Informations générales sur l'octroi d'un crédit hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par PP4510 le 28 Décembre 2018

  1. el_grom

    el_grom Hainaut

    Perso, je n'avancerai pas de pourcentage mais je suis d'accord avec le raisonnement pour les raisons suivantes:
    - Les frais de notaires, il faut les payer en fonds propres lorsque l'on peut. C'est la base d'un bon dossier pour un prêt
    - Je préfère garder mon cash pour ma rénovation plutôt que de l'investir dans la maison et compter sur la banque pour les travaux car:
    1) lorsque tu vas constituer ton dossier bancaire, tu devras dire combien tu veux emprunter. Si tu comptes sur la banque pour la rénovation, tu devra tout calculer avant même d'avoir commencé (pas facile)
    2) une rénovation apporte toujours des surprises, bonnes ou mauvaises. Comment faire s'il manque 20.000€ à la fin?
    Comment faire si tu as 20.000€ de trop dans ton prêt? Il faudra les consommer d'une manière ou d'une autre puisqu'ils t'auront été prêté (et que tu paies des intérêts). Avec le cash, tu n'a pas de soucis
    3) Faire la rénovation en cash est beauuuuucoup plus léger administrativement. Tu as l'argent, tu paies et c'est tout. Avec la banque, tu demandes un devis, tu rentres le devis, ils débloquent l'argent, tu paies, tu rentres la facture… Une bonne dose d'administration dont on se passerait bien en rénovation. (sans compter le temps pour débloquer l'argent et payer)
    4) Ca dépend des arrangements mais tu n'auras de compte à rendre à personne. Si tu comptes mettre 50.000€ dans ta cuisine, tu n'auras pas un "expert" qui estimera que c'est une bonne ou une mauvaise idée..
     
    el_grom , 30 Décembre 2018
    #21
    RobBZ aime ça.
  2. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    OK pour les frais de notaire en cash.
    Pour les travaux avec CH, c'est vrai que c'est un peu + compliqué administrativement, mais on y gagne avec les intérêts déductibles fiscalement.

    Perso, j'ai tjrs fait des CH avec quasi pas de cash en caisse, mais preuves de revenus locatifs (ça aide ...):)
    Et 1 revenu + 1 revenu, j'ai tjrs pu emprunter ce que je voulais jusque l'an dernier encore (et pour 10 ans ...).

    Conclusion: c'est vrai que j'ai tjrs des mensualités à mon âge, mais aussi un beau patrimoine qui fait joliment augmenter ma pension!
    J'ai aussi pensé à acheter mes biens avec mes enfants. Ma succession est réglée. :)
     
    lamy , 30 Décembre 2018
    #22
  3. intègre

    intègre 72 ans, Namur

    Je suis également passé par Immotheker à Namur pour le prêt de mon beau fils. Tout a fonctionné comme sur des roulettes. Les courtiers ne sont pas liés à une seule banque, ni à la politique de la banque du banquier à qui vous vous adressez. Ils peuvent aller chercher la meilleure solution pour VOTRE CAS sans aucun contrainte. J'ai souvent conseillé cette solution à mes clients et ils ont en général été satisfaits de cet organisme.
     
    intègre , 30 Décembre 2018
    #23
    cooly, Mawa et lamy aiment ça.
  4. Géronimo

    Géronimo 51 ans, Brabant Wallon

    Garde ton cash, emprunte le plus que ta banque te permet...

    Faire un prêt travaux permet de reporter le début du remboursement du capital (max deux ans) jusqu'à la fin des travaux.

    Contrairement à ce que certains pensent, une fois que tu n'as plus besoin du solde, tu le mentionne à ta banque et le PH démarre avec rbt du capital.
     
