Division d'un terrain en terrain à batir

Dans le forum Terrains, bornage - par anthonybe le 19 Mars 2008

  1. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Bonjour à tous,

    je suis tombé sur une petite annonce d'un terrain à batir. J'ai été avec ma copine voir ce terrain et là, ça a été le coup de coeur. Le propriétaire était justement présent et nous a fait faire le tour de la propriété.

    Mais voici la situation qui me préoccupe.
    Le vendeur a sa maison qui donne dans la rue A et souhaite vendre son jardin (situé à l'arrière de la maison) qui donne sur la Rue B. La division de son terrain doit donc être faite. La vente se déroule via agence.

    Voici ma préoccupation:

    Dans le compromis de vente, on doit indiquer le numéro de cadastre de la parcelle, étant donné que le terrain est encore attaché à la maison du vendeur, le numéro de cadastre du terrain est le même que celui de la maison ?!. J'ai contacté l'agence pour savoir comment faire. Celle-ci m'a répondu que les procédures suivantes vont être lancées:
    • l'agence/vendeur vont faire appel à un géomètre expert pour borner le terrain à batir que le vendeur souhaite mettre en vente.
    • Avec le rapport de l'expert, le compromis de vente sera dressé, et ce rapport envoyé au cadastre pour recevoir le numéro de cadastre du terrain.
    L'agence m'assure qu'il n'y a aucun problème à faire comme celà. Ils ont déjà vendu un terrain à batir dans pareil situation.

    Qu'en est-il exactement? L'agence est quand même connue et de bonne réputation.
    Peut-on dresser un compromis de vente avec le rapport de l'expert?
    Je ne risque pas de payer un terrain que le vendeur est toujours propriétaire et donc perdre mon argent?

    Le terrain est situé dans une zone habitat. L'agence a contacté la commune qui le lui a confirmé. J'ai également vérifier sur le plan de secteur (via le site du ministère) et c'est bien une zone habitat.
    Il n'y pas encore de certificat d'urbanisme pour le terrain mais d'après l'agence qui a contacté la commune, la commune ne donne pas de restriction quand au matériau à utiliser mais il est possible que la construction (maison unifamiliale ou maison jumelée) devra être alignée sur les autres maisons (3 m de la voirie), et que la maison devra avoir 1 rez, 1 étage sous corniche et la toiture.

    A quoi dois-je faire attention lors du compromis?
    dois-je demander d'ajouter des conditions suspensives dans le compromis? sur la division du terrain? Possibilité de construire (ou la zone habitat implique implicement le dorit de constuire) une maison unifamiliale?

    J'ai peur de payer pour un terrain qui ne m'appartiendra peut-être pas :mad:

    Merci pour vos réponses.
     
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #1
  2. Mika Villers

    Mika Villers 36 ans,

    demande un certificat type 2 à l'urbanisme avec un projet de construction que tu souhaites et fais mettre en condition suspensive l'octroi de ce certificat, c'est un des seuls moyens d'être sûr d'acheter un terrain pouvant être bâti avec une maison telle que tu l'envisages...

    Si tu as d'autres questions concernant les compromis, tu peux me les poser sans hésiter, je travaille dans une agence immobilière.

    Le projet ne doit pas spécialement être signé par un architecte.

    PS: Dans le pire des cas, en mentionnant le numéro de parcelle dans le compromis (et uniquement ce numéro), tu deviendrais propriétaire du terrain entier et donc par conséquent de l'immeuble bâti par autrui sur celui-ci...
     
    Mika Villers , 19 Mars 2008
    #2
  3. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Cette condition m'assurera que je pourrai construire une maison unifamiliale sur la parcelle ? Si ce certificat n'est pas délivré avant l'acte notarié, la vente est annuler sans frais?
    Je dois remettre une offre d'achat à l'agence, dois-je inclure cette condition suspensive dans cette offre? Qui doit faire faire les démarches, agence ou moi?

    Merci.

    Quelle numéro de parcelle? Le terrain n'a pas encore de numéro de cadastre, ni même de bornage.
    Comment spécifier exactement le terrain que j'achète? via le rapport de l'expert après bornage? A quoi ressemble ce rapport et que contient-il?
     
