Bail à ferme, fuir en courant ?

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Bail à ferme, fuir en courant ?

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01/09/2011 Vieux  
 
  36 ans, Brabant Wallon
 
Il y aura des indemintés. Dans ce cas, on parle de "chapeau" et cela se chiffre en €/m2. (Cela doit passer devant notaire).
01/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
et les anciens fermiers parlent plutôt en Feb/ha. et c'est une bonne chose pour vous, ca parait plus grand comme montant.
01/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
Alors voici la réponse de mon notaire :

En gros dès que vous avez votre permis de batir en main et pas avant (vous pouvez lui en parler mais les trois mois de préavis ne débutent qu'à l'obtention du permis)vous notifiez à l'agriculteur qu'il doit partir il a pour ce faire 3 mois.

Une indemnité n'est pas obligatoire, si le cultivateur ne fait que faucher par exemple et qu'il est un peu sympa il ne demandera rien, s'il veut une indemnité, elle tourne aux alentours de 20 euros de l'are pr la province de Luxembourg et pr presque toutes les provinces selon les dire du notaire. Cependant certains cultivateurs réclament des sommes folles et alors c'est le juge de paix qui tranche et souvent la somme à payer retombe aux alentours des 20 euros par are.

EN gros il n'y a pas vraiment de gros risques et il ne peut vous retardez énormément puisque les audiences chez le juge de paix se font assez rapidement. Le notaire me dit également que comme il y a trois mois de préavis bien souvent le juge de paix a tranché avant la fin du préavis.

Voili voilou j'espère que vs avez tout compris
01/09/2011 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
20 euros de l'are...c'est pour une pâture ou une culture sarclée ? Comme je le disais, notre avocat (Gäetan la terreur, pour ne pas citer son nom) mentionnait que 55 euros par are était "un bon prix" (enfin c'est vite dit). Dans notre cas, il s'agissait d'une terre dédiée aux grandes cultures. Enfin, j'espère pour vous que le prix sera le plus bas possible (car un culto qui ne réclame rien...euh, c'est rare ;o))! bonne m...
01/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
d'après le notaire on ne fait pas de différence après s'il a une culture et qui lui reste 3 mois et 10 jours pr récolter faut pas nn plus faire le chien

en même temps ton avocat il va pas te dire bordel j'ai foiré le dossier mdr
01/09/2011 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par Laurent1008 Voir le message
en même temps ton avocat il va pas te dire bordel j'ai foiré le dossier mdr
oui, ça c'est certain . Vu sa réputation, ça m'étonnerait un peu mais tout est possible. Maintenant il doit aussi à mon avis gérer pas mal de cas dans le brabant wallon où les montants d'indemnités sont certainement plus élevés (quoi qu'en dise votre notaire).
01/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Namur
 
C'est 3 mois allongé pour la récolte croissante!!!
01/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
bref tout ça pour dire que si le terrain plait il faut pas spécialement le fuir même s'il y a bail à ferme, le fait que l'agriculteur ait le terrain ne signifie pas toujours qu'il y a bail à ferme nn plus
01/09/2011 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
c'est quand meme sidérant que le vendeur ne règle pas ca lui-même///
01/09/2011 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Laurent1008, est-ce votre notaire ou le notaire de la partie venderesse qui a répondu à vous questions ?
01/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
Mon notaire (tout est relatif xD) mais c'est une personne chez qui on va chercher les infos quand on doit renseigner des personnes (je travaille dans un cabinet politique).

Je lui fait entière confiance sur les réponses qu'il donne
01/09/2011 Vieux  
 
  36 ans, Brabant Wallon
 
Un agriculteur qui ne demande pas de "chapeau" cela n'existe pas! Il faut arrêter de réver...

De plus, si il y a culture, le chapeau sera d'autant plus élevé. (car perte pour l'agriculteur)

Pour info, même si c'est une prairie destiné au fauchage et que l'agriculteur est passé l'année dernière épandre du fumier, il est en droit de demander un chapeau plus important. (et ben oui, celui-ci ne récoltera pas l'année suivante le bénéfice de sa fertilisation.)
01/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
Ouais fin pour résumé, faut aller voir l'agriculteur, et de toute façon si vous voulez vraiment le terrain c'est pas insurmontable et ça va pas trainer dix ans. J'ai un ami qui a acheté un terrain avec bail à ferme et le cultivateur qui fauchait lui a souhaité bonne chance pour sa construction et est venu l'aider à étendre ses terres avec son tracteur. Comme quoi ça arrive encore, j'espère que ce n'est pas un exception en province de Luxembourg.

