La vente publique judiciaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par wolf le 18 Juin 2008

  1. wolf

    wolf Liège

    Ce post fait suite au post ‘courage’ et est destiné à ceux qui, comme nous, désirent être propriétaire en faisant une bonne affaire et (je précise B zone) avec moins de 3000 euros de côtés. Ce post est long, je sais….

    La vente publique judiciaire nécessite… du culot, une bonne résistance au stress, un peu de chance… et pas d’argent de côté !

    Cette vente publique est réalisée sur décision d’un juge lorsque un propriétaire ne peut plus honorer ses dettes. Son bien est mis en vente et la banque tente de récupérer ainsi sa mise. Le concept de ‘prêt hypothécaire’ prend ici toute sa valeur car ne l’oublions pas, nous ne sommes jamais entièrement propriétaire tant que nous payons notre bien.

    Je vais tenter de vous raconter notre incroyable aventure :

    • Primo, rdv dans une agence bancaire, peu importe. Vous donnez vos salaires, ils calculent globalement votre capacité de remboursement. Vous demandez un papier mentionnant ce que la banque pourrait vous octroyer comme montant de prêt. Attention, on nous octroyait 280 000 euros mais nous n’étions disposé à rembourser que pour un prêt de 190 000 euros (volonté personnelle de ne pas se retrouver…. Comme le malheureux propriétaire qui avait perdu son bien faute de pouvoir le payer !!). Pourquoi cette démarche ? parce que si le notaire vous adjuge le bien lors de la vente publique, vous êtes OBLIGE de payer ce bien (et pas de contrat ‘sous réserve d’acceptation du prêt’ comme dans une vente classique). Vous devez donc être certain d’obtenir le prêt !! Ainsi, si vous ne savez pas avoir le prêt, vous êtes accusé de ‘folle surenchère’, ce qui donnera lieu à une seconde vente publique et si le bien est finalement adjugé pour un prix inférieur à ce que vous aviez proposé, et bien, tant pis pour vous, vous devez payer la différence au notaire et vous n’aurez même jamais eu ce bien !!!

    Déroulement en 3 phases (1ère adjudication, 2ème adjudication et faculté de surenchère) chaque fois précédée d’une publication dans les journaux (la quinzaine, rubrique vente publique judiciaire), immoweb (onglet vente publique avec dessin de marteau) et sur les sites des notaires (notaire.be). La publication mentionne le bien, la date et le lieu où le bien sera mis aux enchères.

    Ainsi la villa X est mise en vente au café ‘chez mimi’ (souvent un café du coin) le 8/8/2008 à 15h par le notaire machin. Les publications sont souvent discrètes et sans blabla comme pour une vente par agence. Pour la publication de notre bien, une villa en gros œuvre fermé sur un terrain 1000m² plat dans les champs, on ne mentionnait que l’endroit, le cadastre et c a peu près tout, et il fallait donc être curieux et se rendre sur place pour voir !

    Vous allez voir sur place et vous craquez…Si cela fait longtemps que vous cherchez une maison, pas besoin d’être expert pour évaluer en gros le prix que demanderait une agence pour ce bien. Exemple : 160 000 euros minimum en ce qui nous concerne (terrain à 100 euros du m² + villa 140m² en gros œuvre + situation exceptionnelle).

    Vous rentrez chez vous et demandez au notaire le cahier des charges, utile car il peut renseigner ce que la banque souhaite obtenir. S’il elle l’obtient dès la 1ère adjudication, il n’y aura pas de seconde adjudication. En ce qui nous concerne, la banque réclamait 121 000 euros. Les anciens proprio étaient redevables d’une somme de 180 000 euros (comprenant aussi les dettes de la société de construction).

    Notre annonce faisait suite à la première adjudication pour 85 000 euros. Cela veut dire qu’une première vente publique avait eu lieu dans un café et que quelqu’un avait proposé cette somme, dérisoire et ainsi, une seconde enchère était proposée.

    Nous avons calculé car il faut déduire les frais de notaire, plus élevé de quelques % qu’en temps normal : 20% en moyenne (cela dépend de la tranche du montant proposé). Ainsi, nous avions convenu que nous irions jusqu'à 121 000 euros.