    Géronimo , 30 Décembre 2018
    #24
    @lex, RobBZ et lamy aiment ça.
  5. RobBZ

    RobBZ 30 ans, Hainaut

    20% de la valeur de la maison avec le cash fait directement tomber ta quotité <80% et donc aucune banque te refusera le prêt même si ta maison est vendue plus chère que le marché. Tu obtiens alors normalement directement le meilleur taux.
    Après le top c'est par exemple acheter une maison 80000, évaluée 100000, faire un prêt de minimum 80000 et obtenir le taux plancher car <80%.
    Il vaut mieux garder un maximum de son cash et rembourser son prêt au plus vite quitte à avoir un taux plus haut.
    Le calcul de comparaison peut facilement se faire avec Excel si on maitrise un peu :)

    Se serrer la ceinture qq années peux faire facilement gagner plusieurs 10aines de millier d'€ :rolleyes:
     
    RobBZ , 2 Janvier 2019
    #25
  6. PP4510

    PP4510 Liège

    Merci pour toutes vos réponses !

    Nous revenons d'un rendez-vous à titre informatif chez notre notaire. Je lui ai parlé de tout ce que vous m'avez dit, et effectivement, il conseille de conserver le maximum de liquidités, ne serait-ce qu'en cas de bonne ou mauvaise surprise liée aux travaux.

    Pour ce qui est de la maison en tant que tel : il trouve que nous avons fait une affaire, et ne comprend d'ailleurs toujours pas l'évaluation effectuée par le notaire des vendeurs (selon les vendeurs : leur notaire estimait le bien entre 200.000 et 230.000). Mais c'est tant mieux pour nous, comme il le dit. Il nous a même dit qu'une maison tout a fait identique a été vendue dans la même rue il y a 5 ans pour un prix de 250.000EUR. Ceci devrait donc intéresser les banques, puisqu'elles auront une hypothèque sur un bien immobilier vendu en-dessous de la valeur actuelle du marché (comme tu le dis RobBZ ;)). A ce propos, serait-il intéressant pour nous de "refaire" évaluer la maison par quelqu'un et de montrer cette évaluation à la banque ? Ou bien les banques se basent-elle uniquement sur l'évaluation faite par le notaire des vendeurs ?

    Quant à la quotité de cash à conserver, le notaire parlait également de 40.000-50.000EUR. Et donc d'effectuer un emprunt pour un montant autour des 150.000EUR.

    Autre très bonne nouvelle, le revenu cadastral de la maison est "seulement" de 854EUR ! Ce qui nous permettrait de bénéficier d'un taux réduit pour une tranche des droits d'enregistrement. Je ne comprends pas non plus ce RC, mais tant mieux aussi pour nous ... !

    En résumé, ceci donnerait à première vue :

    - Charges :
    • Frais d'enregistrement, frais de notaire, débours, .... : +/- 21.000EUR (payables directement)
    • Emprunt (achat + travaux de rénovation) : 150.000EUR (+ intérêts de +/- 5000EUR)
    • Acompte aux vendeurs : 20.000EUR (payable directement - avancé par nos parents)

    - Ressources :
    • Fonds propres : 100.000EUR (+ épargne de 30.000EUR qui servira à payer les frais d'enregistrement, etc.)


    Ce qui nous donnerait au final :
    - 50.000EUR de fonds propres avancés à la banque pour le remboursement du prêt
    - Plus ou moins 50.000EUR qu'on conserverait en cash pour démarrer les travaux le plus vite possible.

    Et donc 150.000EUR à rembourser sur 20 ans si possible.

    Concernant l'état de la maison : comme il s'agit d'une ancienne maison de maître, presque tout est à y refaire :
    - Absence de chauffage central (mais la maison dispose de deux cheminées avec chacune un poêle à mazout, ce qui permet quand même de chauffer)
    - Absence d'eau à l'étage
    - Electricité à rénover
    - Toiture ancienne mais n'ayant aucune fuite : il faudra l'isoler en reposant notamment une sous-toiture (absente actuellement) mais ce n'est pas une priorité pour nous
    - Maison saine, aucune humidité
    - Cuisine ancienne, mais toujours fonctionnelle

    La maison fait plus ou moins 160-170m², que pensez-vous du budget de 50.000EUR pour l'électricité, eau et une salle de bain ? Une suggestion pour le chauffage ?

    Je recréerai un autre post une fois que nous aurons accès à la maison, question d'y faire des photos précises.

