Location - Question sur le Bail

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par Talisker le 3 Avril 2017

  1. Talisker

    Talisker 38 ans, Luxembourg

    On verra bien
    apres verif c'est dans l'etat des lieux que les travaux ont été mentionnés
     
    Talisker , 13 Avril 2017
    #21
  2. thierrylen

    thierrylen 45 ans, Brabant Wallon

    Encore mieux: vous devez exiger (en plus de vos autres remarques) que l'état des lieux de sortie mentionne que les travaux n'ont pas été effectués. Si refus de vous restituer la garantie, devant un juge de paix vous serez gagnant à tous les coups. Et la procédure est très simple.;)
     
    thierrylen , 13 Avril 2017
    #22
  3. lamy

    lamy 66 ans, Namur

    ... Et gratuite.
     
    lamy , 13 Avril 2017
    #23
  4. vulcaingeo

    vulcaingeo 63 ans, Bruxelles

    La procédure en justice de paix n'est pas gratuite, mais assez bon marché, et n'est pas toujours simple si l'on a face à soi un avocat ou une personne bien au courant de la législation et qui sait comment présenter les choses.

    Attention, lors de l'état des lieux de sortie, l'expert vérifie s'il y a des dégâts locatifs et calcule une indemnité compensatoire. Il ne peut, sauf demande des 2 parties, quantifier une indemnité pour des travaux ou aménagements qui n'auraient pas été réalisés. Ce n'est pas à la sortie qu'il faut revendiquer cela mais en cours de location et dans des délais raisonnables.

    Attention aussi, tout ne s'amortit pas en 9 ans. Un carrelage a une vie de plus de 30 ans, par exemple.
     
    vulcaingeo , 14 Avril 2017
    #24
  5. thierrylen

    thierrylen 45 ans, Brabant Wallon

    OK mais n'exagérons pas, si le locataire est de bonne foi, en présentant clairement le litige avec quelques preuves, 9 fois / 10 le juge de paix va lui donner raison, sans avocat. Et le proprio, qui serait de mauvaise foi, et qui prendrait le temps et le risque de se faire défendre par un avocat pour 3 mois de loyer, ça doit être exceptionnel.
     
    thierrylen , 14 Avril 2017
    #25
  6. vulcaingeo

    vulcaingeo 63 ans, Bruxelles

    Oui, mais ici, nous n'avons qu'un seul son de cloche ( vu la proximité de Pâques, lol )
    D'expérience, les décisions des juges de paix ne sont pas toujours évidentes.
    Il faudrait peut-être envisager que Talisker prenne son propre expert et laisser le propriétaire prendre son expert habituel. Évidemment c'est plus CGER mais aussi plus clair au niveau des responsabilités. L'expert défend les intérêts de son propre client, uniquement.
    Cela permet aussi de faire éventuellement figurer l'absence des travaux promis, bien que selon moi, comme je l'ai déjà dit, cela sort de la procédure d'état des lieux de sortie.
    De toute façon, pour la sortie il faut essayer de limiter tous les dégâts en les réparant avant. C'est souvent moins cher que l'indemnité calculée par les experts. Par exemple, le nettoyage est compté à plus de 25€/h avec un minimum de 4 heures. Alors qu'il suffit au locataire d'avoir un peu de courage, de l'eau et de détergent.
     
    vulcaingeo , 14 Avril 2017
    #26
  7. XTof.vl

    XTof.vl 54 ans, Flandre

    Si les travaux étaient décrits dans l'état des lieux en entrée, ils doivent être décrits dans l'état des lieux en sortie. C'est atypique, mais cela me semble indispensable. Il faut l'exiger.
     
