expertise géomètre valeur locative

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par liloulabellevie le 19 Juin 2019

  1. Bonjour
    Je ne sais si je suis dans la bonne rubrique, mais je cherche des informations concernant le coût d'une expertise locative.
    Suite à de multiples soucis dans un bâtiment de commerce, mon avocat me demande une expertise d'évaluation locative, exécuté par un géomètre.
    J'ai contacté plusieurs d'entre eux, qui étaient fort occupés et me proposaient de le faire dans quelques semaines. ,Un seul d'entre eux était disponible de suite!!
    Ce type de rapport est généralement facturés entre 250 et 300€ maximum.
    Ce cabinet est venu faire une évaluation, qui ne correspond en rien à la demande, puisqu'il n'y a ni étude ni comparaison, donc aucune expertise! Hors il me facture un montant mirobolant (3 à 4x plus que le marché) pour ce travail qui de toute façon est inutilisable. J'ai donc contesté, bien sure!

    Que faire?

    merci à vous si vous avez quelques conseils
     
    liloulabellevie , 19 Juin 2019
    #1
    intègre aime ça.
  2. geomoulin

    geomoulin Hainaut

    Bonjour,

    Qu'était-il indiqué dans le document d'ordre de mission pour cette expertise ?

    Les tarifs sont à demander avant chaque mission car il n'y a plus de barème imposé, de même il est intéressant de clarifier avant le début du travail l'étendue exacte de la mission (que signifie exactement pour votre avocat "expertise d'évaluation locative" ?)

    Contester est certainement une bonne première démarche mais il faudra certainement justifier le pourquoi cela ne correspond pas à ce qui a été demandé... après pour le budget, il vaut mieux avoir un écrit (certains diront que c'est une sur-facturation pour réalisation en urgence, à votre demande !)
     
    geomoulin , 19 Juin 2019
    #2
    intègre et baziles18 aiment ça.
  3. esprit_de_sel

    esprit_de_sel 43 ans, Liège

    esprit_de_sel , 19 Juin 2019
    #3
    baziles18 aime ça.
  4. Bonjour Geomoulin

    Je n'ai pas d'ordre de mission, juste un mail de mon avocat détaillant la mission précise du géomètre. J'ai bien montré le mail à ce Mr qui a bien lu les consignes. Mon avocat désirait évaluer le loyer en tenant compte des travaux conséquents effectués par mes soins et des travaux nécessaires que la propriétaire ne veux pas faire.
    L'expertise effectuée ne se base sur rien, ni évaluation, ni étude, ni plan, juste quelques photos (je lui en ai transmit quelques une) ni même une comparaison avec les prix du marché dans la zone! Elle se resume juste à une argumentation rapide sans même.
    Le détail de la facturation est très très exagéré
    Il a passé 1h sur place tout au plus et m'a envoyé ce rapport 2h après par mail (travail rapide et bâclé) cet expert compte 7h de travail à 98€/H, impossible considérant qu'il est resté 1h sur place puis 2h avant l'envoi!!
    De même il me facture des frais de communication 58 HTVA , pour 1 appel téléphonique et 1 mail, je suis juste sidéré!
    J'ai rédigé une lettre de contestation que j'enverrais pas recommandé
    Après quelques questionnement autour de moi, il s’avère que cet "expert, géomètre, architecte..." est un habitué de ce genre de situation, il maîtrise donc très bien
     
    liloulabellevie , 19 Juin 2019
    #4
  5. jojo4

    jojo4 69 ans, Autre pays

    Puisque vous avez un avocat,demandez-lui d'intervenir:cool:Vous lui avez signalé?????
     
    jojo4 , 19 Juin 2019
    #5
    intègre et esprit_de_sel aiment ça.
  6. baziles18

    baziles18 Liège

    Ce n'est pas tant un problème propre aux géomètres c'est avant tout le contenu d'une offre/devis, de son acceptation, ...

    Je détaille toujours au maximum parceque en général les demandes sont fort brouillonne y compris de la part d'un architecte ou d'un avocat.

    J'aurais utilisé des points de comparaison similaires et j'aurais pondéré sur base de critères objectifs (situation, superficie, équipements, ...). Points de comparaisons qu'il faut idéalement pouvoir visiter ... pas évident.

    Croire qu'on obtient ce genre de travail pour 250€ ou 300€ ...

