infraction urbanistique

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par anlogo le 10 Mai 2016

  1. fafalili

    fafalili 44 ans, Liège

    Logiquement ce n'est pas son travail et ce n'est pas sa responsabilité si il est un problème urbanistique
     
    fafalili , 13 Février 2017
    #41
  2. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    J'ai toujours connu cela également.
    Le notaire est tenu de demandé, selon moi. Cependant, si la commune ne répond pas, le notaire acte le fait tel quel. Et s'il existe une infraction, celle-ci est bel et bien liée à l'immeuble et non à la personne.

    La loi prévoit cependant des recours contre des pratiques malhonnêtes. Si vous pouvez démontrer que le vendeur a été volontairement négligent, ou ne vous a pas informé d'un fait important (comme celui-ci) alors qu'il en avait parfaite connaissance, vous pouvez ensuite vous retourner contre lui.
    Mais c'est souvent très compliquer à démontrer. D'où le renseignement préalable nécessaire.
     
    Kenshin , 13 Février 2017
    #42
  3. fafalili

    fafalili 44 ans, Liège

    Mais si non la proposition du GW n'est pas mal voir ce qu'il compte dans petite infraction
     
    fafalili , 13 Février 2017
    #43
  4. intègre

    intègre 70 ans, Namur

    C'est normal, cela se passe (théoriquement) toujours ainsi. En principe, c'est obligatoire, mais tous ne le font pas .
    Une infraction urbanistique peut compromettre la vente
     
    intègre , 13 Février 2017
    #44
  5. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Si le texte n'est pas modifie entre temps, voici ce qui est prévu pour les infractions de "minimes importances". Pour les détails, il reste à voir ce qui sera repris comme normes dans le "guide régional" au point 2°

    " § 2. Le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci n'est pas constitutif d'une infraction au terme d'un délai de dix ans après l'achèvement des actes et travaux, pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient réunies :
    1° l'infraction a été commise :
    a) soit dans une zone destinée à l'urbanisation au plan de secteur au sens de l'article D.II.23, alinéa 2;
    b) soit dans une zone d'aménagement communal concerté mise en oeuvre et qui porte sur une ou plusieurs affectations destinées à l'urbanisation au sens de l'article D.II.23, alinéa 2;
    c) soit sur des constructions, installations ou bâtiments, ou leurs aménagements accessoires ou complémentaires, existant avant l'entrée en vigueur du plan de secteur, ou dont l'affectation est conforme à la zone, ou dont l'affectation a été autorisée en dérogation au plan de secteur;
    2° les actes et travaux en infraction sont conformes aux normes du guide régional;
    3° les actes et travaux en infraction rencontrent l'une des hypothèses suivantes :
    a) en cas de non-respect du permis d'urbanisme ou du permis d'urbanisation délivré, l'ampleur des écarts est inférieure à vingt pour cent :
    i) de l'emprise au sol autorisée;
    ii) de la hauteur sous corniche et au faîte du toit autorisée;
    iii) de la profondeur autorisée;
    iv) de la volumétrie autorisée;
    v) de la superficie de planchers autorisée;
    vi) des cotes d'implantation des constructions;
    vii) de la dimension minimale ou maximale de la parcelle;
    b) en cas de réalisation d'un auvent en extension d'un hangar agricole autorisé, pour autant que :
    i) la hauteur du faîte de l'auvent soit inférieure à celle sous corniche du hangar;
    ii) le hangar présente un tel auvent sur une seule de ses élévations;
    iii) l'auvent présente une profondeur maximale de sept mètres mesurés à partir de l'élévation du hangar;
    c) en cas de non-respect des ouvertures autorisées;
    d) en cas de non-respect des tonalités autorisées par le permis d'urbanisme.
    "
     
    benlan2000 , 14 Février 2017
    #45
  6. rabot

    rabot 67 ans, Liège

    Amnistie pour les infraction avant 1998 !!!
     
    rabot , 14 Février 2017
    #46
  7. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    C'est tout à fait faux. En cas d'infraction urbanistique non signalée, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente par les tribunaux. Et ce, même après les passation des actes "définitifs". C'est donc un véritable épée de Damoclès qui se trouve au dessus de les têtes des vendeurs.
    D'autant plus que l'acquéreur peut en outre réclamer des indemnités par rapport au frais occasionnés (frais d'expertise, frais d'hypothèque, annulation du crédit, frais de déménagement, relogement temporaire éventuel...)