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #3
  4. Mika Villers

    Mika Villers 36 ans,

    L'obtention du certificat type 2 signifie que normalement la construction telle que présentée serait acceptée par l'urbanisme. La condition suspensive (comme son nom l'indique) suspend le délais, c'est à dire que les 4 mois (durée maximum) entre le compromis et l'acte courent à partir du jour de la réalisation de toutes les conditions suspensives. Dans la rédaction du compromis il faut indiquer que "la signature de l'acte de vente définitif se passera au plus tard dans les 4 mois de la réalisation de toutes les clauses suspensives"

    Pour l'offre d'achat, "je fais l'offre ferme et définitive de XXX€ pour l'achat de la partie arrière du terrain de Mr Untel cadastré sous la section XXX commune de XXX. Cette offre est faite sous la condition suspensive de ... (mettre toutes les conditions que tu veux, je te conseille uniquement la clause d'octroi du crédit hypothécaire)"

    De cette manière, tu auras une réponse rapide à ton offre et tu fais inclure les conditions données ci avant (certificat d'urbanisme et crédit hypothécaire) dans le compromis ce qui permet d'être certain que le terrain est bloqué pour toi.

    Je te conseille de prendre un notaire différent du vendeur pour qu'il jette un oeil sur le compromis avant de le signer, ça ne coûte pas plus cher de prendre 2 notaires (chacun le sien) plutôt qu'un seul.
     
    Mika Villers , 19 Mars 2008
    #4
  5. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Par contre, "l'achat de la partie arrière du terrain". Je ne trouve pas ca assez précis.
    Le terrain, 10m²? 500m² ? C'est ca qui me fait peur, comment savoir exactement ce que j'achète ?

    L'agence, le vendeur et moi même savons ce qui est vendu, mais comment mettre les verrous (pour éviter de futurs conflits éventuels, ce que je ne souhaite pas) ?
    Je préfère être prudent et tout mettre de mon côté.
    Oui c'est ce que je comptais faire étant donné qu'il n'y pas de frais supp. Ils se partagent et s'arrange entre eux :)

    En tout cas, merci pour tes réponses.
     
    Dernière édition par un modérateur: 5 Novembre 2008
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #5
  6. lys et oli

    lys et oli 35 ans, Namur

    bonjour. Je viens d'acheter un terrain mais vu que le propriétaire garde une partie de ce terrain, il doit introduire une demande de permis de lotir. Fais bien attention car généralment c'est bien inscrit à la commune qu'il ne peut y avoir qu'une seule construction par lot et je ne suis pas sûre qu'une division suffira. Ce n'est pas parce que le terrain est en zone d'habitat qu'on peut forcément construire dessus. Avant d'acheter ce terrain, on en regardait un autre. Le proprio vendait la partie de droite et gardait la partie de gauche pour sa maison. Et à la commune de Walcourt, il m'ont bien certifié qu'il fallait un permis de lotir pour pouvoir bâtir sur ce deuxième terrain. Ce que l'agence a nié...il faut reconnaître que cette agence (et fort heureusement, elles ne sont pas toutes ainsi!) est prête à raconter n'importe quoi pour vendre!!!! J'ai la chance de tenir un commerce et d'avoir des clients qui travaillent à la région wallonne et au service urbanisme de ma commune et qu'ils me prodiguent d'excellents conseils. Renseigne toi bien auprès de la commune où se situe le terrain, au cadastre ainsi qu'aux autorités qui délivrent les permis de lotir ou bâtir. En cherchant un terrain à bâtir, j'ai appris à me méfier (sans devenir parano!) car il y a de très bon comédien!!! Je ne pense pas que le hainaut ne dépend de Namur, sinon je me serais renseigné auprès de ma cliente.
     
    lys et oli , 19 Mars 2008
    #6
  7. Mika Villers

    Mika Villers 36 ans,

    la contenance achetée peut etre spécifiée par simples mesures et un croquis peut etre annexé à l'offre.

    Dans ce cas, normalement, il ne s'agit pas d'un permis de lotir car le terrain donne à l'avant sur une rue et à l'arrière sur l'autre, il faut donc un acte de division et un certificat attestant que le nouveau bien divisé est "à bâtir"
    Tout dépend du fonctionnaire de l'urbanisme de la commune.
     
    Mika Villers , 19 Mars 2008
    #7
  8. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Il doit y avoir un permis de lotir lorsque la division donne plus de deux parcels n'ayant pas de bati. Etant donner que la division donne deux terrains, le premier celui du vendeur avec sa maison, et le deuxieme celui a vendre sans bati, je ne crois pas qu'il faut de permis de lotir. Par contre un permis d'urbanisme est indispensable.
    Voir ce site qui explique plutôt bien: http://www.geoexpert.be/pro5.html
     
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #8
  9. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Je pense que je vais demander les conditions suspensives:

    • la délivrance d'un procès verbale de mesurage/bornage d'un geometre expert indiquant la parcelle que j'achete ayant comme surface celle mentionnee par l'agence;
    • la délivrance d'un permis d'urbanisme stipulant que la construction d'une maison unifamiliale est possible.
    Pensez-vous que d'autre conditions sont encore nécessaires?
     
