Notre maison de rêve devient notre cauchemar !

Dans le forum Galères et Horreurs - par zealie le 13 Juillet 2011

  1. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Je vais encore jouer les blasés, mais à mon avis personne ne va "a l'amiable" decider de vous donner 30000 EUR. On ne vit pas dans ce monde là. Mérule avérée, mon avis est d'y aller à la DCA et de faire casser cette vente au plus vite, pour vice caché, c'est jouable. Je concède que l'heritage complique l'affaire, mais ne la rend pas blindée non plus.

    PS
    Merci d'etre revenue sur le forum :)
     
    bZone , 11 Août 2011
    #61
  2. tchize_

    tchize_ 39 ans, Hainaut

    Et ben si c'est vrai, ca doit mettre une putain d'insécurité juridique sur la gueule du pauv gars qui revends honnêtement sa maison pour en racheter une autre. Non seulement il devra payer la nouvelle, mais il devra rembourser l'ancienne avec de l'argent qu'il a pas?? 8-|

    Apparement, on peux faire placer sur l'acte de vente de clauses qui exonèrent le vendeur pour autant qu'il soit de bonne fois, et c'est presque systématique de la part des notaires:
    http://www.droitbelge.be/fiches_detail.asp?idcat=9&id=21
     
    Dernière édition par un modérateur: 12 Août 2011
    tchize_ , 12 Août 2011
    #62
  3. Surichat

    Surichat 34 ans, Liège

    Je veux pas vous décourager mais vous avez acheté le bien et je doute que l'ancien propriétaire soit mère Thérésa et participe aux frais!
    Qui accepterait de donner de l'argent pour réparer qq chose qu'il a vendu???
    Et si vous devez aller devant un tribunal, combien de temps ca va prendre?
    Je suis vraiment désolé pour vous et c'est clair qu'il faut essayer mais je n'y mettrais pas trop d'espoir...
    Bonne m... quand même!
     
    Surichat , 12 Août 2011
    #63
  4. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Je suis partiellement de l'avis de raphwells, (qui visiblement est agent immo) enfin en ayant bien le terme "vendeur" en tête. Ici, je pense qu'on peux raisonnablement évoquer un vice caché. Voila la première certitude. Le vendeur, ici, n'a manifestement PAS LUI MEME caché cette mérule. Il n'en a donc pas connaissance. Il n'en reste pas moins le vendeur d'un bien grévé d'un vice caché.

    Encore une fois ceci est une analyse juridique de gare, et vous devriez deja être chez l'avocat plutot que de me lire, mais sincèrement, votre bidule c'est l'affaire la plus simple a casser qu'on ait vu sur bricozone depuis longtemps.
    Mais comment souvent, on sent une espèce de réserve, de tendresse face a une maison mérulée, que vous allez surement in-fine rénover pendant que les héritiers se bidonnent.
     
    bZone , 12 Août 2011
    #64
  5. Surichat

    Surichat 34 ans, Liège

    D'accord avec toi bZone... C'est tellement difficile à prouver que les proprios ou l'agent immobilier avait connaissance du problème que je ne vois aucune chance de reussite!
    Désolé
     
    Surichat , 12 Août 2011
    #65
  6. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    et pour ceux qui aiment lire

