[nouvelle construction] Tout prévoir et tout budgétiser !

Dans le forum Construction neuve - par Veaullus le 26 Novembre 2015

  1. Veaullus

    Veaullus 36 ans, Liège

    Bonjour à tous,

    Les aléas du direct font que j'envisage l'idée d'une nouvelle construction, alors que je ne suis pas encore au bout de ma rénovation.

    Je partirais préférentiellement sur une MOB (pour la rapidité de montage), et la possibilité d'aider au montage et/ou de prendre à ma charge plusieurs postes qui suivant le GO. Je préfère les travaux « secs » que tout ce qui touche à la maçonnerie etc…
    Idéalement du "très très bien isolé", voire même passif si possible.

    Avant de pouvoir me lancer plus sérieusement dans le projet (et faire évaluer ma maison, prendre des accords avec des banques, braquer une petite vieille, louer mon corps à la science-fiction,...) je souhaiterais budgétiser de manière rationnelle tous les frais précédents et suivants la réalisation du gros œuvre ouvert MOB, pour lequel un contact me réalisera un devis.

    Nous vivons depuis 7ans dans une maison "en rénovation", malgré de jeunes enfants.
    Nous sommes tout à fait prêts à vivre qques années dans une maison brute de fermacell + osb en attendant que nos bourses se renflouent.

    Il me faut donc penser à tout, voici un début de liste, que j’éditerais au fur et à mesure des informations que vous pourrez m’apporter.

    • Terrassement,
    • Réalisation des fondations + caves,
    • Frais des raccordements,
    • Citerne eau de pluie,
    • (Micro) Stations (si pas d'égout),
    • VMC DF,
    • Adoucisseur d'eau,
    • ....
    • électricité (dont je peux moi-même évaluer le budget, ayant déjà refait l’installation de ma maison actuelle),
    • sanitaire électricité (dont je peux moi-même évaluer le budget, ayant déjà refait l’installation de ma maison actuelle),
    • plus tout ce que j'ai oublié de mentionner.

    Merci à vous.
     
    Veaullus , 26 Novembre 2015
    #1
  2. LICENCE4

    LICENCE4 46 ans, Brabant Wallon

    A tu déjà un terrain ? un plan ? un architecte ? un constructeur ?
    combiens de m2 ? quel type architectural ?
     
    LICENCE4 , 26 Novembre 2015
    #2
  3. Veaullus

    Veaullus 36 ans, Liège

    Je m'attendais à ces premières questions, et c'est un peu volontairement que j'avais laissé ces infos manquantes.

    Je n'ai ni terrain, ni plan définitif (mais j'ai une femme donc ca compte :)), donc pas non plus d'accord pour un constructeur.

    Mon souhait serait une maison relativement carrée (mais tout dépend de la commune et des prescriptions urbanistiques) probablement 190/200m² habitable minimum (ca ne veut pas dire que j'en veux 280..)
    J'ai deux enfants. Et il me faut une pièce de 16/20m² pour l'activité d'indépendante de ma femme.
    Donc un équivalent "4 chambres".

    Le but ici étant de pouvoir évaluer l'ensemble des coûts permettant une habitabilité (même précaire) de la maison.
    Ce budget (même si un peu imprécis, et surévalué) décidera de la faisabilité ou non du projet, par rapport à la valeur de revente de mon bien actuel.


    (Valeur du bien actuel) - (frais/budget nouvelle construction) = liquidité dispo pour terrain + marge de manouvre.

    C'est certes fort simpliste comme calcul, mais je pense qu'il est nécessaire de passer par ces calcul imprécis afin de voir si il est raisonnable de pousser plus loin toutes les démarches plus précises.

    Pour le moment je suis dans la région Verviétoise, mais quand je vois qu'il y a des terrains à bâtir de 1000/1500m² dans le nord de la province du Lux pour 50.000€, si le reste du projet est "faisable", je signe de suite.
    Surtout en sachant que dans certains coins de cette région, on est plus ouvert urbanistiquement parlant (pas partout je sais bien).
     
    Veaullus , 26 Novembre 2015
    #3
  4. LICENCE4

    LICENCE4 46 ans, Brabant Wallon

    En tout cas si tu veux atteindre le passif, ta première priorité est de trouver un terrain qui s'y prête et ça c'est pas gagné. Ensuite je te conseille de travailler avec un archit spécialisé dans ce type de construction, idem pour l'entreprise de construction.