    Après si l'avocat veut juste un rapport de géomètre basé sur sa connaissance du marché avec rapport photographique... et des points de comparaisons tirés d'immoweb sans visites, là oui c'est jouable.

    Ici sans "voir" le rapport et son degré de recherches, impossible de se prononcer
     
    baziles18 , 19 Juin 2019
    #6
    intègre aime ça.
  7. vulcaingeo

    vulcaingeo 65 ans, Bruxelles

    Globalement je suis du même avis que Baziles18 et géomoulin.
    Moi aussi, j’essayais d’avoir un ordre de mission bien détaillé avec au minimum une fourchette de prix pour mes honoraires.
    Attention, le temps passé sur place n’est que la partie visible de l’iceberg.
    Par exemple, il m’est arrivé de faire des recherches bien avant de faire la visite du bien à expertiser.
    Il y a aussi l’expérience qu’il est bien normal de valoriser !
     
    vulcaingeo , 19 Juin 2019
    #7
    intègre aime ça.
  8. Bonjour
    Merci pour vos réponses
    Mon avocat à qui j'ai envoyé le rapport, dit qu'il n'est pas du tout consistant, autrement dit ce n'est pas un rapport d'expert
    Comme je le disait, il a juste fait un inventaire des pièces, c'est assez petit, puis relevé 3 choses qui n'allaient pas.
    exemple :
    -Les wc ont été repeints par la locataire, mais il manque une aération, donc attention hygiène
    -la porte arrière est en carton alvéolée et la locataire n'est pas assuré contre le vol car porte hors norme
    -..
    Ici il ne fait que état de ce que je lui ai énoncé, en aucun cas il n'y a expertise, pas de recherche, pas de mesurage, pas de plan, pas de comparaison du marché pour avoir une idée du "juste loyer"
    Et honnêtement, je ne vois pas quelle étude comparative il a pu faire ici
    Ce Mr est arrivé à 9h, parti à 10h et m'envoi ce rapport à 12h
    Je m'attendais à une expertise réelle, consistante, sérieuse, ça n'est pas le cas mais en plus les honoraires sont mirobolants.
    JE peux si vous désirez le lire vous faire une copie de ces écrits? En cachant toutes coordonnées bien sur!
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #8
  9. Si vous le désirez, voici le mail de mon avocat avec les différents points , mail que j'ai fait lire à cet expert

    "Il conviendrait de faire appel à un géomètre-expert immobilier et de confier à celui-ci une triple mission :

    La première partie de cette mission consisterait à faire l’inventaire de tous les travaux que vous avez effectués dans les lieux, qu’il s’agisse de travaux effectués par des entrepreneurs ou par vous-même. Ces travaux doivent être décrits et être évalués par le géomètre. Il conviendra également de le documenter, en lui fournissant un dossier complet, sur la création de la terrasse ainsi que sur les autorisations données par la propriétaire d’effectuer des travaux.

    La seconde partie de la mission consistera à évaluer tous les désordres constructifs et d’une manière générale structurels au bâtiment auxquels il devrait être remédié par la propriétaire.

    Enfin, la troisième partie de sa mission consistera à donner un avis quant à la valeur locative du bien, dans l’état actuel.

    Vous compléterez également le dossier en remettant les rapports de votre assureur suite aux interventions de celui-ci.

    Il serait également utile de façon à ce que le géomètre-expert bénéficie d’un dossier complet de lui remettre le tableau d’amortissements que votre comptable établit, chaque année, reprenant les investissements que vous avez effectués dans les lieux.
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #9
    intègre aime ça.
  10. Bonjour
    Comme je le;disait, je n'ai eu ni offre ni devis, j'ai fait lire sur place à cet expert, le contenue du mail de mon avocat, avec les points de la mission bien détaillés et précisés
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #10
    intègre aime ça.
  11. Et pour le bien je vous envoi le contenu du rapport qui permettra une vue plus précise
    J'y ai enlevé les noms et photos bien sur!


    Préliminaires :

    nous a accueilli très gentiment et nous a permis de visiter l’ensemble des pièces constituant le bien.
    Elle nous indique occuper l’immeuble depuis 2006 et avoir entrepris et payé personnellement de nombreux travaux dont notamment : le percement d’une baie pour accéder à la terrasse latérale accessible à la clientèle, la fourniture et pose d’une clôture à front de rue, d’une banne solaire, d’un portail d’accès, etc.
    L’installation électrique du rez-de-chaussée a été renouvelée par la locataire.
    Madame nous signale disposer à ce sujet de la réception de l’installation par un organisme de contrôle agréé.
    De même l’aménagement du sous-sol, le bar, l’aménagement de la partie commerciale, les peintures et la pose d’un wc à l’étage font partie des travaux d’amélioration qu’elle a entrepris depuis 2006.