    1. Le vice caché
    Le vice caché peut être défini comme tout défaut caché de la chose, qui la rend impropre à son usage. Exemple: la mérule dans un immeuble vendu, l'explosion d'une bouteille sous pression, etc.
    A côté des vices structurels, la jurisprudence de notre Cour de cassation retient également la notion de vice fonctionnel. Selon notre cour suprême, est un vice caché toute caractéristique occulte de la chose qui, sans être un défaut de structure, de fabrication, la rend impropre à l'usage auquel l'acheteur la destine. En d'autres termes, la chose telle qu'elle est, ne peut servir à l'usage que l'acheteur désire en faire.
    Exemple : si une personne achète une remorque pour son tracteur, à un vendeur qui sait l'usage qu'elle fera de cette remorque, à savoir l'utiliser avec un tracteur d'une marque bien déterminée, le fait que la remorque ne soit pas compatible avec le tracteur, alors que séparément la remorque et le tracteur ne présentent pas de défaut, peut constituer un vice caché de la chose vendue (vice fonctionnel).
    Il est à remarquer que si l'usage que l'acheteur fait de la chose n'est pas un usage "normal", habituel de celle-ci, le vendeur ne sera responsable du vice que s'il connaissait l'usage qui est donné à cette chose par l'acheteur.
    2. Caractéristiques du vice
    Pour ouvrir l'action en garantie des vices cachés, le vice que présente la chose doit répondre aux caractéristiques suivantes :
    - comme son nom l'indique, il doit être caché, occulte. Le vice répondra à cette condition si l'acheteur ne pouvait pas le déceler par un examen attentif mais normal de la chose au moment de la vente ou de la livraison ;
    - il faut que le vice soit inconnu de l'acheteur. Le vice dont l'acheteur a pu se rendre compte ou sur lequel le vendeur a attiré son attention, ne lui permettra pas d'invoquer la garantie des vices cachés ;
    - le vice doit être nuisible à l'utilité de la chose ;
    - il doit exister, même "en germe", avant la vente.
    3. Les actions ouvertes à l'acheteur
    L'acheteur lésé par un vice caché a le choix entre deux actions :
    - l'action rédhibitoire : l'acheteur demande la résiliation de la vente et réclame le remboursement du prix payé ;
    - l'action estimatoire : tout en conservant la chose, l'acheteur réclame qu'il lui soit restitué une partie du prix.
    Si le vendeur connaissait les vices de la chose (on dit alors que le vendeur est de mauvaise foi), il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.
    S'il les ignorait (on parle du vendeur de bonne foi), il ne restituera, outre le prix, que les frais occasionnés par le vente.
    L'acheteur n'a pas d'autres droits que ceux repris ci-dessus. La garantie des vices cachés n'autorise donc pas l'acheteur à demander le remplacement de la chose ou sa réparation, à moins que cela n'ait été convenu par une clause du contrat de vente.
    4. Le bref délai
    L'action en garantie des vices cachés doit être intentée, selon l'article 1648 du Code civil, dans un bref délai. Ce bref délai est fondé sur le fait qu'après un certain temps, il devient difficile de déterminer si le vice existait avant la vente ou non.
    La détermination du point de départ de ce délai et de sa durée est laissée à la libre appréciation des juges.
    D'après Van Ryn et Heenen ("Principes de droit commercial", t. III, Bxl, Bruylant, 1981, p. 547), "selon la nature de la marchandises ou du vice, le délai prend cours au jour de la délivrance (lorsqu'il s'agit d'un défaut qui se révélera normalement par l'usage de la chose ou s'il s'agit d'une marchandise périssable...) ou à la date de la découverte du vice".
    Enfin, c'est l'action qui doit être intentée dans un bref délai. Il ne suffit donc pas d'émettre rapidement des réclamations, de faire désigner un expert, pour interrompre l'écoulement du bref délai.
    Par contre, les cours et tribunaux admettent généralement que des pourparlers sérieux entre les parties, à savoir des pourparlers suivis dans la perspective d'un arrangement amiable, suspendent le bref délai.
    5. Présomption de connaissance des vices cachés
    Le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts cachés des objets qu'il vend. On met ainsi à charge du vendeur l'obligation de s'assurer que la chose vendue n'est affectée d'aucun vice.
    Le vendeur n'échappera à cette présomption que s'il prouve le caractère indécelable du vice. Il doit démontrer que, quelle que soit sa diligence, il n'aurait pas pu déceler le vice, que l'ignorance du vice dans laquelle il se trouvait était invincible.
    L'assimilation du vendeur professionnel à un vendeur de mauvaise foi a des conséquences importantes. En effet, s'il ne parvient pas à démontrer la caractère indécelable du vice :
    - il devra indemniser l'acheteur de tous dommages et intérêts (voir ci-dessus, point 3) ;
    - il ne pourra pas se prévaloir des clauses d'exonération ou de limitation de responsabilité qui auraient été stipulées en sa faveur.
     
    bZone , 12 Août 2011
    #66
  7. Raphwells

    Raphwells 40 ans, Liège

    En réalité, j'étais avocat jusqu'il y a très peu de temps et maintenant je fais du conseil fiscal... Je suis donc plutôt sûr de ce que je raconte à ce niveau là.
     
    Raphwells , 12 Août 2011
    #67
  8. SkIzO

    SkIzO 40 ans, Bruxelles

    Juste pour suivre la discution :)
     
    SkIzO , 24 Août 2011
    #68
  9. Difool

    Difool 41 ans, Luxembourg

    Vous avez également mon soutien. J'ai aussi acheté une vieille baraque avec ses surprises. J'attends de vos (bonnes) nouvelles!!!
     
    Difool , 30 Août 2011
    #69
  10. zealie

    zealie 32 ans, Hainaut

    Les nouvelles sont mauvaises, la proprio a engagé un avocat qui nous a envoyé une jolie lettre disant en gros qu'ils se laisseraient pas faire et que beaucoup de personnes ayant visité la maison n'ont jamais rien vu ainsi que les experts de la région wallonne et tout n'ayant rien vu ils ne voyaient pas comment elle aurait pu savoir qui avait la mérule et tralala et tralala donc en gros soit on passe ça au tribunal et on touche pu rien du tout à la maison (mais je continue tjs a payer le loyer ce qui m’empêche de quitter le cocon familial) et les procédures étant très très longue, tanguy risquera de rougir quand il verra l'age auquel je quitterais mes parents! Donc on s'est résigné a fermer nos gueules et essayer d'avance dans la maison...

