Avis projet (bien pour mise en location)

Dans le forum Gros Oeuvre Général - par max88 le 8 Novembre 2019

  1. max88

    max88 Hainaut

    Bonjour à tous,

    Alors voila, comme déjà abordé à plusieurs reprises sur le forum et 2 ans après la fin de la rénovation complète de mon habitation, nous avons abordé avec ma compagne l'idée d’acheter un second bien afin de le mettre en location.

    Là, le choix de plusieurs points se posent:

    - Nous avons trouvé une belle petite maison reculée de la voie publique avec un gros potentiel et qui plus est, à 5 min de l'accès à l'autoroute tout en étant dans un rue et localité calme.
    Le potentiel est très intéressant (jardin de 4 ares plein sud, possibilité de 3 places de parking, énormément de possibilités dans les aménagement en passant pat architecte biensur).
    Le bien est à 75 000 euros mais nous évaluons les travaux à 65 000 (il faut tout faire même le raccordement à l'égout).
    Bien sur à ce prix, les travaux seraient fait essentiellement par nous (hormis toit + électricité).
    L'avantage est que le quartier est bien côté en terme de loyer (plusieurs maison en location le sont à 700 à 890 euros pour des maison de 90 à 140m² et de 2 à 4 chambres).
    Nous au vu des idées nous pouvons faire 2-3 ou même 4 chambres (une RDC , 2 au premier et une au grenier).
    Petite précision, nous avons déjà la locataire qui est une membre de la famille et donc locataire sur mais le loyer serait donc de 600 euros.
    Ce qui me fais aussi peur, c'est la durée des travaux (1 an à 1 an et demi).

    Trouvez vous le projet intéressant ou vaut il mieux se tourner vers un bien plus cher (110 - 115 000) mais avec uniquement des amenéagements ou petits travaux (cuisine, SBD...)

    Merci d'avance !!!!
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #1
  2. Le Leu

    Le Leu 38 ans, Luxembourg

    C'est difficile de répondre. Mais d'expérience, si vous ne voulez pas trop d'ennui, il vaut mieux louer qulelque chose de petit avec le moins de terrain possible. Si vous louez dans un premier tps à quelqu'un de votre famille ca ne sera pas tjs le cas. Et une caution de deux mois ne représente pas gd chose s'il y a des dégâts dans une grande maison.

    Des tavaux pour 65 000 alors qu'il y a tt à faire ca me paraît assez court mais bon je ne connais pas le bien évidement...
     
    Le Leu , 8 Novembre 2019
    #2
  3. max88

    max88 Hainaut



    65 000 comme précisé en faisant tout nous même presque donc presque pas de main d'oeuvre.
    Chez moi j'en ai eu pour 90 000 mais on a fait bcp plus (EX: doublon Chauffage Central gaz + pellet --> ici juste pellet), j'avais une grande devanture en pierre bleue --> là bas cailloux...
    Pour ce qui est de la cuisine la mienne coute 7600 euros je ne comptais pas mettre plus de 2000 pour surtout des meubles et laissé un espace sous plan de travail pour lave vaisselle et frigo (à charge du locataire)...
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #3
  4. Guliano

    Guliano Namur

    Si tu ne veux pas d'ennuis, évite de faire trop de travaux si c'est pour louer... j'ai tout revendu pour ma part. :)
     
    Guliano , 8 Novembre 2019
    #4
  5. baziles18

    baziles18 Liège

    75000€ * 1.19 (frais y compris crédit) = 89250€ + 65000€ => 154250€ pour 600€ de rentrée c'est trop peu.

    600€*12 = 7200€, il faudra compter autour des 1000€ de frais annuel (taxes, assurance) et en principe pour une gestion en bon père de famille on épargne 1/12 pour pallier aux travaux à charge du propriétaire.

    => le revenu net serait aux environs des 3.5%, personnellement je ne descend jamais sous les 5% (parce qu'un crédit s'effectue généralement sur 20 ans) mais l'idéal reste 7%. Si vous trouvez ce fameux 7%, vous doublez votre investissement tous les 10 ans !

    Maintenant on peut aussi inclure la valeur vénale future du bien dans l'équation, je suis entrain de vendre ma première maison, achetée 70 000€, frais de 12 500€, travaux pour 35 000€. Après 7 ans elle m'aura rapporté 133 000€ (45 500€ de loyers et 87 500€ de plus value).

    Et encore je la vends pas cher (je l'ai vendue avant même d'avoir publié la moindre annonce simplement car mon voisin avait vu un agent immobilier sortir de chez moi et en 48h et 2 visites de la même personne c'était réglé)

    edit. généralement en banque ils valorisent 70% du revenu annuel brut du batiment
     
    baziles18 , 8 Novembre 2019
    #5
    Francois7700, loupgarou_21 et Patdec aiment ça.
  6. max88

    max88 Hainaut

    .