    Se rendre à la vente publique. Commander un coca et en attendant le notaire, observez les autres acquéreurs potentiels, vous aurez déjà une idée. La vente publique commence lorsque le notaire allume successivement des mèches de bougies, on surenchérit en levant le bras et exprimant le montant. La vente est conclue lorsque la seconde bougie est éteinte et que personne n’a surenchérit. Et là, je trouve que mon homme a été formidable car il a surenchérit de 2000 euros chaque fois tandis que la partie adverse montait par 500 euros. Son attitude laissait croire qu’on était riche et prêt à mettre un gros montant (mdr le culot!!). Finalement, bien adjugé pour 121000 euros.

    Et la, le stress commence car il y a 15 jours pendant lesquels une faculté de surenchère est possible mais préparez vous déjà à payer les 20% de frais de notaire (soir 24 000 euros) car une fois les 15 jours écoulés, le bien est à vous et vous avez 5 jours pour payer cette somme.
    Comment surenchérir ? Difficilement ! Il faut contacter un huissier de justice et donner 6200 euros (forfais pour les 121 000 euros) et rouvrir la vente….

    Et là, B zone… comment obtenir 24 000 euros en 5 jours ??? Par un prêt personnel pardi ! qui sera ensuite réenglobé dans le prêt hypothécaire ! Nous avons payé deux mois les intérêts de cette somme (130 euros), pour ensuite payer notre loyer définitif ! Donc, pas besoin d’argent de côté mais un bon banquier !

    Ensuite, vous avez deux mois max pour payer le montant… donc, il faut une banque rapide pour le prêt hypothécaire. Nous avons vu la maison fin avril et le 6 juin, elle était à nous…. La vente publique judiciaire, c’est un procédé très rapide d’acquisition…

    Pourquoi avons-nous gagné autant d’argent (environ 40 000 euros par rapport à une vente classique)… cet argent se gagne au détriment de l’ancien propriétaire, y’a pas de miracle !

    Bonne chance à tous.
     
    wolf , 18 Juin 2008
    #1
  2. taro

    taro 67 ans, Liège

    Merci, wolf, très intéressant, je ne connaissait pas ce genre de vente, je me suis déjà rendue à des ventes publiques, mais elles se déroulaient place Saint-Paul à l'Hôtel des Ventes à Liège.
    [​IMG]
     
    taro , 19 Juin 2008
    #2
  3. Impulson

    Impulson 43 ans, Liège

    J'ai eu exactement les mêmes démarches pour mon habitation, sauf que c'est moi qui surenchérit... Il faut juste trouver un huissier de justice (proposé par le notaire, qui a lui aussi, tout intérêt à ce que je prix soit le plus élevé possible...)

    On peut faire d'excellentes affaires avec les ventes publiques bien que cela devienne de plus en plus rare...

    Bonne journée et bon travail

    Vincent

    PS: très beau et bien "tapé" le post intitulé "le courage"
     
    Impulson , 25 Juin 2008
    #3
  4. jeanphi500

    jeanphi500 40 ans, Liège

    J'ai deja participe a ce type de vente pour un terrain.

    La vente publique n'etait pas judiciaire mais le principe equivalent.
    Il faut tout de meme y aller avec les idees claires. Decider jusqu'ou on est pret a aller deja.

    Il ne faut pas avoir peur du nombre de personnes presentes non plus. La plupart est la en curieux et souvent seules quelques personnes participent activement a l'enchere.
    Attention aussi a ne pas se laisser entrainer par le "jeu". Si vous vous etes fixe une limite, respectez la. Je me souviens avoir encheri jusqu'a ma limite (nous n'etions plus que 2 a encherir) puis avoir arrete apres celle-ci atteinte. Sur ce, ma femme et mon beau pere... "Monte encore ce n'est pas pour 2000EUR en plus". J'ai refuse et la vente a ete conclue a 1000EUR au dessus de ma limite. Si j'avais suivi la "fievre" je serais peut-etre monte de 10.000 de plus...

