Erreur du géomètre

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Erreur du géomètre

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20/03/2013 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Bonjour,

J'ai acheté une maison à rénover en 2011 en ne connaissant rien de tout ce qui concerne les terrains et leur taille. Comme la maison a plusieurs remises, un terrain de forme non rectangulaire et aucun angle droit, sa superficie est difficile à estimer pour un néophyte.

Je me suis rendu compte très récemment d'un problème. En 2004, ce terrain faisait partie d'un terrain plus grand qui a été découpé en 2 parcelles. Le géomètre venant d'Ittre qui a procédé à cette découpe a bâclé le travail. D'après le cadastre, le terrain faisait 18,5 ares avant découpe. Il l'a coupé en 2, a déterminé par ses mesures que la parcelle voisine faisait 9,5 ares et donc que la mienne en faisait 9 sans jamais vérifier que c'était bien le cas (et sur le plan qu'il a signé, on voit très clairement que les 2 parcelles ont des tailles différentes). Une seconde découpe a même été effectuée en juillet 2007 (un emplacement de garage vendu au voisin) et là encore, on a décompté ce morceau de la taille référencée au cadastre sans un minimum de vérifications.
J'ai effectué les mesures moi-même via Cadgis, l'outil mis à disposition en ligne par le SPF Finances ainsi que sur les cartes satellites de Google. Dans les 2 cas, le résultat est le même : j'ai acheté un terrain de 6,5 ares au lieu de 9 (avec, cerise sur le gateau, un revenu cadastral supérieur à ce qu'il ne devrait). Ca fait quand même 25% de superficie en moins...

Si je laisse la situation telle quelle, le jour où je revendrai ma maison, j'aurai deux choix :
- régulariser la situation (tracas administratifs, frais de géomètre, revenu cadastral peut-être augmenté avec le temps) et accepter que mon terrain perde 25% de sa valeur...
- arnaquer l'acheteur en ne lui révélant pas la vraie taille du terrain (pourrait-il ensuite me poursuivre pour lui avoir vendu un terrain plus petit que la taille indiquée sur l'acte?)

Est-ce que quelqu'un a déjà eu ce genre de problème ? Est-ce qu'il existe des recours possibles ? Je ne sais vraiment pas à qui m'adresser (notaire, avocat, administration,...)

Merci d'avance
20/03/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
il faut deja voir votre acte de vente et surtout s'il précise "9 ares"....
Par contre, être indemnisé ca va être une autre paire de manches.
Le delai de 2 ans écoulé ne sert pas votre cause.

Quel est votre objectif ? Dédommagement ?

Tous les actes prévoient généralement une clause de non recours pour les erreurs d'un dixième ou d'un vingtième, ou parfois plus encore. Lire l'acte quoi...
20/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bonjour,

Sans connaître ni votre terrain, ni le géomètre d'Ittre, mais juste pour expliquer de manière générale, lorsqu'on réalise un plan de division, on peut mesurer l'ensemble d'une propriété et certifier les contenances de chaque partie, mais on peut également (en fonction de la demande initiale du client, ...) mesurer et certifier la partie divisée (en général objet d'une vente).

Ce qui implique que le solde n'et pas certifié par le géomètre qui dresse le plan, la précaution d'usage, que je pense nous somme nombreux à appliquer es de clairement noter tant au plan que sur le procès verbal que la contenance du solde est "estimée" car provient de la soustraction d'une contenance cadastrale (indicative, potentiellement erronée) par une contenance mesurée (qui doit être exacte).

Expérience perso, un client qui achète un bien bâti sur 9 ares 50 ca, demande de produire un plan de division pour vendre le solde en terrain à bâtir, au coup d'oeil ça semble petit, au mesurage c'est petit (6 ares), après recherche le problème remonte aux années 1950, fusion de deux parcelles, 1 de 4 ares et 1 de 2 ares 50, qui donne comme résultat 9 ares 50 ca , dingue non ? mais comme achat sur base de la contenance cadastrale, pas de bol, et si je n'avais pas contrôlé l'ensemble, je divisais par exemple 3 ares et notais solde de 6 ares 50 ca .

ça fait pas vos affaires mais c'est pour la bonne compréhension.

