Terrain acheté avec emprunt : possibilité de plus value?

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Terrain acheté avec emprunt : possibilité de plus value?

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14/06/2009 Vieux  
  33 ans, Luxembourg
 
Bonjour,

J'aimerais recevoir vos avis sur ma situation: Je suis interressé par l'achat d'un terrain (plus ou moins 55000 Euros) Pour lequel je pourrais investir en fonds propres environ 25000 Euros. En revanche je suis encore très peu avancé dans ma démarche "construction". Etape pour laquelle j'aimerais prendre mon temps. Ma crainte est de constater à un moment donné dans l'étape "construction" que mon projet s'avère difficilement réalisable ou de trouver une autre opportunité ailleurs. J'aimerais donc savoir si après 5-6 ans je me décidais à vendre ce terrain, compte tenu de mes frais d'emprunt, frais de notaire, d'enregistremnts, mais aussi de l'évolution des prix des terrains, je risque plutot de perdre de l'argent, de faire "bouffe" ou de faire une plus-value?
14/06/2009 Vieux  
 
  42 ans, Luxembourg
 
Salut,

Le prix des terrains ne fera jamais qu'augmenter, par contre en tirer un bénéfice a la revente sur cinq ans n'est pas certain, tout dépendra de la durée de ton prêt et de son taux en sachant que les premières années tu ne paye que les intérêts.
Un bon courtier pourra te faire un calcul approximatif.

14/06/2009 Vieux  
fax
  33 ans, Hainaut
  fax est connecté maintenant
attention, qu'en cas de revente "rapide", il y a une taxation sur la plus value.
Le délai doit être de 5 ou 8 ans, à vérifier
14/06/2009 Vieux  

 
  39 ans, Liège
 
8 ans, sinon taxation (lourde), en effet.
14/06/2009 Vieux  

 
  39 ans, Liège
 
Citation:
Le prix des terrains ne fera jamais qu'augmenter,
Surtout en cette période, je ne serais sur de rien à ce sujet.
http://www.immobilier-danger.com/Ter...-prix-114.html
Les prix des terrains, surtout en région touristique, ont baissé de 30% par endroits en France en l'espace d'un an.
14/06/2009 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
Bonjour,
Moi je vous conseille pour ce montant, de ne pas opter pour un prêt hypothécaire, mais pour un prêt personnel, en court terme.
C'est ce que nous avons fait, nous avons mis une partie en fond propre, et une autre financée en 4 ans.
Beaucoup moins de frais et d'intérêts pour un si petit montant.
Bien à vous.
14/06/2009 Vieux  
  Liège
 
Citation:
Posté par Kilouti Voir le message
Le prix des terrains ne fera jamais qu'augmenter
je pense que personne ne connait l'avenir, surtout en cette période des plus incertaine
ne pas oublier non plus que tout investissement - placement - quel qu'il soit comporte un risque
14/06/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
La taxation sur plus value éventuelle n'est pas si lourde. De mémoire, c'est 33% (de la plus value seulement) si revente endéans les 5 ans, et 16,5% entre 5 et 8 ans.

La plus value se calcule comme suit:
Prix achat + frais de notaire et d'enregistrement d'achat (ou 25% si plus favorable)+5% par année complète entre actes.

En clair, si vous achetez un terrain aujourd'hui à 50.000€, et que vous le revendez 70.000€ dans 4 ans, voici le calcul:
Coût achat: 50.000 + 25%x50.000+ 4x5%x50.000= 50.000 + 12.500 + 4x2500 = 72.500€
Pas de plus value.... et donc pas de taxation.

Si vous le revendez 80.000€, plus value de 7500€, donc taxation de 2.250€. Des cacvahuète par rapport au prix d'achat et de revente.
14/06/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
Ceci étant dit, "investir" dans l'immobilier à court terme n'est jamais à conseiller.
14/06/2009 Vieux  
 
  31 ans, Hainaut
 
Pour Géronimo : Tout à fait, mais pour 25.000 euros, croyez vous qu'il est nécessaire de s'endetter pendant 10 ans tout en sachant les côtés négatifs du prêt hypoth (sauf déductions d'impots) ou plutôt en finir en 3 ou 4 ans avec 2000, 3000 euros d'intérêts et c'est tout?
15/06/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
Citation:
Posté par Choupi Voir le message
Pour Géronimo : Tout à fait, mais pour 25.000 euros, croyez vous qu'il est nécessaire de s'endetter pendant 10 ans tout en sachant les côtés négatifs du prêt hypoth (sauf déductions d'impots) ou plutôt en finir en 3 ou 4 ans avec 2000, 3000 euros d'intérêts et c'est tout?
Question de budget personnel... faut voir au cas par cas!
15/06/2009 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Choupi Voir le message
Pour Géronimo : Tout à fait, mais pour 25.000 euros, croyez vous qu'il est nécessaire de s'endetter pendant 10 ans tout en sachant les côtés négatifs du prêt hypoth (sauf déductions d'impots) ou plutôt en finir en 3 ou 4 ans avec 2000, 3000 euros d'intérêts et c'est tout?
pour rappel, pas de déductions possible pour la partie du prêt hypothécaire consacré à l'achat du terrain ...

