acceptation de l'offre d'achat

Dans le forum Divers, Bavardages - par immopat le 10 Janvier 2012

  1. immopat

    immopat Hainaut

    Bonjour,

    Cela fait quelques semaines que je viens régulièrement sur ce site d'entraide, et je le trouve génial. On y trouve pratiquement toutes les réponses. Toutefois, je me retrouve dans une situation pour laquelle j'aimerais avoir une réponse légale, si possible.

    J'ai fait une offre irrévocable d'achat auprès d'un notaire pour l'acquisition d'une maison.
    Le propriétaire m'a envoyé un mail et un SMS le dernier jour de validité de l'offre, me confirmant qu'il acceptait le montant proposé.
    Il semblerait qu'il se soit ravisé et qu'il souhaite négocier, à mon avis, en sa faveur.

    J'aimerais savoir si l'acceptation de l'offre, sans condition, via mail ou SMS engage le vendeur définitivement. Ou bien s'il peut encore essayer de renégocier le prix de vente.

    Merci d'avance.

    Pat
     
    immopat , 10 Janvier 2012
    #1
  2. nitrous

    nitrous Hainaut

  3. intègre

    intègre 73 ans, Namur

    A mon avis, dès qu'il y accord, la vente est parfaite et il n'y a plus de discussion possible.
    D'où la grande nécessité d'avoir son propre notaire pour assurer sa défens, surtout dans un cas comme celui-ci.
    Les gens croient que la vente sefait à l'acte, mais non, la vente se fait à la signature du compromis, et une offre d'achat confirmée EST un compromis.
    L'acte notarial n'est que la confirmation officielle, l'entérinement de la vente faite sous seing privé, effectuée lors de l'acceptation de l'offre d'achat.
    Vous avez bien une confirmation écrite ???
     
    intègre , 10 Janvier 2012
    #3
  4. Girlinus

    Girlinus 42 ans, Namur

    j'ai l'impression qu'il a juste un mail et un sms ce qui ne fait pas foi
     
    Girlinus , 10 Janvier 2012
    #4
  5. intègre

    intègre 73 ans, Namur

    Le texte de nitrous n'est que l'avis d'un avocat, pas le texte de loi.
    Avec le sms (en espérant qu'il l'ait gardé) et l'e-mail, il a, aux yeux de la loi, un sérieux "début de preuve", ce qui devrait suffire à un juge pour statuer.
     
    intègre , 10 Janvier 2012
    #5
  6. BenjiBxl

    BenjiBxl 47 ans, Brabant Wallon

    Tout à fait d'accord avec Intègre.
    Pour qu'une vente soit parfaite, il faut que chaque partie soit identifiée, que le bien soit identifié et qu'il y ai accord sur le prix. C'est tout. Une petite phrase (et même un accord oral - qu'il faut savoir prouver) écrite sur un carton de bière est suffisant.

    Dans votre cas, si il y avait juste un sms ou juste un mail le vendeur pourrait dire qu'il y a eu une erreur "de frappe". On fait rarement deux fois la même erreur de frappe... En tout état de cause, il est possible que vous obteniez gain de cause mais cela devra se faire devant un tribunal. Si vous avez le temps... (et l'argent). Ceci dit, votre vendeur aussi devra avoir du temps. Et c'est peut-être sur cela que vous pouvez jouer ( menacer de bloquer toute autre vente à autrui tant qu'il n'y a pas eu de décision de justice). En effet, si vous estimez que la vente est parfaite, un notaire ne pourrait plus (si il le sait) vendre un bien qui pourrait déjà être à une autre personne.

    C'est long.
    C'est coûteux.
    C'est hasardeux (les voies de la justice...).
    Cela sera folklorique avec votre vendeur le jour de la signature de l'acte.

    Mais si c'est cette maison là que vous voulez et pas une autre...
     
    BenjiBxl , 10 Janvier 2012
    #6
  7. Girlinus

    Girlinus 42 ans, Namur

    Mea culpa j'avais un peu lu en diagonale, pourquoi ne pas faire prendre les devants par votre notaire du coup ?
    En lui demandant de contacter le vendeur afin de prendre de plus amples renseignements etc. afin de parfaire la vente ?

