Avis sur une rénovation lourde avec devis et architecte

Dans le forum Rénover - par Prisme le 6 Décembre 2017, à 16:00

  1. Prisme

    Prisme 32 ans, Hainaut

    Bonjour à tous,

    Nous nous apprêtons à signer une convention pour l’achat d’une maison +- 130m² de plein pied avec comble perdue et inaccessible.

    Nous avons vu la maison qu’une fois, sommairement, car le locataire y habitait toujours. N’étant pas du (es)métier(s), j’éprouve des difficultés à estimer le coût total des travaux nécessaires. A la grosse louche, on devrait refaire :

    · Toute l’électricité

    · Le chauffage est au gaz de ville et convecteur mais il y a une bonbonne sous la cuisine pour l’eau chaude. Je ne sais pas si tout est à refaire.

    · Percée de 2 à 3 murs pour agrandir les pièces dont des porteurs.

    · Une partie de la toiture, car la maison est en fait deux petites maisons collées. +-35m² à refaire

    · Réarrangement des lieux, déplacer la cuisine qui est dans un couloir. Agrandir la salle de bains et séparer les toilettes.

    · Achat d’une nouvelle cuisine, douche, wc, baignoire à petits prix genre ikea et co

    · Isolation du toit, et sans doute des murs.

    · Les finitions, carrelage, plafonnage, parquet.

    Je sais que c’est flou mais voilà la banque me demande un devis pour l’ensemble des travaux. Comment faire ? J’ai pensé à un architecte… Ma compagne et moi-même n’avons guère le temps pour courir après des entreprises séparées vérifiés le cahier des charges et l’avancement du chantier ou même travailler dedans (excepté pour la préparation de chantier)

    C’est pourquoi nous préférerions n’avoir qu’un seul interlocuteur fiable. Ici l’architecte

    Est-ce qu’un budget max de 100000€ pour l’ensemble des travaux est réaliste ?

    Le bureau d’archi bien connu propose 2500€htva pour juste une étude de faisabilité, je trouve ça énorme ! :worried: Je suis même pas encore proprio.

    Et quid du devis pour satisfaire mon banquier, gratuit si possible, entrepreneur général ? Je suis un peu perdu…

    Merci pour vos réponses
     
    Prisme , 6 Décembre 2017, à 16:00
    #1
  2. baziles18

    baziles18 29 ans, Liège

    Avec 100 000€ vous avez assez pour mettre à nu le bâtiment et le refaire (sur 130m2), pas de soucis pour moi au niveau budget.

    Mais demandez tout de même des devis détaillés.

    Si vous êtes tenu par des délais très court, souvent le cas avec les banques, oubliez l'entrepreneur général vous n'aurez pas votre devis à temps.

    Faites faire un métré quitte à le payer par un architecte à défaut par un expert ou encore un courtier en travaux. Au pire faites le cous même à l'aide des barèmes de la construction et d'un tableur. (Oui oui les banques acceptent quand bien ficelé).
     
    baziles18 , 6 Décembre 2017, à 16:04
    #2
  3. VLP80

    VLP80 Liège

    Nous, c'est bien une entreprise générale de construction qui nous a fait un devis (très rapidement). Mais ça impliquait évidemment une nouvelle visite sur place. L'avantage, c'est que c'est souvent gratuit !

    Avec 100 000€, j'imagine que ça devrait aller, mais un carrelage, ça peut coûter 18€/m2 ou 100€/m2. Les finitions sont très difficiles à évaluer. Méfiez-vous aussi des mauvaises surprises en rénovation : genre on touche à une partie de la toiture et on s'aperçoit que tout est sous-dimensionné… Et hop les frais sont tout autre qu'imaginés initialement.

    Nous, on fait une rénovation totale totale : murs retournés à la brique, nouveau sol isolé (retour à la terre), nouvelle charpente, isolation des murs, percement de baies, chauffage, électricité et autres… pour une surface comparable. Là, 100 000€, c'est très juste !!!

    Le moment des emprunts, crédits, etc., c'est peut-être le plus stressant ! Courage…
     
    VLP80 , 6 Décembre 2017, à 16:23
    #3
  4. vété

    vété 37 ans, France

    Salut,
    1. Revisiter la maison en prenant son temps avec quelqu'un qui s'y connait. On ne peut pas acheter une maison sans l'avoir visitée de fond en combles.

    2. Vous pouvez faire le calcul inverse. Par rapport à une nouvelle construction, quels postes allons-nous économiser? N'oubliez pas de rajouter les travaux de démolition, démontage, redressage et vous aurez une idée du budget.

