Conseil étapes avt achat d'une maison à rénover entièrement...

Dans le forum Rénover - par fastyy le 13 Décembre 2016

  1. fastyy

    fastyy 40 ans, Hainaut

    Bonjour à tous,

    Nous sommes à la recherche d'une maison et nous avons flaché sur un maison de maitre de 300m2.
    Le hic est que cette maison n'a jamais eu de rénovation, elle était habitée par des personnes agées.

    Voici les travaux que je vois (et je ne suis pas un pro) :

    Les plafonds sont à +-4m de haut...c'est beau mais c'est trop haut et niv consommation chauffage, ce n'est pas terrible --> mettre des faux plafonds à hauteur raisonnable et peut être isoler entre.

    Refaire toute l'installation électrique. Il n'existe qu'un seul coffret avec juste une dizaine de fusible pour toute la maison... pas de disjoncteur, RIEN :(

    Sanitaire : rien à signaler il me semble... il y a mm déjà l'adoucisseur.

    Nouvelle chaudière gaz à condensation : est ce que l'on peut laisser les anciens gros radiateurs pour ce genre d'install ?

    Arracher toutes les moquettes au sol, tapis au mur,... en espérant pas de surprise : je suppose que je ne peux quand mm pas arracher de la moquette pour voir le dessous AVT d'avoir acheter ?

    Remplacer tous les chassis qui sont en SV.

    Carreler l'ensemble du rez de chaussée car carrelage trop vieillot

    Nouvelle cuisine équipée avec ilot central

    Nouvelle SDB.

    Le toit : je n'en sais rien... il ne me semble pas y avoir de fuite MAIS il faudra l'isoler.

    Voilà en gros ce que je vois.
    MAIS , je me demande pour ceux qui ont déjà été dans le cas, comment avez vous fait AVANT de faire une offre d'achat ?
    Vu l'importance des travaux, nous comptons faire une offre à la moitié du prix de vente (ça passe ou cela casse).
    MAIS si jamais on s'est trompé dans les estims :( ?
    Avez vous fait une visite avec un spécialiste de chaque poste ?
    Connaissez vous un site qui permet d'avoir le montant moyen pour chaque poste au m² ?
    J'ai essayé avec le site du moniteurdubatiment mais je ne sais pas si c'est fiable.

    Merci à tous.
     
    Dernière édition par un modérateur: 13 Décembre 2016
    fastyy , 13 Décembre 2016
    #1
  2. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Avec des vieilles personnes qui n'ont jamais rénové, en général, c'est sain. Il y aura bcp à faire, mais pas de vice caché, et surtout pas de rénovation mal faite.
     
    lamy , 13 Décembre 2016
    #2
  3. fafalili

    fafalili Invité

    isolation toiture et mur

    la hauteur sous plafond est génial c'est ce qui donne le cachet de ce style de maison

    de plus je ne suis pas sur que tu pourras descendre la hauteur de bcp avec des faux plafond
     
    fafalili , 13 Décembre 2016
    #3
  4. baloo01

    baloo01 29 ans, Luxembourg

    en plafond tendu tu peut descendre de beaucoup. Sinon je pense aussi maison saine faut juste voir si la guerre n'a pas fait de dommage
     
    baloo01 , 13 Décembre 2016
    #4
  5. charadets

    charadets 35 ans,

    Personnellement j'ai emmené un entrepreneur et j'ai fait chiffrer les travaux indispensables (conformités, etc) et j'ai regardé moi même pour ceux de confort (nouvelle cuisine ou revêtement de sol).
     
    charadets , 13 Décembre 2016
    #5
  6. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Il y a des magazines qui donnent des prix/m² etc...
    Je pense que c'est "Je bâtis tu rénoves" ou d'autres (http://www.roularta.be/fr/accueil/t...html?ParentPageID=1184688299798&SubType=Homeà ou http://www.construire-renover.be/).

    Lors de Batibouw, ils ont un récap avec tous les prix.
     
    lamy , 13 Décembre 2016
    #6
  7. fafalili

    fafalili Invité

    oui mais les prix sont complétement a coter de la plaque ;-)
     
    fafalili , 13 Décembre 2016
    #7
  8. vulcaingeo

    vulcaingeo 65 ans, Bruxelles

    Bien réfléchir avant de descendre des plafonds, car quel confort que des hauts plafonds !
     
    vulcaingeo , 13 Décembre 2016
    #8
  9. fastyy

    fastyy 40 ans, Hainaut

    Merci les gars.
    Alors pour la hauteur de plafond, je crains juste pour la conso chauffage et au niveau de leur texture actuelle, c un genre de petite dalle pas très belle donc on se disait de de descendre à 3m et en profiter pour isoler au moins pour le son car c un plancher au dessus.
    Niveau dégât, pour le moment, je ne vois QUE des fissures sur toute la hauteur dans deux chambres.... La où se trouvent les cheminées.
    Maintenant je ne sais pas ce que je peux trouver en dessous des moquettes non plus car il y a de la moquette partout à l étage, mm sur les escaliers.
    Il est vrai qu' ici, ce n est pas le prix pour la sdb, cuisine ou carrelage qui me fait peur car je connais plus ou moins et sait le faire moi même.
    C est surtout le poste de l électricité complète et savoir si on peut garder de gros radiateur ancien modèle si je mets une chaudière condensation.
    Pour les chaudieres, quel est l aventage de prendre une au sol par rapport à une murale? Le prix est double...
     