    Ton architecte normalement peut quand même te faire une fourchette de budget pour toute la construction.

    En faisant pas mal toi même, le passif, à la grosse louche ça peu tourner dans les 1.500 à 1.800 € / m2 mais aussi dans les 2.500 € / m2 si tu veux tout faire certifier et tout dépend des niveaux de finitions que tu souhaite.

    en MP si tu veux je peux te renseigner un constructeur en MOB qui est au top sur ta région, mais je pense que le terrain est d'abord à trouver pour déveloper ensuite le projet
     
    LICENCE4 , 26 Novembre 2015
    #4
  5. browning

    browning Liège

    pour prendre à l'endroit un projet, on commence par le budget

    tu dois aller en premier et avant tout dans une banque voir ta capacité d'emprunt

    1 ça permet de savoir vers quoi on va
    2 ça évite les désillusions.

    ce que te permet la banque détermine ce que tu peux faire construire
    pas l'inverse

    je ne vois pas l'intérêt de mettre un chiffre sur un poste à la fois
    c'est inutile

    tu vas perdre ton temps à rien
    c'est parler dans le vide
    un projet n'est pas l'autre

    tu veux un chiffre? 1500€ le m² pour de l'isolé correct
    200m²? alors 300.000€
    tu veux du basse énergie ou passif, gonfle les 1500€ le m² en 1700 ou 1800€
    les MOB sont plus chères. si mal réalisées, c'est une catastrophe niveau humidité

    bref, tu prends le problème à l'envers, complètement à l'envers.

    un rendez-vous à la banque te permettra de connaître ton taux d'emprunt, donc ta mensualité, donc ce que tu peux te permettre
    en 1h c'est fixé

    ensuite, le même jour, tu files dans une maison témoin ossature bois
    en 1h tu auras des exemples de maisons, de tailles, le cahier des charges.

    faire autrement est de la perte de temps

    si tout cela rentre dans ton budget, tu peux enlever les postes que tu veux et "grossir" la maison
     
    browning , 26 Novembre 2015
    #5
  6. Veaullus

    Veaullus 36 ans, Liège

    Je suis preneur de toutes les infos.

    Je suis d'ailleurs en contact avec un vrai pro du passif (même si pas de ma région).
    Il peut s'occuper de me budgétiser le GO ouvert (hors terrassement et caves).

    Un terrain qui se prête au passif, hormis un minimum d'ensoleillement, qu'est-ce qui est essentiel ?
     
    Veaullus , 26 Novembre 2015
    #6
  7. fafalili

    fafalili Invité

    L'orientation du terrain qui permettra de profiter au maximum du soleil sans surchauffe
     
    fafalili , 26 Novembre 2015
    #7
  8. Veaullus

    Veaullus 36 ans, Liège


    Je ne suis pas tout à fait d'accord avec ton approche.
    Mais on connait ton franc parlé.

    Ici je suis (avec ma femme) propriétaire d'une maison, avec CH qui court encore 20ans.
    Un nouveau crédit serait possible sans trop de problème en louant la maison.
    Je ne suis pas chaud pour cela, louer c'est souvent bcp d'emmerdes.

    Pour ce qui est prix "€/m²" je m'en méfie comme de la peste.
    C'est le genre d'infos qui faire faire les candidats bâtisseurs ou au contraire qui fait croire aux moins avertis que le rêve est possible et après c'est la banqueroute.

    Je trouve d'ailleurs que les estimations au m² semble un peu surévaluées.
    Il est possible de trouver le montage du GO ouvert en "objectif passif" (parce que si on est "ouvert" on est pas encore passif :)) sans finitions int. ni ext. pour un peu plus de 400€/m² HT.
    Ce qui donne à la grosse louche 100.000€ TTC pour un GOO de 200m² habitable.
    (uniquement de la lisse basse à la toiture finie + pare-pluie placé sur les 4 façades).
    Avec l'énorme avantage d'une MOB montée plus vite qu'en maçonnerie classique.
     
    Veaullus , 26 Novembre 2015
    #8
  9. LICENCE4

    LICENCE4 46 ans, Brabant Wallon

    à ce prix là tu es menuisier, tu achète ton matériel au gros et tu fait tout toi même de A à Z. Les prix que je t'ai annoncé c'est pour te faire une idée des prix du marché. J'en ai construits et j'y habite dans du passif. Après tu peux discuter avec Vanma, sur BZ il construit aussi du passif je pense. maintenant si tu compare le prix du Gros oeuvre ouvert avec un prix bâtiment fini...

