Acheter et diviser un bien.

Dans le forum Divers, Bavardages - par john steeds le 25 Mars 2012

  1. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Je me suis posé cette question en voyant un bâtiment à vendre sur immomachin.
    Prenons un exemple:
    Un bâtiment composé au rez d'un appart 3CH de 170M2 et à l'étage d'un appart de 5CH et +240M2, +terrain et garages.
    Le prix est de 400.000 euros.
    C'est au delà des possibilités financières de beaucoup.
    Pourtant, si on fait une répartition 40/60(exemple) pour les apparts, on obtient 160.000 pour un 175M2 et 240.000 pour un 240M2. Là, les prix sont intéressants pour les superficies!
    Des exemple comme cela, il y en a plein. Maisons, apparts, terrains, fermes,...


    Pierre et Jacques sont d'accord d'acheter chacun un appart. de mon exemple.
    Comment gérer la division du bien, sachant que le propriétaire vend l'ensemble et ne fait pas de "vente au détail"?
    Existe t'il une procédure notariale?
    Les banques reconnaissent elles ce genre de situation?
    Bref, si vous avez été confronté à ce genre de situation ou si vous êtes notaire/juriste, avez-vous des explications sur la/les procédures à suivre.



    ;-)
     
    john steeds , 25 Mars 2012
    #1
  2. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    john steeds , 25 Mars 2012
    #2
  3. Arnoux

    Arnoux 49 ans,

    Le problème,c'est qu'il est interdit de créer un nouveau logement dans une construction existante sans autorisation.
    Par exemple:dans mon cas,c'est faisable,mais le logement secondaire ne peut pas prendre plus de 15% de la superficie totale et c'est rigoureusement impossible.
     
    Dernière édition par un modérateur: 25 Mars 2012
    Arnoux , 25 Mars 2012
    #3
  4. bulibura

    bulibura Brabant Wallon

    Attention, si l'immeuble est officiellement composé de plusieurs appartements, pas de problème. Par contre, s'il s'agit d'une maison de type "unifamiliale", il faudra passer par la case "permis d'urbanisme".

    Probablement parce qu'il serait obligé de faire lui-même établir par un notaire un "acte de base" réglant les détails (notamment avec le "règlement d'ordre intérieur") de la copropriété.

    Lors de l'acquisition d'un immeuble en indivision, les acquéreurs peuvent déterminer eux-mêmes quelles seront les quotités de chacun.

    Les banques reconnaissent, bien sûr, l'acquisition en indivision. Il ne faut cependant pas perdre de vue que chaque propriétaire indivis reste solidairement responsable du remboursement non pas de la part propre à chacun mais bien de la totalité du prêt!
     
    Dernière édition par un modérateur: 25 Mars 2012
    bulibura , 25 Mars 2012
    #4
  5. lamy

    lamy 67 ans, Namur

    Pour connaître un cas pareil en BW, pour obtenir l'autorisation de la commune, il faut montrer qu'il y a 2 entrées distinctes et 2 espaces de vie distincts. Le reste (chauffage ...) oui, il vaut mieux chacun le sien, mais ce n'est pas lié à l'autorisation communale.
     
    lamy , 26 Mars 2012
    #5
  6. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Pour notre cas, nous avons acheté à 2 couples une grande maison unifamiliale que nous avons divisé en 2 maisons distinctes. Donc géomètre pour les plans de la division (terrain + maison). Permis d'urbanisme à la commune, attention, il faut par exemple prévoir suffisament de places de parking pour tout le monde! Et en fonction de tout ca, chacun à son prêt à la banque de manière totalement individuelle!
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #6
  7. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Merci pour les infos. La page du site notaire.be décrit les deux cas: indivision et division. Ils indiquent que la division est la plus fréquemment utilisée.
    Dans ce cas, je suppose, les banques reconnaissent la propriété de chaque partie divisée.
    Ce qui correspond à ce que dit coco13.
    Pour l'entrée privée pour chaque partie, je suppose qu'on parle de cela en cas de division d'un bien en deux entités bien séparées. Dans le cas d'un immeuble à appartements, comme le souligne la page de notaire.be, il y a entrée commune et entrée privée dans le bien. Il faut dès lors établir un acte de co-propriété avant l'achat du bien.
    Ce que je ne comprends pas sur l'explication de cet acte de co-propriété, c'est qu'il doit être signé par le vendeur du bien, avant la signature de l'acte d'achat... Enfin, si j'ai bien lu les renseignements donnés.

    Parce que cela peut être vraiment très intéressant. On vient de vendre à 5 minutes de Namur, un immeuble récent composé de 2 appartements 3 CH de +100M2 avec cave, buanderie,garage, parking et jardin de plus de 15 ares pour 285.000 euros, chauffage et compteurs séparés.
    Si 2 personnes achètent un tel bien, ça représente 142.500 pour un bel appart récent , un jardin et à 5 minutes du centre ville de Namur!!!
     
    john steeds , 26 Mars 2012
    #7
  8. bulibura

    bulibura Brabant Wallon

    C'est comme je disais, si le vendeur vend les biens séparément, il agit en tant que promoteur immobilier et doit, dans ce cas, faire établir un acte de base et un règlement de copropriété par son notaire avant la transmission.

