Formule de calcul d'un cadastre

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par cisse06 le 1 Février 2008

  1. theod

    theod 56 ans, Hainaut

    Pour contester un RC notifié, vous avez 2 mois pour le faire. La réclamation doit être adressée au responsable du contrôle dont votre immeuble dépend, et vous devez opposer un montant. Il n'est nullement obligé à ce stade de faire appel à un expert indépendant.
    Votre immeuble, par exemple une villa, à une surface de 100m², un étage mansardé et doté du confort moderne.
    Le RC de cette immeuble sera à quelques euros près le même qu'une autre villa de la commune ayant la même description.
    Que l'on connaisse ou pas les paramètres utilisés par l'administration n'est pas un frein à pouvoir estimer votre RC vous même ou par un expert.
    Il ne serait pas normale non plus que l'expert utilise les paramètres de l'administration, avec les mêmes barèmes, etc....
    Si l'expert indépendant utilisait ces paramètres, il tomberait à coup sur sur le même chiffre que l'administration (sauf erreur grossière).
     
    theod , 19 Septembre 2009
    #61
  2. nollaux

    nollaux 62 ans, Hainaut

    nollaux , 19 Septembre 2009
    #62
  3. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Bonjour,

    Si votre RC vous semble trop élevé, prenez rdv avec le chef de bureau dont vous dépendez et demandez lui la manière dont il a été calculé. Probablement qu'il refusera ou noiera le poisson.

    Parlez-lui alors de l'article 32 de la constitution et des lois qui en découlent. Comme celle du 29 juillet 1991 qui stipule que tout acte administratif doit être dûment motivé et la loi du 11 avril 1994 relative à la publicité de l'administartion.

    Dites-lui qui vous êtes avocat et prêt à aller jusqu'au conseil d'état si il le faut. Personne n'a jamais voulu ou pris le temps de le faire mais vous gagnerez probablement.

    Le coup de grâce sera de lui parler de l'instruction B 57 n°76, 81 et suivantes qui expliquent comment les agents doivent évaluer le cadastre à l'aide de tous les éléments d'appréciation, notamment le plan général de construction, du devis, matériaux, cahier des charges...

    Parlez-lui aussi de la circulaire 57 n°158 qui dit que les agents doivent faire un effort résolu en vue d'aboutir à un accord à l'amiable plutot que d'entamer une procédire judiciaire.

    Bien évidemment ce document B7 est interne à l'administration, tenue secrète même auprès du médiateur fédéral.

    Je ne travaille pas au cadastre.

    Stabilo
     
    stabilo , 25 Novembre 2009
    #63
  4. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Oui, mais ils ne peuvent pas réclamer la différence sur plus de 5 ans. Donc, si vous faite de gros travaux et que le cadastre contrôle 15 ans plus tard, ils peuvent vous reclamez de payez la différence sur les 5 dernières années mais vous aurez économisé 10 ans ;-) .

    Cependant, ça peut toujours faire mal de devoir payer la différence sur 5 ans et ils peuvent en plus réclamer les intérêts, donc si il y a un contrôle après 7 ou 8 ans, ça ne vaut vraiment pas le coup!

    Cordialement

    Ben
     
    benlan2000 , 25 Novembre 2009
    #64
  5. Jipéwé88

    Jipéwé88 53 ans, Liège

    C'est 5 ans en cas de fraude, au sinon c'est 3 ans en arrière.

    En ce qui concerne la détermination du RC, en effet, il y a une série de règles qui sont respectées et les immeubles de réfence en font parties. Cependant, il y a aussi l'appréciation de l'agent qui fait cette expertise. Si vous avez 2 maisons identiques et voisines l'une de l'autre, mais que l'une a un degré de finition bien supérieur à l'autre (portes en chêne, marbre de Carare au sol, robinets en or, etc., pour la première et pour la seconde, portes à peindre, grès cérame et robinets standarts), il sera normal que l'agent augmente le RC de la première maison. Mais c'est rare d'être dans ce cas.

    Pour répondre à une autre question concernant la révision du RC ;ce n'est pas parce que l'immeuble est en mauvais état que vous pouvez prétendre à une révision du RC avec diminution (surtout si c'est de votre propre chef qu'il est dans cet état car vous devez l'entretenir en bon père de famille). Par contre, si votre immeuble est déclaré insalubre, là, vous pourriez avoir gain de cause et demander son changement de nature pour qu'il soit repris en ruine.
     
    Jipéwé88 , 25 Novembre 2009
    #65
  6. schliebe

    schliebe 40 ans, Flandre

    discussion très instructive.

    Je viens de recevoir mon RC indexé pour une nouvelle construction =1378.

    J'essaie de calculer le précompte immobilier qui me sera réclamé l'année prochaine (puisqu'on ne paie pas de précompte l'année où on emménage).

