Compromis de vente, quelles conditions suspensives devrai-je connaître ?

Dans le forum Divers, Bavardages - par liosanthrope le 28 Décembre 2009

  1. liosanthrope

    liosanthrope 36 ans, Hainaut

    Bonsoir,

    Je vais bientôt signer notre compromis de vente :) avec les notaires mais je me demandais quelles étaient les conditions suspensives à inclure lors du compromis afin de me protéger au mieux de toutes mauvaises surprises, j'ai confiance en mon notaire mais vas t-il penser à tous et tout vérifier....

    En gros le compromis doit reprendre quoi exactement?

    C'est quand même une décision importante, je ne voudrais pas me tromper en signant n'importe quoi et le regretter pendant longtemps

    Merci à toutes et à tous pour vos réponses
     
    liosanthrope , 28 Décembre 2009
    #1
  2. myangels

    myangels Liège

    Bonsoir,
    s'agit-il d'un terrain ou d'une maison, d'un appartement?
    a priori je dirai comme clause sous l'acceptation d'un crédit hypothécaire, que ta maison actuelle soit vendue (si tu vends pour acheter autre chose bien sûr)
    mais beaucoup de choses peuvent être insérées tant qu'il y a accord des 2 parties
    d'autres plus avisés te répondront certainement mieux que moi
    car pour moi ce fut les seules clauses que j'ai du "utiliser"
     
    myangels , 28 Décembre 2009
    #2
  3. tchize_

    tchize_ 39 ans, Hainaut

    attention aussi que, pour les clause suspensive, les vendeurs ne sont nullement obligés d'accepter celles qui n'ont pas été inclues dans l'offre unilatérale que tu a signé lorsque les différents acheteurs potentiels étaient en compétition. Hors cette offre unilatérale t'engage à signer le compromis. Si les venduers sont bouchés, il refuseront toute clause supplémentaire. Bien sur tout est toujours négociable entre les parties ;). Les vendeurs pourront par exemple exiger des indemnités supplémentaires si tu fais ajouter des clauses.
     
    tchize_ , 29 Décembre 2009
    #3
  4. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    tchize a tout dit, et les notaires ne sont pas vos amis!
    Arrétez de croire cette fable :) Et il ne vérifie rien, il voit votre dossier pour la première fois 10 minutes avant le rendez vous de signature...

    Pour ma part ca a été la croix et la bannière pour tenter d'ajouter une clause specifiant que la maison devait etre vide dans le compromis (car pas inclue dans l'offre unilatérale)

    Pourtant mon "offre", refusant le modèle proposé par l'agence, faisait 2 pages A4 et
    pourtant je n'avais pas encore pensé a tout :(
     
    bZone , 29 Décembre 2009
    #4
  5. tchize_

    tchize_ 39 ans, Hainaut

    normalement, a défaut d'indication contraire, la maison doit être vidée de ton ce qui est mobilier, doivent rester tout ce qui est immobilier, sauf convention contraire entre les parties. Ainsi, tout ce qui est vissé, cloué, boulonné, collé doit rester. le reste doit partir. Ce serait con de rentrer dans la maison pour trouver un dépottoir au milieu du salon ou, a l'inverse, retrouver la maison avec toutes les étagères murales enlevées, toutes les portes enlevées.... Je crois de mémoire que ca ne s'applique pas aux appareils électrique (lampes, équipement de la cuisine, etc) que le vendeur peut quand meme en toute logique emporter ;)


    PS: ton notaire est déjà un peu plus ton ami que le notaire du vendeur ;)
     
    tchize_ , 29 Décembre 2009
    #5
  6. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Bonjour, si c'est un terrain que tu achètes, n'oublie pas de spécifier "sous réserve que la parcelles soit constructible," et si tu as des doutes, "sous réserve de l'obtention d'un certificat d'urbanisme n° 1", c'est ce certificat qui garantit que la parcelle est en zone à batir.
    Bonne chance
     
    intègre , 29 Décembre 2009
    #6
  7. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    La je suis d'accord,
     
    bZone , 29 Décembre 2009
    #7
  8. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    J'ai eu les deux cas ; une maison que je vendais avec du contenu dedans ( a l'acheteur de se démerder avec ) et une maison que j'achetai et exigeai qu'elle soit vide du brol ( frigo, remorque, etc).
    Suivant les sons de cloche voila ce qu'il en ressort

