Par où commencer?

Dans le forum Construction neuve - par MaitreYoda le 11 Mars 2018

  1. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    Bonjour à tous,

    Je suis complètement perdu et j'ai besoin de votre aide autant que possible pour y voir plus clair.

    Je m'explique : nous aimerions, si notre budget nous le permet, acheter un terrain et construire.

    Seulement cela fait des mois que je fais des recherches, que j'essaye de me renseigner à gauche et à droite mais à l'heure actuelle, je n'arrive toujours pas à me faire une idée claire, un "plan" pour déterminer dans quel ordre je dois organiser les choses.

    Pour le moment, nous n'avons rien si ce n'est quelques idées bien précises et un premier plan en tête de ce que nous aimerions construire. Sans même savoir si nous avons un budget suffisant. Difficile donc de fixer un prix maximum pour rechercher un terrain et la marge est large. Et on ne voudrait pas se lancer dans le projet de construction pour se priver et avoir quelque chose qui ne nous plait pas vraiment. Dans ce cas, autant rénover.

    Nous nous sommes tournés vers une banque pour avoir une idée du prêt qu'ils nous accorderaient. Évidemment je connais la règle des 30% et les simulateurs, mais là aussi, la marge est large. Et la banque ne nous aide pas vraiment. Hormis une brève simulation, la banque nous "expédie" tant que nous n'avons pas de projet concret.

    D'autre part, l'aspect pratique est tout aussi problématique que le budget. Comment choisir un terrain qui puisse correspondre à notre projet? Aller voir un architecte? Mais je suppose que si nous allons voir un architecte sans terrain et sans budget, ce ne sera guère mieux.

    Du coup, j'ai l'impression de tourner en rond! Et cela me désespère!

    Comment avez-vous fait? Dans quel ordre? Tout avis qui peut nous aider à nous orienter sans le regretter par la suite est le bienvenu!

    Merci à vous.
     
    MaitreYoda , 11 Mars 2018
    #1
    intègre aime ça.
  2. browning

    browning Liège

    1. tu dois déterminer ta capacité d'emprunt.
    c'est elle qui dira ce que tu peux éventuellement faire

    admettons que tu obtiennes un taux de 2% en 20 ans et 2.3% en 25 ans
    sur un simulateur, calcule combien tu pourrais rembourser par mois, combien pourrais tu emprunter?

    avec ces 2 taux, dis nous ce qui serait supportable pour toi: 250.000? 300.000? 400.000?

    2 le terrain
    rends toi sur immoweb pour regarder le prix moyen des terrains où tu veux vivre

    3. coût de la maison
    en fonction de ta capacité d'emprunt, retire le prix du terrain calcule les frais divers et vois ce qu'il reste pour la construction. là, on pourra d'avantage te dire si un projet est viable ou pas


    dans l'ordre, c'est voir ta capacité d'emprunt, ensuite le prix d'un terrain, finalement le prix d'une maison à construire
     
    browning , 11 Mars 2018
    #2
    @lex, A.L. et jojo4 aiment ça.
  3. Bonjour, je dirais qu'il faut compter en moyenne comme base 125 euros à rembourser par 25000 euros emprunté. Vous additionnez vos deux salaires, vous retirez le montant des emprunts déjà contractés (voiture ...) Et vous calculez 1/3 de ce montant. Avec ce montant vous savez combien a la louche vous pourriez emprunter.
    Vous regardez dans la région où vous aimeriez aller le prix des terrains et basez vous sur l'un d'eux en faisant X 1.125 pour avoir les frais compris. Il vous reste le prix pour la maison . En faisant plusieurs simulations d'endroits et de prix de terrain vous pourrez vous rendre compte de ce qui vous reste et savoir si vous devez changer de région.
     
