avis terrain argileux / secteur "PARIS"

Dans le forum Terrains, bornage - par MaitreYoda le 9 Août 2018

  1. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    c'est exactement ce que j'ai indiqué ...
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #21
  2. adrika

    adrika 42 ans, Liège

    Non, je dis que si on veut diviser en plus de 2 lots, il faut un permis d'urbanisation. Si c'est une division en 2 lots, pas besoin.

    Adrika
     
    adrika , 10 Août 2018
    #22
  3. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Aller trouver l'urbanisme de la commune en premier, cela va sans dire mais le notaire peut être d'une grande aide aussi ! C'est lui qui nous avais conseillé de demander un CU2 lors de l'achat de notre terrain et nous l'en remercions. Nous avons signé l'acte en connaissance de cause, à savoir le montant des charges urbanistiques. Le prix d'achat du terrain a été adapté en conséquence. Bref, n'hésitez pas à demander conseil aux pros (notaire, architecte, géomètre,...).
     
    Snotty79 , 10 Août 2018
    #23
    intègre aime ça.
  4. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    M'enfin vous êtes borné avec ça !

    => merci de LIRE

    Je répondais à une question de Snotty79

    "Le vendeur vous a-t-il expliqué pourquoi il a laissé tomber l'idée de faire un lotissement ? Parce que trop coûteux ou refus de la commune ?"

    Voici ma réponse :

    "C'est très certainement (et comme d'habitude :oops:) pour s'éviter les démarches (fastidieuses !!) d'un permis d'urbanisation nécessaire quand on crée plus d'un nouveau lot."

    Cela me semble donc pourtant clair et limpide ...
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #24
  5. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Baziles18, je pense que Adrika précise qu'il faut un permis d'urbanisation quand on crée plus de deux nouveaux lots alors que dans votre explication, vous parlez d'un seul...
     
    Snotty79 , 10 Août 2018
    #25
  6. adrika

    adrika 42 ans, Liège

    Bazile18, vous pouvez redescendre d'un ton svp? Suis pas là pour me faire lincher!
    Merci Snotty, c'est exactement ce que je disais.

    Adrika
     
    adrika , 10 Août 2018
    #26
  7. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Dans notre cas, la vendeuse a divisé un grand terrain en deux lots à bâtir et le reste est une parcelle agricole. Au-delà le permis d'urbanisation était nécessaire.
     
    Snotty79 , 10 Août 2018
    #27
    adrika aime ça.
  8. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Pour les raccordements, là je rejoins l'avis de Baziles18, dès qu'il s'agit d'une division (au même titre qu'un lotissement), tous les frais de raccordement sont à charge du demandeur et ça douille...
     
    Snotty79 , 10 Août 2018
    #28
  9. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Non je pense que vous avez une mauvaise compréhension des textes !

    je cite :

    "Un permis d'urbanisation est obligatoire pour diviser un terrain en plusieurs (au moins deux) lots.
    Cette division doit répondre simultanément à trois critères :

    1. elle doit créer au moins deux lots non bâtis ;

    2. la division doit résulter de certains actes juridiques (vente, sortie volontaire d’indivision,…) ;

    3. au moins un de ces deux lots non bâtis est destiné à la résidence, qu’il s’agisse :

    • soit de la construction d’une habitation;
    • soit du placement d’une installation fixe ou mobile à usage d’habitation.
    Les trois conditions doivent être rencontrées. Ainsi, si vous souhaitez vendre une partie de votre jardin afin d’y permettre la construction d’une habitation, vous serez dispensé de permis d'urbanisation."

    Je suis donc tout à fait dans le juste quand j’émets l'idée que le propriétaire actuel préfère ne créer qu'un seul nouveau lot (donc une division de sa parcelle actuelle en deux lots) pour ne pas avoir à supporter les démarches fastidieuses (et couteuse) d'une permis d'urbanisation.
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #29
    intègre aime ça.
  10. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    On en arrive à de la victimisation ? Je ne vous lynche pas je persiste et signe a vous expliquer que j'ai raison.
    Alors avant de dire à quelqu'un qu'il a tord, on apprend à LIRE.

