communs, honoraires syndic, électricité des communs, ascenseurs...).
- pas de jardin (souvent)
- On subit parfois des voisins qui déplaisent (bruit, odeurs de cuisine ...)
- On doit suivre les décisions de l'AG qui sont prises à la majorité, même si vous, personnellement, n'êtes pas d'accord.
- On a un syndic qui parfois ne donne pas satisfaction.
- Parfois le conseil de copropriété ne joue pas son rôle.
....

Dans une maison, vous faites ce que vous voulez et quand vous le voulez.
Pour moi, cette liberté vaut tous les appartements neufs.
14/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Citation:
Posté par lamy Voir le message
Exactement.
Il faut dès lors soupeser les avantages/inconvénients, pour le même prix au m², d'un appartement neuf:

avantages:
- neuf (pas de travaux avant de nombreuses années)
- pas d'entretien de jardin (sauf si décidé par l'AG, dans le cas de parterres à entretenir)
- tout de plain pied. Pas d'escaliers quand on devient âgé.

désavantages:
- la TVA (21%) sur bien neuf.
- les charges communes (entretien des communs, honoraires syndic, électricité des communs, ascenseurs...).
- pas de jardin (souvent)
- On subit parfois des voisins qui déplaisent (bruit, odeurs de cuisine ...)
- On doit suivre les décisions de l'AG qui sont prises à la majorité, même si vous, personnellement, n'êtes pas d'accord.
- On a un syndic qui parfois ne donne pas satisfaction.
- Parfois le conseil de copropriété ne joue pas son rôle.
....

Dans une maison, vous faites ce que vous voulez et quand vous le voulez.
Pour moi, cette liberté vaut tous les appartements neufs.
Salut Lamy,

Pour les avantages de l'appart :

neuf : si nous faisons tout les travaux dans notre maison, on sera à peu près sur du neuf

Pas d'entretien de jardin : j'adore faire ça et j'adore voir mes enfants y jouer.

Plein pied : c'est clair que c'est top mais nous sommes encore jeunes et ça permet de garder la forme. On pourra encore penser à déménager dans quelques années.

Pour les inconvénients :

Je suis entièrement d'accord avec vous
14/07/2015 Vieux  
 
  65 ans, Namur
 
D'accord aussi avec vous sur les avantages ... j'adore faire mon jardin et n'envisagerais pas de m'en passer!
14/07/2015 Vieux  
  Bruxelles
 
Citation:
Posté par davwee Voir le message
Hello,

Chassis + isolation : oui c'est à l'arrière dont une grand baie vitrée.

Finitions intérieurs : on casse beaucoup de cloisons dans le projet et allons devoir refaire les 2 étages (80m²) + déplacement salle de bain

Chauffage : il faut tuber la cheminée, placer collecteur + distribution + démonter la chaudière et la remonter au bon endroit. C'est vrai qu'ici le budget me semble élevé.

Electricité : la différence est énorme

Salle de bain : elle est vraiment actuellement minuscule, c'est pour cela que nous la déplaçons (c'est la base de notre projet). Pour ce poste je pourrais mettre la main à la pâte si toutes les arrivées sont au bon endroit.
Archi : forfait + suivi
Je ne dis pas combien cela devrait couter.
J'essaye juste de faire le calcul du coût de votre annexe. Certains postes (ou parties) sont indépendants de votre annexe.

Citation:
Posté par davwee Voir le message
L'estimation de ma maison est dans la cas où la maison est agrandie et rénovée = 320.000€ / 150m² + jardin = 2133€/m². Celà vous semble plus raisonnable? Commune de Berchem à BXL

Merci pour vos conseils en tout cas.
Un mètre carré de jardin ne vaut pas un mètre carré d'habitation, mais à de la valeur.
J'avais mal lu. Je croyais que c'était la valeur comprenant la surface avant travaux (soit 120m2). Maintenant, 2100€/m2, c'est un prix raisonnable ... sauf que vous allez payer plus que 320.000.
15/07/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Citation:
Posté par Loetheri Voir le message
Je ne dis pas combien cela devrait couter.
J'essaye juste de faire le calcul du coût de votre annexe. Certains postes (ou parties) sont indépendants de votre annexe.


