Surprise! Plan cadastre/mon voisin m'a piqué 26 m2

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Surprise! Plan cadastre/mon voisin m'a piqué 26 m2

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15/03/2013 Vieux  
 
  52 ans, Namur
 
Bonjour. Voulant faire des travaux sur ma façade je vais au cadastre et demande le document, le plan de ma proprièté.
Grosse surprise je constate qu'il est indiqué sur mon plan une surface (2mX13m) qui plonge dans le fond du jardin de mon voisin et ...qui d'après le plan m'appartient. Or mon voisin a mis une cloture comme si cela lui appartenait, mis du remblait (avant que je n'achète la maison). Au prix ou est le terrain, c'est comme si je pouvais installé un beau poulailler hein !. C'est quand même l'équivalent d'un parking de 3 voitures !!!

Avant d'agir je voudrais des conseils. Est-ce une erreur ?, quelque chose de pas actualisé ? Qu'est-ce que je dois faire ?

Je pensais à faire venir un expert géomètre pour bien délimiter mon jardin. Mais Est-ce la bonne solution avant que cela ne me coute un "pont" pour le bornage.

Je précise que j'ai acheté cette maison il y a 7 ans et sur les plans que le notaire m'avait présenté rien de tout cela n'y figurait !

Quel est le plan qui est légal ? celui que le notaire m'a présenté au moment de l'achat (pas de borne existante) ou celui du cadastre ?? Est-ce que je risque de partir dans des procédures longues et couteuse ?
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Bonjour,

plan du cadastre = plan indicatif n'ayant pas de valeur légale pour les limites (uniquement fiscal) !!!

ce qui ne veut pas dire que ce morceau ne vous appartient quand même pas, faut vérifier, mais je peux vous fournir des dizaines d'exemples de "fortes" différences entre la situation juridique (les vraies limites) et le plan cadastral.

Pour être fixé, la seule procédure c'est le bornage (art 646 du code civil), prix, suivant votre région, archives, complexité du mesurage entre 500 et 1000€, au prix du terrain et des bonnes relations de voisinage, c'est pas cher ...
15/03/2013 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Lors du passages des actes, vous n'aviez pas un plan de votre terrain établis par un géomètre ? Sinon essayez de voir si vous n'avez pas déjà des bornes sur votre terrain.

Allez éventuellement trouver votre voisin avec les plans du cadastre et lui demander une explication. Si vous n'avez pas une copie du plan, vous pouvez aller voir sur http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgiscitoyen/?local=fr_BE

En précisant que ce n'est pas forcément à jour. (Visiblement c'est quand même à jour à la date du 01 janvier 2012)
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Si je suivais le plan cadastral, une partie de la maison du voisin m'appartiendrait

Comme le dit Geomoulin, ce plan est indicatif et plutot approximatif...
15/03/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Geomoulin, pourriez vous nous expliquer exactement comment fonctionne le bornage ?

Je veux dire : quoique ce soit que vous mesuriez sur place, ca doit bien correspondre a des données physiques inscrites quelque part ? Par exemple que la parcelle de notre ami fait 20 mètre de long ou que sais-je ?
Le bornage consite en quoi exactement ; a reproduire sur le terrain des mesures fournies ? Par qui ? Notre ami peut il y avoir accès, a ces chiffres ?

Ils sont ou ces chiffres "non indicatifs" en somme ?


Je me pose la question depuis toujours... Donc j'en profite
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
ha ha, bonne question Bzone, je tiens le suspens quelques minutes, le temps de rédiger une réponse claire et complète (si possible) et puis aussi parce que j'ai envie de ma taper un petit bonbon avant
15/03/2013 Vieux  
 
  Brabant Wallon
 
geomoulin ne mange pas un simple bonbon ... mais un succulent chokotoff
15/03/2013 Vieux  
  44 ans, Namur
 
Il est souvent noté dans l'acte de vente quel la surface de la propriété est approximative, soit tu as des bornes et tu t'y repères soit tu dois faire appel à un géomètre qui peut faire des recherches et installer des bornes, mais sache que si tu entre en conflit avec le voisin sur ce sujet et que lui de son coté prend aussi un géomètre, vous n'aller plus en finir... j'ai un membre de ma famille qui est dans les tribunaux depuis des années pour ce genre de problème, alors l'argent que tu risques de dépenser pour prouver que ces quelques m² t'appartiennes risque de te coûter cher
15/03/2013 Vieux  
 
  Hainaut
 
Rahh c'est pas bien de faire mariner les gens !