    Merci encore à tous !
     
    PP4510 , 4 Janvier 2019
    #26
    RobBZ aime ça.
  7. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Une maison de maître à Bxl à ce prix-là .... C'est vrai que c'est une affaire,. Je ne sais pas quelle commune non plus.
    Mais qu'importe. Avec la rénovation, elle vaudra 2-3x plus à terme.

    Concernant les travaux, pensez d'abord à l'isolation de la toiture. Et des châssis performants.
    Ça va à l'encontre de vos priorités, mais si vous diminuez vos factures chauffage/électricité, vous verrez que j'ai raison.
    Faites faire un audit et voyez pour les primes.
     
    Dernière édition: 4 Janvier 2019
    lamy , 4 Janvier 2019
    #27
  8. Manille

    Manille Liège

    Bonjour,

    « A ce propos, serait-il intéressant pour nous de "refaire" évaluer la maison par quelqu'un et de montrer cette évaluation à la banque ? Ou bien les banques se basent-elle uniquement sur l'évaluation faite par le notaire des vendeurs ? »Les banques ou l’organisme de crédit se basent en général que sur leur experts agrées. Ca ne sert à rien d’aller payer un expert, il ne sera pas reconnu. A la limite si c’était un simple achat. Ils se seraient basés sur le prix mais comme y a des travaux, ils voudront absolument l’évaluation de la maison après travaux.Et donc un rapport d’expertise réalisé par un expert bancaire mandaté par eux-même.

    « Quant à la quotité de cash à conserver, le notaire parlait également de 40.000-50.000EUR. Et donc d'effectuer un emprunt pour un montant autour des 150.000EUR. » C’est bien de suivre ce conseil, on serait à une quotité de 75% et le taux proposé est déjà pas mal. Faut pas trop se leurrer. Il y a trois tranches de quotités en banques ou organismes :soit 105%, entre 80% et 100% et en dessous de 80%. Quand on est en dessous on a déjà un excellent taux. Après si a banque ou l’organsime de crédit peut faire une geste en fonction de a situation de la personne.


    Point important concernant les travaux . vu vos informations il y a des travaux visibles à faire. Pourquoi je dis visible ? par ce que l’expert de la banque peut estimer par exemple 70.000€ de travaux . Et la banque va se baser sur ces 70.000€. Autrement dit il va vous manquer 20.000€ et vous demandera de les ajouter dans votre prêt de 150.000€. Il faut aussi savoir qu’en ayant besoin de 70.000€ de travaux, la banque ou l’organisme de crédit exigera que vous utilisez d’abord vo fonds prores de 50.000€ pour démarrer les travaux et quand vous aurez prouvé que les 50.000€ sont utilisés , à ce moment les 20.000e destinés aux travaux seront débloqués.

    Un conseil , il vaut mieux avoir d’abord une estimation globale des travaux et la vous verrez combien annoncer à la banque comme fonds propres pour les travaux.
     
    Manille , 5 Janvier 2019
    #28
  9. el_grom

    el_grom Hainaut

    C'est un point de négociation sur lequel je serais intransigeant: d'abord la banque puis mes fonds.

    C'est ce que j'ai eu dans mon cas: la banque a même payé la TVA de la maison avant que je ne doive mettre 1€ de ma poche
     
    el_grom , 5 Janvier 2019
    #29
  10. PP4510

    PP4510 Liège

    Bonjour,

    J'ai bien lu toutes vos remarques, et les ai appliquées auprès des banques. Nous signons le compromis de vente aujourd'hui, et je viens de prendre rendez-vous chez Immotheker la semaine prochaine. Avez-vous des conseils à nous donner pour cet entretien ? Quel est également le prix demandé par cet intermédiaire ?

    @lamy : la maison est située en Wallonie. Ma localisation "Bruxelles" qui figurait sur le site n'était pas correcte. Merci pour ton avis sur l'isolation de la toiture. Je vais me pencher sur les primes de la Région wallonne maintenant ...

