Bail à ferme, fuir en courant ?

Dans le forum Terrains, bornage - par Topher83 le 1 Septembre 2011

  1. Topher83

    Topher83 36 ans,

    Bonjour à tous,

    Des mois que je lis avec attention le forum, en y trouvant le plus souvent réponse à mes questions... Nous avons fait il y a quelques temps déjà offre pour un terrain à bâtir (essentiellement en zone d'habitat à caractère rural, arrière en zone agricole). Le terrain répondait pleinement à nos attentes (surface, localisation, et même prix). L'offre correspondait au modèle proposé sur ce forum d'ailleurs !

    Le compromis a tardé à arriver (notaires en congés, voire de mauvaise volonté j'ai l'impression). Il est arrivé hier...

    Et ouille, nouveauté (qui ne nous avait pas été mentionnée jusqu'alors) : le terrain
    fait l'objet d'un bail à ferme. Or, notre offre stipulait dans une des conditions suspensives que le bien "ne fait l'objet d'aucun bail à ferme ou convention d'occupation". Je suppose dès lors qu'on pourrait se délier de l'offre vu qu'il n'y avait pas entente sur le bien vendu. Mais le terrain nous plait vraiment, et j'aimerais savoir s'il faut véritablement partir en courant. J'ai demandé des éclaircissements à mon notaire, j'attends sa réponse qui viendra sans doute en cours de journée...

    Quelles sont les inquiétudes à avoir vis-à-vis du droit de préemption dont dispose le locataire ? Quelles sont les démarches à entreprendre pour demander si le locataire renonce à ce droit ? De quels délais dispose-t-il pour nous informer ? Cela peut-il réellement traîner jusqu'à la signature de l'acte comme sous-entendu ? Voire plus longtemps encore comme certains amis me l'ont dit ? J'ai trouvé des sites mentionnant un délai maximum d'un mois (notamment sur notaire.be). J'imagine qu'on ne peut entreprendre trop de démarches (convention avec architecte, entrepreneur ou banque) tant qu'on n'a pas cette certitude.

    Ensuite, ce qui nous effraie également concerne les indemnités de sortie. J'imagine que c'est ce qu'on appelle communément le "chapeau" ? A combien celui-ci se pourrait-il se chiffrer ? Le montant est-il régit par la loi ? Dépend-t-il de l'affectation actuelle du terrain (pas de culture pour l'instant, et il me semble même pas qu'ils aient balloté quoi que ce soit comme fourrage récemment, en tous cas rien entre le 16 mai quand nous avons "découvert" le terrain et ce jour) ? Ou le locataire peut-il demander ce qu'il veut ?

    Voilà...
    Super déçu... J'attends avec anxiété le coup de fil de mon notaire...
    Si d'aucuns sont passé par l'achat de se type de terrain, les expériences sont bonnes à prendre. Merci d'avance donc...

    Christopher
     
    Dernière édition par un modérateur: 1 Septembre 2011
    Topher83 , 1 Septembre 2011
    #1
  2. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    Voici de quoi vous éclairer :)





    Cession du droit de préemption


    Le locataire peut céder son droit de préemption à un tiers pour la totalité ou pour partie s'il l'exerce lui-même pour le surplus. En cas de vente de gré à gré comme en cas de vente publique, le locataire et le tiers bénéficiaire doivent notifier ensemble cette cession au propriétaire. Le propriétaire peut cependant exiger que le tiers bénéficiaire fournisse une caution. Lorsque le droit de préemption est cédé à un tiers, le bail est renouvelé au profit du locataire à partir du premier anniversaire de l'entrée en jouissance du locataire qui suit la date d'acquisition par le tiers bénéficiaire. Le locataire qui a cédé son droit de préemption ne peut pas céder l'exploitation du bien à un tiers pendant une période de neuf années prenant cours à dater de l'entrée en vigueur du nouveau bail, si ce n'est à son conjoint, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs, ou sauf autorisation préalable pouvant être accordée par le Juge de Paix en cas de motif sérieux. Si le locataire ne respecte pas cette interdiction, il est tenu de verser au vendeur une indemnité équivalente à 50 pc du prix de vente du bien, outre les dommages et intérêts que peut lui réclamer le candidat acquéreur évincé.
    Exceptions


    Le locataire ne jouit pas du droit de préemption dans les cas suivants:
    - si le bien n'est pas exploité personnellement par lui, son conjoint, ses descendants...