    Dans le cas le plus courant : je ne peux pas exiger qu'aux frais du vendeur, la maison soit vidée - sauf mention contraire. S'il reste du brol dedans, tant pis pour moi, mais j'en suis propriétaire.
    En ce qui me concerne j'essayai donc de faire ajouter une mention qui oblige le vendeur a vider sa bicoque faute de quoi il y avait 1000 EUR a payer pour le nettoyage. La prochaine fois j'ajoute ca dans mon "template" d'offre (qui fait deja deux pages :) )

    Un bon conseil ; visitez le bien le jour même de l'acte, j'allais dire une heure avant l'acte.
     
    bZone , 29 Décembre 2009
    #8
  9. theod

    theod 57 ans, Hainaut

    tu peux aussi ajouter, pour autant que le revenu cadastral reste inférieur à 745 euros.
    il arrive souvent que le vendeur fasse des travaux avant la vente.
    un autre conseil, faire borner le terrainavant la signature pour être sur de ce que vous achetez, pour ajouter les frais de bornage à l'emprunt, et pour éviter de mauvaises surprises telles que cervitudes
     
    theod , 29 Décembre 2009
    #9
  10. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    Cette clause m'a précédemment été refusée par mon notaire (en tant qu'acheteur) mais j'étais trop jeune a l'epoque pour oser en demander les raisons :)

    Concernant le bornage, a noter que dans le cadre d'une vente de maison cela devient une garantie sur la contenance, qu'il faut donc changer une partie de l'acte en fonction, et que si j'etais le vendeur, je ne signe pas une offre qui comporte une telle clause.
    (Pour un terrain bien sur, j'imagine que c'est plus courant de demander une garantie sur la contenance - je n'ai hélas jamais eu les finances pour construire :) .)

    A noter egalement que par trois fois je me suis vu refuser la simple evocation d'un resultat d'essai de sol positif dans une offre d'achat.

    Ceci étant rien n'empèche d'essayer, point de vue acheteur. Au risque que le vendeur file votre terrain a quelqun de moins regardant, hélas.
     
    bZone , 29 Décembre 2009
    #10
  11. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    La clause suspensive de l'essai de sol est généralement refusée.
    Mais vous pouvez toujours demander au vendeur l'autorisation de faire un essai de sol A VOS FRAIS avant d'acheter le terrain.
    Mais cela prend un certain temps, et le terrain risque de vous passer sous le nez.
    Et qu'est ce que c'est qu'un bon terrain ou un mauvais terrain ????

    Dites vous bien que le vendeur n'a pas besoin de vous, si ce n'est pas vous, c'est le suivant qui l'aura.
    Vous, par contre, vous avez choisi ce terrain pour de bonnes raisons.

    Donc, soyez prudent mais ne soyez pas trop exigeant si vous voulez CE terrain.

    Les clauses suspensives couramment acceptées pour un terrain, sont
    1° l'obtention d'un prêt hypothécaire
    2° l'obtention d'un certificat d'urbanisme n° 1 (preuve qu'il est à bâtir)
     
    Dernière édition par un modérateur: 29 Décembre 2009
    intègre , 29 Décembre 2009
    #11
  12. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    J'ai croisé un type qui était vendeur chez je ne sais plus quel CSP, et qui rien qu'en regardant les plantes sur un terrain pouvait dire si c'etait humide, marecageux, ou franchement foireux.
    Comme quoi la botanique ca aide :)
     
    bZone , 29 Décembre 2009
    #12
  13. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Ben, c'est peut être moi,
    Les plantes, c'est mon dada, mais cela ne détecte pas que les problèmes d'humidité.
    Bien que, la forme des arbres peut aussi te donner une idée de ce qu'il y a en dessous. Une belle ramure représente un beau système radiculaire, un arbre tordu représente des racines contrariées, pourrissantes, mal nourries par du remblai, etc....
    Mais rien ne vaut un bon sondage de sol pour être plus certain.
     
    intègre , 29 Décembre 2009
    #13
  14. theod

    theod 57 ans, Hainaut

    mieux vaux ne pas acheter si on vous refuse certaines clauses qui pourraient vous mettre à l'abri de certains risques.
    Surtout que dans ce domaines, ces risques peuvent vous couter très cher.
    Il y a biens d'autres immeubles à vendre, rien ne sert de courrir, il faut.....
    Ces vieux dictons sont pleins de bons sens, et on a le malheur de les oublier.
     
