Investissement immobilier en 2020

Dans le forum Divers, Bavardages - par NicoW le 26 Février 2020

  1. NicoW

    NicoW 30 ans, Luxembourg

    Bonjour à tous,

    Dans le cadre de mes cherches d'investissement locatif (que je commence), je souhaite avoir des retours de personnes dans la même situation à l'heure actuelle afin de voir les difficultés de financement rencontrées.

    Quel revenu sur investissement visez-vous et surtout, comment le financez-vous?
    Il est encore possible à l'heure actuelle d'emprunter la totalité ? Je me doute bien que pour les frais, ce sera non d'office o_O

    Je suis encore loin d'un éventuel démarchage bancaire, d'où la question :)

    Je lis que ce type d'investissement serait soumis à 80 % de la valeur du bien. Donc investir 20% + les frais. Mais dans la pratique?
     
    NicoW , 26 Février 2020
    #1
  2. v1d53e2

    v1d53e2 39 ans, Namur

    4-5% est un revenu typique (vides locatifs, etc etc compris).
    Pour moi le plus gros risque est relatif à la fiscalité
     
    v1d53e2 , 26 Février 2020
    #2
  3. intègre

    intègre 73 ans, Namur

    Je lis que ce type d'investissement serait soumis à 80 % de la valeur du bien.
    D'après de que j'ai lu, c'est uniquement quand c'est pour l'habiter soi même.
    Voyez un courtier en prêts hypothécaires, il pourra vous renseigner sur les banques qui respectent ou pas les directives...
     
    Dernière édition: 26 Février 2020
    intègre , 26 Février 2020
    #3
    NicoW aime ça.
  4. Dehix

    Dehix 42 ans, Hainaut

    Plus précisément ? Une future taxation des loyers ?

    J'ai encore vu ce serpent de mer sur l'Echo mais article non dispo pour les non abonnés... si vous avez plus d'infos ce serait intéressant.
     
    Dehix , 26 Février 2020
    #4
  5. lamy

    lamy 69 ans, Namur

    Je l'ai lu ailleurs aussi, j'essaie de le retrouver.
    En attendant, j'ai ceci:
    https://www.7sur7.be/economie/la-belgique-assignee-par-l-ue-pour-sa-fiscalite-immobiliere~a331424d/

    La Belgique assignée par l'UE pour sa fiscalité immobilière
    La Commission européenne a décidé de poursuivre la Belgique devant la Cour de Justice de l'Union européenne en raison de sa fiscalité immobilière. Les revenus qu'un résident belge tire des biens immobiliers à l'étranger sont évalués à une valeur supérieure à celle des biens immobiliers comparables sur le territoire national, dénonce la Commission européenne.
    (...)
    Redactie 18-06-15, 14:15 Dernière mise à jour: 10-05-19, 13:08 Source: BELGA

    A voir ce que ça aura comme répercussions, si jamais...
     
    lamy , 26 Février 2020
    #5
  6. David001

    David001 28 ans, Hainaut

    Je connais un courtier, avec lui on sait emprunter encore les 100% du bien et éventuellement les frais de notaire sous certaine condition.... je ne fais pas de pub juste que moi j’ai récemment travail avec lui :)
     
    David001 , 26 Février 2020
    #6
    NicoW et intègre aiment ça.
  7. lamy

    lamy 69 ans, Namur

    Le voilà!
    Un autre article dans LE SOIR, mais réservé aux abonnés aussi:
    https://plus.lesoir.be/279373/artic...values-immobilieres-les-proprietaires-dans-le

    Taxation des loyers ou plus-values immobilières: les propriétaires dans le collimateur
    Détenir un ou plusieurs immeubles à titre privé en Belgique est de plus en plus risqué. La taxation des loyers ou des plus-values immobilières est en ligne de mire.
    (...)
     
    lamy , 26 Février 2020
    #7
  8. kevart

    kevart 36 ans, Liège

    Actuellement, on doit déclarer ces revenus dans sa déclaration d'impôt. Qui équivaut au revenu cadastral indexé majoré de 40%. (Pour la location à une personne physique).
     
    kevart , 26 Février 2020
    #8
    GetAHouse et intègre aiment ça.
  9. Dehix

    Dehix 42 ans, Hainaut


    C'est marrant, ils reprennent aussi l'expression serpent de mer. Depuis toute ces années , cela revient périodiquement (bizarrement à l'approche des élections ). Je me dis souvent qu'il y a trop d'intérêts en jeu coté politiciens pour faire passer cela en force. Mais bon , je suppose qu'un jour quelqu'un y arrivera :oops:
     
    Dernière édition: 26 Février 2020
    Dehix , 26 Février 2020
    #9
  10. lamy

    lamy 69 ans, Namur

    Ah bon? moi, je déclare mon RC. Point barre.

    Pour des résidences secondaires à l'étranger, ok, on déclare les revenus (et encore), mais pas chez nous.
     
    lamy , 26 Février 2020
    #10
  11. kevart

    kevart 36 ans, Liège

    @lamy

    Oui tu as raison, j'ai écrit le message en deux temps et n'ai pas vérifier la concordance des mots.

