Bail à ferme, fuir en courant ?

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Bail à ferme, fuir en courant ?

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07/09/2011 Vieux  
  28 ans, Luxembourg
 
Le vendeur n'a surement pas payé le chapeau avancé ici :p
07/09/2011 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Les conseilleurs ne sont pas les payeurs mais visiblement pas mal de vos tracas sont résolus il me semble donc...
Que tout se passe bien !
07/09/2011 Vieux  
 
  36 ans, France
 
Petit hors sujet:

Ca ne choque personne de devoir payer au LOCATAIRE une indemnité de sortie de 1€/m² soit 10.000 euros de l'hectare, soit pas loin du prix de VENTE d'un hectare de terre agricole.

On peut compter autrement. Si on compte une location annuelle de 200€/ha par an. 10.000 euros, ça fait 50 ans de location. Donc, le fermier occupe le terrain pendant 50 ans gratuitement si on le "vire" à la fin. Ca ne vous semble pas un peu disproportionné comme indemnité?

PS: Je n'ai rien contre les fermiers (que du contraire). Ils prennent ce qu'on leur donne et ils ont bien raison.
07/09/2011 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
ça ne choque personne? si, moi. Je le mentionnais d'ailleurs dans mon premier post. En fait, l'indemnité ne devient conséquente visiblement que si le terrain à bâtir n'est pas mentionné comme tel dans le bail (devant par conséquent être écrit. Dans mon cas, le bail était oral). si il est mentionné comme tel, le montant des indemnités varie entre 200 et 400 euros/ha (suivant la région agricole).
07/09/2011 Vieux  
 
  36 ans, Brabant Wallon
 
J'espère pour vous que le vendeur n'augmentra pas le prix en fonction du chapeau qui lui sera compté...

Pour ce qui est de la vue d'esprit, cela n'en n'est pas une. Si l'on se réfère à ce qui se passe au niveau de l'immobilier : lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien immoblilier qu'il loue. C'est l'acheteur qui notifie au locataire (une fois qu'il est propriétaire) qu'il désire prendre possession de son bien. Et dans ce cas, le locataire à encore droit à 6 mois d'occupation...

Bonne chance qd même, cela me semble être sur la bonne voie

Dernière modification par pasidefix 07/09/2011 à 16h25.
07/09/2011 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pasidefix Voir le message
J'espère pour vous que le vendeur n'augmentra pas le prix en fonction du chapeau qui lui sera compté...

Pour ce qui est de la vue d'esprit, cela n'en n'est pas une. Si l'on se réfère à ce qui se passe au niveau de l'immobilier : lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien immoblilier qu'il loue. C'est l'acheteur qui notifie au locataire (une fois qu'il est propriétaire) qu'il désire prendre possession de son bien. Et dans ce cas, le locataire à encore droit à 6 mois d'occupation...

Bonne chance qd même, cela me semble être sur la bonne voie
Pour l'augmentation du prix, je vois pas trop comment ça pourrait être le cas vu que le prix est évidemment indiqué dans le compromis de vente (et était déjà stipulé dans mon offre acceptée en début juillet - oufti que le temps passe !).

Pour l'achat d'un immeuble loué, j'ignorais que ça se passait de la sorte. (on est novices en ce qui concerne l'immobilier, j'avoue... faudra encore lire pas mal sur le forum pour être des "connaisseurs", je pense... et je risque encore au cours des prochains mois de faire appel aux pro qui se baladent par ici ! ). Sinon, je n'ai rien contre l'idée de payer une indemnité au fermier comme je le disais quelques messages plus haut. Je trouve d'ailleurs que c'est à lui qu'on doit que le terrain soit si bien (régulier, non boisé, etc). Mais dans notre cas, le gros problème était que cela ne nous avait jamais été mentionné auparavant et surtout ne correspondait pas à l'offre que nous avions envoyée et qui avait été acceptée ! Pensant acheter un terrain libre d'occupation, nous n'avions pas envisagé ce supplément de prix... L'idée n'était pas de resquiller, mais bien de faire valoir nos droits ! Comme l'a dit notre notaire, comme on ne peut envoyer une offre à la légère, on ne peut de l'autre côté l'accepter en ne lisant que la ligne qui concerne le prix !
07/09/2011 Vieux  
bko
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Vous avez agi avec sagesse et celà semble en effet règlé, vous avez remarqué la somme de bon conseils et d'explications qu'un trouve ici, c'est étonnant non !