    Si le vendeur vend en bloc, les acheteurs achètent en indivision l'ensemble de l'immeuble (en définissant la part qu'ils ont chacun dans l'immeuble) et il faudra alors sans doute trouver un moyen (avec le notaire) de sortir de l'indivision. Cela signifie aussi, comme je l'ai dit plus haut, que chaque propriétaire indivis reste solidairement responsable du remboursement non pas de la part propre à chacun mais bien de la totalité du prêt.
     
    Dernière édition par un modérateur: 26 Mars 2012
    bulibura , 26 Mars 2012
    #8
  9. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Pour nous, lors du projet d'acte et du compromis de vente, on ne parlait que d'une partie d'habitation pour chacun. Et dans le laps de temps avant l'acte final, nous avons obtenu le permis d'urbanisme, ce qui fait que lors de la signature, les parcelles et parties d'habitation étaient clairement définies. Pour rappel, on peut demander un permis d'urbanisme même si le bien ne nous appartient pas encore.
    Ainsi, pas besoin d'acheter en indivision et puis devoir en sortir après. Ca peut être fait avant, mais il ne faut pas traîner dans les diverses démarches.
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #9
  10. bulibura

    bulibura Brabant Wallon

    En effet, c'est tout à fait possible.

    Voilà donc un cas très concret et une explication claire.
    MAIS, ne pas traîner en effet!
     
    bulibura , 26 Mars 2012
    #10
  11. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Merci pour l'info coco13.
    Comment le notaire a t'il géré vos deux projets avec un seul vendeur? Il a fait deux actes séparés?
    Pour l'introduction du permis d'urbanisme, qu'avez vous rentré comme informations pour l'obtenir? Un plan global avec scission en deux?
    Comment le RC a t'il été géré?

    Merci
     
    john steeds , 26 Mars 2012
    #11
  12. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Deux actes séparés avec le notaire. On a toujours gérer les rdv ensemble mais deux dossiers bien distincts. Pour le permis d'urbanisme, le plan global avec scission fait par le géomètre avec une lettre décrivant le projet.
    Au niveau du RC , on a eu un petit couac qui vient seulement de se régler! La maison au départ avait un RC dit "modeste" , tout avait été calculé sur base de droit d'enregistrement de 6%, mais il faut savoir qu'en cas de division, le RC est momentanément inconnu, donc droit d'enregistrement de 12,5% et par après, le RC est recalculé et remboursement de la différence si le nouveau RC est ok.
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #12
  13. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Merci pour les infos coco13 ;-)

    Il faut donc aller vite et compter sur la compréhension du vendeur! Je suppose que le plan du géomètre et les démarches du permis ne se font pas en 4 semaines.
    Dernière petites questions:
    - une fois la vente conclue, je suppose que vous avez du demander un nouveau permis d'urbanisme pour les rénovations?
    - Au niveau des banques, vous avez introduit votre demande de prêt sur base du permis délivré, je suppose? Pas de réticences spéciales?
     
    john steeds , 26 Mars 2012
    #13
  14. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Au niveau du permis, on a tout fait d'un coup, la division et la rénovation.
    Pour la banque, je ne comprends pas bien ce que tu veux dire?
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #14
  15. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Tu as répondu en disant que la division et le plan de rénovation ont été présenté en même temps.
    Ma question portait plus sur l'accord du prêt avec juste le permis d'urbanisme de division.
     
    john steeds , 26 Mars 2012
    #15
  16. Arnoux

    Arnoux 49 ans,

    Mais il n'y avait pas de contre-indication au niveau des prescriptions architecturales comme dans mon cas?
     
    Arnoux , 26 Mars 2012
    #16
  17. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Aucun problème pour l'accord du prêt, ils s'en foutaient un peu en fait :p.
    La seule chose qu'on avait prévue, c'était une clause dans le compromis, sous réserve d'acceptation de la division.
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #17
  18. CoCo13

    CoCo13 33 ans, Namur

    Non aucune, nous c'était 50/50 dans la répartition.
     
    CoCo13 , 26 Mars 2012
    #18
  19. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Bon sang, mais c'est bien sur!
    Si le vendeur accepte cette clause dans le compromis, on peut "gagenr un peu de temps"

    Thanks again!

    Je ne te cache pas qu'au vu des prix, j'ai mon fiston et deux de ses potes qui se posent des questions sur un achat à trois.
    Ils se connaissent depuis l'unif et ont dépassé les 35 piges, donc plus des doux rêveurs
    Acheter seul, ils en sont réduits aux taudis à renover :laughing:
     
    john steeds , 26 Mars 2012
    #19
  20. Arnoux

    Arnoux 49 ans,

    C'est une chance.Je ne sais d'ailleurs pas ce que la répartition peut leur faire,c'est vraiment de l'abus.
     
    Arnoux , 26 Mars 2012
    #20
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