Tapez même à 100 euros de l'are si le terrain fait 10 ares et qu'il vous plait c'est pas insurmontable... c'est moins cher que les frais du brave notaire sur l'acte du terrain
02/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Merci à tous pour ces éléments de réponse. Bien bel outil que ce forum de discussion, et l'entraide fait plaisir ! Merci Laurent1008 pour avoir contacté votre "conseil".

Tout ça m'a quand même l'air d'être un peu le foutoir, c'est pas tout blanc ou tout noir en tous cas... mais on va s'accrocher... Cependant, comme bzone, je trouve également que ça serait logique que ça soit le vendeur, bailleur du fermier, qui mette fin au bail et paie les indemnités de sortie (en partie ?). Bon, je reconnais malgré tout que, si le terrain est si beau, c'est aussi grâce au fermier qui l'entretient. Mais justement, le prix que je consens à mettre sur le terrain est lié à ces caractéristiques (plat, non boisé, etc...) donc, ces caractéristiques, j'ai l'impression de les payer 2 fois ici !

Sinon, il apparait des données que j'ai pu me procurer que ce terrain a porté ces dernières années des prairies temporaires et autres couverts semés... Rien qui devrait avoir nécessité d'emploi de fumures trop conséquents à mon avis... Ptet fumier. Ceci pourrait-il justifier un chapeau moins élevé ?

Malheureusement, mon notaire a bien reçu mon email (qui reprend la question sur l'apparition du bail à ferme "surprise" dans le compromis de vente, mais aussi bien d'autres éléments à discuter) mais vu sa longueur, préfère me recontacter lundi pour pouvoir évoquer le dossier point par point... J'vais donc devoir passer un week-end dans l'expectative...

Je reviens vers vous dès que j'ai du neuf en tous cas...
06/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Bonsoir à tous,

J'ai eu des nouvelles de mon notaire hier mais pas eu le temps de poster ici depuis...

Alors, mon notaire m'informe qu'au sujet de droit de préemption, celui-ci ne concernerait que la surface au delà des 50 premiers mètres (sur lesquels le droit de préemption ne jouerait donc pas). Notre terrain faisant approximativement 50 m (pas de plan de géomètre en notre possession, juste un extrait de matrice cadastrale), on saurait au moins pas "perdre" le terrain...

Concernant le chapeau, il m'évoque un prix de l'ordre de 1€/m² (donc, au dessus de ce qui a été rapporté sur ce sujet jusqu'à présent). Donc, même si ça nous pousserait pas à abandonner le terrain, ça ferait mal quand même quoi !

Par contre, il dit que, vu notre offre, il conviendrait que le notaire adverse présente un compromis qui reflète l'offre acceptée. Que, tout comme on n'envoie pas une offre d'achat à la légère, on ne peut accepter une offre à la légère... Pourrait-on négocier que le chapeau soit à charge du vendeur ? Il a envoyé un mail au notaire adverse aujourd'hui, on verra comment ça réagira en face dans les prochains jours...

Sinon, j'avais dit au début de ce post à bzone que je mettrais copie de mon offre ici, la voici (en masquant les trucs inutiles) ci-dessous. Mais encore une fois, il s'agit pour l'essentiel d'un post d'intègre d'il y a quelques temps déjà... Mais si ça peut aider :
OFFRE D'ACHAT

Les soussignés dont l’identité suit :

Nom :
Prénoms :
Numéro de registre national :
Profession :
Lieu et date de naissance :
Etat civil :
Téléphone :

et

Nom :
Prénoms :
Numéro de registre national :
Profession :
Lieu et date de naissance :
Etat civil :

domiciliés xxxx,

Ci après dénommés « l'offrant »

Déclarent faire offre d'acquérir le bien ci après, aux prix et conditions, charges, clauses ci après exprimés.

Prix :
Les soussignés s'engagent à acquérir le bien décrit ci-dessous, pour le prix de x € ("en toutes lettres" euros).

