Investissement immobilier en 2020

Dans le forum Divers, Bavardages - par NicoW le 26 Février 2020

  1. Gouda

    Gouda Liège

    Maintenant pour un studio, plus qu'un appart je pense, l'emplacement doit être ideal..
     
    Gouda , 22 Novembre 2020
    intègre aime ça.
  2. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Clair que le lien Pim ne tient pas compte de l'effet levier que permet l'emprunt hypothécaire. Avec l'emprunt, tu achètes avec l'argent de la banque et tu rembourses avec l'argent du locataire. Tu te prends une petite marge au passage, et au bout de 15 ans, le bien est "gratuitement" à toi. Si tu le fais une fois, c'est une petite marge. Si tu veux le faire 50 fois, ton banquier ne sera pas nécessairement d'accord.

    Moralité: emprunte autant que te permet ton banquier face à ta fiche de paie...
     
    Géronimo , 22 Novembre 2020
    belgotux aime ça.
  3. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Si tu es dans le Hainaut, faut pas aller jusque Liège pour faire de bonnes affaires. Les meilleures affaires sont dans le Hainaut, justement.
     
    Géronimo , 22 Novembre 2020
    intègre et karmaarhat aiment ça.
  4. Gouda

    Gouda Liège

    Ma fiche n'est pas à jour, je suis dans la région de Liège :oops:
     
    Gouda , 22 Novembre 2020
    intègre aime ça.
  5. Géronimo

    Géronimo 52 ans, Brabant Wallon

    Ben, mets à jour au lieu de commenter...:p
     
    Géronimo , 22 Novembre 2020
    espiritu pampa, intègre et Gouda aiment ça.
  6. Derrickk

    Derrickk Brabant Wallon

    Désolé si je suis un peu tard sur le sujet, mais les particuliers sont généralement exempté dans les faits... Même si je sais que c'est normalement la règle et qu'on est jamais à l'abri d'un contrôle TVA.

    Sauf que vous multipliez le risque par 50, que l'état sera moins d'accord de vous voir comme "bon père de famille" donc risque d'adapter votre fiscalité, que même si tout va bien la gestion prend toujours un peu de temps... Si vous avez une vie déjà bien remplie, avoir 10 locataires ça peut rapidement prendre tout le temps libre qu'il vous reste.


    Réponse plus générale:

    Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier:

    - Si il y a une baisse générale des prix immobiliers (d'accord c'est peu probable) ou un rendement en baisse, vous êtes parmi les gros perdants. Le marché n'est pas uniforme mais tout à avoir dans le même profil, avec des "clients" similaires, pas une bonne idée même si la recette semble fonctionner "à chaque fois", elle vous expose au risque. Et de manière plus large, il vaut mieux considérer l'immo comme un investissement parmi d'autres...

    - Chacun a un profil différent, il faut trouver le bien qui va correspondre le mieux. L'immobilier c'est pas très liquide, et il vaut mieux avoir les reins solides si on a un emprunt pour un bien locatif en plus de son habitation.

    - Le rendement rémunère le risque. Pas de risque, pas de rendement. Rendement plus haut, risque plus haut... Si vous ne comprenez pas où est le risque, c'est pas qu'il n'y en a pas... C'est que vous n'avez pas toutes les informations.


    J'ai visité pas mal de biens à Bruxelles, j'ai déjà vu plusieurs fois des immeubles où le rendement est à zéro, voir négatif. Mauvaise gestion, manque de chance, difficultés financières et manque d'investissement structurel.
     
    Dernière édition: 22 Novembre 2020
    Derrickk , 22 Novembre 2020
    jean_marc_cse et intègre aiment ça.
  7. brush

    brush 40 ans, Liège

    Point de vue appart j'ai appris une chose... Achète plutôt tout l'immeuble que un seul appart! :joy:
    Car les charges de gérance bouffent juste toute la marge, et quand la gérance est externalisée, le 'fric' est dilapidé. On fait venir un technicien pour changer une serrure et ça coûte 500 € à la communauté alors que tout seul je l'aurais changé en 2 minutes et acheté 30€ en ligne; (c'est juste un exemple)
     
    brush , 23 Novembre 2020
  8. baziles18

    baziles18 Liège

    Les petits appart et studio sont au contraire pas mal intéressant. Mais de fait, il faut fuir les copropriétés couteuses.