    - en cas de vente du bien au conjoint, aux descendants… du propriétaire, achetant pour leur leur propre compte et pour autant qu'il n'y ait pas revente dans les deux ans (sauf s'il est lui-même le conjoint ou le descendant ou un conjoint d'un descendant du propriétaire),

    - en cas de vente à une administration publique ou une personne de droit public, à des fins d'intérêt général,

    - en cas de vente aux personnes devenues propriétaires en vertu d'une succession ou déjà propriétaires au moment de la conclusion du bail à ferme ou devenues propriétaires durant le bail à 'ferme sans que le locataire n'exerce son droit de préemption,

    - lorsque le bien a fait (objet d'une promesse de vente ayant date certaine antérieure à la conclusion du bail à ferme,

    - si le locataire a déjà donné congé,

    - en cas de vente d'un bien considéré comme terrain à bâtir ou terrain industriel dans les hypothèses prévues par la Loi,

    - en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique par une administration publique,

    - lorsque le propriétaire et au conjoint, aux descendants... le locataire ont mis fin au bail du propriétaire, achetant pour en cours par acte authentique ou déclaration faite devant le Juge de Paix,

    - en cas de motifs justes et sérieux invoqués par le propriétaire devant le Juge de Paix, préalablement à la vente.
    Indemnisations

    En cas de méconnaissance de son droit de préemption, la loi accorde au locataire le choix entre deux actions : l'action en retrait et subrogation et l'action en indemnisation. Ces deux actions doivent être intentées dans les trois mois de l'adjudication (vente publique) ou de la notification de l'acte de vente faite au locataire (vente de gré à gré). Si l'acte de vente n'a pas été notifié au locataire, le délai pour intenter une action est de deux années à partir de la transcription de l'acte de vente. L'action en retrait et subrogation permet au locataire, en cas de méconnaissance de son droit de préemption, d'être subrogé à l'acquéreur. Cette action doit être intentée contre le vendeur et l'acquéreur initial. Le locataire devra alors rembourser à l'acquéreur le prix que celui-ci a payé et les frais de l'acte et supporter les frais de l'acte de subrogation qui sera reçu par un notaire désigné par les parties, en cas d'accord entre elles, ou à défaut d'accord, par un notaire désigné par le Juge de Paix. Le locataire peut également préférer à cette action l'action en indemnisation afin d'obtenir une indemnité équivalente à 20 pc du prix de vente.
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #2
  3. pikpik

    pikpik 44 ans, Hainaut

    Si ça peut vous aider, je vais vous faire part de notre "douloureuse" expérience en la matière (ça ne concerne que la partie indemnisations):

    contexte: ma femme reçoit en donation un terrain de plus de 80 ares sur lequel nous souhaitons faire construire. Nous signifions le congé au locataire (un fermier coriace) dans l'inter-culture et lui proposons un montant (sur conseil de l'avocat spécialisé): 1000 euros (pour la zone bâtissable, soit la moitié du terrain). Refus catégorique du locataire et passage par la case juge de paix.

    Le fermier nous envoie un courrier avec une contre-proposition totalement loufoque (basé sur des montants qu'il aurait reçu pour expropriation pour forces majeures, soit un tout un autre contexte)...etc.