    Je ne vois pas de lynchage dans mes propos, mais je peux vous renvoyer à la définition de ce terme : https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/lyncher/48231
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #30
  11. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Vous avez une parcelle de 2000m², vous souhaitez la diviser en 2 => vous créez UN nouveau lot => pas de permis.
    Vous avez une parcelle de 2000m², vous souhaitez la diviser en 3 => vous créez DEUX nouveaux lots => permis.

    Le propriétaire dont on parle ici ne veut plus "lotir" et ne souhaite vendre qu'un seul lot (un seul nouveau lot) pour éviter les démarches et les couts. (bien entendu cela reste une hypothèse)
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #31
    intègre aime ça.
  12. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    J'avais compris l'idée dans les grandes lignes et mon interprétation hâtive était basée sur mon cas personnel : un grand terrain divisé en trois --> deux parcelles à bâtir et une agricole --> pas de permis d'urbanisation.

    OK, lotir coûte plus cher mais rapporte potentiellement plus aussi.
    Si je pose la question à notre candidat acquéreur c'est peut-être parce que le vendeur n'a pas voulu supporter des frais que notre candidat devra lui même supporter (liés aux impétrants) et vous savez comme moi que cela peut chiffrer très vite...
     
    Dernière édition: 10 Août 2018
    Snotty79 , 10 Août 2018
    #32
  13. marie2711

    marie2711 Liège

    Pour le PARIS (programme d'action sur les rivières et je ne connais plus la suite), ce que tu vois comme donnée est juste l'occupation principale du sol de la zone en aléas autour de la portion de cours d'eau concernée. Ca ne veut pas dire que tout ce qui touche la ligne est de la prairie ou de la zone humide.

    Par contre, je suis presque certaine que tu ne pourra pas construire en zone d'aléas élevé.
     
    marie2711 , 10 Août 2018
    #33
    intègre aime ça.
  14. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Bien sur et c'est pour cela que j'indique que certains GRD mettent une simple division dans le même panier qu'un lotissement.
     
    baziles18 , 10 Août 2018
    #34
  15. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @Agone, la photo du terrain est prise de Google Map. Loin d'être récente. Il y a d'habitude un petit ruisseau. Avec la sécheresse de ces dernières semaines, il est probablement à sec. Je n'y suis passé tout dernièrement mais je passerai voir ce week-end. Je n'ai jamais vu d'eau couler à torrents. Par ailleurs de gros travaux ont été fait dans la localité ces dernières années pour éviter les risques d’inondation de certaines zones. Un bassin d'orage existe depuis une petite dizaine d'année en amont de ce terrain.

    @Snotty79, nous avons rencontré le propriétaire aujourd'hui et en savons donc davantage. Un projet de lotissement a été introduit à la commune et auprès d'un géomètre. Nous avons vu le plan du géomètre (5 lots si je ne me trompe pas) ainsi qu'un CU2 introduit pour le lotissement et accepté. A ce qu'ils ont expliqué, ils souhaitaient vendre un ou deux terrains et garder les autres pour leurs enfants. Je conclus donc que faire un lotissement pour ne vendre que deux terrains au maximum, aurait nécessité trop de démarches et de frais. Concernant le CU2, acceptation, sous certaines conditions (liées à la situation que j'ai décrite). Ils doivent me renvoyer les documents et le plan, je regarderai cela plus en détails. Mais à priori, le fait qu'il y ait déjà eu un CU2 accepté, est bon point, même si nous devrons en réintroduire un vu que le projet change.

    @baziles18 et @adrika c'est tout juste, si on coupe en deux, pas besoin de permis ni d'obligations pour le vendeur. A partir de 3 parcelles, c'est autre chose.