    à 100 000€ ttc on trouve encore quelques petites choses valables, un studio propre et au gout du jour c'est 450€ minimum (sauf bressoux, jupille, glain, ... fin bref les laids quartiers) jusqu'à 550€ pour quelque chose de tip-top.

    donc oui, 450€ * 12 *0,8 : on arrive à 4,5% (pour rappel contre 0,11% pour un placement aussi sur en banque)

    il faut soit accepter de prendre plus de risques (mesurés) en banque, je tiens les plus de 6% net depuis 2008 soit se lancer dans quelque chose pour lequel il y a ENORMEMENT de demande => Les colocations pour jeunes adultes.

    Avantage la législation est douce car inexistante et le nombre de candidat est légion.

    J'ai une maison avec ma femme dans le haut de Seraing (Air pur), 4 chambres, entièrement refaite à neuf par le précédent propriétaire. Acheté 197 000€ tous frais compris. revenu annuel 18 700€ (assurances, RC et 5% pour le fond de réserve de l'immeuble déduit)
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
    kevart et JonSnow aiment ça.
  9. Derrickk

    Derrickk Brabant Wallon

    Pas d'ascenseur, pas de syndic, éviter autant que possible les mitoyenneté avec des bâtiments "inutiles" style en fond de terrain...
    Je suis d'accord, mais faut un mix... pas tout en colocation, pas tout en petit studio, pas tout dans le même quartier ni commune...

    Si un immeuble de rapport est correctement géré et entretenu, sur 30 ans vous êtes gagnant... Pas besoin de pousser au max. Je vois beaucoup de "séminaires" ou "cours" sur l'immobilier où on donne la même recette et on dit de la répéter presque à l'infini...

    Aller vous balader à Ixelles, regarder les studios et chambres étudiants vides... les affiches en rue sont nombreuses et pourtant c'était un exemple dit "infaillible". La demande n'a pas totalement disparue et reviendra mais il y a du vide locatif là où il y a 2-3 ans personne n'imaginait en avoir...

    J'ai un voisin qui était tout fier car il louait en Airbnb et qu'il dépassait largement les rendements de la location classique... Je sais pas où il en est maintenant... Pourtant il a succombé au chant des sirènes comme quoi c'était infaillible comme système.
     
    Derrickk , 23 Novembre 2020
  10. baziles18

    baziles18 Liège

    Les petits salaires et les célibataires ne sont pas prêts de disparaître de si tôt. J'ai moi-même commencé en colocation pendant 3 ans. (2004)
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
    espiritu pampa aime ça.
  11. intègre

    intègre 73 ans, Namur

    AirBnB, c'est bien jusqu'au jour où vous vous retrouvez avec des barakis à 50 dans un studio et qui démolissent tout. Il suffit de voir ce qui est arrivé à un gite pour 14 personnes dans la province du Luxembourg à Offagne (en période Covid, c'est famille + 1 personne) et où 70 personnes (oui, septante) personnes se sont retrouvées pour faire la fête. Les flics sont intervenus, 750 € d'amende pour le proprio et 250 €, pour chacune des personnes interpellées. Et tout est à refaire, éviers arrachés, tapis de billard à changer, babyfoot endommagé, étagères détachées, repeindre et retapisser, etc....
    Au début j'étais sur AirBNB, après 3 - 4 client, je les ai virés. Trop de problèmes, genre réservation pour 2, ils arrivent à 4 et ne veulent pas payer le supplément, Ils ont fini par payer quand même, mais j'ai dû mettre la pression.
     
    Dernière édition: 23 Novembre 2020
    intègre , 23 Novembre 2020
    espiritu pampa aime ça.
  12. brush

    brush 40 ans, Liège

    on peut décider soi même de créer un fond de réserve et le défalquer? :confused:
     
    brush , 23 Novembre 2020
  13. baziles18

    baziles18 Liège

    Je ne le défalque pas. C'est un simple compte épargne qui porte l'adresse de l'immeuble en rubrique.

    J'ai un ordre permanent mensuel des fameux 5% théorique comme cela en cas de travaux je peux puiser dedans.
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
  14. brush

    brush 40 ans, Liège

    un rendement de près de 10%, ça me laisse sans voix :eek:
     
    brush , 23 Novembre 2020
  15. baziles18

    baziles18 Liège

    4 x 440€ … ils ont une chambre de 20m² avec salle de douche ainsi qu'un emplacement de parking et un box de rangement dans le garage.

    En commun cuisine, coin TV, grande salle à manger, jardin avec 2 tables picnic / transats / BBQ

    Le jardin donne sur les bois de Seraing avec un départ de sentier balisé pour la balade, comme le dirais un de mes locataires "on se croirait en vacances dans un gite".