Dernière modification par geomoulin 20/03/2013 à 16h02.
20/03/2013 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
@bzone : l'acte de vente précise bien 9 ares (après seconde découpe). Ce qui m'intéresse surtout de savoir, c'est si je risque d'être poursuivi par l'acheteur si un jour je revends ma maison avec un terrain de soi-disant 9 ares alors qu'en réalité il ne les fait pas du tout. J'imagine qu'il ne m'est pas possible de me retourner contre le géomètre, qui plus est 9 ans après.
Je suis obligé d'être malhonnête sous peine de voir la valeur de mon terrain de milliers d'euros (voire plus).

@geomoulin : je vérifierai sur l'acte s'il est bien précisé que le solde est estimé. Contrairement à ce que j'ai mis plus tôt, la première découpe est, selon les chiffres du géomètre, 9,5 pour moi et 9 pour le voisin. Hors, sur le plan qui a été remis, ma parcelle est nettement plus petite (normal, elle ne faisait plus que 7 contre 9 pour celle du voisin). Rendre un rapport avec plan à l'échelle où on indique que la parcelle la plus petite est en fait la plus grande, c'est de la malhonnêteté ou de l'incompétence.
Malheureusement, n'étant pas au courant du grand nombre d'erreurs de mesures qu'il existe dans le cadastre, je me suis fié aux valeurs indiquées sur l'acte de vente
20/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bien évidemment ce qui suis est à prendre avec toutes les réserves d'usage car on parle d'une situation qu'on ne connaît pas, et par rapport à un plan qu'on ne connaît pas plus, mais si visuellement votre partie est renseignée 9 ares 50 et apparaît plus petite que la partie 9 ares, c'est quand même affligeant (et dieu sait qu'on rencontre trop régulièrement des choses "tristes" dans chaque métier).
Juste pour info, la responsabilité professionnelle est de 10 ans ...

Bien évidemment, il est toujours facile de trouver une parade pour se dégager de tout, bref, on peut vous souhaiter bien du plaisir.

Question d'une revente ultérieure, pour être honnête, il vous faut soit faire un plan de bornage, soit bien signaler que la contenance n'est pas exacte, sinon vous ne seriez plus digne d'être sur Le Meilleur des forums de bricolage , et puis c'est quand même mieux...

Mais je comprend tout à fait la rage intérieure que cette situation doit provoquer
20/03/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
Bonjour,
ton acte contient, de mémoire, quelquechose comme ceci :
"La contenance ci-dessus indiquée n'est pas garantie. Toute différence en plus ou moins, avec la contenance réelle, fut-elle supérieur à 1/20ème, fera profit ou perte pour l'acquéreur, sans recours.
Les indications cadastrales ne sont données qu'à titre d'information de simple renseignement, et l'acquéreur ne pourra se prévaloir d'une inexactitute ou d'une omission dans lesdites indications."

en gros parce que je ne connaît pas ce paragraphe par coeur.

Tu n'as pas acheté ton bien au m² mais tel que tu l'as vu. Tu étais d'accord sur la chose et sur le prix.
Tu n'auras, par conséquent droit à aucun remboursement/restitution qt au prix.
Ceci étant rien ne t'empêche de faire "rectifier le tir" au niveau du cadastre (quoique ce n'est pas vraiment la superficie de la parcelle qui fait la différence mais le confort et la superficie au sol du bâtiment) en demandant, à tes frais, un nouveau mesurage par un professionnel, c-à-d un Mr le géomètre quoi

Si tu avais acheté une parcelle de terrain au m², alors là tu pouvais obtenir, de plein droit, le remboursement du trop payé éventuellement majoré d'une indemnité le tout à l'encontre du vendeur.

j'espère avoir été clair ...

Dernière modification par seccotine 20/03/2013 à 19h16.
20/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Et bien moi je dis: "Seccotine, vous obtenez la note de 10/10, et les félicitations du jury"

C'est effectivement ce qui figure dans la plupart des actes, les versions différentes sont quand vous achetez la partie divisée, et la on renseigne "le bien XXX tel que repris au plan du géomètre YYY pour une contenance de TTT suivant le périmètre...

Le reste étant indicatif, mais qui pourra être vendu par la suite sans plus de précision que comme étant juste le solde d'un acte antérieur.

