crédit hypo pour terrain

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crédit hypo pour terrain



23/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour,

Je suis sur le point d'acheter un terrain (à lotir) et je devrais d'ici peu de temps rencontrer le notaire pour signer l'acte authentique. Après plusieurs visites aux différentes agences bancaires, j'hésite entre deux et je ne me suis toujours pas décidé, j'ai demandé une simulation de PH pour l'achat du terrain et la construction en même temps. Je n'ai pas encore fait de demande concrète pour mon dossier. Je vais prendre rdv cette semaine si possible. Ma question est de savoir en pratique comment cela se déroule à la banque et chez le notaire (crédit hypo pour terrain + construction) et combien de temps cela prend pour obtenir l'accord et l'argent du terrain alors que le début des travaux n'est pas encore déterminé et que je n'ai pas encore le permis en ma possession?

Merci pour vos réactions
23/03/2008 Vieux  
  40 ans, Liège
 
C'est très difficile ta question! Personnellement pour mon terrain, mon banquier m'a conseillé un prêt à tempérament qu'il m'a fait un à taux très avantageux (5,5% annuel sur 10 ans) et cela pour diverses raisons:

1) pas d'avant-projet de construction avec budget au moment de l'achat du terrain, donc impossibilité de déterminer la quotité ni quoi que ce soit!
2) après 6 mois, ta banque commencera à te facturer des frais de réservation sur ton prêt hypothécaire (pas bon marché)
3) quoi qu'il arrive, la partie "terrain" de ton prêt hypothécaire n'est pas déductible aux contributions.

A présent que je vais bientôt commencer à construire (mois de juin), le temps d'avoir mon permis de bâtir, je vais reprendre le solde restant à payer sur le prêt du terrain dans mon prêt hypothécaire.

Voilà ce que je sais.
24/03/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour,
Merci pour ta réponse.
Oui, difficile de trouver des informations dans ce cas de figure aussi, c'est étonnant! Car à l'heure actuelle, il est difficile de financer une maison (à construire) et en plus un terrain surtout quand on voit le prix actuellement, les fonds propres ne suffisent pas!

En plus une fois le PH accepté, tu dois respecter le début du gros-oeuvre dans un délai déterminé? et avoir fini les travaux dans les 2 ans si je ne me trompe pas?

Dernière modification par Nono 24/03/2008 à 10h25.
03/06/2008 Vieux  
 
  38 ans, Liège
 
Citation:
Posté par laurent314 Voir le message
3) quoi qu'il arrive, la partie "terrain" de ton prêt hypothécaire n'est pas déductible aux contributions.
Hum ??

Ah ? ...

Bon voilà mon cas :

- Je suis proprio et j'envisage de vendre pour construire.
- Une partie de la plus value de la maison actuelle pourrait payer soit le terrain, soit une partie de la construction
- J'ai trouvé un terrain (pas encore acheté)
- Je discute avec un architecte pour faire construire par corps de métier séparés (ca complique peut-être pour les prets ?).

->
* J'avais d'abord pensé vendre la maison pour payer le terrain, et faire un près pour la construction
Avantage : en vendant la maison avant tout le reste, je suis sûr de l'argent que j'en retire et si je ne sais pas la vendre au prix espéré, je peux tout arrêter "facilement".
Inconvenient : Je me retrouve sans toit -> location ou vivre chez la famille

* J'ai pensé acheter le terrain et le reste avec un crédit pont
Avantage : je ne me retrouve pas sans toit
Inconvénient : C'est hors de prix un crédit pont, je ne suis pas sûr de ce que je retiererait de ma maison actuelle (difficile dés lors de savoir combien je peux/dois demander à la banque)

* Ou alors acheter le terrain avec un près "normal" et financer une grosse partie de la construction avec la vente de la maison (vendre le plus "tard" possible - avant le début de la construction peut-être)
Avantage : le terrain est à moi; je peux construire/choisir suivant ce que j'ai eu de la maison actuelle; si je vends la maison plus cher que prévu, je peux le mettre dans la construction ou de coté.
Inconvénient : sans toit pendant la construction (délai plus court que si je vend avant d'acheter le terrain), pas sûr de vendre la maison dans les temps (-> soit diminuer le prix de vente soit prendre un crédit pont)

Avec la 3e solution, si ca marche comme je le voudrais (terrain en PH, grosse partie de la construction payée "cash" le reste par PH), je ne pourrais pas déduire des impots la part du PH couverte par le terrain ???