    Merci basile.
    La maison je pourrais la louer sans soucis 750 euros par mois. 3 ou 4 chambres, jardin parking... ma sœur loue un appart de 70m2 avec exterieur commun pour 730.
    Mais à 750 je ne sais pas mettre la personne de ma famille qui est qq de sur... que vaut il mieux ?
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #6
  7. baziles18

    baziles18 Liège

    cela rapporte 3.5% c'est plus qu'à la banque et si le locataire est sûr pourquoi pas ;)
     
    baziles18 , 8 Novembre 2019
    #7
  8. max88

    max88 Hainaut

    Et au niveau du bien ? Un bien à 135 000 presque fini mais qui en vaudra 140 dans 5 10 ans. Ou un a 75 80 avec 60 de travaux et donc la charge de travail mais qui en vaudra p e 180 000
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #8
  9. casto

    casto Hainaut

    Ne pas oublier de comptabiliser le nombre d'heures que vous allez consacrer aux travaux...
     
    casto , 8 Novembre 2019
    #9
    Loetheri aime ça.
  10. jean_marc_cse

    jean_marc_cse 50 ans, Brabant Wallon

    Il n'y a pas de réponse de type "A est mieux que B". Ca dépend de beaucoup de facteurs, tels que : budget à consacrer, liquidités/emprunt, temps à consacrer, appétit au risque, temps souhaité pour le ROI, etc.
    Tout ça est complètement personnel et 90% des facteurs dépendent seulement de vous; il n'y a PAS de réponse type. Vous devez faire l'analyse en fonction de tous ces facteurs qui sont personnels et prendre une décision qui sera la meilleure pour vous et peut etre pas pour un autre.
     
    jean_marc_cse , 8 Novembre 2019
    #10
  11. Loetheri

    Loetheri Bruxelles

    Vu le montant d'achat et de travaux auquel il faut rajouter les heures données, le projet ne semble pas enviable.
    En tout cas avec les éléments donnés.
     
    Loetheri , 8 Novembre 2019
    #11
    Guliano aime ça.
  12. casto

    casto Hainaut

    Et la santé aussi...

    Et ça, ça n'a pas de prix :confused:.

    Calculer la rentabilité sur base que tu fais les travaux toi même est une mauvaise idée. Imagine il t"arrive qqch.

    Il faut faire les trucs cons soi même (tirer les câbles, les saignées, etc). Les trucs lourds il faut les laisser à qqun d'autre.
     
    Dernière édition: 8 Novembre 2019
    casto , 8 Novembre 2019
    #12
    Guliano aime ça.
  13. Le Leu

    Le Leu 38 ans, Luxembourg

    Attention aussi que les loyers d'un appart sont proportionnellement plus important qu'une maison.

    Par contre super idée et super projet. On devient vite acro à la renovation (en tous cas moi:rolleyes:) et puis qu'on on s'est équipé de chouette matos on a envie de l'utilisé....
    Il faut juste s'assurer qu'un bâtiment vide ou des loyers impayés nous mette pas de sable dans les engrenages...
     
    Dernière édition: 8 Novembre 2019
    Le Leu , 8 Novembre 2019
    #13
  14. max88

    max88 Hainaut

    Ma maison perso m a coûté 165 000 mais en faisant faire je pense que j aurais payé 230
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #14
    Guliano aime ça.
  15. max88

    max88 Hainaut

    Faire faire c est bien mais je trouve que genre payer qq pour remplir un container c est pas top
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #15
    Guliano aime ça.
  16. Guliano

    Guliano Namur

    Quand tu comptes les heures que tu as passé à faire ces travaux, était ce si rentable ? Les gens ne calculent pas cet impact. Financièrement ok, mais en temps, tracas, etc je ne suis pas certains que ce soit si rentable que ça.
     
    Guliano , 8 Novembre 2019
    #16
  17. Guliano

    Guliano Namur

    Là suis d'accord
     
    Guliano , 8 Novembre 2019
    #17
  18. max88

    max88 Hainaut

    Ben quand tu es chez papa maman et que tu achètes une maison moi je préfère la payer 150 en tout et me fatiguer 2 ans dedans que 200 et rien faire ... j avais 29 ans donc ça va je pense
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #18
    Guliano aime ça.
  19. Guliano

    Guliano Namur

    Si ton activité professionnelle te le permet et que tu en es capable, fonce alors.
     
    Guliano , 8 Novembre 2019
    #19
  20. max88

    max88 Hainaut

    La mnt je ne suis plus chez papa lool et j ai un ils de 1.5 an aussi lol. Je fais les pauses moi
     
    max88 , 8 Novembre 2019
    #20
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