    @baziles18 je ne comprends par contre pas bien votre remarque concernant les GRD. Un terrain hors-lotissement, la plupart du temps, les frais de raccordement seront à la charge de l'acheteur. Il faut le savoir et le chiffrer mais ça me parait évident. C'est une des contraintes pour ne pas avoir à se plier aux règles urbanistiques propre à un lotissement.

    "une simple division est assimilé à un permis d'urbanisation, vous n'êtes alors pas au bout de vos peines si le propriétaire n'a pas réalisé les différentes démarches." ==> que voulez-vous dire? assimilé à un permis d'urbanisation par qui? Qu'est-ce que cela implique?

    Les habitations de part et d'autres ainsi qu'en face sont raccordées, il y aura certes un coût supplémentaires de plusieurs milliers d'euros comparé à un terrain loti, mais à priori rien d'insurmontable vu qu'il suffit de se raccorder aux impétrants déjà présents dans la rue.

    Pour information, ici c'est SWDE pour l'eau et ORES pour l'électricité. Puis-je demander aux GRD une estimation du coût du raccordement avant d'acquérir le terrain?

    Voulez-vous dire qu'en ne faisant qu'une simple division et en ne vendant qu'une parcelle, les frais devraient être à la charge du propriétaire actuel??? Ce serait une bonne nouvelle, mais je doute qu'il était au courant et aucun renseignement n'a encore été pris et aucune démarche n'a été effectuée. Je veux bien éclaircir ce point. Ou que les GRD surfacturent le raccordement d'un simple terrain divisé?

    Le terrain vendu serait un bout de la parcelle situé au milieu. Cela nous éloigne au maximum du ruisseau qui passe de part et d'autre. Tout le terrain reste argileux à drainage pauvre/très pauvre. Mais n'est ce pas plutôt positif pour la stabilité? Si l'argile ne draine pas, cela veut dire qu'elle garde l'eau. Donc moins de risques de mouvements de la terre si je ne me trompe pas?

    Également, il serait en partie en zone d'aléas d'inondation élevé et en partie en zone faible. A voir, mais il est peut-être possible de mettre toute la maison en zone faible.

    Concernant les conditions du CU2 accepté, j'ai survolé, notamment pas de caves (relativement compréhensible). Pas de problème en soit, nous n'en voulions pas. Un écartement par rapport au ruisseau (pas de problème pour le terrain du milieu)... Pour le reste, j'attends

    Nous avions déjà prévu :

    - d'en discuter avec notre architecte.
    - d'en discuter avec notre notaire.
    - d'en discuter avec la commune.

    Mais plus nous aurons de retour pertinents, au mieux ce sera.

    @marie2711, merci. A priori, pas d'inquiétude à avoir pour ce secteur PARIS, c'est juste informatif vu ce que tu me dis. A priori, pas de refus de la communes pour la zone de risques élevés puisque plusieurs lots étaient dans cette zone dans le plan de lotissement. Mais à revoir en détails les conditions imposées.

    Nous savons aussi que la maison voisine (et peut-être celle d'en face) est une maison à ossature bois. Après coup, je me demande s'il ne s'agit pas d'une contrainte technique pour réduire le poids de l'habitation dû à la nature du sol mais nous demanderons aux voisins de confirmer.

    A confirmer aussi, mais nous pensons que le voisin a eu recours à des pieux. Je sais qu'un terrain n'est pas l'autre et que cela doit être calculé, mais à la grosse louche, quelqu'un pourrait-il fournir une estimation moyenne et haute du surcoût engendré pour des fondations avec radier + pieux?

    Merci à tous pour votre aide et vos précieux retours.
     
    MaitreYoda , 10 Août 2018
    #35
  16. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Voici un peu de lecture :

    ARW.jpg

    Concrètement sur base de cet arrêté ministériel certains GRD font ce qu'ils veulent comme au temps des westerns !