Mon voisin de derrière (un champ) prétend que lors du lotissement de la zone où j'ai acheté une parcelle il aurait été volé d'une vingtaine de centimètres sur la longueur totale de la zone. Il a donc attaqué le vendeur des parcelles en justice.
En attendant, tous les terrains ont été vendus et aucun des nouveaux propriétaires n'est officiellement informé de cette action en justice. En attendant, comme mon terrain n'est pas cloturé, ni celui mes voisins (Personne n'ose le faire a cause de ce litige), nous avons eu le droit à la traversée du terrain fraichement semé, par une horde d'experts, leur secrétaires en bottes (selon ma femme, ça valait le coup d'oeil), le fermier, l'ex-propriétaire du terrain.
Bref, c'est une plainte contre quelqu'un qui n'est plus concerné, et les 6 autres propriétaires qui eux pourraient l'être n'en ont tout simplement pas été notifié.

En attendant, quand j'ai déterré les poteaux en béton de l'ex-cloture militaire qui séparait le fond de ma parcelle de celle du fermier, la limite des fondation était pile dans l'axe des bornes. Il serait donc logique de penser que le géomètre qui a borné cette limite a fait correctement son travail.

Geomoulin as-tu de l'expérience sur les limites d'anciens terrains militaires ?

Dernière modification par Creuzméninges 15/03/2013 à 14h44.
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Le bornage : il est défini par l'article 646 du code civil, et il stipule que tout propriétaire peut faire réaliser le bornage de ses propriétés quand il le souhaite, que cette opérations doit être contradictoire et à frais commun (avec les proprios voisins).

Pourquoi et comment ça marche ? : il faut bien comprendre que l'opération de bornage est un acte juridique, on fixe la limite de propriété entre des héritages voisins, et donc aussi la limite d'application des droits et devoirs des uns envers les autres, ce bornage sera matérialisé sur le terrain à l'aide de borne ou de tout élément qui sera défini comme un repère de limite, et un plan sera dressé et signé par le géomètre ET par les parties (c'est le côté contradictoire), le plan contiendra tout une série de mentions qui permettront de bien caractériser le bien et ses limites.

Pour faire un bornage (j'ai l'impression de faire une recette de cuisine la ): il faut bien évidemment faire un mesurage (ou levé topographique) des lieux, dans lequel on relève tous les points fixes (angles de bâtiments, bord de route,...) et les points qui pourraient avoir un rôle dans la recherche ou la fixation des limites (clôtures, haies, murets, ...).
On recherche tous les plans qui existent sur le bien (chez les proprios, dans les études de notaire, aux archives du cadastre, dans certaines administrations,...); cependant, il est très courant de ne pas trouver son bonheur dans les archives...

Pourquoi? un grand nombre de parcelles du royaume sont encore "primitives" c'est à dire qu'elle n'ont pas encore été modifiée depuis la création du cadastre belge, et donc les plans les concernant sont des relevés +/- à main levée des années 1842-43, pas top

Pour toutes les autres, si il y a eu modification, encore faut-il avoir le plan, et qu'il soit complet et précis , très souvent, pour d'anciennes modifications, il était fait mention d'une division en 2, donnant "un peu près" le dessin de l'archive et puis voila...

Quand on a de la chance, on retrouve un plan de géomètre, qui contient (ou devrait contenir) des dimensions précises, quelle que soit l'époque du mesurage (les techniques ayant évoluées, il faut savoir comment interpréter le document qu'on retrouve); si pas de plan de géomètre, les croquis cadastraux peuvent être une bonne indication, suivant l'époque et la motivation de celui qui les a réalisé (un croquis des années 1850 m'a permis de retrouver une borne enterrée au milieu d'un champs au cm près, beaucoup de croquis des années 1970-80 me mettent jusqu'à 1m d'erreur sur des longueurs de bâtiments ).