    Voulant comme vous savoir si des normes existaient au niveau des montants, j'ai contacté le service responsable de ce sujet au SPW. ci-dessous, vous trouverez la réponse reçue (fautes de frappe d'origine). Il existe en fait deux indemnités:

    """Indemnité ordinaire: Il existe des techniques de calcul,mais qui sont assez compliquées. Prneur et bailleur ont intérêt à se mettre d'accord à l'amiable, vu le coût d'une procédure judiciaire eu égard à la valeur de l'indemnité. En pratique, le montant forfaitaire par hectare, ne du droit coutumier, varie selon les régions entre 250 et 400 €/ha. Indemnité de sortie complémentaire : Due si le terrain n'a pas été déclaré comme à bâtir dans la convention de bail. a) perte de jouissance : minimum deux ans de fermages, maximum quatre. Calculée sur les années qui restent à courir jusqu'à la fin du bail à ferme. Base : données comptables ou forfaits agricoles. b)Pertes professionnelles : 20 % de la valeur du marché de l'ensemble des animaux présents sur l'exploitation et ce, dans la proportion entre la superficie soustraite et la superficie totale de l'exploitation; exemple 1ha soustrait d'une exploitation de 100 ha, Cheptel estimé à 100.000€ , alors : 100.000 x0.2 x 1/100 =200 € Idem pour le matériel, mais on prend 30 %. c) désorganisation de l'exploitation : pm d)atteinte à l'exploitation : pm ceci n'est pas une mince affaire"""

    In fine, on s'en est sortis (après de nombreux courriers) avec une indemnité de +/- 55 euros par are (l'avocat nous avouera enfin de course que l'on s'en était bien tiré).

    Pour conclure, si le terrain vous intéresse tant que ça accrochez-vous et ne vous laissez pas influencer par les éventuelles intimidations du locataire (qui dans notre cas nous disait que le dossier allait traîner des années et bla, bla, bla).

    Si jamais le locataire veut limiter la reprise sur la zone à bâtir, vous pourrez toujours le cas échéant faire une demande une fois le bâtiment construit et habité d'extension "cours et jardins" (de maximum 20 ares mais c'est déjà bien ;o))

    pour le droit de préemption, ne vous en faites pas trop je pense. peu probable en effet que le locataire/fermier mette le prix fort des terrains à bâtir pour la simple envie d'y continuer son exploitation.

    Je terminerai par une simple réflexion : lors du passage chez le juge de paix, on a eu l'occasion de voir passer pas mal de dossier où des propriétaires étaient là pour récupérer de l'argent de leur locataires. Nous...on était là parce que notre locataire nous réclamait de l'argent...le monde à l'envers.







     
    pikpik , 1 Septembre 2011
    #3
  4. vété

    vété 39 ans, France

    Bonjour,

    vu la condition suspensive que vous aviez indiquée dans votre offre, vous avez le droit de vous retirer de cette affaire sans frais.

    Si vous souhaitez néanmoins acheter le terrain, allez voir le fermier et ne signez aucun compromis (le compromis vaut vente!) tant que vous n'avez pas un papier signé du fermier où il s'engage à libérer le terrain pour telle date et contre telle somme d'argent.

    Autre conseil: prenez votre notaire qui défendra vos intérêts et pas le notaire du vendeur qui défendra ceux du vendeur. Cela ne coute pas plus cher d'avoir chacun son notaire et çà évite bien des soucis.
     
    vété , 1 Septembre 2011
    #4
  5. bZone

    bZone Equipe BricoZone 45 ans, Liège

    J'interviens juste pour dire : FELICITATIONS pour votre offre a propos, sans cette protection prevoyant ce cas, ou en seriez-vous !
    Pourriez vous en recopier/proposer le texte ici ? Voila bien un document utile.

