Construction maison, revente ancienne, rachat de prêt, etc... scénario idéal

Dans le forum Divers, Bavardages - par roby le 2 Janvier 2013

  1. roby

    roby 39 ans, Liège

    bonjour,

    Je dois aller voir les banquiers dans les prochains jours mais je souhaiterai avoir un avis indépendant pour qu'on me raconte pas des salades :grinning:

    Situation actuelle :

    - une maison :

    valeur de revente estimée : 240.000€
    crédit en cours : 950€/mois reste 12 ans et 100.000€ de capital à rembourser
    assurance solde restant dû 100% sur chaque tête

    - un terrain à bâtir

    crédit en cours : 550€/mois reste 19 ans et 85.000€ de capital à rembourser
    assurance solde restant dû 100% sur chaque tête

    Capacité de remboursement max : ~1500€ par mois

    Construction à financer tout compris : 300.000€.

    -----------------------------------------------

    Evidemment il y a de nombreuses solutions, si je fais au plus simple :

    Scénario 1 :

    On revend la maison actuelle et on en retire 140.000€ en soldant le prêt (240.000 - 100.000)

    Reste 160.000€ à financer, soit 860€/mois en 25 ans

    Total mensualité 860€ (nouveau prêt) + 550€ (prêt actuel terrain) = 1410€/mois => ok

    Scénario 2 :

    On revend la maison actuelle et on en retire 55.000€ en soldant les 2 prêts (240.000 - 100.000 - 85.000)

    Reste 245.000€ à financer, soit 1315€/mois en 25 ans => ok

    ------------------------------------------------

    Tout ceci est bien beau mais ça ne tiens pas compte des éventuels frais de rachat de prêt + ASRD + ...

    Avec ces données, quel serait pour vous l'optimum ?

    Garder le prêt terrain ou globaliser ?
    Peut-on transférer les ASRD ?
    ...

    Quel casse tête :p
     
    roby , 2 Janvier 2013
    #1
  2. belval

    belval 54 ans, Hainaut

    Personnellement je conseillerais de consulter immotheker ou un courtier avant de se rendre chez les banquiers.
    J'ai racheté un crédit hypotécaire il y a quelques temps. les différentes possibilités ont ainsi pu être chiffrées et j'ai pu choisir la plus intéressante pour moi.
     
    belval , 2 Janvier 2013
    #2
  3. Bonsoir à tous
    si tu as un bon taux ...
    le plus simple et le moins cher c'est le transfert d'hypothèque.
    c-à-d que l'inscription (ou les inscriptions) prise sur la maison 1, est retirée et prise sur la maison 2.
    L'inscription est ainsi transférée sur le nouveau bien tout en gardant les avantages du prêt d'origine.

    Evidemment, la banque bloquera les fonds (le montant du transfert) de la vente jusqu'à l'acquisition/construction du nouveau bien.
     
    Dernière édition par un modérateur: 2 Janvier 2013
    seccotine , 2 Janvier 2013
    #3
  4. Ann19692

    Ann19692 49 ans, Hainaut

    Bonjour,
    J'ai été dans +- la même situation il y a 3 ans.
    J'ai été voir For tis et là, l'on m'a dit que ce n'était pas possible.
    J'ai été chez I N G et là, aucun souci pour faire ce que l'on voulait.
    Nous avions une maison et l'on voulait reconstruire. Il nous restait 2 ans à payer l'ancienne maison. Nous nous sommes donc engagés pour la construction.

    Nous avons mis une affiche sur la maison et 3 semaines plus tard, elle était vendue 50.000 € de plus que For tis ne l'avait estimée !
    Nous avions proposé 2 solutions aux acheteurs potentiels : maison à disposition tout de suite ou 1 an plus tard avec une diminution de 15.000 euros.
    Le montant de 15.000 euros a fait réfléchir l'acheteur et de cette manière, nous ne devions pas déménager 2 x car ça a un coût aussi (frais + confort + ...).

    N'oubliez pas que construire est une mauvaise période à passer, beaucoup de choses peuvent se passer et parfois, il y a accumulation (construction, maison qui ne se vend pas ou 2 déménagements, ..., si vous avez des enfants, c'est aussi un poid en plus dans ces moments-là).
    Nous l'avons fait et nous ne le regrettons pas mais nous n'avons, en quelque sorte, eu que la construction sur le dos durant la période de construction.

    Nous avons des voisins qui ont eu beaucoup de soucis car leur maison ne se vendait pas et donc, crédit-pont, ... et il y a aussi eu un divorce suite aux soucis financiers que ce couple a eus.

    Si mentalement, vous êtes prêts, foncez.
    Perso, je suis pour liquider la maison dans votre situation. Le terrain pourrait servir en cas de besoin MAIS je ne suis pas à la place de votre portefeuille.

    Et n'oubliez pas tous les frais "cachés" (raccordements, ...)

    Ann
     
    Ann19692 , 2 Janvier 2013
    #4
  5. De plus, si ton prêt initial est une ouverture de crédit, le montant d'origine moins le solde restant dû, peut faire l'objet d'une reprise d'encours.
    c-à-d que , exemple :
    prêt initial 240.000 - solde encore dû = 100.000 = 140.000 possible en reprise d'encours.
    la reprise d'encours ne fait pas l'objet d'un acte devant notaire donc pas de frais d'acte.
    Il te faut maintenant faire le calcul ... :)
     
    Dernière édition par un modérateur: 2 Janvier 2013
    seccotine , 2 Janvier 2013
    #5
  6. Litha

    Litha 34 ans, Hainaut

    Vous avez réfléchi à la possibilité de louer votre bien? Cela peut aussi être une piste à envisager.
     
    Litha , 2 Janvier 2013
    #6
  7. tessa

    tessa 67 ans, Namur

    c'est aussi pour moi une excellente solution, il y a de temps en temps des petits soucis, mais dans quelques années vous avez deux maisons
    c'est ce que j'ai fait,
     
    tessa , 2 Janvier 2013
    #7
  8. +1 pour la mise en location de votre maison.
     
    wspboy , 2 Janvier 2013
    #8
  9. roby

    roby 39 ans, Liège

    merci pour vos réponses,

    malheureusement, le bien ne se prête pas à la location et on a du capital à récupérer.

    Je vais faire un premier tour des banques demain,

    ce n'est pas le cas malheureusement, l'ouverture de crédit n'était que de 125000€ donc seulement 25000€ de reprise possible, ce premier prêt était sur 15ans, durée assez courte pour rembourser un max de capital :-'
     
    Dernière édition par un modérateur: 2 Janvier 2013
    roby , 2 Janvier 2013
    #9
  10. bonjour tlm :)

    @ Roby

    ... tu auras environ 265.000 ... dont à déduire les frais de mainlevée/transfert d'hypothèque (acte devant notaire)
    1) la totalité du prix de vente, soit 240.000
    2) le transfert d'hypothèque (et toutes ses conditions) , soit 0
    3) la reprise d'encours, soit 25.000

    négocie un supplément avec ta banque et peut être la reprise du crédit terrain, pour ne faire qu'un seul et même crédit ... ?
     
    seccotine , 3 Janvier 2013
    #10
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