Dans mon cas, pour pouvoir maximiser les récup d'impot, je devrais absolument prendre le pret pour la construction et pas pour le terrain et financer le terrain par la vente de ma maison actuelle ??? (ou alors trouver une arrangement avec la banque, si ca se fait ?)

Mon but étant d'éviter comme la peste les crédits-ponts (400-500€ / mois / 100.000€ d'après mes souvenir) ... donc je devrais obligatoirement vendre avant et squatter dans la famille (ou louer).

Zut alors ...

Merci.

Dernière modification par GuiGui 03/06/2008 à 16h02.
03/06/2008 Vieux  
  43 ans, Liège
 
Petite question ? N'y a t'il pas un délai minimum pour faire lotir un terrain ?

Bonne continuation
03/06/2008 Vieux  
  39 ans, Hainaut
 
[quote=laurent314;38607]C'est très difficile ta question! Personnellement pour mon terrain, mon banquier m'a conseillé un prêt à tempérament qu'il m'a fait un à taux très avantageux (5,5% annuel sur 10 ans) et cela pour diverses raisons:

1) pas d'avant-projet de construction avec budget au moment de l'achat du terrain, donc impossibilité de déterminer la quotité ni quoi que ce soit!
2) après 6 mois, ta banque commencera à te facturer des frais de réservation sur ton prêt hypothécaire (pas bon marché)
3) quoi qu'il arrive, la partie "terrain" de ton prêt hypothécaire n'est pas déductible aux contributions.

A présent que je vais bientôt commencer à construire (mois de juin), le temps d'avoir mon permis de bâtir, je vais reprendre le solde restant à payer sur le prêt du terrain dans mon prêt hypothécaire.

il n'y a pas de taxe de réserve si lors de la négociation vs demandez à ce que votre prêt soit placer sur un compte bloqué. toute les banques ne l'acceptent pas mais ds le cas contraire, ils vs doivent des intérêts sur ce qui est placer. ces intérêt représentent le même taux d'intérêt que l'emprunt hypothécaire.
03/06/2008 Vieux  
  Hainaut
 
Bonjour à tous,

Voici ce qui s'est passé en ce qui me concerne :

1) Signature compromis achat terrain en juillet 2007 --> Compromis valable 4 mois donc signature définitive au plus tard le 27/11..
2) Taux bloqué fixe sur 30 ans (pendant 4 mois) (2 avances : terrain + construction)
3) Signature devis entrepreneur (histoire de bloquer les prix)
4) Acte d'achat définitif devant notaire et signature de l'offre de la banque au taux ci-dessus le 26/11..ouf c'était juste..
5) Début construction 04/08 et libération des tranches...

En gros, cela va relativement vite, nous avons pris les 4 mois pour établir un budget global pour la construction et emprunter le montant adéquat. Mais nous aurions pu clôturer cela bien plus vite.

Nous étions donc dans le même cas de figure que toi Chris, nous avons signé le compromis d'achat du terrain devant notaire sans avoir de date précise quant au début du chantier. Nous avons donc eu un prêt à la banque comportant 2 avances, une pour le terrain (libérée lors de la signature chez le notaire) et une pour la construction en cours de libération par tranches successives.. Cependant, il faut quelques semaines pour avoir l'accord de la banque (visite médicale pour ASRD,accord siège central,...)

Alors en ce qui concerne le point de vue fiscal de la chose, il n'y a aucune restriction de déduction, dans le sens où nous avons signé devant notaire l'acte pour un prêt qui concerne le financement du terrain mais également de la construction de l'habitation.

"En 2008, j'achète un terrain sur lequel je construis ma propre et unique habitation. Dans le courant de 2008, je contracte un emprunt hypothécaire pour financer l'acquisition du terrain et la construction de l'habitation. Puis-je prétendre à la déduction pour habitation propre et unique ?

Si un même emprunt hypothécaire sert à l'acquisition du terrain ainsi qu'à la construction de l'habitation sur ce terrain, toutes les dépenses de l'emprunt entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique."
--> Texte tiré du site du ministère des finances..

Donc selon toute logique, si lors de ton passage devant notaire, tu as pu établir un budget global (terrain+construction), tu pourras déduire les montants payés pour ton emprunt bien que la chantier n'ait pas encore réellement commencé...