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #9
  10. Mika Villers

    Mika Villers 36 ans,

    cela me parait correct et réalisable, attention de savoir aux frais de qui ce mesurage/bornage aura lieu
     
    Mika Villers , 19 Mars 2008
    #10
  11. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Oui, pour ces frais, c'est encore à décider avec l'agence et le vendeur.
    En logique, c'est à charge de l'acheteur mais un compromis avec le vendeur peut définir une répartition 50/50 ou 100% vendeur. C'est à définir :)
     
    anthonybe , 19 Mars 2008
    #11
  12. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Je me pose encore une autre question.
    Si le propriétaire fait diviser le terrain, cette parcelle de terrain n'aura pas encore de numéro de cadastre.
    Ma question est donc: peut-on construire sans que le terrain ai un numero de cadastre ou doit-on attendre le numero de cadastre avant de pouvoir commencer les travaux?
     
    anthonybe , 22 Mars 2008
    #12
  13. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Bon si, vous commenciez par voir votre notaire. Ce serait peut être la meilleure chose à faire plutot que de parler dans le vide.
    Il faut avant tout savoir si il s'agit d'une division ou d'un lotissement.
    Ensuite, voir un géomètre pour mesurer le terrain le borner, et faire la division ou le lotissement.

    Allez voir vous même à la commune pour voir ce qui est possible, division ou lotissement.
    Demandez vous même à l'urbanisme de la commune, si le terrain est bien en zone bâtissable, demandez un certificat d'urbanisme n°1 pour cela.

    Ne laissez rien faire par l'agence, même une agence renommée peut avoir, à un certain moment, un commercial douteux et il ne faut pas vous laisser surprendre.
    Après il sera trop tard pour venir pleurer. Voir le msg 6, de Lys et Oly,

    Dans le compromis de vente, mettez une clause suspensive "sous réserve que la destination du terrain permette de construire une habitation unifamilliale""
    Exigez que les frais de lotissement ou de division, soient pris en charge par le vendeur. Avec le pognon qu'il va ramasser à la vente du terrain, il peut bien payer 500 € de géomètre.

    Pour moi, d'après toutes les descriptions faites dans les posts précédents, il faut lotir, ce qui gêne l'agence immo et le vendeur, car cela risque de prendre juqu'à 6 mois et certains travaux dioivent parfois être faits par le lotisseur.
    La division n'est possible que lorsqu'il y a héritage et division en autant de parts qu'il y a d'héritiers.
    Demandez au notaire.

    Il s'agit ici d'actes officiels, non réversibles, soyez prudents et adressez vous au professionnels (notaires géomètres, urbanisme) et uniquement aux professionnels pour être à 100 % certains.
     
    Dernière édition par un modérateur: 22 Mars 2008
    intègre , 22 Mars 2008
    #13
  14. lys et oli

    lys et oli 35 ans, Namur

    Pour les frais, je confirme que c'est le propriétaire qui prend tout en charge! Et nous l'avons inscrit dans le compromis: "tout les frais liés aux permis de lotir seront à charges du vendeur". Il est également inscrit dans le compromis " sous acceptation du permis de lotir". Nous sommes ainsi bien protégés!!!
     
    lys et oli , 22 Mars 2008
    #14
  15. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    J'ai contacté les assistants d'un notaire leurs expliquant la situation et si un compromis de vente peut être basé sur le rapport de division d'un géomètre. Aucun problème avec ça. Cependant, il ne faut rien signer tant que la division par un géomètre n'a pas été faites.
    Autre chose intéressante et qu'on ne sait pas toujours, un compromis de vente peut être réalisé avec l'aide d'un notaire sans frais supplémentaire. Un plus pour la sécurité de la transaction.

    Il s'agit bien d'une division. Le propriétaire va diviser sa parcelle actuelle en deux parcelles: Une parcelle avec sa maison, une nouvelle parcelle à batir. Donc, pas de lotissement.

    D'après l'agence, le géomètre va passer cette semaine ou la semaine d'après.
    Quelqu'un sait combien de temps il faut au géomètre dresser le procès verbale de division?

    J'ai téléphoné au service Urbanisme de la commune. J'ai indiqué le numéro de cadastre de la parcelle qui sera divisé.
    La parcelle à bâtir qui résultera de la division se situe bien en zone d'habitat.
    Je n'ai pas demandé la fourniture d'un CU1 mais la commune m'a confirmé qu'il n'y aurais aucun problème sur la possibilité de construire. Partout autour de la parcelle à batir, il y a des construction.
    Ceci dit, si compromis il y a, j'ajouterai une condition suspensive indiquant de fournir la preuve qu'une construction unifamiliale peut être faite.