Un mètre carré de jardin ne vaut pas un mètre carré d'habitation, mais à de la valeur.
J'avais mal lu. Je croyais que c'était la valeur comprenant la surface avant travaux (soit 120m2). Maintenant, 2100€/m2, c'est un prix raisonnable ... sauf que vous allez payer plus que 320.000.
Hello,

Désolé, j'avais mal compris le calcul que vous aviez fait.

On va faire encore des devis...et qui sait on aura peut-être une bonne surprise!

Voir aussi pour faire avec plusieurs corps de métier.

A bientôt.
20/07/2015 Vieux  
  32 ans, Hainaut
 
Attention également a bien comparer ce qui est comparable quand on reçoit des devis, qualité du matériel employé, etc ... J'ai eu la blague pour mes châssis, j'ai pris le moins cher et je m'en mord déjà les doigts ... Matos pas mauvais mais pas au top non plus (j'aurais du me renseigner avant), quincaillerie bas de gamme, et surtout main d’œuvre à la limite de l'incompétence ...

Même si l'argent reste toujours le nerf de la guerre, j'aurais du dans mon cas ne pas vouloir économiser 1300e (sur une rénov de 50.000, c'était un mauvais choix)
20/07/2015 Vieux  
  32 ans, Liège
 
Citation:
Posté par lamy Voir le message
Perso, je resterais à Bxl: pas d'embout à l'entrée de Bxl ... c'est important.

Je connais qq1 qui part de la périphérie à 6h30 (!) pour éviter les embouteillages le matin... C'est se lever à 5h30 quand même ... pffffffffffffff ......
Même en habitant Bruxelles, vous mettez 1h pour traverser Bruxelles en voiture de bout en bout, tellement il y a de circulation.

J'en sais quelque chose, j'ai habité Bruxelles (dans un appartement) avant d'acheter une maison pour revenir sur Liège, ma terre natale.

C'est sûr que c'est top d'habiter non-loin de son job. Mais à côté de ça, il faut supporter le trop de gens, trop de voitures, trop de circulation, trop de bruit, trop d'incivilités, trop de pollution, trop de... tout, sans parler du prix exorbitant des maisons.

D'autant que pour 320.000€ (le prix actuel estimé de la maison), vous aurez un palace en dehors de la capitale.

Alors, certes, les km sont là, mais en ce qui me concerne, le choix est vite fait.
31/08/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Hello,

On vient de terminer les devis et on a trouvé un entrepreneur. Youpie!

On sera 20.000€ en dessous du budget du premier entrepreneur. On a bien fait de faire plusieurs devis.

Il y aura encore quelques concessions et un peu de main à la pâte ( merci Bricozone ) mais on a fait le choix de rester à Bruxelles.

Je posterai des photos dans ce post pour vous montrer l'évolution des travaux. Début des travaux le 14/09.

A bientôt.
16/09/2015 Vieux  
  32 ans, Flandre
  davwee est connecté maintenant
Bonjour,

La première étape est lancée, certainement l'étape la plus impressionnante : tout casser!

Pas de problème particulier hormis une vieille citerne d'eau de pluie qui était déjà remplie de gravats lors d'une "rénovation" des propriétaires précédents.

Comme on crée la semelle de fondation juste à cet endroit, on ne peut pas repartir dessus. Il faut donc la casser et évacuer !


https://drive.google.com/folderview?id=0BxKRJk9lb3B7aVlaMHNpNjcwXzA&usp=sha ring


a+
05/10/2015 Vieux  
  32 ans, Bruxelles
 
Bonne chance pour vos travaux!
Attention à ne pas divulguer vos informations personnelles sur internet. (nom prénom adresse ou autre).
C'est juste un conseil.
Bien à vous.
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