Désignation du bien :
Un terrain à bâtir d'une superficie de x ares x centiares, sis rue x à x, cadastré blablabla.

Durée de l'offre :
La présente offre est valable 15 (quinze) jours à dater de la présente. Passé ce délai, elle sera nulle et non avenue si elle n'est pas acceptée par le(s) vendeur(s).

Conditions :

1° En cas d'acceptation de l'offre par les vendeurs dans le délai sus indiqué, et sous la réserve des conditions ci-inscrites, la vente sera parfaite. L'acte authentique sera dressé au plus tard dans les 3 mois de l'acceptation de l'offre par les notaires librement désignés par les parties et ce, sans supplément de frais ;

2° Un montant correspondant à 10% de la valeur du terrain sera versé par l’offrant, dès confirmation écrite de l'accord du vendeur, à titre de garantie de la bonne exécution de ses obligations. Le notaire dépositaire consignera ces fonds sur un compte spécial ouvert au nom de l’offrant jusqu’à la signature de l’acte authentique, moment où ces fonds constituent acompte sur le prix ;

3° L'acceptation de l'offre par les vendeurs n'est soumise à aucune formalité. En cas d’acceptation, ils adresseront simplement l’acceptation de cette offre contresignée à l’offrant par courrier recommandé avant l'expiration de l'offre, le cachet de la poste faisant foi. En cas de refus de l'offre, l'absence de réponse en sera l'expression ;

4° Les frais, droits et honoraires de l'acte authentique seront à charge de l'offrant ;

5° A dater de l'acte authentique, l'offrant aura la jouissance par la libre occupation du bien qui ne fait pas l’objet d’un bail à ferme ni d’une convention d’occupation ;

6° Le terrain est vendu dans son état actuel, pour quitte et libre de toute dettes et charges privilégiées ou hypothécaires quelconque, pour la contenance sus mentionnée, toute différence de plus de 5% dans la contenance rendant la proposition caduque. Une différence de superficie inférieure à 5% fera profit ou perte pour l’offrant, sans modification quant au prix ;

7° Il est entendu que le terrain est en zone bâtissable (confirmation verbale du service d'urbanisme de la commune) et que, s'il se révélait une quelconque impossibilité de construire une maison d’habitation unifamiliale sur le terrain, l'offre serait nulle et non avenue ;

8° L’offre est faite sous réserve de l’autorisation de faire, aux frais de l’offrant, un sondage de sol, les résultats de ce sondage n’ayant pas de valeur invalidante pour la présente offre ;

10° Au cas où l'une ou l'autre des parties ferait défaut, l'autre partie serait en droit de réclamer un dédommagement équivalent à 10 % du prix de vente, sauf à la partie préjudiciée à apporter la preuve qu’elle a, en fait, subi un préjudice plus important ;

Ainsi fait à xxx, le xxx, en deux exemplaires, transmis à Maître xxx, notaire du vendeur, qui les transmettra à ce dernier, la communication de la présente offre d’achat au notaire du vendeur étant réputée avoir les mêmes effets que sa réception effective par ce dernier.

L'OFFRANT

Signatures de Monsieur et Madame



Pour acceptation,

Fait à .................................................. ..................................,

le .................................................. ...............................


LE(s) VENDEUR(s), propriétaire(s) du bien visé :

Nom :
Prénoms :
Profession :
Lieu et date de naissance :
Domicile :
Signature :

Voilà voilà,
Bonne soirée !

Et la suite au prochain épisode donc...

Dernière modification par Topher83 06/09/2011 à 22h43. Motif: orthographe
06/09/2011 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
1 euro du m2...finalement notre avocat ne se trompait peut-être pas quand il mentionnait que l'on s'en était bien sortis.
quel type de bail lie le fermier ? est-il écrit ou oral ? si il est écrit et que le terrain est mentionné comme étant à bâtir dans cet écrit, le chapeau ne serait que d'au plus 400 euros par ha (si je me réfère à la réponse du responsable "bail à ferme" au SPW suite à mon interrogation sur le sujet (cfs mon premier post).
07/09/2011 Vieux  
 
  36 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Topher83 Voir le message
Bonsoir à tous,

... Concernant le chapeau, il m'évoque un prix de l'ordre de 1€/m² (donc, au dessus de ce qui a été rapporté sur ce sujet jusqu'à présent). Donc, même si ça nous pousserait pas à abandonner le terrain, ça ferait mal quand même quoi !
Je l'avais évoqué il me semble