    Oui je sais. Comme on dit: On n'est jamais aussi bien servi que par soi-même.
    Je citerais également une chanson assez connue: "Paroles, Paroles, Paroles..."

    Absolument. Une sécurité de plus ne peut pas faire de tort.

    Il ne faut pas lotir. La division ne donnera que deux parcelles dont une seule n'est pas bâtie.

    Le propriétaire a déjà divisé une partie de sa parcelle contenant une grange. Cette parcelle a déjà été vendue il y a un certains temps.


    Exactement. C'est pour ça que je vous "enquiquinne" avec mes questions ;-)
    Mais à coté de ça, je me renseigne aussi auprès de professionnel comme vous l'indiquez.

    Concernant ma dernière question, je téléphonerai lundi à l'urbanisme pour en savoir plus.
    Je pense que ce service est le mieux placé pour savoir si la construction peut débuté ou pas avant que le cadastre ai délivré un numéro propre à la parcelle résultant de la division.
     
    Dernière édition par un modérateur: 22 Mars 2008
    anthonybe , 22 Mars 2008
    #15
  16. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Anthony,
    Si vous avez des questions, vous ne nous enquiquinez absolument pas, on est là pour ça.
    A quoi ça sert de savoir des choses, si on ne mets pas ses connaissances au service des autres
    Qui vous a dit que c'est une division, le notaire, le gars de la commune ou l'agence et le proprio ??? je reste très prudent à ce sujet.
    Attention, comme vous êtes jeune, il y a des gens qui vont se dire, il ne saura pas se défendre.
    Redoublez de précaution et comptez sur nous pour vous guider.
    Bonne chance et ne signez rien sans avoir votre notaire avec vous.
    Avoir votre propre notaire ne coûtera pas un cent de plus, les frais de notaires seront partagés entre eux, et au moins vous serez bien défendu
    Bonne chance
     
    intègre , 22 Mars 2008
    #16
  17. anthonybe

    anthonybe 33 ans, Hainaut

    Tout à fait d'accord avec vous. Le partage ne peut qu'enrichir l'autre.

    C'est le proprio qui a dit qu'il s'agissait d'une division. Les proprios sont des personnes "âgées" d'une 60aine d'années qui désire se "débarrasser" d'une partie de leur patrimoine, sans chercher les "emmerdes" d'un lotissement ou autre.

    Il ne faut pas se fier aux apparences, même si les jeunes ont plus tendances à se laisser avoir. Mais je ne suis pas comme ça (je ne dis pas que je suis à l'abri), j'aime me renseigner lorsque l'engagement est conséquent. Un homme avertit en vaut deux.
    Je lis et vois assez de mésaventures autour de moi, et je préfère me préparer pour ne pas suivre le même chemin. Mais personne n'est à l'abri.

    Exact pour le notaire. Chacun peut avoir son notaire lors d'un compromis ou autre sans devoir payer de frais supplémentaires. Encore une chose que les gens ne savent pas toujours.

    Il faut parfois perdre du temps à se renseigner pour éviter les emmerdes, que de perdre beaucoup plus de temps à essayer de résoudre les emmerdes.
     
    anthonybe , 22 Mars 2008
    #17
  18. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    J'adore la dernière phrase de Anthonybe:
    Il faut parfois perdre du temps à se renseigner pour éviter les emmerdes,
    que de perdre beaucoup plus de temps à essayer de résoudre les emmerdes.

    Belle phrase à méditer avant de se lancer dans quelque chose !!
     
    intègre , 12 Avril 2008
    #18
  19. MARIEL

    MARIEL 54 ans, Luxembourg

    Bonjour,
    Je ne sais pas si quelqu'un dans ce forum pourra m'aider. J'hérite de deux terrains à bâtir situés l'un à coté de l'autre. Ils font partie d'un ensemble de 4 terrains qui ont été lotis en 1979 par mon oncle pour en offrir un à mon cousin qui a directement construit et qui hérite aujourd'hui du quatrième, joignant sa maison.
    Ma question est la suivante: Suis-je obligée de lotir pour vendre ou le permis de 79 est-il toujours valable?
    Merci beaucoup.
     
    MARIEL , 19 Juin 2008
    #19
  20. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    Je pense que le permis de lotir est toujours valable, mais il faut demander confirmation à la commune.
     
    intègre , 20 Juin 2008
    #20
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