    BatiPher , 11 Mars 2018
    #3
    Billmarcel aime ça.
  4. fcmiette

    fcmiette 30 ans, Namur

    Hello,
    Après un courtier pourrait vous aider bien plus précisément bien que les conseils de mes deux compères sont dans le bon :)
     
    fcmiette , 11 Mars 2018
    #4
    intègre aime ça.
  5. fafalili

    fafalili 45 ans, Liège

    Si non pour trouver le terrain et la maison que tu aimerais construit cela est plus difficile

    La maison va dépendre des prescription urbanistique et de la commune

    Ou alors un terrain avec très peux de prescriptions mais ils ont très rare
     
    fafalili , 11 Mars 2018
    #5
  6. Storm1981

    Storm1981 37 ans, Namur

    Le 1/3 c'est théorique et varie d'une banque à l'autre. Je suis chez C*C et chez eux, ils comptent qu'il faut 1200 euros pour vivre donc si on gagne 3000 euros à 2, on peut aller jusqu'à un remboursement de 1800 euros par mois.
     
    Storm1981 , 11 Mars 2018
    #6
  7. netis

    netis Liège

    C'est certes théorique, mais il est vraiment préférable de ne pas dépasser ces 30%. Dans ton exemple, vivre avec 1200€ par mois, ce n'est vraiment pas grand chose!

    Maintenant 30% de 3000€ ou 30% de 8000€ ce n'est évidemment pas pareil!
     
    netis , 11 Mars 2018
    #7
  8. fafalili

    fafalili 45 ans, Liège

    Même avis 1200€ a deux et un enfant quand même hard
     
    fafalili , 11 Mars 2018
    #8
  9. Elbvarto17

    Elbvarto17 38 ans, Namur

    Bonjour,

    Est-ce que l'emprunt pour un terrain n'est pas limité à 10 ans ?
     
    Elbvarto17 , 11 Mars 2018
    #9
  10. C'est pas tellement que la banque puisse autoriser plus ou non, c'est une question de bon sens et de gestion en bon père de famille, savoir se limiter même si la banque te dit qu'elle veut bien te donner plus si tu acceptes de manger des spaghettis pendant 20 ans...
     
    BatiPher , 11 Mars 2018
    #10
    intègre et fafalili aiment ça.
  11. netis

    netis Liège

    A la demande de notre prêt, nous nous sommes vu proposé une offre pouvant aller à presque 50% de nos revenus!

    Actuellement avec un prêt de moins de 850€, un enfant, nous sommes à 2700€ de dépenses courantes mensuelles. Et encore j'ai changé de voiture pour éviter un second prêt! Je vous laisse donc imaginer si on s'était laissé tenté par les calculs de la banque! Nous aurions effectivement eu zéro épargne et zéro plaisir pourtant bien nécessaires!
     
    netis , 11 Mars 2018
    #11
  12. John013

    John013 Brabant Wallon

    Par rapport au budget de l'emprunt par mois, moi je dirai surtout de comparer par rapport à la situation actuel. Si vous avez déjà un loyer de 1000 par mois (par exemple) et que vous "vivez bien", pourquoi pas alors si c'est accepter par la banque de dépasser les 30%

    Une fois que vous savez votre budget. Je vous invite à commander plein de catalogue de CSP par exemple, pour ce donner une idée de prix par rapport à ce vous voulez faire (et aussi avoir une idée de quoi faire). C’est juste une estimation à la louche, cela peut varier suivant les modif, urbanisme, terrain, etc.

