Définir le budget de sa nouvelle construction :-)

Dans le forum Construction neuve - par anthonybe le 29 Janvier 2008

  1. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Bonjour à tous,

    voici mon premier poste, mais celà fait déjà un moment que je consulte quelques discussions très intéressantes sur ce forum.
    Bref, revenons en au sujet du post :)

    Ma copine et moi aimerions construire. Celà fait un peu moins d'un an que je consulte de la documentation à gauche à droite
    (magazine, site web, blog, forum, ...) pour être un peu courant de ce qui se passe en construction (déroulement, piège, matériaux, ...)
    afin de ne pas avoir l'air idiot à la première question de l'architecte ou de l'entrepreneur, et ne pas se faire "pigeonner"
    (ou du moins essayer :)) par des gens malhonnêtes (Au vu de ce qui traîne sur le net, Dieu sait qu'il y en a).

    Nous en sommes actuellement à la définition du budget que l'on peut se permettre :)
    Nous envisageons:
    • d'acheter un terrain avec nos liquidités
    • construire (matériaux et mains d'oeuvres) via un crédit hypothéquaire
    • payer les frais architecte, notaire, TVA et frais divers avec, aussi, nos liquidités (si possible :)).
    Nous avons déjà une idée du prix que l'on est prêt à donner pour le terrain, mais concernant le budget de la construction, c'est encore un peu floue.
    Je sais que l'on peut décomposer le prix de la maison en plusieurs catégorie:
    • montant construction HTVA (Terrassement, ...)
    • frais architecte
    • frais notaire
    • TVA
    • frais divers (raccordement, ...)
    Nous avons déjà réaliser une simulation de crédit afin de savoir quel est le montant que l'on peut se permettre pour la construction HTVA.
    (Nous n'oublions pas d'y enlever 10% pour en cas d'imprévu.)

    Avec ce montant, j'aimerais connaître les liquidités que l'on doit avoir pour couvrir les frais.
    • Pour les frais d'architecte, je sais que celà est aux environs des 9% (A définir avec notre futur architecte) du montant HTVA
    • Pour les frais de raccordements (eau, electricité, téléphone, télévision, autre chose?), il faut compter +-2000 EUR (Corrigez moi)
    • Pour la TVA, 21% :)
    • Pour le notaire: ???
    Quelles sont les frais de notaires pour une nouvelle construction ? J'ai lu sur www.notaire.be que le taux est de 12,5% (ou 6% parfois) pour les
    ventes de gré à gré mais je n'ai rien trouvé sur les nouvelle construction ?! A combien est ce taux?

    J'ai également une autre question, comment calcule-t-on le montant de la maison hors TVA lorsque l'on fait faire le gros oeuvre par un entrepreneur
    et que l'on fait le parachèvement nous même ?
    L'entrepreneur calcule ce montant à l'aide des prix des matériaux ainsi que la main d'oeuvre de ses ouvrier, mais pour nous qui allons parachevé,
    comment le calculons-nous? Prix des matériaux?

    Comment le notaire et l'architecte vont-ils calculer leurs honoraires?
    [ Prix entrepreneur HTVA (matériaux+main oeuvre) + Prix parachèvement HTVA (matériaux) ] * pourcentage ?

    J'espère avoir été clair dans mon post :)
    Merci d'avance pour vos réponses.
     
    anthonybe , 29 Janvier 2008
    #1
  2. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    1° il n'ya pas de frais de notaire pour la construction, puisqu'il y a une TVA

    2° pour le terrain, frais de notaire à prévoir (suivant la région) 17 à 19 % dans le Hainaut, certains notaires sont plus gourmands que d'autres.

    3° l'architecte avec mission complète compter 8% (montant préconisé par l'Ordre des Architectes)

    4° Raccordements, avec racc. aux égouts et tout le reste, depuis la libéralisation des prix, prévoir plutôt 5.000 €

    5° pour la TVA, adresser au bureau de TVA de votre région, ce sont eux les mieux placés.
     
    intègre , 29 Janvier 2008
    #2
  3. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Merci pour la rapidité de réponse.

    1° C'est donc ça, il n'y a pas de frais de notaire mais ceux-ci sont remplacés par la TVA. Le notaire ne demande pas d'autre frais? Frais d'acte ou autre chose? (Pour la construction, pas pour le terrain)

    2° Oui, j'ai oublié de le préciser. Prix du terrain + Frais notaire. Ce taux ne peut pas être calculé via www.notaire.be ?

    4° 5000 EUR ? Autant ? Et bin.

    5° Pour la TVA, j'ai trouvé dans un autre post du forum, une publication du ministère des finances nommé "Celui qui construit et la TVA". Elle est très intéressante. D'après ce qui y est inscrit, je ne devrais payer que la TVA des travaus de l'entrepreneur ainsi que la TVA des matériaux que j'achète (Je ne suis pas assujetti et je ferai attention à ce que ceux qui m'aident ne le sois pas non plus).