    XTof.vl , 15 Avril 2017
    #27
  8. vulcaingeo

    vulcaingeo 63 ans, Bruxelles

    La mission d'un expert, lors d'un état des lieux de sortie, est de comparer l'état en fin de location à celui qui est décrit dans l'état des lieux d'entrée.
    On compare, par exemple, l'état de la peinture d'un mur qui était neuve à l'entrée et qui est, par exemple après 3 ans, sale, tachée de ketchup et avec 10 trous de fixation d'étagères ou autres. Dans ce cas, il s'agit bien évidemment d'un dégât locatif qui entraine une indemnité compensatoire qui est ici calculée en prenant en compte le coût d'une nouvelle peinture, faite par un professionnel et avec tva, et en déduisant un % sur base de la vétusté (calculée sur l'espérance de vie de la peinture dans de bonne condition) Généralement pour les peintures la vétusté est calculée sur 6 à 12 ans.
    Si un locataire laisse un élément de valeur dans les lieux loués, comme un frigo par exemple, on ne déduit pas de l'indemnité compensatoire la valeur du frigo, que du contraire, on peut même mettre à charge du locataire son enlèvement et sa mise en décharge.
    Pour les travaux promis par le propriétaire et non réalisés, il est évidemment exclus de compté des dégâts locatifs puisqu'ils n'existe pas. L'expert pourrait éventuellement les mentionner dans son rapport mais il n'est absolument pas dans sa mission d'estimer le préjudice subit par le locataire.
    Donc reprendre cette absence de travaux non-réalisés ne peut, au mieux, que servir de preuve dans une future action en justice, mais sous toutes réserves.
    Il aurait fallu, il y a des années, initier une action en justice contre le propriétaire pour l'obliger à réaliser ces travaux.

    Désolé pour la longueur !
     
    vulcaingeo , 15 Avril 2017
    #28
  9. raad_be

    raad_be 40 ans, Luxembourg

    Premièrement, n'oubliez pas de renoncer à votre bail via un courrier en recommandé avec accusé de réception au propriétaire assez rapidement car si vous ne le faites pas, le bail sera automatiquement reconduit. Si vous suivez cette démarche, vous serez libéré de toute obligation à la date de fin de bail. Si vous désirez casser votre bail avant la fin de celui-ci, vous aurez un préavis de 3 mois. Si le bail est reconduit automatiquement, le préavis seras alors de 6 mois.
    Si vous avez effectué un état des lieux lors de votre entrée, faites appel également à un expert lors de votre sortie, les frais devront être partagés. Concernant l'état de l'habitation, vous devez rendre le bien comme vous l'avez reçu. Bien sûr, l'usure d'un escalier, du plan de travail de la cuisine,... sera considéré comme l'usure normale. Par contre, toute chose endommagée comme une porte, trou dans les murs,... devra être réparé par vos soins.
    En ce qui concerne la caution, le propriétaire ne peut pas faire ce qu'il veut. En principe, la caution est bloquée sur un compte à votre nom mais libérable uniquement après l'accord du propriétaire. Si vous tombez d'accord sur le remboursement total ou partiel de la caution, pas de soucis. Dans le cas contraire, si votre propriétaire refuse de débloquer la caution, faites appel au juge de paix qui tranchera. D'où mon conseil de faire appel à un expert indépendant qui pourra débloquer facilement la situation en cas de litige
     
    raad_be , 20 Avril 2017
    #29
    vulcaingeo aime ça.
  10. moustic999

    moustic999 39 ans, Hainaut

    Les peintures sont a charges du propriétaire, et ce, tout les 6-9 ans.
    Si l'escalier n'a pas été traits, c'est sa repsonsabilité, de plus le fait d'avoir un sol beton brut, amene des poussiere et petit caillou qui pourraient s'accrocher aux semelles et abimer plus l'escalier.

    voice le lien du guide des bonnes relation proprio - locataire de la region wallonne :
    http://lampspw.wallonie.be/dgatlp/site_cslw/sites/default/files/guide_bonne_relation.pdf
     
    moustic999 , 20 Avril 2017
    #30
  11. vulcaingeo

    vulcaingeo 63 ans, Bruxelles

    Attention moustic999, ce n'est pas aussi simple pour les durées d'amortissement. Il faut tenir compte aussi de la qualité de la peinture et de l'endroit où elle est apposée. Une peinture de très bonne qualité dans un hall de nuit a une meilleure espérance de vie qu'un peinture latex dans une cuisine sans aération.
    Pour l'escalier, le locataire n'est pas responsable de l'usure normale dans l'axe de foutée mais bien des griffes, coups, etc.
    Le guide mis en lien est correctement réalisé mais n'est pas à prendre à 100% dans l'absolu. Ne pas oublier que le dernier mot revient au juge qui applique les diverses lois.
     
    vulcaingeo , 20 Avril 2017
    #31
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