Bref, pour éviter tout problème, il faudrait un plan systématiquement à chaque acte de vente (comme dans beaucoup d'autres pays).
20/03/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par pve159 Voir le message
@bzone : l'acte de vente précise bien 9 ares (après seconde découpe). Ce qui m'intéresse surtout de savoir, c'est si je risque d'être poursuivi par l'acheteur si un jour je revends ma maison avec un terrain de soi-disant 9 ares alors qu'en réalité il ne les fait pas du tout. J'imagine qu'il ne m'est pas possible de me retourner contre le géomètre, qui plus est 9 ans après.
Je suis obligé d'être malhonnête sous peine de voir la valeur de mon terrain de milliers d'euros (voire plus).

@geomoulin : je vérifierai sur l'acte s'il est bien précisé que le solde est estimé. Contrairement à ce que j'ai mis plus tôt, la première découpe est, selon les chiffres du géomètre, 9,5 pour moi et 9 pour le voisin. Hors, sur le plan qui a été remis, ma parcelle est nettement plus petite (normal, elle ne faisait plus que 7 contre 9 pour celle du voisin). Rendre un rapport avec plan à l'échelle où on indique que la parcelle la plus petite est en fait la plus grande, c'est de la malhonnêteté ou de l'incompétence.
Malheureusement, n'étant pas au courant du grand nombre d'erreurs de mesures qu'il existe dans le cadastre, je me suis fié aux valeurs indiquées sur l'acte de vente
A l'heure d'aujourd'hui (voir si d'ici ta vente les lois n'auront pas été modifiées) tu n'as aucune obligation de "remesurage". En cas de vente, il te faudra simplement attirer l'attention de l'acquéreur sur le fait, que le bien ne semble pas avoir la superficie de 9 ares comme indiquer dans ton titre de propriété. Pour ne pas être mis en défaut, tu demandera à ton notaire de l'indiquer dans ton acte à l'aide d'un paragraphe de type "déclaration" Le vendeur attire l'attention de l'acquéreur ...... etc... ". Et tu seras exonéré de toute responsabilité qt à la différence.

Donc, tracasses toi pas oké ?
20/03/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par geomoulin Voir le message
Et bien moi je dis: "Seccotine, vous obtenez la note de 10/10, et les félicitations du jury"

C'est effectivement ce qui figure dans la plupart des actes, les versions différentes sont quand vous achetez la partie divisée, et la on renseigne "le bien XXX tel que repris au plan du géomètre YYY pour une contenance de TTT suivant le périmètre...

Le reste étant indicatif, mais qui pourra être vendu par la suite sans plus de précision que comme étant juste le solde d'un acte antérieur.

Bref, pour éviter tout problème, il faudrait un plan systématiquement à chaque acte de vente (comme dans beaucoup d'autres pays).

il y a 3 ou 4 jours (après la dégustation de ton chokotoff) ton explication était de très haute qualité ... si si
20/03/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Citation:
Pour ne pas être mis en défaut, tu demandera à ton notaire de l'indiquer dans ton acte à l'aide d'un paragraphe de type "déclaration" Le vendeur attire l'attention de l'acquéreur ...... etc... ". Et tu seras exonéré de toute responsabilité qt à la différence
Je suis désolé d'oser pinailler sur un message de seccotine, mais c'est un peu contradictoire.

Notre ami achète 6 ares pour le prix de 9 ares et vous lui dites en résumé "owned" : vous n'avez aucun recours, à cause de cette clause standard.

Cependant quand notre ami espère revendre 6 ares pour 9 ares a son tour, vous lui dites "prévoyez une déclaration pour être exonéré de toute différence"...

Ce qui sous entend qu'un recours est possible en premier chef, ou je vous suis mal. Ne peut il simplement se contenter de la clause standard et poursuivre ainsi la grande oeuvre d'enpapahutage qui va durer ainsi sur 10 générations ?
20/03/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
pas de soucis le questionnement est tjs signe d'intérêt

1) pour être un Bricozonneur digne de ce nom, il doit avoir l'honnêteté d'avertir le nouvel acquéreur (éventuel).
2) s'il a verbalement informé l'acquéreur, alors là il doit se protéger et insérer une déclaration dans l'acte.

S'il n'informe pas, il ne déclarera pas........ mais ne sera pas non plus un "bricohomme" à la tête haute.

Dans son cas à lui, le vendeur n'a rien dit ...

d'où la différence de situation

voili voilà
20/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Et hop, tournée générale de chokotoff
20/03/2013 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Après vérification sur le PV...