Ou les trouver? ben j'ai déjà dis plus haut, sauf que normalement les archives du cadastre ne sont pas accessible au public, et pour les géomètre il faut être conventionné avec le ministère pour y accéder (mais bon je crois que l'énorme majorité des géomètres se sont conventionnés).

Et si pas de plan? et bien lorsqu'on dresse le plan de bornage, qu'on le fait signer par les différents propriétaires, on établis de manière officielle la limite juridique.

Qu'elles sont les erreurs fréquentes (chez les particuliers), c'est l'utilisation du plan cadastral, car même si il a une échelle, il faut bien comprendre que c'est un grand puzzle dont chaque pièce est une propriété, mais qu'elles ont été travaillées séparément, et qu'à l'assemblage ça coince toujours quelque part, comme il n'est qu'indicatif (sert à se repérer dans un ensemble), il peut y avoir des déformations des pièces qui coincent ( dite, vous suivez la au moins ??? ), ce plan est de nature fiscale (il vient d’ailleurs du ministère des finances, administration du cadastre, de l'enregistrement et des domaines).
Pourquoi ne pas l'utiliser ? essayer de mesurer précisément dessus la taille de votre maison, faite le calcul d'échelle et comparez impressionnant non ? il faut bien se dire qu'à l'échelle courante (1/1.250) vous vous trompez de 1mm, c'est 1,25m d'erreur, on peut évidemment pas travailler comme ça puisque nous devons donner des dimensions au cm (soit 0,0008cm sur le plan à la même échelle), et comme de plus ils n'ont pas pour objectif de redessiner au cm près la réalité des limites, ça deviendrait une catastrophe...

Ne pas utiliser non plus les plans d'implantation des permis d'urbanisme (ou de bâtir suivant l'époque) car la représentation du bien à construire est faite, très souvent sur le plan cadastral, et donc encore une fois sont précision de positionnement réel ou des dimensions de la parcelle...

Quelles sont les dimensions de mon bien dans les actes notariés? si on fait référence à un plan de géomètre (et idéalement on en joint une copie), se sont celles du plan; sinon pas de plan de géomètre, c'est suivant les données cadastrales, et dont indicatif, sans garantie ni précision.

Na, si j'ai oublié quelque chose, dites-le...
15/03/2013 Vieux  
 
  36 ans, Namur
 
Au fait, ça ressemble à quoi une borne de limite de terrain???
(Bête question...mais quand je creuse près du terrain du voisin, j'ai toujours peur de retirer les gros cailloux )

.Edit : Merci pour les infos geomoulin !

Dernière modification par Argali 15/03/2013 à 15h01.
15/03/2013 Vieux  

 
  41 ans, Liège
 
Pour les récents, souvent a un carré en plastique rouge orangé, de la taille d'un carton de bière, avec un truc metallique en son centre. Parfois ya un ptit drapeau dedans pour les voir dans les herbes. Enfin c'etait comme ca dans feu-mon-terrain.
15/03/2013 Vieux  
 
  48 ans, Brabant Wallon
 
Merci pour ces explications. (j'ai tout suivi )
15/03/2013 Vieux  
  35 ans, Namur
 
Ce que j'aimerais savoir (pour ma culture générale) c'est ce qui se passe si j'achète un terrain avec plan de géomètre, mon voisin achète le terrain d'à côté avec plan de géomètre mais que les parcelles diffèrent dans les 2 plans. On a donc, par exemple, tous les 2 acheté le même bout de terrain (là où les 2 dessins se superposent).

Comment çà marche dans ce cas là ?
15/03/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Citation:
Posté par v1d53e2 Voir le message
Ce que j'aimerais savoir (pour ma culture générale) c'est ce qui se passe si j'achète un terrain avec plan de géomètre, mon voisin achète le terrain d'à côté avec plan de géomètre mais que les parcelles diffèrent dans les 2 plans. On a donc, par exemple, tous les 2 acheté le même bout de terrain (là où les 2 dessins se superposent).