    Dans la majorités des cas, le vendeur préfèrera trouver un accord à l'amiable en prenant en charge les frais des régularisation et en octroyant une remise sur le prix de vente.

    Attention tout de même, l'acheteur ne doit pas faire preuve de négligence en attendant trop longtemps avant de lancer une procédure contre le vendeur.

    De plus, si la vente est annulée mais que le vendeur à déjà utilisé l'argent pour rembourser différentes dettes, il risque de ne plus y avoir rien à récupérer. Il vaut donc mieux rester prudent et s'informer un maximum avant de conclure l'achat.
     
    benlan2000 , 14 Février 2017
    #47
  8. Rebelle

    Rebelle 56 ans, Hainaut

    Exact, attention , c'est pour les petites infractions ;)
     
    Rebelle , 14 Février 2017
    #48
  9. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Non, il n'y a pas d'amnistie prévue pour les infractions d'avant 1998. Il ne faut pas induire les gens en erreur!!!
    Ce qui est prévu, c'est une prescription pour les infractions de "minimes importances" qui ont plus de 10 ans (voir mon article précédent)
     
    benlan2000 , 14 Février 2017
    #49
    koreon aime ça.
  10. john steeds

    john steeds 64 ans, Namur

    Exact et j'ajouterai: il n'y aura pas de prescriptions pour les affaires déjà connues.
    Donc, si l'urbanisme n'a pas connaissance de l'infraction, il vaut mieux attendre le passage du décret avant de déclencher quoi que ce soit.
     
    john steeds , 14 Février 2017
    #50
  11. moustic999

    moustic999 39 ans, Hainaut

    moustic999 , 14 Février 2017
    #51
  12. Rebelle

    Rebelle 56 ans, Hainaut

    Rebelle , 14 Février 2017
    #52
    rabot aime ça.
  13. rabot

    rabot 67 ans, Liège

    C'est bien ce que j'ai compris.
     
    rabot , 14 Février 2017
    #53
  14. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Benlan... (j'ai l'impression que tu ressuscites :grinning:)

    D'une part, tu lis mal mon intervention (qui est tout à fait vraie :kissing:). Tu réagis sur la responsabilité des parties, et non sur l'infraction en elle-même - ce qui était l'objet de l'intervention.
    Si tu lis plus haut, tu verras d'ailleurs que j'allais déjà dans ton sens.

    Voici :


    Par ailleurs, si ce que tu dis est exact, ce n'est pas du tout un cas commun.
    Il est très difficile de prouver qu'un vendeur avait connaissance de ces faits, et qu'il n'en a pas informé l'acheteur.
    De plus, les actes notariés classiques indiquent presque toujours une décharge par rapport au vendeur, qui vend le bien. Et l'acheteur achète "en connaissance de cause".
    Tout cela implique que l'acheteur doit constituer un joli dossier pour pouvoir ensuite prétendre à une indemnité quelconque.

    (C'est souvent dans le même paragraphe que les vices cachés sont exclus de la responsabilité du vendeur. Même si c'est reconnu par la loi, on peut y déroger par consentement mutuel également.)
     
    Kenshin , 14 Février 2017
    #54
  15. john steeds

    john steeds 64 ans, Namur

    Oui, pour autant que la/les infractions reste dans le cadre défini par le nouveau décret. Comme dit dans les articles, une construction hors zone constructible ne pourra pas bénéficier de cette "amnistie".
    La liste de ce qui peut tomber sous le nouveau décret est fort restrictive.
    Et TOUT ce qui est déjà connu de l'urbanisme ne pourra invoquer cette "amnistie".
    Donc, dans le cas présent, bien que cela paraisse incroyable... Il vaut mieux attendre le passge du décret avant de déclencher quoi que ce soit.
     
    john steeds , 14 Février 2017
    #55
  16. benlan2000

    benlan2000 37 ans, Liège

    Tu te base sur le principe général du dol qui est repris dans le code civil (ensemble des agissements trompeurs ayant entraîné le consentement qu'une des parties à un contrat n'aurait pas donné, si elle n'avait pas été l'objet de ces manoeuvres).
    Dans ce cas, il faut effectivement apporter la preuve que le vendeur avait parfaitement connaissance de du problème et qu'il l'a volontairement caché à l'acheteur.