Le géomètre a effectivement indiqué qu'il déclarait avoir calculé la superficie de la parcelle restante en soustrayant la parcelle mesurée à la superficie cadastrale.

Sur la même page, on trouve le plan qu'il a réalisé à l'échelle avec Design Cad. Il savait donc pertinemment en rédigeant son PV que la superficie qu'il indiquait était largement supérieure à la superficie réelle.

Merci à tous ceux qui auront pris le temps de me prodiguer leurs conseils et éclaircissements.

PS: entre le propriétaire qui a demandé la découpe et moi, il y en a eu une autre qui est restée 4 ans. Je pense qu'elle n'a jamais eu aucune idée de la taille réelle du terrain.
20/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Re-bonsoir, dernière précision pour cette histoire, et pas pour "excuser" l'auteur du plan, mais pour bien comprendre quelques difficultés régulières...

Si dans son PV et sur son plan il mentionnait la dimension réelle de chaque lot, donc un total assez différent de la contenance cadastrale, il se peut (pas à chaque fois mais ça arrive) que quelqu'un dans la chaîne des intervenants consécutifs à une vente ne bloque ou questionne sur cette différence. Cette chaîne étant pour moi, notaire, enregistrement, cadastre. Il arrive que certains dossiers restent en suspend dans des bureaux pendant des mois parce qu'on inscrit quelque chose de différent de ce qu'ils connaissent, alors que l'erreur vient de chez eux, preuves à l'appui...
20/03/2013 Vieux  
 
  40 ans, Brabant Wallon
 
Juste une remarque: les méthodes que vous avez utilisées pour arriver à la conclusion que votre terrain ne fait que 6a5 ne sont pas du tout fiables!
-cadgis se base sur les données du cadastre or les parcelles y sont dessinées très grossièrement, uniquement pour donner une vue "hélicoptère"
-google, n'en parlons pas; y'a rien de plus tordu qu'une photographie aérienne... Même si celles-ci sont orthorectifiées, cela ne peut servir de base à une mesure fiable. Il suffit de regarder bing maps pour s'en rendre compte: les rues (qui viennent de tomtom ou navteq - je sais plus), sont parfois à plus de 10m de leur emplacement sur la photo... C'est pourtant elles les données les plus fiables (sinon votre gps vous enverrait souvent dans les betterraves).
21/03/2013 Vieux  
 
  41 ans, Brabant Wallon
 
Intéressant comme discussion pour moi qui suis en pleine acquisition d'un terrain.

si je suis d'accord sur la chose et le prix et que je paye pas au m², ai-je un intérêt a faire effectuer un nouveau mesurage/bornage?
21/03/2013 Vieux  
 
  57 ans, Bruxelles
  twautele est connecté maintenant
On a toujours intérêt à vérifier la réalité de ce que l'on achète, même chez le boucher ...
21/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bonsoir,

Disons que si ce que vous achetez est vendu avec un plan de géomètre (bornage, division, lotissement), la contenance doit être strictement ce qui figure au plan, mais sauf grosse erreur, pas besoin de re-mesurer.

Si pas de plan mais uniquement renseignements cadastraux, vous êtes d'accord sur le prix mais pas tout à fait sur la chose puisqu'elle n'est pas "connue".

Maintenant, à vous de voir, les "pingres" vont dire qu'un géomètre c'est trop cher (si le bornage est à 1.000€ et le terrain à 100€/m², le calcul est vite fait...); dans l'autre sens si le terrain est plus grand que prévu, vous devrez payer plus cher
05/04/2013 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par MaisonEPGD Voir le message
-google, n'en parlons pas; y'a rien de plus tordu qu'une photographie aérienne... Même si celles-ci sont orthorectifiées, cela ne peut servir de base à une mesure fiable.
La parcelle du voisin a la même superficie sur cadgis/google que ce qu'a mesuré le géomètre. Les terrains sont un peu en pente, mais elle est la même dans les 2 cas (et plutôt faible).

La méthode reste approximative, j'en conviens, mais elle est 100 fois plus précise que l'info officielle relayée par le géomètre au cadastre. De quoi donner une très bonne indication aux autres bricozoneurs qui voudraient éviter de vivre la même mésaventure que moi.
05/04/2013 Vieux  
 
  69 ans, Namur
 
Les infos d'un géomètre sont "légales" et priment donc sur toute autre forme de description et surtout pas dans des trucs comme google.
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