Citation:
Posté par pasidefix Voir le message
Il y aura des indemintés. Dans ce cas, on parle de "chapeau" et cela se chiffre en €/m2. (Cela doit passer devant notaire).
Pour le chapeau :
Citation:
Posté par Topher83 Voir le message

Par contre, il dit que, vu notre offre, il conviendrait que le notaire adverse présente un compromis qui reflète l'offre acceptée. Que, tout comme on n'envoie pas une offre d'achat à la légère, on ne peut accepter une offre à la légère... Pourrait-on négocier que le chapeau soit à charge du vendeur ? Il a envoyé un mail au notaire adverse aujourd'hui, on verra comment ça réagira en face dans les prochains jours...
Le chapeau est à charge de l'acheteur. C'est en effet lui qui "vire" le fermier de ses terres et non le vendeur. Vous pouvez toujours cependant essayer de faire diminuer le prix d'achat du terrain en négociant en argumentant sur ce point.

Dernière modification par pasidefix 07/09/2011 à 11h36.
07/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pikpik Voir le message
1 euro du m2...finalement notre avocat ne se trompait peut-être pas quand il mentionnait que l'on s'en était bien sortis.
quel type de bail lie le fermier ? est-il écrit ou oral ? si il est écrit et que le terrain est mentionné comme étant à bâtir dans cet écrit, le chapeau ne serait que d'au plus 400 euros par ha (si je me réfère à la réponse du responsable "bail à ferme" au SPW suite à mon interrogation sur le sujet (cfs mon premier post).
Ah oui, j'avais oublié cet élément là. Ca deviendrait pratiquement négligeable dans ce cas ? Ca vaudrait vraiment la peine de consulter le contrat de bail si c'est possible. Je n'ai pas beaucoup d'infos sur ce bail à ferme à vrai dire. Dans l'email qu'il a envoyé au notaire adverse, il réclame des informations complémentaires...J'espère qu'elles arriveront rapidement (le notaire d'en face n'est pas vraiment un rapide... )

Dernière modification par Topher83 07/09/2011 à 13h15.
07/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pasidefix Voir le message
Je l'avais évoqué il me semble



Pour le chapeau :


Le chapeau est à charge de l'acheteur. C'est en effet lui qui "vire" le fermier de ses terres et non le vendeur. Vous pouvez toujours cependant essayer de faire diminuer le prix d'achat du terrain en négociant en argumentant sur ce point.
Oui, enfin, ça, je trouve que c'est un peu une "vue de l'esprit". Parce que bon, c'est aussi (surtout) le vendeur qui décide de vendre les terres louées en tant que terrain à bâtir (et au prix correspondant) et se sucre au passage grâce à la qualité du terrain provenant de l'entretien prodigué par le fermier en demandant un prix plus élevé... Et le fait de vendre à un candidat constructeur implique forcément qu'on doive "virer" le fermier... Mais bon, je conçoit bien que si c'est la règle, on pourra trop rien y faire. A moins de effectivement soustraire ces indemnités du prix de vente... Quand mon notaire me parlait de "négocier" quand je l'ai eu au téléphone, j'imagine que c'est ce qu'il avait en tête dans ce cas... Je croise les doigts, encore et toujours (vont devenir tout bleus à force! )
07/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pasidefix Voir le message
Je l'avais évoqué il me semble



Pour le chapeau :


Le chapeau est à charge de l'acheteur. C'est en effet lui qui "vire" le fermier de ses terres et non le vendeur. Vous pouvez toujours cependant essayer de faire diminuer le prix d'achat du terrain en négociant en argumentant sur ce point.
Et bien dans la nouvelle mouture du compromis de vente tout fraîchement reçu, ils indiquent désormais que les éventuelles indemnités de sortie seront prises en charge par le vendeur ! On y sera donc arrivé je pense !? Ils précisent également que le terrain est actuellement occupé mais contact a déjà été pris avec le fermier et l’acte de résiliation du bail à ferme devrait être reçu sous peu de manière à ce que le terrain vendu soit libre d’occupation au jour de la signature de l’acte authentique.

Ca me parait bon, non ? On fonce ?
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