    Maintenant qu'on a pris cette décision, le destin s'acharne sur nous, j'ai crée un nouveau post que j'vous invite a lire...

    https://www.bricozone.be/divers/t-visite-surprise-flics-onem-et-urbanismes-52834.html

    C'est qui, les rois de la poisse? :D
     
    zealie , 24 Septembre 2011
    #70
  11. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    pour 75 EUR mon avocat vous ecrit que des éléphants roses vont jaillir de vos toilettes...
    C'est vous qui devriez avoir un avocat, vous n'en avez visiblement pas malgré nos conseils, ne vous laissez pas impressionner... Rendez-vous compte que cette lettre a été payée avec votre blé !

    Un vice caché n'implique nullement qu'elle en ait connaissance, et patata je ne vais pas répéter tout ce qui a déja été dit.

    Ceci etant, vous vous etes tirée dans le pied en entamant des renovations. Cette vente pouvait être cassée en un tournemain par n'importe quel avocat, je vous le garantis.
     
    bZone , 24 Septembre 2011
    #71
  12. C'est bien pour ca que la vendeuse a pris directement un avocat. la rapidité avec laquelle elle a réagit laisse a penser qu'elle sait très bien à quoi les problèmes de mérules peuvent aboutir.
     
    benoki , 24 Septembre 2011
    #72
  13. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Sans doute. Les avocats sont souvent instrumentalisés comme épouvantails. Maintenant on ne peut pas non plus leur interdire d'écrire, ils savent que leur papier a lettres fout les boules (et ils ont raison) J'ai un grand principe; si on m'ecrit avec un avocat, je repond avec un avocat quel qu'en soit le cout. Sinon vous partez perdant.
     
    bZone , 24 Septembre 2011
    #73
  14. Oui une lettre d'avocat il faut y répondre. Rien ne vous empèche - si vous savez exactement ce que vous faites- d'y répondre "mon conseil me dit de vous répondre que". Ca n'engage à rien mais ca amuse toujours.

    Pas oubliez dans chaque lettre de leur signifier le cout de la lettre que vous envoyez. "A ce jour mes frais dans cette affaire s'élèvent à : x EUR; frais de réponse à votre lettre du .. etc"
     
    benoki , 24 Septembre 2011
    #74
  15. zealie

    zealie 32 ans, Hainaut

    C'est mon compagnon qui vous a répondu précédemment donc voici un peu plus de
    détails :

    Une semaine avant de recevoir une lettre de la part de l'avocat de la partie adverse, nous avons pris rendez-vous auprès d'un avocat (comme conseillé par la majorité des personnes ici) afin d'exposer la situation et d'avoir son avis : une procédure en justice serait-elle bénéfique ou totalement inutile ? L'avocat nous a sincèrement déconseillé d'aller en justice (trop de frais, trop de temps perdu, pas de certitude d'obtenir gain de cause, etc.). Par contre, l'avocat conseillait d'envoyer un courrier pour mettre un peu de "pression" aux vendeurs en menaçant également d'aller en justice (même si nous ne comptions pas aller plus loin que cette lettre). Malheureusement, les anciens propriétaires ont eu la même idée que nous... Donc, étant donné les recommandations de l'avocat, je pense qu'il vaut mieux en rester là, ne plus rien espérer et assumer la situation !

    Maintenant : autre soucis dans l'autre poste au niveau urbanistique.

    Quelle poisse ! :mad: :mad: :mad:

    Merci de suivre notre parcours et d'y réagir !
     
    zealie , 25 Septembre 2011
    #75
  16. walter.3

    walter.3 37 ans, Namur

    Vous me faites sourire car vous tombez exactement dans le piège que votre avocat vous proposait de tendre à la partie adverse... Une lettre un peu méchante et ils abandonneront!

    La première chose à savoir, c'est si vous êtes dans votre droit: votre avocat vous confirme-t-il que votre problème est un vice caché, oui ou non?

    Seconde chose: est-ce défendable en justice? Une chose peut être évidente pour ceux qui la vivent, mais plus difficile à prouver auprès d'un juge.

    Troisième chose: avez-vous la capacité financière et mentale de vous lancer dans une action en justice? Cela engendre des frais, des tracas; cela prend du temps et peut vous bloquer dans vos projets (maison inhabitable et non revendable durant la procédure, par exemple).
    Remarque: Ces mêmes frais peuvent pousser l'autre partie à tempérer car vous pourriez lui demander des indemnités quant aux frais imprévus que le vice entraîne.