    Moi, je me base sur un article du Cwatupe qui est spécifique à la vente ou la mise en location d'un immeuble alors qu'il existe au moins une infraction urbanistique sur une partie de celui-ci.
    ART. 155
    § 7. A la demande des acquéreurs ou des locataires, le tribunal peut annuler leur titre d’acquisition ou de location, sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable.

    Le vendeur n'est d'ailleurs pas supposé ignorer qu'il est en infraction car le maintien des travaux exécutés sans permis est aussi une infraction (voir art 154
    Sont punis d’un emprisonnement de huit jours à trois mois et d’une amende de 100 francs à 300.000 francs ou d’une de ces peines seulement ceux qui :
    ...
    3° maintiennent des travaux exécutés sans permis; )

    Après, si l'acheteur tarde à réagir suite à l'acquisition, les juges peuvent aussi considérer qui se rend coupable d'une infraction en ayant maintenu les travaux exécutés sans permis.
     
    benlan2000 , 15 Février 2017
    #56
  17. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    L'article du Cwatup n'a pas de caractère impératif (obligatoire).
    Etant contredit dans les actes notariés, il ne revêt plus d'importance dans la vente. Dixit mon notaire à l'époque, en tout cas, suite à ma question quant à cette clause.

    Par contre, nul ne peut s'exonérer de son dol.
     
    Kenshin , 16 Février 2017
    #57
  18. fafalili

    fafalili 44 ans, Liège

    Moi le problème un jugement est très aléatoire preuve

    Vente et infraction urbanistique : peut-on régulariser en cours de procédure d’annulation ?



    La Cour d’appel de Liège a rendu un arrêt très important en la matière (Liège, 23 décembre 2014, rôle n° 2013/RG/1055, www.juridat.be).

    Un immeuble de rapport de trois appartements est vendu. Il apparaît que la division en trois logements distincts n’est pas couverte par un permis.

    La situation n’était que potentiellement dommageable car aucune infraction n’avait été relevée par l’autorité compétente, mais il apparaissait clairement que les conditions du permis délivré en 1997 n’avaient pas été respectées.

    Les acheteurs avaient demandé l’annulation de la vente, estimant que le bien était difficilement revendable ; ils se fondaient sur le dol, l’erreur, la garantie des vices cachés et sur la nullité de l’article 155, § 7, CWATUPE.

    Le vendeur opposait que la régularisation urbanistique était possible.

    Le premier juge considéra qu’« il importe peu (…) que l’infraction soit ou non régularisable » en sorte qu’il prononça l’annulation de la vente du chef de dol.

    La Cour d’appel de Liège va développer un raisonnement original tout à fait différent en s’inspirant, mot ou mot, de l’enseignement du Prof. Van Ommeslaghe.

    Fait remarquable, les juges d’appel ont fait preuve de proactivité ; ils sont venus spontanément au secours du vendeur sur base des arrêts des 2 avril 2010 et 29 septembre 2011 de la Cour de cassation (J.L.M.B., 2010, p. 1235 et R.C.J.B., 2013, p. 201).

    Selon cette jurisprudence, le juge peut suppléer d’office aux motifs invoqués, dès lors qu’il n’élève aucune contestation dont les parties ont exclu l’existence, qu’il se fonde uniquement sur des faits régulièrement soumis à son appréciation et qu’il ne modifie pas l’objet de la demande et pour autant qu’il respecte les droits de la défense.

    Qu’ont trouvé les juges d’appel ?

    Citons le raisonnement de la Cour :

    « Dans cette perspective, il importe de savoir s’il y a matière ou non à régularisation car dans l’affirmative, la question de savoir si les intimés n’abusent pas de leur droit en postulant l’annulation de la vente devra être abordée. »

    La Cour cite alors le Prof. Van Ommeslaghe :

    « En effet, ‘la nullité est souvent une sanction aux effets néfastes notamment en ce qu’elle oblige à remettre en cause des opérations déjà réalisées totalement ou partiellement en raison de son effet rétroactif. Elle nuit à la sécurité juridique. C’est la raison pour laquelle plusieurs méthodes sont utilisées pour prévenir le prononcé d’une nullité, sans pour autant porter atteinte aux règles que la nullité sanctionne.

    Une première méthode consiste à permettre qu’il soit remédié au vice de manière, qu’il ait été réparé soit au moment de l’introduction de l’action en nullité soit même au moment où le juge statue.

