Achat immeuble de rapport

Dans le forum Divers, Bavardages - par vroom le 12 Septembre 2016

  1. vroom

    vroom 32 ans, Liège

    Bonjour,

    J'ai quelques économies de coté et je souhaiterais acquérir un immeuble de rapport (habitations uniquement).

    Cette acquisition serait partiellement acquise par fonds propres et partiellement au travers d'un emprunt hypothécaire.

    Je suis novice en la matière et j'aurais souhaité savoir quels sont les points d'attention lorsqu'on acquière ce type de biens?

    1) Autorisations à avoir pour l'immeuble de rapport?
    2) Y a-t-il des taxes particulières auxquelles on ne pense pas forcément lorsqu'on étudie le projet?
    3) Autres points?

    Merci pour vos aimables avis,
    vroom
     
    vroom , 12 Septembre 2016
    #1
  2. manuk56

    manuk56 39 ans, Hainaut

    Cela dépend de pas mal de chose, la commune notamment... Est-ce un immeuble avec des kots, des appartements, ou juste une maison que vous loueriez?
    Certaines communes prélèvent des taxes, et font passer les pompiers afin d'évaluer la sécurité des lieux... Mais il y a beaucoup trop de variables à prendre en compte que pour vous les expliquer toutes... Il faut surtout savoir qu'elle type d'immeuble de rapport... ;-)
     
    manuk56 , 12 Septembre 2016
    #2
  3. vroom

    vroom 32 ans, Liège

    Ce sont des appartements
     
    vroom , 12 Septembre 2016
    #3
  4. manuk56

    manuk56 39 ans, Hainaut

    Il faut voir le règlement communal ;-)
     
    manuk56 , 12 Septembre 2016
    #4
  5. MoustiX

    MoustiX 29 ans, Liège

    Quelques idées qui me passent par la tête :

    Savoir si il y a des locataires actuellement et si oui quel type de locataire.

    Se renseigner avant l'achat pour voir si le bien est en ordre au niveau urbanistique.
    J'ai l'impression qu'il y a pas mal de biens en vente dans cette catégorie de bien qui sont placés sur le marché suite à un contrôle de l'urbanisme.

    Les énergies, commun ?/individuel ?.

    Ce qu'il faut prévoir pour l'entretien du bien en utilisation normale et ce qu'il va falloir rénover à CT/MT ...
     
    MoustiX , 12 Septembre 2016
    #5
  6. promo

    promo Liège

    Effectivement les biens sont souvent placés en vente après contrôle car ça coute très cher de mettre en ordre. :)

    Pour votre cas deux situations générale :

    1) Le bien a déjà reçu une autorisation pour la location.

    Dans ce cas-ci il faut se renseigner pour savoir si l'immeuble est toujours aux normes urbanistiques, à avoir avec la commune et les pompiers. Si ce n'est pas le cas, alors il faut estimer la remise aux normes : électricités, plafond RF, porte coupe feu, cage d'escalier RF, détecteurs, électricité, eau potable, etc.

    Normalement les pompiers et la commune peuvent vous renseigner sur ce qu'ils attendent de vous.

    Attention que ce poste est souvent sous estimé car ça coute vite cher.

    Note : si la preuve des baux locatifs pour des appartements peut être établie avant 1991 (date à confirmer), l'immeuble sera considéré comme étant un immeuble à appartement (sous réserve que l'affectation n'est pas été changée entre temps). Il me semble me souvenir qu'il y a aussi la présence de compteur avant une certaine date.

    2) Le bien n'a pas reçu l'autorisation pour la location

    Retour à la case départ, demande d'autorisation à la commune, contrôle pompier, électrique etc.

    Dans tous les cas :
    - visiter l'immeuble;
    - savoir si les baux sont enregistrés ou pas;
    - analyser les baux car vous êtes tenu de les continuer tels qu'ils ont été signés (un bail illégal sera toujours en faveur du locataire);
    - contrôles électrique et PEB obligatoires;
    - vérifier la présence de détecteurs incendies;
    - vérifier si les énergies eau/gaz/elec sont communes ou divisée, il est toujours plus intéressant d'avoir des énergies séparées pour éviter de gérer des comptes et de devoir payer à la place d'une locataire insolvables (une division des énergies coute cher);
    - vérifier l'état des installations de chauffage et d'eau;
    - demander le RC global et/ou par appartement;
    - demander le loyer global et par appartement;
    - prendre une bonne assurance incendie et demander aux locataires de faire la même chose (d'ou l'intérêt de vérifier les baux).

    Pour votre revenu "net" vous devez compter 80% du loyer total car il y a aura des frais comme les RC, des pannes "exceptionnelles" que vous devez assumer. Par exceptionnel, j'entends "postes qui ne sont pas repris comme l'entretient normal d'un appartement que doit assurer le locataire".

    Exemple : changer la chaudière. Sauf que si vous achetez un immeuble avec 3 appartements et qu'il faut changer 3 chaudières pour une raison ou une autre, le budget grimpe vite.