concernant la question de ayrton16, je rejoins l'idée de Choupi, c'est à dire de ne pas faire un crédit hypothécaire pour financer l'achat du terrain. Pour les raisons suivantes :

- pas de déductions fiscales possibles

- si prêt hypothécaire alors hypothèque , ce qui veut dire que la banque qui accordera le crédit sera pê la seule à accepter de vous octroyer un crédit pour la crédit. les autres organismes de crédit refuseront !

- certes les prêts à tempérament sont un peu plus cher, mais vous n'aurez pas à payer les frais d'acte de crédit chez le notaire !
15/06/2009 Vieux  
 
  46 ans, Brabant Wallon
 
A noter que les intérêts sont déductibles fiscalement de l'ensemble de votre base de revenu immobilier taxables.

C'est le capital qui n'est pas déductible.
15/06/2009 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Géronimo Voir le message
A noter que les intérêts sont déductibles fiscalement de l'ensemble de votre base de revenu immobilier taxables.

C'est le capital qui n'est pas déductible.
je ne comprends pas ce que vous voulez dire ?
pouvez-vous donner un exemple chiffré pour que j'y vois plus clair ?
15/06/2009 Vieux  
Musicseby
 
 
Dans votre cas, les intérêts compense le RC du terrain soit quasi rien.

Moi RC du terrain : 12,00 euros
Remboursement intérêt : 3105,00 euros
Ainsi 12 - 3105 = 0 pas de taxation sur la RC du terrain soit des cacahuetes ...
15/06/2009 Vieux  
 
  32 ans, Namur
 
Citation:
Posté par Musicseby Voir le message
Dans votre cas, les intérêts compense le RC du terrain soit quasi rien.

Moi RC du terrain : 12,00 euros
Remboursement intérêt : 3105,00 euros
Ainsi 12 - 3105 = 0 pas de taxation sur la RC du terrain soit des cacahuetes ...
la taxation = le pré-compte immobilier ?

ou c'est dans la déclaration d'impôts ?
15/06/2009 Vieux  
Musicseby
 
 
non taxation = revenu immobilier du terrain dans ce cas
15/06/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par ayrton16 Voir le message
Bonjour,

J'aimerais recevoir vos avis sur ma situation: Je suis interressé par l'achat d'un terrain (plus ou moins 55000 Euros) Pour lequel je pourrais investir en fonds propres environ 25000 Euros. En revanche je suis encore très peu avancé dans ma démarche "construction". Etape pour laquelle j'aimerais prendre mon temps. Ma crainte est de constater à un moment donné dans l'étape "construction" que mon projet s'avère difficilement réalisable ou de trouver une autre opportunité ailleurs. J'aimerais donc savoir si après 5-6 ans je me décidais à vendre ce terrain, compte tenu de mes frais d'emprunt, frais de notaire, d'enregistremnts, mais aussi de l'évolution des prix des terrains, je risque plutot de perdre de l'argent, de faire "bouffe" ou de faire une plus-value?
j'ai acheté un terrain en 2007 et en 2008 il avait pris 35 000 euros de plus value
un bien immobiler ne cessera d'augmenter. en ce moment je trouve (mais ce n'est quemon avis) c'ets le meilleur investissement qu'on peut faire.

Dernière modification par stephy 15/06/2009 à 22h42.
15/06/2009 Vieux  
  37 ans, Hainaut
 
Citation:
Posté par fax Voir le message
attention, qu'en cas de revente "rapide", il y a une taxation sur la plus value.
Le délai doit être de 5 ou 8 ans, à vérifier

oui mais tu retouches la tva en cas de revente ds les2 ans ou avant le s2 ans et ca ne m'étonnerait pas que ce soit bien plus intéressant que la fameuse plus value. A toi de te renseigner

Dernière modification par stephy 15/06/2009 à 22h43.
16/06/2009 Vieux  
 
  67 ans, Namur
  intègre est connecté maintenant
Attention entre 2007/8 et 2009 il y a eu la crise et le prix des terrains stagne dans pas mal d'endroits, et même diminue dans certains coins.
Je ne pense pas qu'aujourd'hui la plus-value soit encore aussi intéressante,
mais par contre, l'investissement gardera toujours au moins sa valeur initiale et ne va pas se casser la gu...le comme les actions et autres placements.
Donc oui, c'est un placement sûr, mais il ne faut plus compter sur de gros profits à court terme.
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