    Je répète, un bon architecte spécialisé va te faire un budget par poste détaillé, j'en connais même un, quasiment au boulon prêt et en plus il tient ses budgets et ses chantiers.

    Je suppose que d'un point de vue budget, tu sais déjà ou tu va et tu possède un chiffre disponnible en tête.

    Dans le passif, tous les détails comptent et parfois dès le stade urbanisme, il faut être bien accompagné. Tu peux viser le très basse énergie ou mieux, le Zero énergie en gardant les critères d'isolation et d'étanchéité à l'air, ou atteindre le passif en simplifiant au maximum les formes et les volumes. Sache que tu devra de toute façon installer un système de chauffage, aussi faible soit il tu en a besoin, on est en Belgique, pas dans le sud de l'Italie. Noublie pas que le budget châssis peut vitre devenir costaud, surtout dès que tu sors des choses simples. Après il y a moyen de faire une maison passive à 150.000 € terminée (j'en connais une, mais c'est un menuisier qui l'a faite avec que du matériel de récup pour GO) mais en 200m2 j'ai des doutes. En tout cas bonne chance dans ta réflexion.
     
    LICENCE4 , 27 Novembre 2015
    #9
  10. v1d53e2

    v1d53e2 38 ans, Namur

    Oublie pas le cout du crédit pont (meme si la MOB est un avantage pour cela)
     
    v1d53e2 , 27 Novembre 2015
    #10
  11. browning

    browning Liège

    je ne suis pas fan non plus du coût au m²

    mais il faut bien à un moment donner mettre un chiffre, évaluer.

    en donnant ce montant, à la très grosse louche, ça permet de se faire une idée très vague.

    après, selon ton niveau de finition GOO GOF, cela varie.
    et là, je suis incapable de remettre un chiffre là dessus.

    au final, ce chiffre tient souvent la route tout considéré.

    un collègue a fait une MOB
    énormément d'auto construction
    le gars pointilleux, méticuleux et tout ce que tu veux
    bosseur aussi

    j'ai entendu dire qu'il a eu plein d'ennuis d'humidité
    je suis curieux aussi de voir où il en est dans l'avancement?
    cela va vite de faire l'ossature, après, si tu veux faire toi même le reste... t'en as pour des années

    tu parlais de quelques postes, pas de partir d'un GOO.

    tu comptes faire le toit, le parement, l'isolation, le sanitaire, électricité, chauffage, fermcell, la pose des châssis toi même?

    il est moins absurde de parler de prix au m² environ que de commencer à vouloir mettre un prix sur chaque poste afin d'évaluer.
    un projet n'est pas l'autre


    oui en effet j'ai un franc parlé
    j'suis honnête et je parle sans détour
    je ne pense pas être là pour caresser les gens dans le sens du poile.

    je préfère te dire attention que vas-y

    mon optique a toujours été de voir ce que j'ai en poche ensuite de voir ce que je peux me permettre avec.
     
    browning , 27 Novembre 2015
    #11
  12. vogoshin

    vogoshin 44 ans, Liège

    Je me doute que tu le feras mais lis bien les prescriptions urbanistiques si tu pars sur un terrain de lotissement. En effet certains lotissements n'autorisent pas d'activité professionnelle dans les constructions ou alors, si elle les autorise, c'est sur base d'un certain pourcentage.
     
    vogoshin , 27 Novembre 2015
    #12
  13. Veaullus

    Veaullus 36 ans, Liège

    Au prix que j'ai cité, un pro spécialiste passif me monte mon GOO.
    Je suis d'ailleurs en contact avec Vanma depuis un petit moment.



    En fait ma femme est indépendante complémentaire actuellement. C'est une activité/passion (couture).
    Donc il s'agit d'un atelier. Je ne pense pas que cela rentre en ligne de compte.


    Pour répondre à d'autres interventions.
    J'ai entièrement rénové ma maison actuelle.
    Donc m'occuper entièrement de l'électricité, et des sanitaires ne me pose pas de problème.
    Je ne compte pas placer les châssis. Cela représente un point charnière dans un objectif passif.