    Mais la réelle question est, le vendeur fait-il marche arrière ou est-ce juste une "impression" ?
     
    Girlinus , 10 Janvier 2012
    #7
  8. bko

    bko 52 ans,

    pour t'aider: J'ai été dans un cas similaire, ayant inséré une clause suspensive dans un acte (compromis) clause relative aux risques du sous-sol, qui était manifestement réalisée puisque le vendeur à admis qu'il m'avait caché un effondrement de terrain survenu dans toute la rue 30 ans plus tôt et dont l'urbanisme de la commune m'avait fait part, bref: sur cette base il refusait de rembourser mon accompte (10%), je l'ai mis devant le choix de me rembourser , ou de considérer que la vente était parfaite mais qu'il devait récupérer 90% du prix par voie judiciaire et qu'il ne pouvait en aucun cas vendre à un tiers la maison dont j'étais désormais propriétaire (pour seulement 10% du prix) ... sa décision fut vite prise!

    Donc: s'il y a accord la vente est fait, mais avec une divergence sur le prix à faire tranche par le juge, dans l'intervalle la maison est vôtre et il ne peut la vendre valablement à autrui; notez qu'il peut rédiger une promesse de vente sous condition que vous dema,ndiez la résolution par ex, de plus il faut voir quelles sont les conditions d'entrée en jouissance dan ce cas : je dirais consultez d'urgence votre notaire et un avocat ?

    bon courage
     
    bko , 10 Janvier 2012
    #8
  9. Cuistax77

    Cuistax77 42 ans, Hainaut

    une vente ne se fait pas au compromis.
    Entre la signature du compromis et la signature de l'acte de vente, vous pouvez très bien avoir des clauses suspensives, de part et d'autre, qui si elles ne sont pas réalisées mènent à l'abandon de la vente.

    Le vendeur, pendant les 4 mois entre la signature du compromis et de l'acte, peut éviter la vente en vous dédommageant, ou vous pouvez encore le contraindre à vendre en allant en justice (je connais peu de gens qui sont allé aussi loin). C'est ce qui figure dans tout compromis standard.

    Le dédommagement est de 10%, si ma mémoire est bonne.
     
    Cuistax77 , 10 Janvier 2012
    #9
  10. Cuistax77

    Cuistax77 42 ans, Hainaut

    bko, tu m'as devancé ! :)
     
    Cuistax77 , 10 Janvier 2012
    #10
  11. bko

    bko 52 ans,

    désolé cuistax
     
    bko , 10 Janvier 2012
    #11
  12. bulibura

    bulibura Brabant Wallon

    bulibura , 10 Janvier 2012
    #12
  13. immopat

    immopat Hainaut

    Merci beaucoup pour toutes vos réponses.

    J'ai effectivement un mail et un SMS (que j'ai, bien entendu, conservé précieusement) qui confirment l'accord sur le montant. Il ne peut donc pas s'agir d'une erreur de frappe, ou bien elle a été faite deux fois.

    Suivant vos conseils, je vais contacter mon propre notaire afin qu'il veille au bon déroulement de la vente.

    En fait, le vendeur souhaite que je prenne en charge des frais qui lui incombent, comme par exemple le bornage et les frais de négociation. Ce qui représente pratiquement un surplus de 4.000 euros sur le prix d'achat.

    Dans tous les cas, je vous tiens au courant de la suite, au cas où quelqu'un d'autre serait confronté à la même situation.
     
    immopat , 10 Janvier 2012
    #13
  14. intègre

    intègre 73 ans, Namur

    Désolé Cuistax, mais la vente se fait au compromis.
    Les clausses suspensives sont seulement "suspensives" si une des clauses n'est pas remplie, dans le délai prévu, mais si les clausess sont remplies plus moyen de faire marche arrière. Il faudrait relire le code civil.

