Achat maison besoin d'aide

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par hetozz le 19 Janvier 2013

  1. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Bonjour à tous, à mon tour de demander des renseignements :D

    Je souhaiterais acheter une maison, mais je ne sais pas dans quel ordre m'y prendre avec tous les documents, tous les intervenant que l'on doit mettre en relation etc ...
    Notaire.be m'a déjà bien aidé, mais pas entierrement.

    Alors, ma compagne et moi avons été voir une maison qui nous intéresse ce jeudi
    au préalable, j'avais déjà été faire un tour à ma banque histoire de me mettre au parfum.
    La maison que nous souhaitons acheter, nous la revisitons une seconde fois avec du monde afin de nous réconforter ou l'inverse :D

    Cependant, il s'agit d'une maison qui coute 125 000€, et l'agent nous a signalé que la maison sera vendue au premier qui offrira les 125 000€ avec un avis déjà favorable concernant le prêt.

    1)Comment s'appelle ce fameux document que l'agent me demande concernant l'avis favorable concernant le prêt ?

    2) Si je vais à la banque prochainement, sera t'elle en mesure de me fournir ce genre de document sans expertise ?

    3) Puis-je faire une offre d'achat tout de même mentionnant la fameuse clause d’acceptation de prêt sans me soucier de ce que l'agent immobilier m'a dit concernant le document ? Peut il refuser mon offre d'achat?

    J'aurais encore d'autres questions mais elles seront en fonction des réponses à mes précédentes question :D
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #1
  2. je ne suis pas assez au courant pour répondre avec précision à tes questions, c'est pourquoi je laisse d'autres plus au courant y répondre.
    Mais il me semble que quand un vendeur propose un prix, il est toujours sujet à discussion (sauf si c'est "faire offre à partir de ").
     
    tatadelagrotte , 19 Janvier 2013
    #2
  3. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Merci pour votre réponse
    Ce n'est pas une vente " faire offre à partir de", ici c'est vraiment le premier qui peut mettre les 125 000 sur la table qui sera choisi . . .
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #3
  4. Nivlac

    Nivlac 40 ans,

    Il te suffit de faire une offre ferme sans clause suspensive concernant le prêt. C'est évidemment à tes risques et périls, car si la banque refuse l'emprunt, tu auras des soucis, mais si tu sais que tu peux emprunter suffisamment, le risque est faible.
     
    Nivlac , 19 Janvier 2013
    #4
  5. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    :grinning: Le vendeur joue avec vos pieds ou plus exactement met la pression sur ses "prospects". Si le bâtiment était exceptionnel, il jouerait l'argument de "faire offre à partir de" et pas de "signer sans clause restrictive".!
    En clair, il essaie d'obtenir un compromis de vente SANS clause restrictive.
    concernant le prêt.
    Une banque peut très bien estimer votre capacité d'emprunt et refuser un prêt à la hauteur de celle-ci.
    Exemple très simple(et théorique, c'st juste pour comprendre le mécanisme):
    La banque, sur base de vos revenus, votre épargne, peut déterminer que vous pourriez emprunter 150.000 euros, sans problème.
    Vous venez avec une demande de prêt de 125.000 pour achat d'un immeuble en l'état(pas de devis pour rénovation ou autres).
    L'expert de la banque détermine une valeur vente forcée à 70.000.
    Su base de cela, la banque vous annonce qu'elle est d'accord de vous prêter 70% du prix de l'immeuble HORS frais, soit 87.500 euros.
    Vous faites quoi avec votre assurance de pouvoir emprunter 150.000?

    Signer un compromis de vente SANS clause restrictive sur l'obtention du prêt, est valable si vous avez les moyens financiers de suppléer au moins 30 à 40% du prix de l'immeuble, FRAIS COMPRIS.

    Pour votre deuxième question, il ne peut pas refuser que vous lui fassiez offre pour le prix de XXXX avec la clause restrictive en question.
    Si votre banque est d'accord de faire un papier généraliste disant que pour elle, vous pouvez emprunter jusqu'à xxxx, sans problème, faite le... quoique, je ne connais pas beaucoup de banquier qui offre ce service :grinning:
    MAIS mettez quand même la clause restrictive dans le compromis.
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2013
    john steeds , 19 Janvier 2013
    #5
  6. Litha

    Litha 34 ans, Hainaut

    Si il s'agit d'un agent immobilier, vous pouvez faire une offre avec la clause
    suspensive et il devra la présenter au proprio.
    Et rien ne vous empêche de faire une offre en dessous de 125.000. Je crois que c'est surtout un bon moyen pour l'agent de vous mettre un peu la pression. Mais dans tous les cas, cela sera le plus offrant qu'il l'emportera.