    Mes inconnues financières sont celles listées en début de sujet, car il s'agit de postes que je n'ai pas côtoyé durant ma rénovation ou celles auxquelles j'ai participé.
     
    Veaullus , 27 Novembre 2015
    #13
  14. Wapiti

    Wapiti 47 ans, Liège

    Si vous faites l'électricité, sanitaires et carrelage vous-même cela fait une fameuse économie. N'oubliez pas effectivement les frais d'actes de crédit, le Peb, les raccordement et...l'évacuation des terres! Tout le monde se fait avoir sur ce poste, souvent passé sous silence. Pensez à la double mensualité du crédit si vous ne vendez pas la maison. Il faudra payer l'avancement des travaux et donc le PH tout en finançant votre prêt actuel. Tout à fait faisable certainement mais ne pas se décourager, il faut toujours payer, payer , payer...mais quel beau projet de faire construire son nid!
     
    Wapiti , 27 Novembre 2015
    #14
  15. FritztheKatz

    FritztheKatz 37 ans, Hainaut

    Je ne sais pas si ça va faire avancer le schmilblik mais je suis en pleine auto construction d'une MOB passive.

    Le budget maison (tout hors terrain) sera de +- 275 000 € TVAC archi compris raccordements compris.

    Surface habitable: 186m²

    Je n'ai pas fait:

    Terrassement-fondations
    Ossature
    Toiture
    Châssis
    VMC
    Chapes
    PU projeté
    Insufflation cellulose dans le toit

    J'ai fait ou fait:

    Bardage bois et pierre comme parement.
    Mise en place de la paille dans les caissons comme isolant
    OSB intérieur
    Etanchéité à l'air + pose Intello dans le toit.
    Electricité
    Sanitaire
    Fermacell
    Revêtement de sol
    Le reste...
     
    Dernière édition par un modérateur: 27 Novembre 2015
    FritztheKatz , 27 Novembre 2015
    #15
  16. browning

    browning Liège

    bref, 1500€ le m² et une belle partie toi même

    cela revient à ce que je disais plus haut

    à la louche... on y est

    :)
     
    browning , 27 Novembre 2015
    #16
  17. cimcime

    cimcime 45 ans, Hainaut

    186 m² est la surface utile= surface - épaisseur mur-cage d'escalier etc...
     
    cimcime , 28 Novembre 2015
    #17
  18. TribesTom

    TribesTom 33 ans, Liège

    Voici pour moi :

    Maison très basse énergie ( 23.5 + 6cm d'isolant dans les murs )
    Triple vitrage
    Surface 150m² + cave sous toute la maison

    Archi = 12 000€ TVAC

    Terrassements + Évacuation des terres + Citerne + Micro station = 25 000€ TVAC
    Cave en auto construction avec radier = +- 20 000€ TVAC

    Ossature + Toiture + Chassis + isolation ( GOF sans parements ) = 120 000€ TVAC ( ils me fournissent également le fermacell et le lattage mais je le pose )

    Et il me reste 45 000€ pour faire le reste en grande partie moi même.
    Je me tâte encore pour la brique.

    En gros 220 000€ pour 150m² + cave fais le compte pour 200m² tu arrivera facilement à 275 000€ hors terrain.
     
    Dernière édition par un modérateur: 28 Novembre 2015
    TribesTom , 28 Novembre 2015
    #18
  19. vanma

    vanma 45 ans, Brabant Wallon


    Tu ne dois plus être très loin du passif ...

    Soigne l'étanchéité l'air (et contrôle-là), histoire de ne pas réduire à néant l'isolation de qualité que tu présentes ici !
     
    vanma , 28 Novembre 2015
    #19
  20. TribesTom

    TribesTom 33 ans, Liège

    En effet Vanma.

    Je ne devrais plus être très loin du passif. J'ai un peu le but inavoué d'y être. En plus, j'aurais un plancher au rez de chaussée aussi ( 23.5 cm d'isolant également ) qui apportera une continuité dans mon étanchéité.

    Par contre je compte me faire malgré tout le plaisir du chauffage sol ( type opal system )

    Un des mes derniers soucis c'est la chatière ... Je vais surement plomber mon étanchéité à cause de ça. Je n'arrive pas a trouver quelque chose de bien fait qui ne me coute pas 1500€. Si des personnes on des avis et info sur des modèle intéressant je suis preneur?
     
    TribesTom , 28 Novembre 2015
    #20
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