    theod , 29 Décembre 2009
    #14
  15. tchize_

    tchize_ 39 ans, Hainaut

    même avec un sondage de sol, mes beau parent on eu deux points "dur", probablement du chiste en sous sol lors des essais. Lors des fondations, a la pelleteuse, ils ont excavé 1m50 sous terre les fondations en béton armé d'un ancien pavillon de chasse -> hop a faire démolir :)

    Pour ce qui est des clauses, il faut aussi tenir compte de l'équilibre entre le vendeur et l'acheteur Si t'accumule les clauses suspensive, le vendeur va commencer à se demander si tu va vraiment l'acheter ce terrain / cette maison :D
    A noter que, normalement, les clauses suspensive vous font quand même généralemnt perdre de l'argent pour dédommager le vendeur (4 mois de perdu dans la vente a cause d'un credit refusé, ca lui fait mal quand même)
     
    tchize_ , 29 Décembre 2009
    #15
  16. liosanthrope

    liosanthrope 36 ans, Hainaut

    Merci pour tous vos renseignements,

    nous sommes sur l'achat d'une maison déja construite se trouvant dans une aire à caractère industrielle, mais les contraintes sont toujours contournable dans le sens où nous avons aucune restriction quant aux matériaux utilisés (bois, bloc briques ou en métal style hangar industriel) le but étant d'agrandir quelqu' en soit le rendu extérieur, elle aussi libre d'occupation déja actuellement, mais en dehors de la condition suspensive d'otroi du prêt, libre et vide à l'acte, de vérifier les dates des transfert de propriété et de jouissance et prises en charges des contributions et différents impôts, y aurait-il d'autres choses que j'aurai du vérifier à la commune ou via le notaire??

    Mon notaire, doit-il être présent lors de la signature du compromis où dois-je négocier seul pour y inclure les clauses que je souhaite face à l'autre notaire?
    Mon notaire m'as dit de reprendre le compromis pour lui montrer avant de le signer est-ce normale et l'autre notaire ne va pas mal le prendre, ce serait plus simple si mon notaire etais présent le jour de la signature, mais bon
    Je me demandais si les frais que nous payons en tant qu'acheteur et qui serons partagés entre les notaires ne comprenais pas l'accompagnement à la signature du compromis, plus tous le reste: vérification des données complète de l'achat de cette maison,...?
     
    liosanthrope , 29 Décembre 2009
    #16
  17. benoit17

    benoit17 44 ans, Luxembourg

    Prend bien évidement ton notaire pour la lecture et préparation du compromis
    Il va te faire payer,c'est normal
     
    benoit17 , 29 Décembre 2009
    #17
  18. liosanthrope

    liosanthrope 36 ans, Hainaut

    ah donc ce n'est pas compris dans les services rendus.
    Et ça coute cher cette prestations?
     
    liosanthrope , 29 Décembre 2009
    #18
  19. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Un compromis est un acte sous seing privé qui peut se signer en l'absence totale de notaire. Le mieux c'est de demander au notaire instrumentant d'envoyer une copie du compromis à votre notaire pour l'examiner et éventuellement faire ses remarques, avant de le signer. Il n'y a normalement aucun frais supplémentaire lorsqu'il y a deux notaires, ils se partagent les honoraires, et c'est parce qu'ils doivent partager qu'ils n'aiment pas se déplacer. Mais vous pouvez exiger sa présence ou vous changez de notaire.
     
    intègre , 29 Décembre 2009
    #19
  20. myangels

    myangels Liège

    Intègre
    qd tu parles de la clause avec obtention de CU1 voir même ici CU2 rare seront les vendeurs qui vont accepter à mon avis vu le délai qu'il faut déjà pour obtenir ces certificats
    j'ai eu le cas où j'ai demandé à au moins à recevoir un cu1 ça semblait faire "tiquer" le vendeur donc je pense que ptet que son terrain n'est pas constructible car il y a eu des contradictions dans le pourquoi de la vente...

    liosanthrope pour résumé bien se faire aider à demander conseil et à déranger 10 x le notaire
     
    myangels , 29 Décembre 2009
    #20
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