    J'ai construit en Région Flamande. Si j'en crois les infos récoltées, la Région Flamande applique 2.5 % sur le RC indexé (contre 1.5% en Région Wallonne).

    Ce qui donne 34.45 € de précompte pour la région. Là-dessus viennent s'ajouter les centimes additionnels en vigueur dans ma commune à savoir 1495. Soit 34.45 € * 14.95 = 515.03 €

    Total : 549.48 € moins réduction car 2 enfants à charge 6.61 € (2008) = 542.87 €.

    Mon raisonnement est-il correct ? Ai-je oublié quelque chose ?
     
    schliebe , 27 Novembre 2009
    #66
  7. schliebe

    schliebe 40 ans, Flandre


    Je suis tout à fait d'accord avec l'intervention ci-dessus.
    Elle est quand même vachement subjective "leur" méthode de calcul. Pour faire opposition et que ce soit recevable, le législateur nous impose certaines conditions (dans les 2 mois, lettre recommandée, etc...) mais aussi et surtout, le contestataire doit chiffrer lui-même le RC qu'il lui paraît correct. Comment peut-on évaluer soi-même son RC si les règles ne sont pas clairement établies et connues de tous. Impossible de contester alors !!! Et on n'a pa sintérêt à se planter sinon on risque de supporter les frais d'arbitrage.
    En gros c'est ferme là et paie !!! (comme pour tout dans ce pays....)
     
    schliebe , 27 Novembre 2009
    #67
  8. asobi-jin

    asobi-jin 42 ans,


    Waouww, fameuse la réduction pour enfant à charge !!! :-s
     
    asobi-jin , 27 Novembre 2009
    #68
  9. schliebe

    schliebe 40 ans, Flandre

    schliebe , 27 Novembre 2009
    #69
  10. stabilo

    stabilo 33 ans, Namur

    Les provinces prennent aussi des centimes additionnels sur le RC?
     
    stabilo , 27 Novembre 2009
    #70
  11. Jipéwé88

    Jipéwé88 53 ans, Liège

    En wallonie, le précompte immobilier est établi à partir du RC. Ce RC est indexé (donc ça change chaque année). Sur ce RC indexé, la commune prend un pourcentage (qui peut être variable chaque année et différent de commune en commune) qui est la part la plus importante. En suite la région prend un autre pourcentage et enfin, le Fédéral le plus petit pourcentage. En général, vous payez entre 55 et 65% du RC en Wallonie.
     
    Jipéwé88 , 27 Novembre 2009
    #71
  12. schliebe

    schliebe 40 ans, Flandre

    c'est pas le contraire ?

    On applique d'abord le pourcentage de la Région puis là-dessus on ajoute les centimes additionnels de la Province et Commune ?

    Quel pays je te jure. Tu peux rien avoir à toi qu'à tous les niveaux de pouvoirs, ils te tombent dessus les rats !!! Chacun sa part du gateau ppffffff

    Droits d'enregistrement, TVA, précompte et j'en passe. T'es décédé, qu'ils viennent encore se servir (et pas un peu) en droits de succession.....dégoûté !!!

    (p.s : non je ne viens pas seulement de me réveiller )
     
    schliebe , 27 Novembre 2009
    #72
  13. Jipéwé88

    Jipéwé88 53 ans, Liège

    Non, à moins que cela aie changé dernièrement. Mais vous pouvez le vérifier sur votre précompte de l'année passée. De toute façon, vous pouvez le demander aux contributions car c'est eux qui envoient le précompte. Le cadastre n'est pas taxateur.

    C'est vrai que nous sommes est fort taxés, mais en même temps, on est content d'avoir une bonne protection sociale quand on en a besoin, ou des primes pour sa construction,... par exemple !
     
    Jipéwé88 , 27 Novembre 2009
    #73
  14. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Le RC se base sur la valeur locative moyenne, il faut donc monter un dossier avec les valeurs locatives de biens similaire à proximité. En général, il est possible d'obtenir un accord à l'amiable si l'on est pas trop gourmand et si le fonctionnaire en face de vous n'est pas trop borné :-X

    Pour rappel: http://fiscus.fgov.be/interfisc/fr/faq/woning/wonen.htm#1
     
    benlan2000 , 30 Novembre 2009
    #74
  15. Jipéwé88

    Jipéwé88 53 ans, Liège

    Effectivement, je n'ai jamais trop bien compris la confidentialité de la méthode de calcul puisqu'il y a bien une méthode et que ce n'est justement pas subjectif.

    Personnellement, je trouve que l'on devrait évaluer le RC sur la valeur vénale du bien plutôt que sur sa valeur locative. Ca me semblerait plus équitable.
     