    fastyy , 13 Décembre 2016
    #9
  10. Brico_Fred

    Brico_Fred Liège

    Voila de mon expérience après on s’assoit dessus ou pas... :)

    Mais 300 m2... avez-vous besoin d'autant ? :blush:

    Penser aux surprises... les évacuations sont-elles ok (déjà elles existent ?) :-s
    Le toit est en quoi ? Ardoises a l'amiante de chez les empoisonneurs d'Eternit ?
    Les châssis sont dans quel état (simple ou double vitrage, quels formats les fenêtres?) ?
    Etc.
     
    Brico_Fred , 13 Décembre 2016
    #10
  11. Gouda

    Gouda Hainaut

    Si moquette a l etage, j espère qu'elle n'est pas fortement collée sur le parquet..
     
    Gouda , 13 Décembre 2016
    #11
  12. fastyy

    fastyy 40 ans, Hainaut

    Merci Brico Fred.

    C'est vrai que j'avais oublié de dire que tous les chassis sont à changer car SV.

    On espérait avoir assez avec 100000€ de travaux, voilà pourquoi on fait une offre basse.
    300m².... non, on a pas besoin d'autant mais bon, ils y sont ;)
    C'est surtout le volume des pièces du rez qui nous intéresse.... on ne fait plus des maisons avec des volumes pareils.
     
    fastyy , 13 Décembre 2016
    #12
  13. Kmichel

    Kmichel 61 ans, Hainaut

    Bonjour,
    Il faut prendre en compte le prix d'achat, les prix des travaux et les frais de fonctionnement.
    Je viens de racheter le même style de maison en parfait état, juste la cuisine à refaire.
    J'ai calculé le pour ( volumes très agréables, charme de l'ancien, jardin +++) et le contre (chauffage, coûts d'entretien du bâtiment et du jardin, ..).
    Rester objectif quand à ses possibilités financières présentes et futures.
    Si tout est ok, ne pas hésiter, sinon attendre autre chose de plus adapté à ses besoins et moyens.
     
    Dernière édition par un modérateur: 14 Décembre 2016
    Kmichel , 13 Décembre 2016
    #13
  14. rers

    rers 51 ans, Bruxelles

    Tu auras pour plus de 100000 a mon avis...toujours des surprises aussi à prévoir dans ton budget. Le miuex est d'y aller avec un entrepreneur pour chiffrer!
     
    rers , 13 Décembre 2016
    #14
  15. vété

    vété 38 ans, France

    Salut,

    pour avoir rénové entièrement une maison.

    Ce que je peux te dire.
    1. Si tu refais l'électricité, il faut aussi prévoir un budget pour replafonner les murs car il va falloir faire un paquet de saignées si tu veux des prises et des interrupteurs un peu partout. Ca augmente déjà méchamment le budget électricité. De plus, tu feras des saignées aussi pour les arrivées d'eau et les évacuations des sdb et cuisine.

    2. Recarreler le rdc: S'il n'y a pas de caves, c'est sans doute carrelé sur la terre ou du sable; il faudra donc creuser (environ 30 cm!) sur toute la surface. Ca en fait des m3à creuser et à évacuer (et donc des €). Ensuite, dalle de béton, isolant et chape puis carrelage. C'est déjà un autre prix que juste le carrelage à 25€ du m² plus la pose que l'on imaginait à la base.

    3. Les chassis: Combien y en a-t-il? Ca monte vite en prix, puis il faudra refaire les tours de fenêtre. Et peut-être changer les appuis de fenêtre aussi.

    4. Le toit: Un vieux toit chez des vieilles personnes qui n'ont jamais fait de travaux, il n'y aura sans doute pas de sous toiture. Si on veut isoler correctement, il faudra en placer une, ce qui veut dire, refaire entièrement la couverture. Combien de m²?

    5. Les faux plafonds, ça coute vite aussi car il y aura je suppose un paquet de m².

    6. Les radiateurs anciens sont dimensionnés pour fonctionner à haute temp. Avec une chaudière à condensation, on travaille avec une temp. d'eau beaucoup plus basse. Il faut donc en général changer les radiateurs.