    Voilà je pense que ça fait quelques bon points a vérifier :)

    Bonne chance
     
    Dernière édition par un modérateur: 12 Septembre 2016
    promo , 12 Septembre 2016
    #6
  7. lamy

    lamy 66 ans, Namur

    80%, c'est déjà trop. Je dirais 70%, au mieux. Et ça vous oblige aussi à jouer les syndics ...
     
    lamy , 12 Septembre 2016
    #7
  8. Géronimo

    Géronimo 49 ans, Brabant Wallon

    80%, c'est moins que ce que vous laisse le fisc dans certains coins de Belgique, et pas les moins rentables (IPP+Précompte immobilier)
    Sans compter les travaux, les impayés, les inloués, etc.

    Ceci dit, c'est moins une question pour bricozone que pour pim.be...
     
    Géronimo , 12 Septembre 2016
    #8
  9. manuk56

    manuk56 39 ans, Hainaut

    Perso, ma mère l'a fait quelques années... Ça l'a usée... Jamais tranquille, t'en as toujours au moins un dans le tas qui paye pas, qui abime, qui respecte pas les autres locataires... Puis ça a été les taxes communales qui sont apparues (je parle de ca il y a plus de 20 ans...), puis les pompiers sont entré dans la danse... Au final elle a vendu, et ne le regrette pas!
     
    manuk56 , 13 Septembre 2016
    #9
  10. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Je connais ça chez mes parents aussi, et plusieurs clients.
    C'est vraiment une vie à part. Quand je les vois, je me dis qu'il faut vraiment avoir un profil de personnalité particulier.

    Il y a clairement une sorte de chasse aux sorcières des politiques vis-à-vis des propriétaires, et surtout, ils ratent complètement la cible (les mauvais perdurent et ne changent rien, les bons sont harcelés).
    Alors quand j'entends les éternels "jaloux des autres" qui estiment que c'est de l'argent facile...

    1) Il n'y a pas besoin d'autorisations pour tout type d'immeuble. Il y a qd même certaines règles.
    Par exemple : la location d'une maison traditionnelle n'est pas (encore) visée. La grande majorité des communes ne vous demanderont rien. (Sauf l'impôt via l'IPP...)
    A l'inverse, un immeuble de 14m de hauteur, avec plein de logements de <28m² habitable (donc hors SDB, couloirs, etc.) va demander une conformité ultra complète (et plus que cela, vu que de nombreuses communes et encore plus de services incendie lancent des exigences selon leur envie du moment, et pas selon des règles écrites).

    2) Il y a des taxes à Liège sur les "petits logements". Sinon, il y a une taxe générale sur le RC de l'immeuble, via l'IPP. Je n'ai jamais trop retenu le comment, mais en gros, vous avez une majoration du RC de l'immeuble, et ce montant vient s'ajouter à vos revenus --> donc taxés.

    3) De ce que j'en ai vu, prévoyez vite plusieurs jours / semaine au début pour vous y retrouver légalement (c'est devenu un métier !). Et une fois rôdé - et selon le type d'immeuble - il faut souvent prévoir 1 jour / semaine pour le suivi (bricolages divers, entretiens, rénovations régulières obligatoire - surtout si vous tombez sur une crapule, ce qui arrive tjs un jour-, visites, états des lieux, ...)

    Il y a bien des associations de propriétaires qui doivent exister aussi.
     
    Kenshin , 13 Septembre 2016
    #10
  11. vroom

    vroom 32 ans, Liège

    Merci pour vos avis :).

    J'ai vu un immeuble avec 3 appartements qui est aux normes pour la commune et pour les pompiers. Toutefois, pour l'urbanisme, c'est en cours de régularisation (2 appartements uniquement sont reconnus pour l'urbanisme). Quels peuvent être les impacts? L'urbanisme peut-il refuser de régulariser la situation? Si l'urbanisme accepte de régulariser en 3 appartements, je suppose qu'ils vont augmenter le Revenu Cadastral? Dois-je faire attention à d'autres points?
     
    vroom , 29 Novembre 2016
    #11
  12. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Urbanisme : voir avec eux. Ils peuvent refuser, oui... et sur des critères pas souvent très clairs.
    Le RC augmentera inévitablement, vu qu'il y aura eu un permis d'urbanisme pour cela.

    S'il y a 3 appartements, mais 2 officiels --> le rapport pompier ne vaut plus, car il est établi sur base de la division connue par la commune normalement.

    Il pourrait donc changer une fois la régularisation obtenue.
    Il faut faire attention que les appartements ne soient pas sur le même niveau. Cela génère beaucoup de contraintes 'pompiers' supplémentaires (voir le dernier message de Philivolt).

    Cela dit, c'est déjà un cas plutôt pas mal !
    Un immeuble de rapport déjà reconnu. Un rapport de pompier positif existant... c'est mieux que bien des cas !
     
    Kenshin , 29 Novembre 2016
    #12
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