Comment çà marche dans ce cas là ?
S'il y a plan, il y a bornage. Je ne vois pas comment il pourrait y avoir une borne pour A et une borne pour B.
Erreur dans le dessin?
15/03/2013 Vieux  
 
  28 ans, Liège
 
Citation:
Posté par Argali Voir le message
Au fait, ça ressemble à quoi une borne de limite de terrain???
(Bête question...mais quand je creuse près du terrain du voisin, j'ai toujours peur de retirer les gros cailloux )

.Edit : Merci pour les infos geomoulin !
Chez moi ça ressemble à ça :

Surprise! Plan cadastre/mon voisin m'a piqué 26 m2
Surprise! Plan cadastre/mon voisin m'a piqué 26 m2
Surprise! Plan cadastre/mon voisin m'a piqué 26 m2

La dernière doit être une vieille borne.
La deuxième une borne placée lors de la première vente du terrain à mes voisins.
Et la première (en orange avec le piquet) est une borne qui a été posée quand j'ai fais faire la division du terrain.

Dernière modification par Plumy 15/03/2013 à 15h14.
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Liège
 
Merci pour l'explication Geomoulin! C'est vraiment interessant!
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Mais mais mais, à peine le temps de se faire une tite jatte de fraîche café et ils ont continués sans moi , super ça les bricozoneurs

Pour les bornes récentes, oui c'est les modèles les plus courants, plus ancien on a les pierre taillées à la machine la dernière photo) et plus ancienne les pierres taillées main, maintenant attention que tout gros caillou n'est pas une borne et qu'une borne peu être un gros caillou (désolé, pas ma faute).

Donc quand on nettoie un terrain près d'un pied de clôture, méfiance, mais idéalement c'est quand même une pierre taillée, plantée verticalement.

De plus, pour moi, dans un litige, une pierre qui n'a pas de plan (de bornage) pour préciser ce qu'elle est n'est qu'une pierre avec présomption de limite, à vérifier et faire approuver.

Pour les terrains militaires, désolé non pas de réelle expérience par rapport à ce genre de litige, pour ce que j'ai pu en mesurer (parcelles privées contiguës), ils n’empiétaient pas chez les particuliers mais c'est très délicat de dire comme ça, surtout que les plans précis, si ils existent, ne sont pas aussi facilement disponibles. Le terrain du fermier, c'est l'ancien terrain militaire ? c'est ça ? car si vos bornes sont sur la ligne des anciens piquets, il se pourrait qu'il ai raison, les clôtures étant souvent un peu en retrait, d'autant plus qu'elles présentent souvent un "bas volet" sur l'extérieur (vous savez l'excroissance du piquet qui penchent avec les fils barbelés pour éviter le franchissement), et si la clôture était juste à la limite, ça aurait surplombé les terrain privés (bon hypothèse sans connaître votre dossier).
15/03/2013 Vieux  
 
  39 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par v1d53e2 Voir le message
Ce que j'aimerais savoir (pour ma culture générale) c'est ce qui se passe si j'achète un terrain avec plan de géomètre, mon voisin achète le terrain d'à côté avec plan de géomètre mais que les parcelles diffèrent dans les 2 plans. On a donc, par exemple, tous les 2 acheté le même bout de terrain (là où les 2 dessins se superposent).

Comment çà marche dans ce cas là ?
Pour cette situation, soit les plans sont contradictoire et donc théoriquement impossible, ou alors au moins un des plan n'est pas contradictoire (on n'a pas pris l'option "je ne chicane pas sur le montant dérisoire des honoraires du géomètre pour qu'il fasse un travail complet) et c'est pas de bol, ou carrément les deux sont non contradictoires (la cata), reste plus qu'à se mettre d'accord pour désigner un géomètre qui fera le travail correctement (ou alors case justice et à dans quelques années pour la solution ).
15/03/2013 Vieux  
 
  63 ans, Namur
 
Pour revenir au 26 m2 de l'auteur du sujet.
Attention qu'en cas de bornage, il se pourrait que ce soit vous qui perdiez du terrain.
J'ai une connaissance qui a eu le cas. Son voisin a demandé un bornage parce qu'il lui semblait que la ligne entre les propriétés n'était pas respectée.
mal lui en a pris, le mesurage et la présence de bornes(anciennes) ont démontré qu'il avait empiété de presque deux mètres sur la propriété de mon ami...
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