    Cette méthode est expressément prévue par le Code des sociétés pour les sociétés dotées de la personnalité morale : l’article 176 dispose que lorsqu’une régularisation de la situation d’une société est possible, le juge peut accorder un délai permettant de procéder à cette régularisation ‐ auquel cas il ne prononcera pas la nullité.

    Cette manière de faire pourrait être appliquée, à notre avis, pour tout juge saisi d’une action en nullité, même en l’absence d’un texte formel pour autant que l’ordre public soit toujours respecté’ (P. Van Ommeslaghe, « Droit des obligations, Tome II, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 961 et 962). »

    Que déduit la Cour d’appel de Liège de cet enseignement ?

    « Il y a dès lors lieu, avant d’aller plus avant dans l’examen des prétentions réciproques, d’autoriser les appelants à introduire une demande de régularisation auprès de l’autorité compétente, ce qu’ils affirment avoir déjà voulu faire mais en avoir été empêchés par les intimés qui ont refusé de donner accès à l’architecte qu’ils ont consulté.

    L’attention de ceux‐ci est dès lors attirée sur les conséquences éventuelles, sur le fond du litige, de tout comportement visant à empêcher les appelants d’introduire une demande de régularisation.

    Il sera accordé aux appelants un délai de six mois pour introduire celle‐ci. Il appartiendra à la partie la plus diligente de solliciter une nouvelle fixation de la cause après l’expiration d’un délai de six mois si la demande de régularisation n’a pas été introduite ou après l’intervention d’une décision définitive sur la demande de régularisation. »

    Cette jurisprudence est très importante.

    Elle signifie que le juge saisi d’une demande de nullité d’une vente, peut permettre à la partie visée par la demande de supprimer la cause de nullité.

    En cas d’infraction urbanistique, le vendeur confronté aux conséquences de cette situation sur la validité de la vente, peut recevoir un délai pour régulariser.

    Voilà qui devrait apaiser les velléités belliqueuses de bien des acheteurs lorsque l’infraction est régularisable.

    C’est la sagesse : si le bien peut être rendu conforme aux normes urbanistiques, la voie normale est de permettre au vendeur de régulariser le bien et de sauver la convention des parties.

    N’attendons cependant pas trop de cette jurisprudence. Elle ne s’applique que lorsque le juge est saisi d’une annulation de la vente.

    La découverte d’une infraction urbanistique affectant le bien vendu ne fait pas toujours l’objet d’une action en nullité.



    Selon une certaine jurisprudence, il s’agit d’un vice caché (ce n’est pas mon avis).



    En ce cas, la loi ne permet pas la réparation : l’acheteur n’a le choix qu’entre une diminution de prix à dire d’expert ou la résolution de la vente.



    La doctrine plaide certes pour admettre une possibilité de réparation mais cette thèse n’est pas encore reçue en jurisprudence.

    Sur le moyen de la garantie de vice caché, seul l’abus de droit peut tempérer la rigueur de la sanction laissée au seul choix de l’acheteur.

    Selon moi, et cela trouve un certain appui en jurisprudence, la présence d’une infraction urbanistique constitue une cause d’éviction.

    En effet, cela signifie que la servitude légale générale d’urbanisme, interdisant de procéder à des actes et travaux sans autorisation, grève le bien, puisqu’aucun permis d’urbanisme n’est venu lever cette servitude.

    En matière d’éviction, la sanction est que le vendeur doit prendre fait et cause pour l’acheteur si la cause d’éviction est avérée (un constat d’infraction).

    Cela laisse le champ au vendeur de poursuivre une régularisation avec la collaboration de l’acheteur.

    Mais ne perdons pas de vue que bien souvent, dans l’acte une garantie spéciale de propreté urbanistique.

    Par cette garantie spéciale, les parties sont censées avoir choisi un dispositif contractuel que le juge doit appliquer sans autre voie alternative, et si ce mécanisme exige une réparation autre que la régularisation, elle s’impose au juge
     
    fafalili , 16 Février 2017
    #58
  19. Kenshin

    Kenshin 37 ans, Liège

    Ca correspond bien à ce qu'affirmait mon notaire.
     
    Kenshin , 17 Février 2017
    #59
  20. fafalili

    fafalili 44 ans, Liège

    Oui effectivement c'est bien cela
     
    fafalili , 17 Février 2017
    #60
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