    Ils savent recevoir du monde ce qu'un studio trouvable au même prix sur le marché ne permet pas et en été les extérieurs sont vraiment sympa.

    Dans le loyer est compris l'entretien des communs y compris les extérieurs, les 4 locataires travaillent au Bois de l'Abbaye (hôpital à 200m), les 2 fois ou j'ai eu un départ dans ce bâtiment, c'est un collègue qui a prit la place.


    Attention que le jour ou je loue la maison en unifamiliale, j'en tire 900€ max.

    edit. j'ai suivi les conseils d'un ami qui en est à sa 4ème maison en collocation, cela fait 3 ans et je touche du bois cela se passe très bien.

    Et je les soigne aux petits oignons, j'ai équipe le coin TV avec un écran 50" et une console, quand le frigo a peté il a été remplacé dans les 48h et j'ai offert les pizzas le temps du remplacement.

    En locatif, la règle d'or c'est qu'on attire les locataires qu'on mérite ;)
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
  16. Derrickk

    Derrickk Brabant Wallon

    Les petits salaires auront un jour peut-être droit à un loyer non indexable ou pire un loyer max qui ne bougera pas pendant 10 ans et moratoire à durée indéterminée sur les expulsions... même si vous n'êtes pas personnellement concerné (car les locataires paient et vous êtes en dessous de la limite de prix), ça affectera le prix des biens...

    Le gouvernement change la fiscalité sur les colocations...

    Ce sont des simples exemples, je ne sais pas ce que réserve l'avenir.
    Jene prétends pas que pour le moment c'est un mauvais investissement... je dis juste que mettre tous ses oeufs dans le même panier c'est un risque.
     
    Dernière édition: 23 Novembre 2020
    Derrickk , 23 Novembre 2020
  17. Derrickk

    Derrickk Brabant Wallon

    Je ne fais pas le calcul, c'est pas le but... mais dans votre exemple votre retour brut est plus important mais votre investissement aussi. J'ai également une colocation, en comparaison je passe beaucoup plus de temps que pour une location classique. Si je me paies mon salaire horaire comme dans mon autre boulot, je ne suis pas forcément gagnant...

    Il y a des locataires ça fait 6 mois que je leur ai plus parlé sauf pour l'entretien de la chaudière et de l'adoucisseur... (petit conseil, mettez une charge tous les mois et choisissez votre chauffagiste (ou autre corps de métier)... prenez vous même le rendez-vous...).

    Bref si on a le temps et qu'un bien s'y prête bien, pourquoi pas... la rentabilité brute est plus élevée mais les charges aussi... reste la question combien vaut votre temps
     
    Derrickk , 23 Novembre 2020
    baziles18 aime ça.
  18. brush

    brush 40 ans, Liège


    il faut demander une autorisation spécifique pour lancer une colocation de ce type?
     
    brush , 23 Novembre 2020
  19. baziles18

    baziles18 Liège

    Niveau rentabilité on est du simple au double (1760€ brut contre 900€ brut).
    Oui c'est plus d'emmerdes, bien que vous aillez 100% raison, je n'ai jamais comptabilisé mon temps comme de l'argent dans mes dossiers locatifs.

    Pourquoi ? Parceque je gère déjà gratuitement celui de mes parents, parceque c'est aussi pour mon avenir et celui de mon fils que je le fait, parceque au final c'est peut-être autour des 20, 30 maximum 40h/ an pour l'immeuble.

    Parcequ'en immobilier c'est aussi impossible de tout prévoir, on peut au mieux tout comptabiliser et faire les comptes ensuite.

    Mes parents ont 2 maisons 4F jumelles à 1100€ de loyer, l'une est louée depuis 15 ans au même locataire, l'autre change pratiquement tous les ans avec la case justice de paix. Pourtant je le répète, les biens sont identiques.

    Je suis aussi bien d'accord sur l'entretien du chauffage et de l'alarme, je les prends en charge et c'est inclus dans le loyer. Je suis certains que c'est fait et bien fait.
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
  20. baziles18

    baziles18 Liège

    Non, j'ai tout un temps pensé faire une division officielle à la ville ... mais là on est partit pour la gloire et les milliers d'euros de dépense.

    4 studios VS 4 chambres en colocation c'est aussi devoir respecté les mesures imposées par les services incendies, un plus RC, ...

    Je ne dis pas que mon choix est le bon, c'est juste celui que j'ai choisi ;)
     
    baziles18 , 23 Novembre 2020
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