    Même si vous avez déjà été voir votre banque, je conseille de mettre quand même la clause. Sauf si vous avez un très bon apport.
    Et aucune banque ne fera un papier d'une offre ferme de prêt alors qu'ils ne peuvent pas évaluer la maison par leur expert.
     
    Litha , 19 Janvier 2013
    #6
  7. denisb

    denisb 41 ans, Hainaut

    Salut,

    nous avons acheté également via une agence avec la mention le 1er à XXX emporte le marché...
    Nous avions été voir auparavant les banques et sans vraiment faire de négociations, nous connaissions (en gros) notre capacité d'emprunt.
    On a donc tenter un coup, en proposant verbalement à l'agent immobilier le montant moins 5000€, la proprio a accepté et 1 semaine après, on signait le compromis.
     
    denisb , 19 Janvier 2013
    #7
  8. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Waow, trop fort, merci beaucoup pour vos recits forts enrichissants.
    Donc en resume, je peux faire une offre d achat standard, avec ma clause d acceptation de pret, l agent immobilier ne peut donc pas la refuser, et la soumettra au proprio.

    Le proprio a combien de temps pour accepter mon offre d achat ? Car si je fais une offre, j ai pas envie qu un autre acheteur vienne et achete la maison cash, docn pas de clause. (cela m est deja arrive sur une autre maison)

    Concernant les prets, je sais que c est assez particulier et propre a chacun, mais avec 3100€de rentree, suffisament de fond pour couvrir le notaire et droit d enregistrements, pas d autre credit en cours. Pensez vous que cela serait envisageable pour la banque de m accompagner dans mon projet ?
    Modif : en relisant votre post
    J emprunterais environ 140 000€ mais aucun apport sur la maison donc une quotite a 100%.
    Modif : en relisant le post 5: il est vrai que la banque n en sait rien de l etat du bien, donc seule l expertise dira a ma banque si oui ou non, cela en vaut la peine.
    Je la trouve personnellement peu chere, donc avec un peu de chance l expert la surrevaluera et je n aurainplus une quotite de 100%.

    Soit, mais actuellement, c est la que le bas blesse, il me faut cette clause dans l offre d achat, l agent immobilier n en veut pas. La banque ne voudra pas me donner un accord n ayant pas fait une expertise, quelle solution ai je ?
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2013
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #8
  9. Parsifal

    Parsifal Hainaut

    Mettez la pression sur l'agent immobilier... et essayez de connaître le vendeur.
    Ce dernier serait peut-être surpris de l'attitude de l'agent.
    Rien n'empêche que vous le rencontriez et que vous lui fassiez part de votre offre.
    En tout cas, ne signez aucun compromis sans la clause suspensive d'octroi du prêt.
    Comme dit très bien John Steeds, vous risquez réellement de très gros ennuis qu'il décrit très bien.
    Si l'agent immobilier cède et accepte le compromis, vous aurez à déposer une garantie (souvent 10% du prix de vente) auprès du notaire.
    Si la vente ne se fait pas, de cette somme sera retiré un loyer "fictif",si le prêt est refusé vu que le vendeur aura refusé d'autres offres.
    En ce qui concerne le notaire, prenez le vôtre et non celui du vendeur. Cela ne vous coûtera pas un euro de plus (ils se partageront les honoraires)
     
    Parsifal , 19 Janvier 2013
    #9
  10. eljub

    eljub 36 ans, Brabant Wallon

    Et histoire de mettre un peu de pression aussi du côté du vendeur, n'hésitez pas à limiter votre offre dans le temps

    Par exemple indiquer que votre offre reste valable pendant une semaine, c'est largement suffisant pour le vendeur.
     
    eljub , 19 Janvier 2013
    #10
  11. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Merci pour les details parsifal. Je ne suis pas encore a,l etape du compromis, je ne suis qu a l offre d achat et mon probleme c est cette fameuse clause.

    lundi, j ai bien envie de faire une offre d achat, devrais je passer alors en leurs bureaux ?
    Que faire s il me refuse ma clause ? Renoncer a l achat car je la veux absolument cetcte clause.

    Pourrais je avoir confirmation que l agent ne peut pas refuser que l clause soit ecrite sur l offre d achat.
    Si jamais,je fais une offre d achat, la maison sera sous option ou pas ?

    Je n ai pas encore de notaire. Est ce utile que je prenne contact avec un ou le notaire n intervient que plus tard pour le compromis?
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #11
  12. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Merci eljub, c est une bonne idee cette date limite, esperons que pendant cette semaine, il n y ait pas d acheteur qui euille la maison mais en cash. . .
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #12
  13. fgalette

    fgalette 61 ans, Hainaut

    Et n'oublie pas Hetozz, que faire une "offre" t'engage irrémédiablement, si acceptée !
     
    fgalette , 19 Janvier 2013
    #13
  14. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Oui oui, cela tombe bien car je souhaite m engager :D
    Mais n ayant aucun repere autour de moi, ( familial), toutes ces demarches me font peur
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #14
  15. Nivlac

    Nivlac 40 ans,

    Pour faire simple, tu peux mettre la clause mais le proprio pourra refuser ton offre malgré que tu t'engages pour le prix demandé. De même, si pendant la "semaine" durant laquelle tu es engagé il reçoit une offre plus haute ou équivalente sans clause, il lui sera tout à fait loisible de l'accepter.