    3. Quelle région du Hainaut? on pourra peut-être te donner le nom d'un homme de métier correct
     
    vété , 6 Décembre 2017, à 16:33
    #4
    intègre aime ça.
  5. titoum

    titoum 34 ans, Liège

    tout depend de vos gouts et couleur comme dis plus haut...
    toute renovation d'une maison normal, vous en etes svt a 100k (en faisant pas mal soit même) et vu que celq s'étale sur 2-3 ans...on les dépasses souvent,

    Prenez les gros postes et demandez des devis pour aussi vous confronter a la réalité du prix en renovation...

    imo, vous devriez savoir le prix:

    * electricité
    * cuisine
    * toit (+ son isolation)
    * prix du plafonnage au m²
    * chauffage si nécessaire

    ca devrait vous donner une idée de ce qui vous attends...
     
    titoum , 6 Décembre 2017, à 16:36
    #5
    intègre aime ça.
  6. Prisme

    Prisme 32 ans, Hainaut

    @baziles18 Quand vous parlez de métré, c'est le même qui peut servir de devis pour la banque? Dans ce cas je pourrais clairement le faire moi même à l'à peu près lors de mes prochaines visites.

    @vété Je suis en région de Mons. Je me demandais également si à part les percées dans les murs porteurs où je pense ne pas pouvoir me passer de l'architecte ; donne-t-il réellement une plus value comparé aux entreprises générales pour le reste? Parce que 10 à 15% sur l'ensemble des travaux ça pique :kissing:

    @VLP80 Je vois ça devrait aller alors Pour ce qui est des finitions, du moyenne gamme suffira largement.

    @titoum Je me donne maximum 1 an, si ce n'est pas réalisable vaut mieux que j'achète du "toukéfé" mais pas sur que j'en aie les moyens....
     
    Prisme , 6 Décembre 2017, à 17:59
    #6
  7. Bonjour,
    J'en suis à ma 3ieme rénovation...
    Prendre le prix des travaux, faire X 2.. (et parfois c'est encore juste)
    Prendre le prix du bien + les frais de notaire + le prix des rénovation , chercher sur immoweb ce qui se vend à ce prix là dans votre région. Les biens sont-ils comparables à ce qui serait votre projet terminé ?
    Bonne chance !
     
    benoki , 6 Décembre 2017, à 18:28
    #7
    intègre aime ça.
  8. browning

    browning Liège

    Combien l'achat de la maison?

    Car mettre 100.000 en plus.. . Faudrait qu'elle vraiment pas chère, sans quoi ça serait de la folie
     
    browning , 6 Décembre 2017, à 18:45
    #8
  9. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Baziles18, les métrés d'un architecte ,j'ai eu de gros problèmes avec cela, tous ne sont pas forcément compétents et beaucoup sous-estiment le coût réels des travaux à faire surtout en rénovation, et le faire soi même sur base de mercuriales de prix, comme celles de Tu bâtis je rénove, j'ai d'ééénooormes doutes.
    Je pense qu'un courtier en travaux sera probablement plus proche de la réalité et moins cher qu'une CSP
    Bien que ........

    Prisme, si vous n'êtes pas du métier, oubliez de faire vous même le métré, surtout si il y a des démolitions à faire, et ne sous-estimez pas non plus le temps nécessaire à la rénovation. N'oubliez pas tous les outils que allez devoir acheter,-si vous le faites vous même, ni la disponibilté des entrepreneurs vous le faites faire par entreprise
     
    intègre , 6 Décembre 2017, à 18:57
    #9
  10. titoum

    titoum 34 ans, Liège

    je pense que c est la tape maintenant pour une maison avant 1960 que tu veux remettre aux normes.

    tout coute cher et ce n'est pas dit qu'une a 250k soit sans vice caché ou travaux :confused:
     
    titoum , 6 Décembre 2017, à 19:48
    #10
  11. lamy

    lamy 66 ans, Namur

    C'est pas tout à fait comparable, mais j'ai fait une rénovation totale, totale, d'un studio de 32 m2.
    Mêmes travaux que ceux évoqués par Prisme, sauf évidemment le toit et l'isolation.

    Casser tout le carrelage sol et murs
    Casser une cloison cuisine/sàm + sortir déblais
    Casser et sortir sdb
    Nouvelle salle de bain
    Nouvelle cuisine avec îlot
    Carrelage sol avec isolation sol
    Carrelage cuisine et sdb
    Châssis PVC double vitrage
    Nouvelle Électricité
    Nouveaux radiateurs
    Plafonnage
    (peinture faite par moi-même)
    Travaux impeccables par une entreprise pas la moins chère de la région, j'avoue. Mais c'était pour être tranquille.

    Total: 33.000€ ttc.

    Pour Prisme, on fait x 4= 132.000€
     
    lamy , 6 Décembre 2017, à 19:50
    #11
  12. jean_marc_cse

    jean_marc_cse 48 ans, Brabant Wallon

    Et bien ... si, on peut.

    Je le sais, je l'ai fait, en 2008. Maison vue sur Immoweb, rendez vous pour visite à 14h00 un vendredi après midi, fin d'une visite sommaire à 14h30 (même pas vu toutes les pièces). On est ressorti, on est allé discuter dehors 10 minutes avec ma femme, on est revenu à 14h45 voir l'agent immobilier qui s’apprêtait à repartir et à 15h00, on avait signé les papiers pour l'achat de la maison (je ne sais plus comment s'appelle le papier? Promesse d'achat ?). Bref. La banque a donné son accord pour le prêt le Mercredi et on a donné tout ça à l'agence le lendemain. 2 jours plus tard, on signait le compromis.