    Mais attention le bornage n'incombe pas forcément au vendeur, ni les frais de négociation. Ces choses là sont hors du prix de vente du terrain. C'est à convenir entre parties.
     
    intègre , 10 Janvier 2012
    #14
  15. Cuistax77

    Cuistax77 42 ans, Hainaut

    dans mon cas, signature du compromis, et 4 mois plus tard je devais signer l'acte.
    L'ancien propriétaire vivait en Espagne avec son épouse et voulait rentrer un mois plus tard pour la signature de l'acte, soit 5 mois au lieu des 4 "habituels".
    J'ai demandé à mon notaire de faire annuler la vente, avec un envoi de courrier recommandé. Je peux t'affirmer que le notaire du vendeur a fait revenir son client fissa fissa en Belgique pour signer dans les délais. (2005)

    Je ne suis pas expert en la matière ceci dit. Je ne peux parler que de ce que j'ai vécu.

    Bien lire cependant:
    L'exemple des clauses suspensives illustre ce qui peut faire annuler un compromis. Un compromis n'est donc pas gage de vente, même si je sais que tout le monde pense l'inverse (même le législateur, qui laisse un trou béant dans le domaine): Je signe un compromis, avec une clause. Si une clause n'est pas remplie, la vente peut ne se pas se faire. Je perds mon acompte, et je risque des pénalités. Mais la vente est réputée caduque.

    Autre exemple qui me vient à l'esprit:
    L'ancien propriétaire d'un autre bien que je connais a signé un compromis pour un appartement avec un candidat acheteur.
    Le délai pour la signature de l'acte a été fixé à 5 ans au lieu des 4 mois habituels (oui, 5 ans).
    Au bout de 3 ans, le propriétaire a voulu vendre son bien à une autre personne qui lui en offrait davantage.
    Il en avait le droit, pour autant qu'il dédommage le premier candidat acheteur avec lequel il avait signé le compromis.

    En effet les frais de publicité, négociation, etc.. sont à convenir entre les parties. Et si j'ai un conseil à vous donner, négociez bien là dessus.
     
    Cuistax77 , 10 Janvier 2012
    #15
  16. immopat

    immopat Hainaut

    Concernant le bornage, le propriétaire a acheté un terrain et a construit 2 maisons dessus. Il doit donc se charger du bornage afin que, sur l'acte d'achat, figure la superficie exacte du terrain que j'achète. Il serait donc normal que ce soit à ses frais et pas aux miens.
     
    immopat , 10 Janvier 2012
    #16
  17. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Une vente est définie par un accord entre deux personnes qui ont le pouvoir de contracter, pour un prix et pour une chose. Dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, il y a vente.

    Les marchands de vaches se vendent les bêtes d'une poigne de main. Les vente aux enchères se font sur une main levée. Les ventes d'actions en bourse se faisaient par un accord verbal entre deux courtiers. L'accord, même verbal, vaut vente.

    Il faut donc être très prudent quand on fait une offre. Elle doit être complète, précise et limitée dans le temps. De très nombreux notaires trouvent que ce n'est qu'une formalité, préalable au compromis qui est l'acte principal: c'est une erreur!

    A mon humble avis, votre offre acceptée vaut vente. Point barre. Je dirais même plus: le refus signifié par le vendeur après l'acceptation pourrait même vous donner droit aux indemnités... et à des procédures interminables qui vous pourriront la vie pendant 15 ans au moins.
     
    Géronimo , 10 Janvier 2012
    #17
  18. Cuistax77

    Cuistax77 42 ans, Hainaut

    Je viens de lire les documents en liens joints plus haut.

    Perso je suis pas avocat, mais j'utiliserai des termes plus précis:
    Un compromis est contraignant, mais on peut s'en défaire, légalement.
    Pourquoi le législateur a laissé une porte de secours aussi grande (un trou béant) pour le vendeur et le candidat acheteur ?
    Si compromis = vente, alors il n'y a pas de place pour d'éventuelles pénalités en cas d'abandon d'une part ou de l'autre. Compromis = vente et point final ? Non, ça serait trop beau.. Vous devrez même étaler votre préjudice devant un juge (comprendre frais d'avocat et années de procédure).

    Je ne sais pas si ce dont je parle est applicable à notre ami plus haut.
    Je parle juste de l'expression "compromis=vente"
     
    Cuistax77 , 10 Janvier 2012
    #18
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