    Comme le souligne Wolf, il est bon de la jouer au culot et de monter par paliers plus importants. Sans se devoiler trop vite non plus ;-)
     
    jeanphi500 , 25 Juin 2008
    #4
  5. Impulson

    Impulson 43 ans, Liège

    Si je me rappelle bien (c'était toujours en francs belge), le notaire avait proposé de partir sur des enchères de 50 000 francs belge, donc déjà 1250 euros...

    Et étant un peu jeune et fou(gueux...) je n'étais pas passé chez mon banquier avant... (de plus la banque a dû attendre la fin du mois que j'aie ma première fiche de paie en CDI...)

    Bref, un peu de stress car cela va très vite et on se retrouve propriétaire... encore heureux que le notaire m'aie ofret un verre après pour me remettre...

    Bonne journée et bon travail

    Vincent
     
    Impulson , 25 Juin 2008
    #5
  6. Oryo

    Oryo 38 ans, Luxembourg

    Je déterre ce post car ma femme et moi allons tenter de décrocher le jackpot demain après-midi...
    Merci pour vos conseils, nous n'avons pas demandé le cahier des charges mais nous nous sommes renseignés pour les frais de notaires. Faut maintenant prier...
     
    Oryo , 12 Octobre 2010
    #6
  7. Impulson

    Impulson 43 ans, Liège

    Bonne chance et tiens nous au courant...
     
    Impulson , 12 Octobre 2010
    #7
  8. fastyy

    fastyy 38 ans, Hainaut

    Superbe histoire que j'avais loupé....
    Ceci étant,il y a quand même une partie que je ne comprends pas : "Et là, B zone… comment obtenir 24 000 euros en 5 jours ??? Par un prêt personnel pardi ! qui sera ensuite réenglobé dans le prêt hypothécaire !"

    A l'époque où j'ai acheté ma maison (début de cette année), j'avais posé la question ici même sur le fait de reprendre mes crédits voitures dans mon crédit hypo ainsi j'étais libéré de 2 charges et sur une période de 30 ans, je n'aurais quasi pas vu d'augmentation dans la mensualité. Et ici même, si je me souviens bien, on m'avait dit que cela était impossible de faire reprendre des crédits auto dans le crédit hypo SAUF si on fait du traficotage de facture pour des travaux non faits sur un crédit travaux...
     
    fastyy , 13 Octobre 2010
    #8
  9. Scorps

    Scorps 34 ans, Liège

    Oui sauf que tu peux très bien faire un prêt hypo à plus de 100% de la valeur du bien afin de couvrir d'autres frais lié à la maison (les frais de notaire par exemple). Alors contracter un prêt à part concernant les frais de notaire de la maison et l'englober par la suite dans le prêt hypo semble plus naturel que ce que tu souhaitais faire. Toi tu voulais étaler ton prêt voiture sur 30 ans alors que même pas au tiers de cette durée, ta voiture vaudra déjà nettement moins que son prix initial (ce qui n'est pas le cas de ta maison), et qu'une fois que tu changeras de voiture, tu continueras à payer pour la première (englobé dans ton prêt hypo) + le nouveau prêt pour la nouvelle voiture (que tu engloberai alors à son tour dans le prêt hypo et ainsi de suite ?), on est pas dans le même cas :p.
     
    Dernière édition par un modérateur: 13 Octobre 2010
    Scorps , 13 Octobre 2010
    #9
  10. bzetag

    bzetag 50 ans, Hainaut

    Fastyy,

    On parle de maison. Tu nous parles d'inclure un prêt voiture dans un prêt barraque.... On ne mélange pas les frites et les croquettes.

    Le monsieur expliquant son histoire informe que sans un sou, il faut emprunter en prêt personnel pour avoir l'argent rapidos pour remplir ses devoirs, à savoir de payer les frais de notaire endéans les 5 jours.

    Donc il incorpore par après ces emprunts pour la maison (et non pour une voiture) en prêt hypothécaire.

    En clair, si tu es clair avec ton banquier, que tu l'as vu avant, l'informant de ton projet, il sait (s'il est consencieux) que tu vas acheter un bien immobilier. Il sait que tu vas la solliciter pour quelquechose touchant cette transaction.