    Description succinct du bien :

    La propriété est constituée d’un bâtiment principal et d’annexes attenantes (bloc sanitaire et petite cuisine).

    Le rez-de-chaussée est exclusivement destiné au commerce, l’étage dispose d’un hall (escalier menant au grenier) et trois petites pièces dont une est équipée d’une douche et d’un wc (placé par la locataire).


    Description succinct du bien :

    Description détaillée du bien :

    Les différents niveaux :
    - sous-sol : cave ;

    - rez-de-chaussée : débit de boissons, petite cuisine (annexe), sas donnant sur l’accès latéral dégagement menant au bloc sanitaire et escalier d’accès au sous-sol et à l’étage, bloc sanitaire, terrasse et dégagement extérieur latéral ;

    - l’étage : dégagement, trois pièces ;

    - les combles : grenier.

    Le bâtiment n’a pas subi d’amélioration durant les cinq dernières décennies, outre le remplacement de quelques menuiseries extérieures.

    Les revêtements de sol du rez-de-chaussée sont déplorables tout autant que les murs intérieurs.
    Les façades sont traversées par des lézardes.


    Revêtement de sol.

    Ragréage entre les deux parties carrelées au moyen d’un béton.
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #11
  12. voici la 2éme partie :

    impossible de la coller
    peut étre aprés, dans tous les cas aprés avoir supprimer les photos et l'entête de mr il ne reste que 2 pages
    bonne lecture et merci
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #12
  13. geomoulin

    geomoulin Hainaut

    Voila une demande bien complète et bien claire (pour une fois...)

    Effectivement pour un travail de ce genre, le montant total me semble correct, mais à condition bien entendu que le rapport réponde à toutes ces demandes, ce qui ne semble pas le cas hélas.

    Pour au moins deux des trois points, il n'est pas question de justifier un travail préparatoire car c'est uniquement sur la vue des lieux que cela se porte, si les heures de visite et d'envoi du rapport sont telles que vous le décrivez, il est intéressant de le mentionner dans votre courrier de contestation (jamais vu un rapport fait en deux heures :eek:).

    Ce monsieur est à la fois géomètre & architecte ? et il est libre de suite ??? pour un résultat comme celui la c'est interpellant.
     
    geomoulin , 20 Juin 2019
    #13
    intègre et vulcaingeo aiment ça.
  14. jojo4

    jojo4 69 ans, Autre pays

    Il fallait lui envoyer par mail et lui demander de vous répondre..au lieu de lui faire lire à la va-vite sur place!L'urgence est toujours mauvaise conseillère et conduit à de telles pratiques.
    En outre,vous auriez du demander à votre avocat de lui adresser lui-même ce courrier!Il n'aurait certainement pas traité cela de la même façon.;)
     
    jojo4 , 20 Juin 2019
    #14
  15. Oui bien sure, mais il a proposé d'en prendre connaissance sur place, simplement.
    J'ai préparé un courier de contestation que je comptes envoyer par recommandé, mais je vois mon avocat semaine prochaine, je peut attendre et le faire envoyer par lui!
    Je voudrais ne rien louper et ne pas être prise à défaut
     
    liloulabellevie , 20 Juin 2019
    #15
  16. jojo4

    jojo4 69 ans, Autre pays

    Laissez faire votre avocat.Il fallait lui confier l'entièreté de la mission,cela vous aurait coûté un peu plus cher,mais la tranquilité ...

     
    jojo4 , 20 Juin 2019
    #16
    intègre aime ça.
  17. baziles18

    baziles18 Liège

    personnellement je comprend le confrère, il est sur place et les lieux sont visitable immédiatement ... j'aurais demandé à procéder de la sorte également.

    Par contre l'absence d'offre écrite signée (j’entends, y compris l'absence de mail de contestation qui pourrait reconnaitre tacitement le contrat) pourrait aussi être votre porte de sortie.

    L'inverse n'est pas rare ... j'ai déjà reçu des acceptations écrites à mes devis et on me décommande 24/48h avant la date prévue :mad:
     
    baziles18 , 20 Juin 2019
    #17
    intègre aime ça.
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