    7. Plus toutes les petites conneries que tu vas découvrir en faisant les travaux. Un mur abîmé sous les tapis, allez hop, on enduit ou on plaffone. etc

    En, conclusion, il faudrait voir la maison mais 100.000€ pour rénover correctement une si grande maison, je n'y crois pas trop. Ou alors en faisant tout soi-même et en vivant dans un chantier pendant 10 ans. La question à se poser alors est: "Cela vaut-il la peine de passer 10 de ses plus belles années à ne faire que ça pour finalement ne pas en profiter plus longtemps que ça?". Je pose juste la question. Chacun aura une réponse différente.
    Et pour l'offre à la moitié du prix demandé, je n'y crois aps une seule seconde, Si le gars pense qu'elle vaut 250.000 et qu'il l'annonce à 300.000 pour avoir une marge de négociation, il ne va pas la lâcher à 150.000. En tout cas pas tout de suite. Dans 5ans, s'il n'a eu que deux visites, peut-être. Mais personne n'accepte une offre à la moitié du prix demandé. Même si elle ne vaut peut-être pas plus.
     
    vété , 14 Décembre 2016
    #15
  16. moustic999

    moustic999 41 ans, Hainaut

    Perso j'ai aussi une grande maison (360m²) et rien que pour changer les 21 chassis et les 2 portes, tu passe les 30000 euros...

    si tu ajoute le chauffage (18 radiateurs + chaudiere gaz condensatsion) a 22000 euros....

    tu ajoute le plafonnage intégral de la maison : 15000 euros

    et la tu n'a encore rien ....

    Je fait une grosse partie moi-meme, et ca fait 4 ans de travaux, on a fini l'etage, on progresse bien sur le bas...

    tu peux prevoir au minimum 150000 a 200000 euros....
     
    moustic999 , 14 Décembre 2016
    #16
  17. Salut ! ;-)
    J'ai rénové un appart et j'en suis à ma deuxième maison.
    A moins d'être un excellent bricoleur et déjà avoir une tonne de matos, si vous pensez que ca vous coûtera 100.000 €, ca vous en coûtera 200.000€.

    Ca c'est un avantage : pas de bricolage ni de rénovation foireuse - ni de vice caché.

    Avec des fenêtres magnifiquement gigantesques ? ;-) doublez votre estimation de remplacement des chassis.

    Héé non...

    Et l'électricité de cette cuisine a été faite comment.... il y a du démontage dans l'air...

    Les gouttières .. ? parce que ca chiffre rapidement... et des gouttières pourries ca endommage un batiment.

    Egouts ? fosse septique ? citerne enterrée ? Caves sèches ?
     
    benoki , 14 Décembre 2016
    #17
  18. Après avoir arraché les moquettes , il faudra poncer le parquet avec des machines de location - rien n'est impossible mais si les clous sont mal positionnés , vous allez pleurer toutes les larmes de votre corps.. et défoncer les semelles des machines..

    Si le plafonnage est bien sec il viendra par sympathie avec le tapis. N'hésitez pas à louer/acheter une vraie machine pour détapisser : avec un réservoir de 3 à 5 litres ! sinon vous allez le remplir pour chaque bande de tapis à décoller.
     
    benoki , 14 Décembre 2016
    #18
  19. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    C'est exactement ce que j'ai vécu. J'ai été trop court. Donc j'ai dû renoncer à la sdb et faire une cuisine "simple" (7.000 €), recarreler sur ce qui était là ...

    Pour le reste, j'ai 100 m² et si je compte uniquement les travaux intérieurs (carrelage, plafonnage, l'électricité était presque ok, nouveaux châssis, nouveaux radiateurs, la chaudière était quasi neuve) j'en ai été à 46.000 uniquement pour ça.

    Donc vous, avec 300 m² et 100.000 €, vous serez trop court.
     
    lamy , 14 Décembre 2016
    #19
  20. fastyy

    fastyy 40 ans, Hainaut

    Merci Vété.

    1. replafonner, je l'ai compris dans mes calculs et je sais le faire moi même.
    Comme on enleverait la tapisserie, on suppose que l'on devra refaire les murs.

    2. il y a des caves partout en dessous de la maison et le carrelage actuel est du style grand carrelage noir et blanc moucheté ou carrelage en terre cuite.

    3. chassis : il y a la porte d'entrée et porte fenêtre arrière.
    facade avt : Un très grand de 8m sur 2.2 au rez et 6 fenetres de 1.8m sur 1.2m
    facade arriere : 2 grands de 6m sur 2m.
    Tout cela est +- car c'est de tête.

    4. Tu as vu juste : il n'y a pas de sous toiture... Ils font fait un truc space dans le genre un film plastique sur l'ensemble du toit (genre pare vapeur) donc il faudra corriger cela et de toute façon isoler.

    5. niveau plafond : il y a +- 132m2 pour le rez. Je ne crois pas que l'on fera l'étage car ils sont plus bas.

    6. Là, je ne sais pas combien coutent des radiateurs :( Il doit y en avoir une douzaine.

    Dans tout cela, il reste les primes de la RW... il n'y en a plus bcp mais il y en a encore un peu ;)

    Pour le prix : la maison est en vente depuis + de 6 mois et ils ne reçoivent quasi pas de visite. Le peu de visite qu'ils ont eu, ils n'ont jamais eu d'offre ;)
    Moi je ne suis pas pressé puisque j'ai déjà une maison toute rénovée (que je dois revendre).
     
    fastyy , 14 Décembre 2016
    #20
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