    Et si tu as un accord un peu plus que tacite, et que tu es quand même un peu clair et que tu es "fidèle", qu'ils te connaissent un peu, alors tout coule souvent comme des roulettes.
     
    bzetag , 13 Octobre 2010
    #10
  11. fastyy

    fastyy 38 ans, Hainaut

    Merci Bzetag ...J'ai compris..j'ai compris.
    En gros aussi, pour faire ce genre de transaction.. vaut mieux aller dans une banque qui te connait afin que cela passe plus facilement même si c'est au détriment de l'obtention d'un meilleur taux.
     
    fastyy , 13 Octobre 2010
    #11
  12. tchize_

    tchize_ 38 ans, Hainaut

    pour information, une personne de ma famille a eu un bien à bon prix en quelques minutes d'une manière simple: Quand ça a commencé par tranche de 500€ voir moins, elle a laché une tranche de 15.000€. Quand quelqu'un a timidement relancé de 1.000€, une autre tranche de 15.000€! Après, y a plus personne qui a bougé :) Résultat un superbe bien à retapper acquis tout frais compris à 80% de sa valeur ;)
     
    tchize_ , 13 Octobre 2010
    #12
  13. bzetag

    bzetag 50 ans, Hainaut

    Perso, et je n'engage que moi,

    Je suis à la banque où j'étais depuis gamin (mais j'ai aussi d'autres comptes ailleurs).

    Mon agence est à 100 kms mais quand il y a un changement de personne, je prends le temps d'aller "dire bonjour". Et on se met d'accord. En dehors de cela, on s'entend une fois par mois au téléphone ou par mail.

    Quand tu veux quelque chose, tu mets tous les atouts de ton côté pour l'avoir. Pour la maison c pareil. Le but premier est d'avoir sa maison. Pour ce faire, il y a des conditions à respecter. Le but est donc de les respecter. Il faut monter un dossier, le présenter à différentes banques et à la sienne.

    Tu verras qui va dire oui, oui mais ou non.

    Perso, je vais d'abord trouver "ma" banque. Je présente le projet. Et je vois comment est le réponse. Ensuite, je vais dire bonjour ailleurs et je vais faire jouer la concurrence. Bizaremment, "ma" banque me rapelle et on discute. Je transmet une information tel que (j'ai x % chez ZZZ). Comment faisons-nous ? Et bien souvent, il y a un "geste". Ma banque est généralement un peu plus cher. Mais je suis certain que quand mon interlocuteur me dit oui, c'est les yeux fermés et qu'il n'y aura plus de problèmes de papies, d'autorisation à BXL ou encore une étude machin... Le oui est définitif.

    L'affaire peut alors se jouer...

    Et je sais que quand je vais vers un acheteur, je sais que je peux aller jusqu'à emprunter le montant X.

    Je dors tranquille et j'ai moins de tracas.

    Une banque qui te connait te fera plus vite confiance qu'une autre qui ne t'a jamais vu. Logique. Même si les paramètres d'octroi sont plus tangibles, plus mesurables, il y a toujours un aspect humain dans la transaction avec la banque.

    Au départ, c la maison qu'il faut avoir et ce à n'importe quel prix (façon de parler). Ensuite, quand tu as la maison, tu peux commencer à discuter du montant à rembrouser. ceci dit les taux sont "bas".
     
    bzetag , 13 Octobre 2010
    #13
  14. En fait le premier commentaire fait allusion à une vente publique qui est une vente "à la bougie" - fort prisée en Flandre. A Bruxelles et en Wallonie , c'est surtout le coup de marteau ou la décision du notaire vendeur.

    Si c'est une vente publique volontaire il peut être intéressant de demander au notaire (si la première vente n'a pas donné une adjudication p.ex.) la possibilité, moyennant les frais de retrait de vente publique, de repasser en gré-à-gré. Les frais sont moins élevés.

    Pour "sentir" si le notaire va tenter de procéder en plusieurs ventes on peut aussi demander la raison de la vente : une personne en retard sur les droits de succession va être plus pressée et de fait être moins tentée d'en obtenir meilleur prix moyennant l'attente d'une seconde vente.