    J'en profite pour dire a tous : n'utilisez JAMAIS les torchons distribués par certaines agences pour faire vos offres (que ce soit pour un terrain ou une maison)
     
    bZone , 1 Septembre 2011
    #5
  6. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    Je vois pas ou est le problème, l'extrait de loi stipule bien que le locataire ne jouit pas du droit de préemption dans ce cas

    - en cas de vente d'un bien considéré comme terrain à bâtir ou terrain industriel dans les hypothèses prévues par la Loi,

    un petit coup de fil à votre notaire le confirmera
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #6
  7. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    pikpik votre problème vient du fait que c'est une donation :)
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #7
  8. pikpik

    pikpik 44 ans, Hainaut

    Laurent1008: Non, je ne pense pas. La donation nous a évité tout problème de préemption (vu que l'on faisait construire sur un terrain à ce moment propriété de ma femme et donc du candidat bâtisseur). Le soucis ne portait pas sur le fait de quitter le terrain (il ne pouvait pas s'y opposer) mais sur le montant des indemnités. Le locataire en voulait en tirer le max et bien évidemment on voulait en payer le moins (logique ;o) d'autant que l'on est propriétaire du bien). Ceci dit, on a eu affaire un locataire/fermier particulièrement obtus et un peu escroc (il est connu dans la région pour ça). Maintenant, travaillant avec certains d'entre eux, je tiens malgré tout à dire qu'ils ne sont pas forcément tous comme ça.
     
    pikpik , 1 Septembre 2011
    #8
  9. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    en tout cas le fait d'autoriser un bail à ferme sur un terrain à bâtir est déjà en soi une absurdité mais je suis sur de ma réponse, voyez avec votre notaire :) lisez le deuxième psote laissé, vous verrez que si c'est bien un terrain à bâtir vous faites parti des exceptions et n'avez rien à payer​
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #9
  10. Topher83

    Topher83 36 ans,

    Merci pour vos indications à ce sujet.
    Il va de soi que, comme je l'ai mentionné, nous avons pris notre notaire (c'est suffisamment conseillé un peu partout sur le forum) et que je l'ai contacté (envoyé un mail hier soir en lui demandant de me recontacter dès que possible). Quand j'en saurai plus, je partagerai ici les infos reçues... En espérant qu'elles soient moins démoralisantes que ce qu'on peut parfois entendre/lire sur le sujet...

    @ pikpik : merci pour votre expérience. La prise d'un avocat s'est-elle avérée nécessaire due à la complexité de l'affaire ? J'espérais que mon notaire puisse simplement m'assister dans cette histoire... Et, complétement HS : Gembloutoise ? je reconnais le cénobite. Perso, promo 2006 ! ;-)

    @ bzone : Je suis assez content d'avoir essayé de me mettre autant que possible à l'abri de mésaventures dans mon compromis. Il s'agissait pour les grandes lignes (avec quelques modifications glanées dans le canevas proposé par Test-Achats) d'un excellent post d'Intègre (merci m'sieur !) trouvé ailleurs sur le forum. Je n'ai pas mon offre sous la main pour l'instant mais je referai un post à ce sujet ce soir ou demain. Et effectivement, le notaire du vendeur nous avait proposé son "modèle" de compromis (un truc sur une petite demi-page) qui ne mettais pour une clause le prix et l'obtention du crédit.

    @ Laurent1008 : Je m'étonne de ce que vous écrivez. La proposition de compromis qui m'a été soumise par le notaire du vendeur prévoit justement que le locataire dispose d'un droit de préemption sur le terrain... J'évoquerai cet extrait de loi avec mon notaire lorsqu'il me rappellera...
     
    Topher83 , 1 Septembre 2011
    #10
  11. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #11
  12. Topher83

    Topher83 36 ans,

    Je n'y manquerai pas ! ;-) On va tout de même pas laisser tomber direct avant même d'avoir toutes les infos pour estimer l'ampleur du problème hein !

    Sinon, l'exception que vous renseigné ne vaut peut-être que pour les terrains situés en zone d'habitat au sens strict ? Le notre est bien en zone d'habitat à caractère rural. Ceci conférerait-il plus de droit au fermier locataire ?

