Acquisition Terrain - Droits d'enregistrements ou TVA ?

Dans le forum Terrains, bornage - par tdutrieux le 27 Janvier 2009

  1. tdutrieux

    tdutrieux 45 ans, Namur

    Bonjour,

    On parle beaucoup de la réduction de la TVA pour la construction, mais moins parlent du passage d'un régime frais d'enregistrements (12.5%) à un régime TVA lors de l'achat couplé terrain + nouvelle construction (donc frais terrain à 21%).

    Les lois seront-elles votées en même temps ou on a encore le temps d'échapper à la TVA pour le terrain, ou alors effet rétro-actif ?

    Si quelqu'un a l'info... merci de m'éclairer !

    Merci d'avance,
    Titi
     
    tdutrieux , 27 Janvier 2009
    #1
  2. Nono

    Nono 66 ans, Hainaut

    Nono , 27 Janvier 2009
    #2
  3. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Oui enfin vu la qualité de rédaction de cette article... (et les soi-disant magouilles pour échaper à la TVA qui ne tiennent pas la route). Les premiers commentaires sur le site sont d'ailleurs éloquents. Je conseille plutôt l'echo :
    http://www.lecho.be/article/Bientot_une_TVA_sur_le_prix_des_terrains.6569977


    Par contre oui, ce qui est certain c'est que la TVA à 21% sera d'application lors d'un achat couplé auprès d'un promoteur, c'est une directive européenne à laquelle la Belgique doit se plier. Est-ce que ce sera rétroactif sur 2009 ? Il faudra attendre le vote pour cela!
     
    Speculoos , 27 Janvier 2009
    #3
  4. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    On oublie une chose, si il y a effectivement une TVA de 21 % , il ne devrait plus y avoir de frais de notaires ??!!!
    Or actuellement quand on parle de 10 & 12,5 % de droit d'enregistrement, on oublie de compter les +/- 4,5 - 5% de frais de notaire, ce qui porte les frais réels à près de 17 %.
    Donc, normalement, par rapport à 21 % de TVA, la différence ne serait plus que de 4 % et pas de 9 %.
     
    intègre , 27 Janvier 2009
    #4
  5. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Non, un notaire ne prend pas 4/5 % de frais. voir ici : http://www.defa.be/frkosten.html

    Sur un terrain de 100.000 € par exemple, on a :
    Droits d'enregistrement : 12.500
    Honoraires du notaire : 1762
    Frais d'acte : 480.37

    Sachant que la cession d'un bien immobilier requiert malgré tout un acte notarié (il me semble, à vérifier), je ne pense pas qu'on puisse faire l'économie de la chose.

    Peut-être intègre fait-il référence aux 2-3% supplémentaires lors de la souscription d'un emprunt hypothécaire. Lequel se fera encore et toujours devant notaire avec inscription au registre des hypothèques.
     
    Speculoos , 27 Janvier 2009
    #5
  6. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    C'est vrai que j'ai acheté mon terrain et signé mon prêt le même jour. je me trompe peut être, je devrais vérifier.
     
    intègre , 27 Janvier 2009
    #6
  7. loony205

    loony205 33 ans,

    Je suis à un peu plus que ça pour l'achat de mon terrain.
    Terrain à 50.000 €
    Enregistrement : 6250 €
    Honoraires du notaire : 1228,32 €
    Frais divers (idem frais d'actes je suppose) : 700,68 €

    Ce qui nous fait 8179 €, reporté sur 100000 € ça nous fait 16358 €

    Donc on est à 16% de frais de notaire, bon mon notaire n'est pas dans les moins chère non plus j'ai l'impression, car même ma banquière avait fait une erreure dans le calcul des frais de notaire, ce qui nous à vallu une petite surprise lors de la signature, heureusement qu'on avait donné un accompte sur le terrain.

    Enfin tout ça pour dire, qu'un notaire ça ne s'emmerde pas :)
    Pour mon ouverture de crédit et l'acte d'achat du terrain le notaire empoche 3418,61 € 8-| et le reste 8690,7 € qui sont les frais d'enregistrement du terrain et de l'hypothèque donc là c'est direct dans les poches de notre cher état :-s

    Donc si je ne me trompe pas rien qu'en frais de notaire (en comptant l'acte de crédit), on est à 24%, à celà on rajoute les 21% de la construction et on est à 45%.

    Presque la moitier du prix investit dans une construction (en comptant l'achat du terrain) est donc perdu dans la nature (euh dans les poches de l'état en partie) :grinning:
     
    loony205 , 27 Janvier 2009
    #7
  8. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Non non non, on ne multiplie pas les frais par deux quand on multiplie la valeur du bien par 2. Les frais d'acte sont fixes (quelle que soit la valeur du bien) et les frais de notaire dégressifs !

    Soit dit en passant Loony, vous mélangez tout. Le crédit hypothécaire, l'achat du terrain, la construction... Néanmoins, il faut se rendre compte que :
    - un acte authentique ca coute
    - les droits d'enregistrement sont dûs à l'état
    - contracter un prêt ca coute aussi
     
    Dernière édition par un modérateur: 27 Janvier 2009
    Speculoos , 27 Janvier 2009
    #8
  9. loony205

    loony205 33 ans,

    Oui je me disais aussi que les frais de notaire ne devaient pas doubler si la valeur est doublée.

    Donc en réalité, au plus on achète un terrain bon marché, on plus on paye de frais de notaire.
    Et inversément, en achetant un terrain plus cher, les frais de notaire paraitrons moins élevé.
    Enfin tous ça si on transforme les sommes en %.

    J'ai bien compris ?
     
    loony205 , 27 Janvier 2009
    #9
  10. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    C'est tout à fait cela. Les frais sont dégressifs en %age mais pas en absolu bien sûr :grinning: (ca coutera toujours plus d'acheter un terrain plus cher)
     
    Speculoos , 27 Janvier 2009
    #10
  11. loony205

    loony205 33 ans,

    Ok merci pour ces précisions Speculoos, je me suis donc un peu emmelé les pinceau. :)

    Mais en fin de compte ça fait quand même beaucoup de fric pour l'état (enregistrement et tva sur construction) :grinning:
    Mais bon ça on ne sais rien y faire et ce n'est pas le débat ici.
     
    loony205 , 27 Janvier 2009
    #11
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