    Donc si je peux résumé ainsi:

    Prix total construction:

    [ Prix terrain + Frais notaire ] + [ prix construction HTVA + Frais architecte + TVA + frais raccordement ] = Budget total

    Voyez-vous d'autre frais qui peuvent être non négligeable ?
    En tout cas, merci pour la réponse rapide ;-)
     
    anthonybe , 29 Janvier 2008
    #3
  4. lillyrose

    lillyrose 37 ans, Hainaut

    bonjour ,

    n'oubliez pas vos assurances vies qui n'est pas une chose à négliger.
    si je ne me trompe les frais d'architecte seront calculer sur le valeur estimée de votre maison.maintenant il y a tjs maintenant de discuter un peu !!!
    n'oubliez pas non plus que les maison sur plans sont tjs de"base"' et que bien souvent si vous voulez avoir qq chose qui vous convienne il faudra compter un bon 20 % en plus.
     
    lillyrose , 29 Janvier 2008
    #4
  5. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    n'oubliez pas non plus que les maison sur plans sont tjs de"base"' et que bien souvent si vous voulez avoir qq chose qui vous convienne il faudra compter un bon 20 % en plus.
    Un architecte ne travaille pas sur des plans de base, et je ne vois pas ce qui vous fait dire que les changements provoquent systématiquement des gros changements de prix.
    Dans certaines sociétés clés sur portes que je ne veux pas citer, peut être, mais chez les gens honnêtes (qui sont, je pense, encore la majorité) les modifications n'entrainent pas systématiquement des suppléments.
    Maintenant l'élargissement de 10 cm d'une pièce peut parfois faire passer à un niveau de hourdis supérieur 18 cm au lieu de 13, par exemple, mais pour tout l'étage.
    Les matériaux ont des propriétés et des limites techniques, qu'on ne peut ignorer.
     
    intègre , 29 Janvier 2008
    #5
  6. lillyrose

    lillyrose 37 ans, Hainaut

    bien sur que le choix des matériaux n'entraine pas une hausse du prix de l'architecte.mais ce que je voulais dire C une augmentation du prix de base. car certaine entreprise vous font miroiter une villa tout confort à 100.000 € C tout compris !!!
    maintenant pour les maisons clé sur porte je prendrais l'exemple de l'electricité où pour un living il mettent en tout et pour tout 4 prises et une seule que tu veux en rajouter cela te coute grosso modo 50 € par prise supplémentaire !!!
     
    lillyrose , 29 Janvier 2008
    #6
  7. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Merci pour ces réponses.
    Je comprend ce que lillyrose a voulu dire. Effectivement, lors d'une visite de maison témoin d'une société clé sur porte, le prix entre le métré que le commercial nous a donné et le prix donné sur le plan, il y avait une grosse différence. Maintenant, c'était une maison témoin, donc ils mettent le paquets, mais il est clair que le prix de base d'un plan est le prix "standard". Faut toujours s'attendre à des modifications de prix tant que tout n'est pas clair et défini dans le cachier de charge.

    Maintenant, j'espère qu'en passant par un architecte indépendant de toute société, celui-ci pourra définir un plan sur le budget que l'on lui donnera. Personne n'étant parfait, il faudra quand même prévoir quelque marge sur ce prix.
     
    anthonybe , 29 Janvier 2008
    #7
  8. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Lillyrose, avant de critiquer les prix, il faut savoir ce qu'ils incluent.
    Pour calculer le prix de revient de quelque chose, il faut tout prendre en compte. La prise en elle même, ne représente qu'une toute petite partie du prix de la prise installée et connectée, prête à fonctionner.
    Il faut compter, en dehors de la partie administrative, le temps mis par l'ouvrier pour rainurer les murs, le prix des fils et des gaines, le temps de les placer, de reboucher les rainures, de raccorder à la boîte à fusible, de rajouter une paire de fusible toutes les x prises, d'éventuellement mettre une plus grande boîte à fusible, si il y a beaucoup de rajoutes, de placer et raccorder la prise dans le mur. Je vous mets au défi d'installer une prise, en état de fonctionner, (avec toutes les opérations ci-desus) en moins d'1 heure. Un ouvrier coûte à son patron entre 35 et 40 € de l'heure, avant tout bénéfice.

    Ne mettez pas toutes les sociétés clé sur porte dans le même sac, parce que 4 ou 5 se comportent différemment.
    Je sais de quoi je parle, je dirige une petite entreprise dite "clé sur porte" et le prix que mes clients reçoivent au départ est le même que celui à l'arrivée, et quand ils reçoivent leur avant projet, c'est avec le prix par poste, avec un cahier de charges complet et lisible par tout le monde, un plan de paiement précis, un contrat complet à lire à son aise, etc ...
    Je peux vous dire qu'en dehors de problèmes liés à la nature du sol, nous n'avons jamais eu de suppléments. Et je ne suis pas la seule société à travailler comme ça.
    Mais 100 clients contents font moins de bruit qu'1 seul mécontent.





    .
     
    intègre , 29 Janvier 2008
    #8
  9. lillyrose

    lillyrose 37 ans, Hainaut

    je ne faite pas croire qu'il y a si peu d'entreprisee malhonnetes que ça !! le secteur où il existe le plus de malfaçon C qd meme bien celui de la construction et ce surtout pour les personnes qui n'y connaissent "rien.Est normal d'aller visiter des maisons temoins ou qd vous demandez le prix de la maison telle qu'elle est présentée on vous dit : mais de toute façon je vous informe tout de suite qu'il est impossible de construire une telle qu'elle car la hauteur sous toiture est trop basse , donc je vous donne le prix mais vous devez rajouter 35000 € pour rehausser la maison"enfin !!! nous nous avons décidé ( et commencé) de construire notre maison à 2 au moins nous saurons comment cela aura été fait et il n'y aura pas de vice caché !!!
     
    lillyrose , 29 Janvier 2008
    #9
  10. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    La hauteur d'une maison, c'est une question de prescriptions urbanistiques dont le constructeur n'est pas responsable. En Flandres, c'est bon à 250 cm, Ici, c'est 350 cm, ailleurs c'est 450 cm ou encore 6 mètres. C'est la commune ou la région qui decide. Maintenant 35.000 € pour rehausser, là, c'est un peu fort, il faut l'admettre.
    Toutes ne sont pas des anges, mais toutes ne sont pas de voyous non plus.
     
    intègre , 29 Janvier 2008
    #10
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