    Je reviens avec les détails dès retour de mon notaire...
     
    Topher83 , 1 Septembre 2011
    #12
  13. pikpik

    pikpik 44 ans, Hainaut

    Je pense que les indemnités de sortie liées à la perte de jouissance et aux engrais seront réclamées par le fermier quoi qu'il advienne (elles ont peut être déjà été acquittées allez savoir) et je tends à penser sans en être totalement certain qu'elles seront à payer (pour ce qui est des éventuelles indemnités liées à la préemption...je ne sais pas).
    Je suis effectivement Gembloutois (caramba je suis démasqué)...promo du millénaire (2000) ;o). Pour l'avocat, que vous avez sans doute eu comme prof de droit rural (quelle angoisse...), c'était une volonté de mon épouse. Elle connaissait bien le gaillard et voulait absolument faire ça dans les "règles". Comme je disais, un locataire n'est pas l'autre. Contacter le locataire et discuter avec lui est donc utile.

    PS (HS) : BBQ AIGx des nouveaux diplômés jeudi prochain...
     
    pikpik , 1 Septembre 2011
    #13
  14. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    Je ne pense pas à partir du moment ou c'est un terrain à bâtir.
    Je me souviens quand on a signé nos actes que le notaire nous a dit au sujet du bail à ferme en gros on en a rien à faire, c'est un terrain à bâtir il a maximum trois mois pour dégager sans frais xD
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #14
  15. Topher83

    Topher83 36 ans,

    Voilà qui serait une fort bonne nouvelle ! :)
     
    Topher83 , 1 Septembre 2011
    #15
  16. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    je viens de contacter mon notaire, il est en rdv et me rappel à 16h30, j'aimerai éclaircir ce truc mdr
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #16
  17. Topher83

    Topher83 36 ans,

    Ah oui, Gaëtan ! Pour tout dire, je pensais le contacter en cas de réponse vague de mon notaire, ou de difficulté à prévoir pour enfin obtenir ce terrain (ça fait 2 ans qu'on cherche, là, on pensait l'avoir trouvé, et tout se complique d'un coup !). On m'avait dit qu'il était reconnu comme une "terreur" dans le milieu ! lol

    Je comptais essayer de me procurer les coordonnées du locataire pour effectivement savoir ce qu'il en est. Ca fait partie des choses que j'ai demandé à mon notaire de réclamer au notaire adverse.

    Et pour le HS, on ne s'est donc pas croisé (à moins qu'en cénob), vu que j'y suis arrivé en 2001... Déjà 10 ans que j'ai fait mes heures lapins durant la semaine prépa... Le temps passe bien vite...
     
    Topher83 , 1 Septembre 2011
    #17
  18. pikpik

    pikpik 44 ans, Hainaut

    ça serait vraiment super alors pour Topher83 alors ;-). Tenez-nous au courant car ça m'intéresse vraiment de le savoir (plus par envie d'étoffer mes connaissances dans ce domaine car je tends à supposer que l'avocat spécialisé, différent de celui du locataire, nous aurait dit que les indemnités n'étaient pas à payer).
     
    pikpik , 1 Septembre 2011
    #18
  19. Laurent1008

    Laurent1008 Namur

    tic tac normalement à 16h30 j'ai la réponse xD
     
    Laurent1008 , 1 Septembre 2011
    #19
  20. stabilo

    stabilo 36 ans, Namur

    Pour moi il y aura des indeminités mais pas de préemption pour la zone à batir. Et ne buvez pas les paroles de votre notaire comme du petit lait surtout si elles vous arrangent...
    Par contre j'ai lu plus haut qu'un papier signé du fermier suffisait... Légalement il n'en est rien, il faut absolument un acte de renom passé chez un notaire!!! Ne vous faites pas avoir. Un papier signé c'est bien mais si il retourne sa veste, il ne vaut rien (le fermier et le papier surtout)
     
    stabilo , 1 Septembre 2011
    #20
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