    Pour une location à une personne physique, c'est le RC qui est encodé dans la fiche d'imposition et eux se charge de l'indexer et de le majorer de 40%.
     
    kevart , 26 Février 2020
    #11
    GetAHouse, espiritu pampa et lamy aiment ça.
  12. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Le jour où ils changent la fiscalité immobilière (déjà très lourde), cela sera un séisme. La Belgique ne peut pas se le permettre.

    Actuellement, sur mes investissements, je paye 1.5 mois de loyer en précompte immobilier (essentiellement pour les communes, pas mal pour les provinces et région) et 1.5 mois d'impôt au niveau de mon IPP. Cela ne fait "que" 25% d'impôts. Mais c'est un taux calculé sur revenu brut théorique. Si il y a des impayés, des inloués, des travaux, des frais de justice, des frais de mises en location, des remplacements de toiture, des remises en couleur, etc, RIEN ne peut être déduit.

    Pour les locations commerciales ou professionnelles, le fisc estime l'ensemble de ces frais à 40% du loyer. Faites le calcul: je paie donc 25€ d'impôts sur 60€ de revenus nets. cela fait plus de 40% d'impôt.

    Regardez votre taux moyen d'imposition sur votre fiche d'impôt, et osez me dire que les propriétaires ne payent pas d'impôts.

    Le jour où ils décrètent que les loyers sont rajoutés à la base taxable, ils devront supprimer le précompte immobilier, ou lui rendre sa vraie fonction de précompte. S'il ne le font pas, les taux d'impôts passeront à des montants tellement hallucinants que je n'ose pas les calculer.

    Le fait est que chaque annonce de ce type freine les propriétaires ou candidats propriétaires investisseurs. Dans mes connaissances, je ne connais quasi personne qui fait de l'investissement immobilier: trop risqué, difficile, compliqué, n'aime pas le rapport avec les locataires, et ils te payent?, 20% de loyers perdus? pffff, que de tracas judiciaire, etc. Toutes les excuses sont bonnes.

    Moralité, les investisseurs sont une denrée rare. Et ce qui est rare est cher. Les loyers sont donc artificiellement élevé à cause du cadre juridique et moral exprimé à tort ou à raison par la Société. Chaque fois qu'un politicien crache sur les propriétaires, il maintient les loyers élevés. Il diminue les investissements immobiliers, donc moins d'offre de logement, donc offre=demande=loyers plus chers. (en plus d'avoir des logements de moindre qualité et moins de travail pour les métiers du batiment...)


    Messieurs les politiciens, la taxation de l'immobilier n'est certes pas parfaite, mais sa stabilité est INDISPENSABLE. Arrêtez de faire peur aux investisseurs salauds de proprios, cela coûte cher.... aux locataires.
     
    Géronimo , 26 Février 2020
    #12
    Haiku, casto, NicoW et 2 autres personnes aiment ça.
  13. kevart

    kevart 36 ans, Liège

    Perso j'y pense de plus en plus.
    Je me dit que c'est plus rentable qu'un fond pensions à très long terme.

    Perso, je tablait sur 8 mois de revenu net, auquel il fallait encore déduire les assurances et les frais de maintient en état.

    Reste à savoir sur quoi parier, petit appart en centre ville, petite maison rurale, ...etc...
     
    Dernière édition: 26 Février 2020
    kevart , 26 Février 2020
    #13
    intègre aime ça.
  14. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Fonce. Mais tu te trompe si tu pense que c'est un pari. L'immobilier n'est PAS un pari, mais un calcul raisonnablement réaliste suivant ta connaissance du marché, en fonction de l'effet de levier que te permet ton banquier et le temps qu'il te reste avant ta pension. Et ensuite, pas mal rigueur dans ta gestion. (Et pas trop de malchance avec tes locataires)

    Tu trace ton épure, et tu suis le chemin tranquillement. Tu savoure ton rosé pendant ton prêt, et ton caviar après.
     
    Géronimo , 26 Février 2020
    #14
  15. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Ceci étant écrit, je n'ai pas d'expérience récente (2020...) d'investissement immobilier.

    Mon banquier me disait, dans le temps, "80% max et en 15 ans max" mais m'a fait tous mes crédits entre 80 et 100%, en 20 ans.
     
    Géronimo , 26 Février 2020
    #15
    intègre aime ça.
  16. lamy

    lamy 69 ans, Namur

    @kevart Vas-y.
    Perso, j’investis depuis les années 90. J'ai 5 apparts et 1 maison. Quasi toujours avec un CH, avec ou sans apport.
    Dans 20 ans ton bien aura pris une plus-value en plus des loyers perçus.C'est mieux qu'un fonds de placement.
    On a des rentrées tous les mois, au lieu de devoir attendre une échéance.

    Question rentabilité (tout déduit:: PI, charges, travaux éventuels) , je compte entre 70% et 78% dans le meilleur des cas. Mais j'ai déjà eu 2 années à 45% (gros travaux toiture et autres).
    Mon dernier achat, studio neuf 58 m² acheté il y a 2 ans (toujours avec CH sur 10 ans), j'en suis à du 87%, mais pas encore reçu de RC ni PI. Pourtant les contributions le connaissent...