    @Manille et @el_grom : je vais essayer de financer d'abord via les fonds de la banque et de conserver au mieux nos fonds propres. Mais nous partirons sur l'idée de faire baisser la quotité du prêt <80% pour essayer d'obtenir un taux plus favorable ... On ne nous propose pas mieux que du 2,64% pour l'instant. Mais ce ne sont que des premières visites ...

    Avec Batibouw qui arrive, je me vois attendre encore un peu car des offres devraient voir le jour.

    Merci encore à tous, et bonne journée !
     
    PP4510 , 28 Janvier 2019
    #30
  11. JonSnow

    JonSnow 33 ans, Luxembourg


    Je découvre ce post et une chose me fait "tiquer"

    Les frais d'enregistrement réduits pour un cadastre de 854 euros... Il me semble que le plafond est à 745 ???
    Ou alors j'ai zappé un truc :)
     
    JonSnow , 28 Janvier 2019
    #31
    intègre aime ça.
  12. baziles18

    baziles18 Liège

    "Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à :

    • 845 € pour l'acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,
    • 945 € s'il a cinq ou six enfants à charge,
    • 1.045 € s'il a sept enfants à charge ou plus."
    Encore une belle conne*ie de discrimination si tu veux mon avis
     
    baziles18 , 28 Janvier 2019
    #32
    espiritu pampa et intègre aiment ça.
  13. baziles18

    baziles18 Liège

    -> 2)

    Si l'ensemble du CH n'est pas prélevé, la mensualité du prêt est recalculée à la baisse sans coûts supplémentaires ;)
     
    baziles18 , 28 Janvier 2019
    #33
  14. JonSnow

    JonSnow 33 ans, Luxembourg


    J'ignorais ce détail :)
     
    JonSnow , 28 Janvier 2019
    #34
    intègre aime ça.
  15. PP4510

    PP4510 Liège

    Bonjour,

    Erreur de ma part : le RC est de 684EUR. Je me demande comment j'ai été cherché les "854EUR" sortis de nul part ... Certainement une grosse fatigue :laughing:
     
    PP4510 , 28 Janvier 2019
    #35
    intègre aime ça.
  16. Snotty79

    Snotty79 40 ans, Namur

    Je trouve que le taux qui vous a été proposé est très élevé pour un crédit sur 20 ans avec un tel apport en fonds propres.
    Nous venons tout juste de signer l'offre de crédit (la semaine dernière) et avec une quotité inférieure à 80%. Nous avons obtenu un taux de 1,53% sur 20 ans fixe. CBC et Belfius étaient au coude à coude (même taux, même service, prime quasi identique pour les assurances). On a finalement tranché pour Belfius mais ça s'est joué sur des détails.
    On a dû faire un plan de financement (nouvelle construction) et y indiquer la part de fonds propres à investir dans le projet mais peu importe pour eux qu'on utilise nos fonds propres au début ou la fin du projet. Nous avons juste dû prouver que nous les avions. Les fonds seront libérés sur présentation de factures, c'est tout.
     
    Snotty79 , 28 Janvier 2019
    #36
    intègre aime ça.
  17. philings

    philings 36 ans, Liège

    Idem

    Ici je suis à 1,87 % sur 20 ans.
    Et certaines banques me proposaient moins en crédit hypothécaire (mais la formule du crédit pont de CBC m'intéressait - remboursement des intérêts lors de son remboursement et non mensuellement).
     
    philings , 28 Janvier 2019
    #37
    intègre aime ça.
  18. PP4510

    PP4510 Liège

    @Snotty79 et @philings : quand vous parlez de votre taux de crédit hypothécaire, vous parlez du "taux d'intérêt annuel" ou du "TAEG" ?
     
    PP4510 , 30 Janvier 2019
    #38
  19. Snotty79

    Snotty79 40 ans, Namur

    Taux d'intérêt annuel uniquement.
     
    Snotty79 , 30 Janvier 2019
    #39
  20. philings

    philings 36 ans, Liège

    Oui, je parle du taux annuel aussi.
     
    philings , 31 Janvier 2019
    #40
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