Cependant, si le prêt est contracté uniquement afin d'acquérir un terrain sur lequel la construction sera effectuée ultérieurement (dans un délai indéterminé..relativement long), il n'est pas possible de déduire les montants payés pour ce prêt.

"Je contracte un emprunt pour acquérir un terrain sur lequel je vais construire ultérieurement ma propre et unique habitation. Est-ce que les dépenses de cet emprunt entrent en ligne de compte pour la déduction pour habitation propre et unique ?
Non. Seuls les intérêts de cet emprunt peuvent entrer en ligne de compte pour la déduction d'intérêts"
--> Texte également tiré du site du Ministère des Finances..

En ce qui concerne le délai du début de la construction, il est vrai qu'une fois le PH conclu et signé devant notaire, un délai est fixé pour le début de la construction. Imaginez qu'une personne ait conclu un PH et ne fasse jamais contruire son habitation ou du moins profite des taux relativement bas du moment pour seulement construire dans 5 ans...Parfois, il y a aussi, dans les prescriptions générales du lotissement, une clause qui oblige le propriétaire du terrain à débuter la construction dans l'année qui suit la signature définitve de l'acte d'achat du terrain..ceci était le cas pour nous..

Voilà, j'espère que ça pourra aider..
10/06/2008 Vieux  
 
  49 ans, Hainaut
 
Laurent314... Oui la banque te réserve le droit du pret... il est de 150 EUR par 6 mois, soit 25 EUR par mois.... Est-ce vraiment cher ?

Chris, Tu te pose la question ici... mais franchement, nous ne sommes pas une banque... Que tu prennes des infos oui... mais surtout les meilleures infos sont celles que tu récolteras auprès des institutions financières... Tu vas chez F, Chez I, chez D, chez K, etc... et tu fais ton marché..... Ou alors tu vas dire bonjour à des courtiers de Crédits qui sont aussi dans le PH... La tu verras comment ces banques travaillent, comment elles veulent aller avec toi.

Le crédit pont est assez honéreux.

Il y a autant d'expérience et de vécu qu'il y a de situation... un cas n'est pas l'autre.... Es-tu déjà proprio ? Comptes-tu vendre ou louer ta maison ? La vente va combler le fossé à concurrence de combien ? La location va-t-il pouvoir te payer le premier bien ? Tu achètes un terrain et tu comptes dépenser combien pour ta maison ? Comment vas-tu faire construire ? Que vas-tu faire toi-même ? Comment penses-tu habiter la maison et à partir de quel stade de finition ? etc etc...

Il faut penser avec son conjoint. Il faut calculer.

En clair, tu prends une feuille de papier et tu calcules... pour en faire un plan financier.... Cela induit que tu vas dégager une crédibilité envers ton partenaire qui la banque.... Tu dis à celle-ci: j'ai étudié divers possibilités, en fonction de mes ressources, en fonction de ce que je peux faire, en fonction du marché et en fonction du prix de l'acquisition + constuction, j'en arrive à X... La tu connais ton dossier et quand ton dossier penche, il risuqe de pencher du bon côté de la balance.

Pour nous... nous avons acquis un terrain et avons fait un PH en 2 tranches, l'un pour le terrain que nous remboursons mois par mois.... Ce qui équivaut en fait à ce qu'on économisait par mois.... La seconde tranche est prévue et est la différence entre le prix de notre construction estimée et notre cash disponible. Cette différence correspond à +/- le prix du Gros oeuvre fermé hors TVA. Nous avons eu la possibilité de prévoir aussi un tampon. Pour la seconde tranche, on ne paie que les intérets de ce qui est libéré... On a pu avoir une libération complète et d'avoir la libération pour le GOF. Pendant 18 mois à compter de la signature du prêt, on ne paiera "que" l'emprunt de la 1er tranche et l'intéret de la seconde tranche... Et donc il va falloir bien goupiller son temps, ses commandes pour pouvoir rentrer dans la maison le plus vite possible.....Donc on va à la dur de dur.....Il faut ternir 6 mois à payer 4 prêts....... Le tampon est la.

Par rapport à la déductibilté fiscale, david a bien expliqué les choses... en fait il faut aller par graduation.... Le tout est d'avoir le prêt pour avoir son bien... Si pas de pret, alors pas de maison et donc pas de déductibilité. Une fois qu'on a l'accord pour le prêt, il faut l'organiser pour optimaliser. Il ne faut pas faire uniquement en fonction de sa fiche fiscale....

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