    Le truc : on aimait cette maison, pour sa localisation, sa taille, ses espaces, son potentiel, etc. Et rien à fiche des éventuelles mauvaises surprises. On en a eu, mais des petites, et très peu finalement.

    Je ne crois pas qu'il y ait de regles pour l'achat d'une maison : Il y a aussi une part de feeling.,Mais ce n'est que mon avis bien sur.

    Un de mes collègues cherche une maison, et il est tatillon sur tout, il veut tout voir tout double checker, être sur, blah blah blah. Ouais... Ca fait 5 ans qu'il fait des visites et qu'il est toujours dans son appart de location ... Chacun son truc.
     
    jean_marc_cse , 6 Décembre 2017, à 20:18
    #12
    intègre aime ça.
  13. + égouttage+gouttières+abords+trottoirs....
     
    benoki , 6 Décembre 2017, à 20:36
    #13
  14. vété

    vété 37 ans, France

    Re
    Evidemment, on peut même acheter une maison sans la visiter mais est-ce un bon conseil à donner que de ne faire attention à rien?
     
    vété , 6 Décembre 2017, à 21:59
    #14
    intègre aime ça.
  15. jean_marc_cse

    jean_marc_cse 48 ans, Brabant Wallon

    Je n'entends donner aucun conseil.

    Je veux juste dire que, parfois, de mon point de vue, un peu de spontanéité n'est pas une mauvaise chose (risque calculé dirons nous) et que, parfois, la volonté d'hyper-contrôle peut être un frein, voire un handicap.

    Mais je suis bien conscient que c'est quelque chose de très personnel et loin de moi l'idée de vouloir imposer mes vues à qui que ce soit ou même simplement de suggérer que ma vision des choses est "la bonne" :)
     
    jean_marc_cse , 6 Décembre 2017, à 22:58
    #15
    fcmiette et intègre aiment ça.
  16. vété

    vété 37 ans, France

    Du coup, je suis d'accord avec toi.
     
    vété , 6 Décembre 2017, à 23:05
    #16
    intègre et jean_marc_cse aiment ça.
  17. Je dirais même que dans certaines régions du BW, il faut être très spontané si on ne veux pas voir l'affaire vous filer sous le nez..
     
    benoki , 7 Décembre 2017, à 07:47
    #17
    lamy aime ça.
  18. baziles18

    baziles18 29 ans, Liège

    rien que cette année, 3 maisons que je convoitais en périphérie liégeoise se sont vendues en 24h ... Je fixais la visite et je n'ai pas eu le temps d'arriver jusqu'au rendez-vous, dingue. Et 2 fois sur les 3 c'est une offre reçue avant visite !

    (et pourtant les prix n'étaient pas particulièrement donné, mais les localisations étaient top)

    le marché de l'immobilier devient complètement dingue, aujourd’hui si une maison reste plus d'une semaine "disponible" c'est qu'elle est bien trop chère. Malheureusement pour moi, j'ai du mal à m'endetter sur 20 ans sur un coup de tête.
     
    baziles18 , 7 Décembre 2017, à 08:30
    #18
    intègre aime ça.
  19. titoum

    titoum 34 ans, Liège

    le première maison que j'ai acheté c'était sur un coup de coeur...visite puis offre direct
    6 ans de travaux plus tard et une séparation en bout de course :D:D

    la seconde, j'ai visité 2x. j'avais bcp plus de critère et de chose que je voulais absolument pour ne pas avoir les même ennuis qu'avec la première.

    j'ai eu la chance que c'était via panneau et non immoweb sinon dans la journée elle serait partie :kissing::kissing::kissing:
    apres...je suis deja a 30k d'isolation de toit + archi et le reste a refaire :joy::joy::joy:
    mais la nouvelle madame la trouve très chouette et le coin est pas mal du tout
     
    titoum , 7 Décembre 2017, à 10:06
    #19
    intègre aime ça.
  20. Prisme

    Prisme 32 ans, Hainaut

    Complètement d'accord avec vous au vue de ma petite expérience. Pendant ma recherche j'ai eu deux très bon plan sur photos, situation périphérique, localisation : axe routier, arrêt de bus, magasins... maison propre et rénovée prix attractif. ... L'une a été vendue entre ma prise de rendez vous (le jour même du post) et le rendez vous, l'autre mise sous option directement.
    Mon impression c'est que le marché immobilier est surcoté même pour les maisons où quasi tout est à refaire. De plus et c'est ça qui est alarmant je commence à me demander si je retrouverai mes billes en cas de revente de la maison vu que plus je cherche plus il semble que la note sera encore plus salée....
     
    Prisme , 7 Décembre 2017, à 10:16
    #20
    intègre aime ça.
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