Ps; si je me souviens bien, le chapeau est également appelé "arrière fumure" en matière de baux à ferme, celà illustre bien le travail d'enrichissement de la terre et de gestion qui est nécessaire à ces terrains et justifie l'indemenité due au locataire lorsque ce travail ne peut pas déboucher sur la récolte des "fruits" produits (au sens juridique)

bonne chance avec votre nouveau terrain
27/09/2011 Vieux  
  37 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour,

nous avons été dans la même situation il y a un an. Nous avions également le choix de ne pas poursuivre car nous n'étions pas au courant de ce bail à ferme. Finalement, dans le compromis, il était bien indiqué que le terrain était vendu sans bail de quoique ce soit et c'est le vendeur qui a dû indemniser le fermier, ce dernier a dû également être présent lors de la signature de l'acte chez le notaire. C'est vrai que ça fait cher l'indemnité.

Une chose dont il faut absolument se méfier, même si le fermier a été indemnisé, ne lui laissez pas libre accès à votre terrain, ou ne lui demandez pas ne fusse que le faucher sauf si vous le payez pour ça, car il aurait le droit de faire démarrer un nouveau bail à ferme sans même que vous n'ayez signé quoique ce soit et alors là ce serait vraiment catastrophe.

Mais normalement votre notaire connait tout ça!
28/09/2011 Vieux  
 
  42 ans, Liège
 
Citation:
Posté par bud2100 Voir le message
Bonjour,

nous avons été dans la même situation il y a un an. Nous avions également le choix de ne pas poursuivre car nous n'étions pas au courant de ce bail à ferme. Finalement, dans le compromis, il était bien indiqué que le terrain était vendu sans bail de quoique ce soit et c'est le vendeur qui a dû indemniser le fermier, ce dernier a dû également être présent lors de la signature de l'acte chez le notaire. C'est vrai que ça fait cher l'indemnité.

Une chose dont il faut absolument se méfier, même si le fermier a été indemnisé, ne lui laissez pas libre accès à votre terrain, ou ne lui demandez pas ne fusse que le faucher sauf si vous le payez pour ça, car il aurait le droit de faire démarrer un nouveau bail à ferme sans même que vous n'ayez signé quoique ce soit et alors là ce serait vraiment catastrophe.

Mais normalement votre notaire connait tout ça!
Justement, il ne faut pas payer pour ce travail car c'est à ce moment là que le bail est reconduit... (si paiement, le faire de la main à la main et pas via un compte... car là il y a preuve d'un contrat d'exploitation...)
10/10/2012 Vieux  
 
  39 ans, Namur
 
Bonjour!
Etant dans le même cas (acquisition d'un terrain avec bail à ferme) nous serions intéressé de connaître l'issue de votre affaire ...
Merci d'avance pour votre réponse!
10/10/2012 Vieux  
 
  33 ans, Brabant Wallon
 
Bonjour DumoTisch,

Dans notre cas, tout s'est bien passé. Notre offre était on ne peut plus claire (nous acquérions un terrain libre d'occupation, cf. ci-dessous) et notre notaire a joué des coudes pour qu'on n'ait pas à supporter d'éventuel surcoût pour l'indemnité de sortie du bail à ferme et que celle-ci soit à charge du vendeur. Mais nous nous trouvions dans un cas bien particulier : offre mentionnant un terrain libre acceptée (reprise dans les anciens messages ci-dessous), et seulement au moment du compromis, le notaire d'en face avait ajouté l'info concernant l'existence d'un bail (il ne nous en avait jamais parlé) qui serait terminé d'ici à la passation de notre acte d'acquisition, mais que les indemnités de sortie seraient à notre charge, ce qu'on a refusé bien entendu. Mais forcément, si vous savez d'avance que vous achetez un terrain loué en bail à ferme, faut vous attendre à payer un chapeau.

Bonne chance pour votre achat !
De notre côté, on devrait démarrer la construction prochainement...
10/10/2012 Vieux  
 