    Qq conseils:
    1. Au départ, il faut partir petit. Je veux dire: choisir un studio, plutôt qu'un appart 3 ch. Pour 2 raisons:
      1. plus c'est petit, mieux ça rapporte
      2. on ne se met pas la corde au cou et des années plus tard, on montre à la banque qu'on est déjà propriétaire quand on veut acheter un 2ème bien.
      question: Appart ou petite maison?
      Il n'y a pas de charges communes dans une maison, pas d'ascenseur, de concierge ou de service de nettoyage. Un appart dans une maison bel étage peut être un bon choix aussi.
    2. Bien choisir son appart
      Je veux dire: se poser la question suivante:
      S'il m'arrivait qqch, est-ce que j'aimerais y habiter?
      Bien choisir l'endroit: derrière une gare, à priori faut éviter. Des habitats vétustes, des loyers bas n'attirent que des gens à problème.
      question: Neuf ou pas?
      Pour commencer, pas du neuf, c'est trop cher à rembourser. Enfin, ce n'est que mon avis.
      D'un autre côté, il n'y a pas de travaux de rafraîchissement,... à réfléchir.
    3. Bien choisir sa banque est important.
      J'ai la même personne qui me suit à ma banque depuis 20 ans.
      C'est ainsi que j'ai pu avoir un CH il y a 2 ans (à 66 ans!) sur 10 ans pour un studio neuf de 58m².
      Par ailleurs, le CH de ma maison se termine le mois prochain, donc ça va.
    4. Les revenus sont évidemment super importants.
      Etant fonctionnaire, la banque a toutes les garanties à mon sujet.
    5. Bien choisir son locataire
      ça permet de ne pas avoir de surprise. Bien demander la feuille de paie et la preuve de paiement des 3 derniers mois de loyer (je demande à voir les originaux pour éviter toute fraude).
      En principe, il faut tabler sur 3x le loyer comme revenu acceptable. Si la personne gagne moins que ça, ça la mettra en difficulté. Evidemment on n'a aucune connaissance si cette personne a d'autres crédits..
      Si la personne est jeune, demander qu'un parent soit caution.
      Perso, je n'accepte pas la garantie locative d'un cpas.
      Puis, il y a le feeling.
    Bonne chance!
     
    Dernière édition: 26 Février 2020
    lamy , 26 Février 2020
    #16
    RobBZ, casto, NicoW et 3 autres personnes aiment ça.
  17. baziles18

    baziles18 Liège

    @NicoW

    Personnellement j'attends l'année prochaine avec impatiente car j'ai un projet (du neuf) de 4 appartements. J'ai démarché ma banque actuelle qui me suit jusqu'à un maximum de 100% sur la construction (hors frais d'acquisition du terrain) mais le taux est au dessus du marché (1,95%) mais pour du locatif cela ne me dérange pas trop.

    Au départ je pensais partir sur un petit appartement en centre ville mais le loyer ne couvrait pas le crédit. Personnellement cela me dérange si je dois y aller de ma poche. Au final pour moi qui mets la main à la pâte rien ne vaut le neuf (sauf pour le permis bien entendu :confused:), avant projet ficelé et calculé les rentrées couvriront 115% du crédit en pleine occupation.

    L'autre avantage, la "paix" pour 10 ans pour les frais moyens (électro de cuisine) et de 20 ans et plus pour les gros (chassis, toiture, …), pas de syndic, seul maître à bord, …
     
    baziles18 , 26 Février 2020
    #17
  18. kevart

    kevart 36 ans, Liège

    Le syndic est les frais "commun" c'est qui m'emmerderai le plus.
    Car je n'aime pas dépendre des autres et encore moins être obligé de suivre.
     
    kevart , 26 Février 2020
    #18
  19. dd1

    dd1 Liège

    Je pense aussi à faire un projet petit immeuble de rapport la question que je me pose c' est ou en province de liège ?
     
    dd1 , 26 Février 2020
    #19
  20. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Avoir un syndic coûte certes cher. Mais cela permet qu'un autre fasse une grosse part de la gestion des emmerdes.
    Si tu as moitié moins d'emmerde, tu as le temps de faire deux fois d'investissement. Et ça, quand on bosse dur, c'est loin d'être négligeable, parce que cela double ton patrimoine pour la même gestion.

    Se retrouver en copropriété n'a donc pas que des inconvénients: on commence plus petit, et un pro est à vos côtés.

    (Ceci dit, je n'ai quasi plus de biens en copropriété, et si je trouve un acheteur, je vends (8% de rendement - locataires stables - si cela vous dit) - En outre, je suis encore syndic d'un immeuble, mais on n'y est que 3, et j'attends que les autres (me) vendent... Mais bon, je me suis organisé en fonction, et cette organisation n'est pas possible pour tout le monde.)
     
    Géronimo , 26 Février 2020
    #20
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