    Cas vécu : division sans permis, assimilé par le GRD à un lotissement et donc soumis à étude de faisabilité, adaptation de réseau fictive facturée (accrochez-vous) près de 9000€ pour au final de rien adapter au réseau et devoir encore payer 1500€ pour le raccordement. Le tout pour une parcelle entièrement à front de voirie dument équipée …

    Bref c'est la porte ouverte au fric facile et ils ont déjà été attaqué plusieurs fois au conseil d'Etat.

    => c'est au propriétaire vendeur d'effectuer les démarches concernant l'étude (60€ de frais de mémoire) après qui paye l'éventuelle douloureuse c'est selon les négociations pré-compromis, pour info les tarifs vont de 155 à 289 €/m courant de façade à rue.

    Il convient donc de vérifier que la commune à bien validé la division et quelles sont les prescriptions, que les différents GRD ont été consultés sur la possibilité (et sous quelles modalités) de raccordement.
     
    baziles18 , 11 Août 2018
    #36
  17. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg


    Merci pour ces précisions. Moi je lis "est à charge du demandeur, SAUF s'il s'agit d'une habitation construite le long de la voirie en zone d'habitat, d'habitat à caractère rural" ==> c'est notre cas. Je ne vois pas comment une simple division peut-être considéré comme un lotissement, vu qu'il n'y pas d'extension de voirie et que la demande de raccordement serait effectuée pour un seul terrain.

    10k de raccordement ne serait évidemment pas acceptable, ne serait-ce que par principe. (A ce prix là, autant poser des panneaux et puiser l'eau dans le ruisseau :D) Dans votre cas, je pense que vous auriez dû contester.

    Concernant les démarches, merci pour l'information. Je dois donc demander au propriétaire de contacter les GRD pour étude à sa charge avant d'envisager une offre. Concernant la division, elle n'a pas encore eu lieu. Le lotissement est abandonné mais il diviserait sur base d'un des lots proposés dans le lotissement, les autres conservés restants non divisés. Le GRD peut-il faire son étude sur cette base avant que la division soit actée? Concernant les prescriptions, pas grand chose au niveau communal. Donc CODT + certainement les mêmes prescriptions particulières qu'ils voulaient appliquer au lotissement.

    Je dois aussi m'assurer de ne pas être embêté par le "ruisseau" pour les raccordements. Il longe le terrain à droite, puis au bord de la route, il rentre dans une structure bétonnée pour passer sous la route en longeant le terrain puis ressort de sous la route sur l'autre côté du terrain. Je présume que cela a été pensé intelligemment pour justement permettre le raccordement contrairement au cas où il aurait longé la voirie en bordure de terrain. A voir s'il n'y a pas de surprise tout de même.
     
    MaitreYoda , 11 Août 2018
    #37
  18. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    vous avez le choix un recours au conseil d'état ou pas de raccordement … 9000€ ou un chantier à l'arrêt pendant 1 an (MINIMUM), des fois il faut faire un choix mais croyez bien que les propriétaires ont réclamés. Je suis tenu à une certaine déontologie sinon j'aurais déjà fait étalage des conversation dont certaines sont très ahurissantes.

    N'oubliez pas le passage "pot-pourri" qui stipule "et hors lotissement ou assimilé (… ou toute opération similaire à caractère commercial), jusqu'à preuve du contraire vendre une partie de son terrain est une opération à caractère commercial.

    Evidemment ce texte devait initialement uniquement concerner les lotissement avec création de voirie et non une simple division en 2 lots.

    Bref personnellement je m'en tamponne le coquillard … faites comme vous voulez mais au moins vous êtes prévenu.
     
    baziles18 , 11 Août 2018
    #38
  19. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Baziles18, vous êtes le géomètre de l'autre partie ???
     
    intègre , 11 Août 2018
    #39
  20. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Je ne comprends pas de quoi vous parlez ? Quelle partie ?
     
    baziles18 , 11 Août 2018
    #40
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