    En vente judiciaire vu que "le client" paye des intérêts, la banque s'en fout.
     
    benoki , 13 Octobre 2010
    #14
  15. passionnée

    passionnée 33 ans, Namur

    Je tiens à signaler que depuis peu les ventes publiques ne se font plus qu'en une seule séance. (hé oui comme toujours le législateur à encore changé d'avis)

    Mais par contre il existe toujours la faculté de surenchère mais comme précisé au dessus fort couteuse sans savoir si au final on aura quand même le bien.
     
    passionnée , 13 Octobre 2010
    #15
  16. Oryo

    Oryo 38 ans, Luxembourg

    Bonjour,

    Aujourd'hui, je me suis réveillé en tant que...proprio! :grinning:

    La vente aux enchêres s'est bien passée, ouf!
    Nous étions 3 couples à être dessus. Ca s'est joué à 3000 euros prêt. De plus si nous n'avions pas gagné, les vendeurs nous ont avoués ensuite qu'ils auraient annulé la vente pour nous la vendre de gré à gré :). Apparemment, nous leur étions sympathiques ;)

    Arrivés au café du coin(c'est un endroit assez étrange, je trouve, pour l'achat d'une maison),
    le notaire nous a expliqué les points importants lors de l'achat d'une maison en vente publique : la réduction des frais, les délais de payements mais aussi le fait qu'il n'y a plus qu'une seule séance --> la maison pouvait donc être à nous le jour même!

    Après une pause détente(pour faire retomber un peu la tension lors des enchêres*) et une réflexion entre les vendeurs et le notaire, nous avons misé une dernière fois(le notaire a précisé le montant voulu par les vendeurs)...un suspens insoutenable, et plus personne n'a misé après nous.

    Applaudissement...et le stress redescend peu à peu...

    Maintenant, penser à payer rapidement le notaire(les frais sont plus élevés! attention à bien avoir la somme) puis nous aurons 2 mois pour monter un dossier avec une banque.

    Un grand merci aux bricozonautes ;)

    *concernant les enchères, le notaire à fixé un premier prix et nous à proposé de monter de 5000 en 5000 euros pour faire le "dégraissage" Mais arrivés à une certaine somme, nous sommes allé de 2000 en 2000 euros. Forcément, le notaire avait un grand sourire et nous encourageait à remettre une somme(ne pas se laisser déstabiliser, si vous ne pouvez plus mettre, ne mettez plus) , c'est son boulot et il aura gagné pas mal sur sa journée ;-)
     
    Oryo , 14 Octobre 2010
    #16
  17. Félicitations ;-)

    Le notaire ne "gagne" pas tellement sur la vente publique. La plupart des frais payés vont à l'état.
     
    benoki , 14 Octobre 2010
    #17
  18. jeanphi500

    jeanphi500 40 ans, Liège

    Felicitations au nouveau proprio :)
     
    jeanphi500 , 14 Octobre 2010
    #18
  19. Impulson

    Impulson 43 ans, Liège

    Félicitations et bienvenue sur Bricozone pour les travaux (s'il y en a of course...)
     
    Impulson , 14 Octobre 2010
    #19
  20. wolf

    wolf Liège

    Félicitations,

    Encore 15 jours de stress pour la faculté de surenchère...

    J'ai relu un peu vos posts... perso, on ne connaissait pas la banque, on a effectivement un prêt à bien plus de 125% (maison, frais notaire et travaux) mais accepté avec un rapport d'expert immobilier mentionnant que le bien acquis est acheté en dessous de sa valeur réelle. De ce fait, la banque savait qu'elle récupérerait son argent sans difficulté en cas de non payement.

    Ici, on a fait une bonne affaire. Grâce à cela, j'ai racheté mon prêt depuis peu et je termine la maison avec un prêt travaux supplémentaire, tout en payant 120 euros de moins de loyer...et j'ai une très coquette somme juste pour le post déco :heart_eyes:

    Et pourtant, on n'y connaissait rien en banque, ni en maison... faut juste être là au bon moment et saisir la chance au vol (enfin, facile à dire mais adrénaline au max)

    Et au fait, on a pris des risques, et tout va bien :laughing: (pompe a chaleur air/eau)

    Bon amusement...
     
    wolf , 14 Octobre 2010
    #20
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