    3 solutions:
    capituler: immédiat, moins de tracas et vous restez avec vos revenus pour retaper une petite maison sans pouvoir économiser avant bien longtemps. Ou la revendre avec une moins-value pour repartir du bon pied (et même si les clauses de votre contrat vous empêchant de revendre avant 3 ans engendreront des frais, elles ne sont pas non plus insurmontables). Payer votre erreur quelques années et repartir à zéro avec de l'expérience.

    Aller en justice: du temps, des tracas mais la possibilité de vous sortir sans trop de mal de votre situation... ou d'avoir perdu du temps et de l'argent en vain! D'où soyez sur de votre bon droit.

    Trouver un compromis, qui peut se décider à tout moment de la procédure: obtenir du vendeur qu'il évite lui aussi les tracas et le risque de devoir vous rembourser tout ou partie de votre achat contre un remboursement moindre que ce qu'il devrait s'il perd en justice, mais qui vous permette de combler une partie du surcoût.

    La décision n'appartient qu'à vous, mais n'hésitez pas à consulter un ou plusieurs avocats spécialisés. Que sont quelques centaines d'euros face à l'achat de sa première maison?
    Remarque: dans le monde dans lequel on vit, le critère de savoir si votre cause est juste est parfois moins important que celui de savoir combien votre affaire va rapporter à votre avocat... triste, mais réel.

    Courage et prenez le temps de réfléchir!
     
    walter.3 , 25 Septembre 2011
    #76
  17. lamy

    lamy 68 ans, Namur

    Dans chaque province, il y a une Maison de Justice où on peut recevoir un avis global gratuit par un avocat.
    http://www.mutsoc.be/mutsoc/masituation/argent/infos-juridiques/justice/adresse-maison-justice.htm
    Vous n'êtes pas tombés sur un avocat très convaincant, c'est le moins qu'on puisse dire...
    Et vous avez l'air tellement défaitiste !!! Ne vous laissez pas abattre, les anciens proprios seraient trop contents! Ne leur laissez pas ce plaisir et répondez par le biais d'un autre avocat.
     
    lamy , 25 Septembre 2011
    #77
  18. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Je ne suis pas avocat, et j'ai jamais fait casser une vente par mon avocat (comme ca les bases sont claires)
    Mon avis - basé sur les documents deja copiés sur ce fil, sur plusieurs années d'experience a animer ce site, et sur une demi douzaine des mes propres opérations immobilières - est que dans ce cas-ci, vous avez tardé a agir vigoureusement. Vous aviez deja decidé de renover (ce qui est courageux) mais vous auriez pu envoyer la DCA sur la proprio dès l'ombre de l'odeur d'une mérule.

    D'un autre coté, quand j'avais 24 ans, j'étais locataire, avait une experience nulle de tout ce tralala, et j'aurais fait comme vous.

    A ce stade, avec des travaux entamés et d'autres tracas, passez tout ceci en pertes et profits. C'est trop tard, mais ce sujet n'en reste pas moins intéressant. J'espère qu'il sera complété un jour par quelqun ayant réellement réussi a faire soit casser une vente, soit obtenu un dédommagement pour un cas similaire.
     
    bZone , 25 Septembre 2011
    #78
  19. Un corollaire immédiate de "vente avec mérule" signifie "revente avec certificat sans mérule et travaux bien chers pour virer la mérule".
     
    benoki , 25 Septembre 2011
    #79
  20. LaurentDu51

    LaurentDu51 54 ans, France

    Zealie,

    Je vais rejoindre les conseils données par Bzone et par d'autre.
    L'avocat du vendeur vous stipule que de nombreuses autres personnes, dont des experts ont visité le bien sans déceler la mérule. Il reconnait donc que vous ne pouviez pas le déceler lors de votre visite. Il reconnait donc bien que le vice était câché. Je ne vois donc pas pourquoi votre avocat vous dit que vous ne seriez pas sur de gagner un procès : aller au tribunal avec un courrier de la partie adverse qui reconnait son tord!!!
    En France, dans un tel cas, un tribunal peut suspendre le dossier en attendant que l'affaire soit jugée : en fait il peut suspendre vos remboursements à la banque en attendant le jugement. Cela permet de continuer à payer un loyer sans devoir continuer à payer des remboursements.
    Enfin, attention avec une maison qui a été mérulée. Les travaux sont très lourd (dégagement des bois contaminés et au moins 1m autour avec une destruction spéciale, passage des murs à la flamme, ...) sans être jamais certains d'avoir totalement détruit la contamination. Votre maison sera difficilement revendable : soit vous dites à vos futurs acheteurs que la maison a été contaminée, et vous aurez peu d'acheteurs, soit vous ne dites rien et vous vous exposez à votre tour à une annulation de la vente pour vice caché.

    Bon courage à vous
     
    LaurentDu51 , 27 Septembre 2011
    #80
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