  39 ans, Namur
 
Merci pour votre réponse! De notre côté ce ne fut pas triste ;) le compromis de vente ne faisait pas mention du bail à ferme et c'est nous même qui avons informé l'agence que le terrain était cultivé. 4 mois plus tard et quelques autres péripéties nous venons de signer l'acte authentique et avons notifié le fermier de notre qualité de nouveaux propriétaires et de notre désir de faire construire courant 2013. On va lui envoyer un recommandé pour lui annoncer la même chose et le "congé" officiel lui sera envoyé lorsque nous aurons reçu l'acceptation du permis d'urbanisme, entre temps on s'interroge pas mal sur les arriérés d'engrais étant dû à l'agriculteur ... qui on l'espère ne seront pas trop élevés pour 11ares de terrain
10/10/2012 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
A-t-il déjà renoncé officiellement à son droit de préemption? le notaire l'a valablement contacté pour prévenir de la vente?
11/10/2012 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Pour les arriérés d'engrais (indemnités ordinaires), les montants pouvant être réclamés sont négligeables (entre 250 et 400 euros par hectare, soit au plus dans votre cas 44 euros si vous êtes en région limoneuse). Les indemnités de sortie complémentaires (liées à la perte de jouissance et aux pertes professionnelles)...c'est autre chose. Aucun montant à l'hectare n'existe vu qu'elles se calculent au cas par cas (suivant l'importance et le type de l'exploitation agricole). Ce calcul ne se fait à mon avis que rarement vu la complexité (et les coûts engendrés). Le plus simple (même si dans les faits ce n'est pas toujours simple), c'est alors de trouver un accord. En ce qui nous concerne, on s'en est sorti avec 55 euros/are. ça peut monter à 100-150 euros par are (dixit l'avocat qui nous avait conseillé). Compter à mon avis dans les 1000 euros pour votre situation. Bonne chance !
30/10/2012 Vieux  
sk1
 
  40 ans, Hainaut
 
Bonjour à tous,

Nous voudrions faire une offre sur un terrain à bâtir (zone d'habitat à caractère rural) faisant l'objet d'un bail à ferme. Le terrain a une dimension d'environ 38 m de façade sur 150 m de profondeur pour une superficie de 52 ares.

Nous avons des réponses contradictoires concernant la zone de terrain concernée par le congé donné au locataire.

L'agence nous dit que l'entièreté du terrain doit être libérée par le locataire après les démarches d'obtention du permis d'urbanisme, d'indemnisation du fermier, des 3 mois de préavis...

Un notaire nous dit que c'est la partie "à bâtir" du terrain (50 mètres à partir de la voirie, soit +- 19 ares) qui doit être libérée et que le fermier peut poursuivre l'exploitation de l'arrière de la parcelle.

Alors, qui dit vrai ? Vos terrains étaient-ils dans la même situation ?
Merci d'avance pour vos réponses.
30/10/2012 Vieux  
 
  40 ans, Hainaut
 
Bonsoir,

Dans notre cas, on n'a repris que la zone à bâtir (les 50 premiers mètres). Si je me souviens bien, il était (dans notre cas) plus simple (rapide) de procéder de la sorte. Le fermier ne peut en effet pas s'opposer à la reprise de la zone à bâtir (cfs art 6 de la loi sur le bail à ferme si je ne dis pas de bêtises : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi...ble_ name=loi) du moins dans l'hypothèse d'une construction à vos fins propres. Une fois la maison construite et l'occupation effective, rien ne vous empêche de demander une extension pour "cours et jardin" (toujours article 6 je pense) de 20 ares. Dans votre cas...une portion serait toujours exploitée par l'agriculteur (attention à ne pas enclaver la parcelle exploitée). Maintenant, rien ne vous empêche (si vous avez un peu de temps) de proposer une indemnité pour l'ensemble de la parcelle. Si elle est acceptée, tout va bien (si pas, vous avez au moins une certitude sur la zone à bâtir)
30/10/2012 Vieux  
sk1
 
  40 ans, Hainaut
 
Merci pour votre réponse, c'est bien ce que l'on craignait. Le terrain ne sera peut-être jamais "entièrement à nous"...
31/10/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
pouvez toujours faire une offre précisant que le terrain ne fait pas l'objet d'un bail a ferme (même si vous savez pertinemment que oui) et qu'il est libre d'occupation et de jouissance a l'acte.

j'ai oublié la terminologie exacte mais c'est ce que j'ai fais dans un cas similaire au votre, et pendant 2 mois j'ai dis en gros au vendeur "reveillez moi quand vous aurez foutu le fermier dehors" : aucune signature d'acte prévue tant que c'etait pas réglé. Il a du, de con coté, faire un autre acte notarié pour foutre le bonhomme dehors. Ca n'est pas mon probleme. Le vendeur voulant son blé, il a fini par se debrouiller.

Je me rappelle que la formule pour designer le bien "libre" pour qu'il soit vraiment libre-de-chez-libre est assez specifique, si je la retrouve je la copy/paste.

Comprenez que stratégiquement, il trouvera jamais acheteur au prix du m2 a construire pour un terrain sous bail a ferme.
31/10/2012 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
voila, avec ca dans offre et compromis vous etes blindé de chez blindé
Bail à ferme, fuir en courant ?

La "prise de possession réelle" avait d'après mon notaire de l'époque une importance dans le contexte d'un terrain qu'on soupçonne d'être occupé; mais ne me demandez plus les détails...
31/10/2012 Vieux  
sk1
 
  40 ans, Hainaut
 
Merci, on va tenter le coup!
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