    Mettre un délai assez court (24-48 heures) pour la validité de ton offre me parait plus favorable pour toi. Quant à la clause, à toi de voir si tu prend le risque ou pas de la mettre. Tout cela est aussi à réfléchir dans un cadre plus large... Depuis combien de temps la maison est sur le marché? Si le délai est long, tu peux probablement tenter une offre avec clause et avec un prix légèrement plus bas. Si vous étiez 5 couples à la visiter, il faut réfléchir différemment!
     
    Nivlac , 19 Janvier 2013
    #15
  16. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    La maison est en vente depuis environ 2 semaines et une petite dizaine de visites ont ete faites. D autres viendront encore cette semaine.

    J ignore,totalement quelle duree limite mettre. 24a48h est vraiment court non ? Il est vrai que j aimerais egalement mettre la pression au proprio afin d etre serein quant a l obtention de la laison par rapport aux autres acheteurs.

    Mais maintenant une semaine me parait long . . .
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #16
  17. Nivlac

    Nivlac 40 ans,

    C'est un jeu... Si tu es prêt à la laisser passer pour gagner quelques milliers d'euros, tu mets une semaine et ça "montre" que tu penses réellement que la maison ne vaut pas plus et tu laisses une semaine au proprio pour te prouver le contraire.

    Si tu es prêt à offrir le prix demandé, le délai doit être court, il n'a pas besoin d'une plombe pour réfléchir...
     
    Nivlac , 19 Janvier 2013
    #17
  18. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    De toute façon, ne focalisez pas sur une prétendue exclusivité qui vous serait accordée si vous remettez offre sans clauses restrictives.
    Nous sommes suffisamment nombreux ici à connaître les pratiques des agences immobilières!
    Si vous remettez ce genre d'offre, l'agent l'agitera sous le nez d'autres clients potentiels en prétextant qu'il a une offre d'achat ferme. :grinning:
    Si vous voulez éviter ce piège, il vous faut remettre offre ferme et définitive, en limitant le délai de validité à 48 heures.
    Attention que dans ce cas, si le proprio accepte l'offre, vous êtes lié par votre promesse et vous ne pourrez plus faire marche arrière, si la banque ne vous suit pas.

    Pour avoir moins de stress, il vous faut remettre offre avec clause restrictive et valable pendant un délai d'une semaine MAX.
    Là, l'agent à moins facile de prétendre tenir l'acheteur ferme et définitif.
    Le propriétaire décide s'il accepte ou non votre offre.
    Le rédiger du style:
    Remise d'offre pour le bien, sis à...Adresse. Composition du bien et RC, pour le prix de xxxx euros, tous compris, hors frais d'acte et de notaire.
    Etant entendu que ce bien n'est grevé par aucun manquement à la législation et aux règles de l'urbanisme.
    Cette offre est valable jusqu'au ...date... inclus.
    Cette offre est soumise à l'acceptation du prêt hypothécaire par l'organisme bancaire choisi par l'acheteur.

    Dans les 2 cas, tant que le propriétaire n'a pas accepté(par écrit) votre offre, le bien reste en vente et donc soumis à risque de surenchère.
    Si le vendeur a une offre supérieure, ne vous tracassez pas, il reviendra vous voir! :grinning:
     
    john steeds , 19 Janvier 2013
    #18
  19. mimapont

    mimapont 56 ans, Hainaut

    Bonjour,

    + 1 avec cet avis.

    Pour l'agent, plus il vend cher, plus il gagne!

    Michel
     
    mimapont , 19 Janvier 2013
    #19
  20. hetozz

    hetozz 31 ans, Hainaut

    Merci pour vos reponses claires john,

    D un cote, l agent nous a dit qu il n y aura pas d enchere, la vente se conclut a 125 000. Le proprio n en veut pas necessairement davantage.
    J ignore quel est l avantage de ce type de vente plutot que celui habituel qui fait offre a partir de.

    Ici il n y aura pas d enchere, c est vraiment le premier qui sait mettre l argent sur le table qui a la maison. . . Faut il se mefier de ce genre de vente?
    Il s agit d une vente plus rapide non ? Le proprio n essaye t il pas de jetter la patate chaude a autrui ? Je n ai rien decele de particulierlors de ma visite
     
    hetozz , 19 Janvier 2013
    #20
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