    Jipéwé88 , 30 Novembre 2009
    #75
  16. mach0u

    mach0u 29 ans, Hainaut

    J'ai un petit appartement de 65 m2 sur un axe super fréquenté, avec un bruit... J'ai acheté mon bien toute seule 70 000 euros... Rien de luxueux à l'intérieur... Précompte : 560 euros !

    J'ai fais des démarches car je trouve ça dingue... Pas encore de nouvelles...
    Je n'ai pas eu la réduction " Habitation modeste " alors que j'y ai droit...

    Ils sont forts, ils ne vous octroient aucune réduc' et si vous ne vous plaigniez pas ... BINGO !
     
    mach0u , 30 Novembre 2009
    #76
  17. AlphaDelta

    AlphaDelta 57 ans, Hainaut

    Vous allez vite comprendre, exemple vécu : (les chiffres ne sont pas exactement les réels mais conformes au principe général)

    En 2002, un nouveau propriétaire réclame contre le revenu cadastral [485€] fixé pour sa nouvelle construction à usage d'habitation privée. (caractéristiques : maison de rangée 42m² au sol, rez+1+combles non aménagés, dans les faubourgs, à ~1km de la gare)

    En effet, à 50m de là, une habitation privée (caractéristiques : maison de rangée 54m² au sol, sous sol+rez+1+combles non aménagés, dans les faubourgs, à ~1km de la gare, construction en 1960) a un revenu inférieur [365€].

    Arbitrage. Contrôle des points de comparaison relevés par le fonctionnaire.

    Point de comparaison retenu : maison d'habitation privée construite en 1998, 38m² au sol, rez+1+combles non aménagés, dans les faubourgs, ~ "même quartier", à 200m de la gare, revenu 460€.

    Motivation du point retenu : construction de la même période, surface supérieure, donc R.C. supérieur.

    Évidemment, le propriétaire de l'immeuble construit en 1998 n'ayant malheureusement pas (pour lui et tous les suivants) réclamé contre le R.C. fixé, celui-ci devient d'office la référence pour les suivants.

    On appelle ça l'effet cliquet, très cher à notre (non moins cher) SPF-Finances...

    Vous avez parfaitement compris le principe.
     
    Dernière édition par un modérateur: 30 Novembre 2009
    AlphaDelta , 30 Novembre 2009
    #77
  18. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    La valeur vénale n'est pas plus objective que la valeur locative!

    l'une est basée sur le prix des locations comparables, l'autre est basée sur le prix de ventes de biens comparables.

    Quand vous demandez à plusieurs experts d'estimer la valeur vénale d'un bien, on peut facilement avoir 50% de différences entre la valeur la plus élevée et la plus faible.
     
    benlan2000 , 30 Novembre 2009
    #78
  19. maphi2

    maphi2 51 ans, Liège

    Pour Stabilo, suis un ptit nouveau ;-)
    tu parles du document B7 à la fin de ta reponse
    c'est pas B57
    Ou puis je avoir une copie de ce document secret ... merci d'avance
    J'ai eu le cadastre en ligne et lui ai demandé la maison de reference ... il n'a rien voulu donner et je peux porter reclamation en allant moi-même comparé avec les voissins. Comme si j'allais aller visiter chez mes voisins et leur demander combien est leur revenu cadastral .
    Comme je viens de recevoir mon "projet" de revenu cadastral, il est mis que j'ai deux mois pour porter reclamation mais si je vais les trouver, peut on avoir un arrangement à l'amiable sans porter réclamation par recommandé?
    Merci à tous
     
    Dernière édition par un modérateur: 2 Décembre 2009
    maphi2 , 2 Décembre 2009
    #79
  20. maphi2

    maphi2 51 ans, Liège

    Questions supplementaires.
    En février 2009, je termine ma maison et je le notifie à la commune. En mars, je refais un petit permis à l'urbanisme pour faire passer ma maison en 2 appartement.
    En octobre, le command des pompiers vient controler et après ceci,je reçois de la commune une lettre confirmant la mise en conformité. Je n'ai jamais renvoyé la fin de ces derniers travaux par écrit comme j'ai fait pour le premier permis de bâtir.
    En fait, lors de mon premier permis, il y avait en attachement une lettre type à renvoyer dès la fin des travaux. Dans la deuxième demande (passage en appartement), cette lettre n'etait pas attaché à l'acceptation de la modification par la commune.
    Est ce à cause que c'est un petit permis sans architecte et sans modification importante ? Je sais pas ...

    Je viens de recevoir la lettre du cadastre qui est en rapport avec le premier permis càd pour une maison.
    Vont ils être informés de cette modification où je dois les avertir moi-même?
    BàV pour les reponses présises ...
    :grinning:
     
    maphi2 , 2 Décembre 2009
    #80
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