    Ensuite faut trouver un terrain qui rentrerai dans le budget, en estimant bien les taxes, frais, etc
     
    John013 , 11 Mars 2018
    #12
  13. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Allez d'abord voir un courtier en prêts hypothécaires, lui a la possibilité de faire les comparaisons entre les différentes banques puisqu'il a accès à toutes les banques. Il pourra définir votre capacité d'emprunt avec les frais (+/- 25 %)
    Ensuite, sachant cela , vous pourrez voir si il est possible de trouver un terrain dans la région où vous cherchez,
    mais ne signez rien, ou alors avec une clause suspensive pour l'obtention d'un prêt.
    Ensuite demandez les prescriptions urbanistique du terrain (très important!!, cela peut parfois fortement modifier le prix d'un bâtiment)
    Ensuite regardez les catalogues des CSP pour avoir une idée de prix de la maison que vous souhaitez.
    rajoutez enter 10 à 15 % à ce prix r les surprises éventuelles
    Faites le total des deux et vous pourrez voir si votre projet est compatible avec votre budget.
     
    intègre , 11 Mars 2018
    #13
  14. bendays

    bendays 37 ans, Hainaut

    Ne surtout pas oublier dans le calcul les 10 à 15 %supplémentaires comme dit par @intègre . ..
    Si votre projet est calculé trop juste ça ne sera plus un rêve d'avoir votre chez vous mais un cauchemar pour bouclé les travaux qui peuvent vite foutre le moral des plus courageux en l'air. ..
    (Pour moi 15% c'est un minimum car on oubli ou sous estime très vite certain poste qui peuvent vite chiffré )
     
    bendays , 11 Mars 2018
    #14
    intègre et fafalili aiment ça.
  15. Wapi-TP

    Wapi-TP Hainaut

    J'ai eu peur, j'ai vu un mot dans ton message qui prêtait à confusion, quelle horreur. :laughing::eek:: unamused:;)
     
    Wapi-TP , 11 Mars 2018
    #15
  16. browning

    browning Liège

    courtier au pas, c'est vite fait d'estimer sa capacité d'emprunt soi même en simulant avec un taux moyens actuel.

    après, il peut affiner chez un courtier.
    en comptant un 2% sur 20 ans, 2.3% sur 25, ça lui donnera déjà une idée si ça colle avec ses moyens

    qu'il fasse un simple calcul: addition des salaires, divisé le tout par 3 et ça donnera à la très grosse louche une mensualité supportable
    ensuite, à affiner si beaucoup d'autres prêts, ou au contraire aucun
     
    browning , 11 Mars 2018
    #16
  17. Wapi-TP

    Wapi-TP Hainaut

    Je pense que pour construire, il faut d'abord être propriétaire afin d'avoir une première entrée d'argent lors de la revente. Si pas de réserve disponible via des économies ou la famille, ça me parait très difficile pour ne pas dire suicidaire de se lancer dans la construction, hormis peut-être une 2 ou 3 façades sur une parcelle de 3 ou 4 ares, et encore...
    Si c'est votre cas et que vous êtes encore jeune, privilégiez peut-être la rénovation d'une petite maison que vous revendrez d'ici 10-15 ans, vous aurez ainsi les reins plus solides.
     
    Wapi-TP , 11 Mars 2018
    #17
  18. fcmiette

    fcmiette 30 ans, Namur

    compères ... :D
     
    fcmiette , 11 Mars 2018
    #18
    fafalili aime ça.
  19. browning

    browning Liège

    pas forcément.
    si t'as un bon job et un bon salaire, je ne vois pas où est le problème

    je n'étais pas propriétaire, pourtant j'ai fait construire direct:cool:
     
    browning , 11 Mars 2018
    #19
    A.L. et intègre aiment ça.
  20. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    Bonsoir,

    Tout d'abord, un tout grand merci à tous, je ne m'attendais pas à autant de réponses et cela m'aide déjà pas mal.

    Je vais essayer de reprendre chacune de vos réponses pour affiner.

    @browning :

    1. Concernant la capacité d'emprunt, j'ai déjà effectué l'exercice pas mal de fois mais je n'ai aucune certitude d'être dans le bon. Si je prends en compte les taux que tu donnes, je pense qu'on pourrait aller jusqu'à 350k de budget avec un apport actuel de 60k (à noter que j'inclus les frais dans le montant de l'apport), soit 290k de crédit sur 25ans. En gardant aussi une marge de sécurité en cas d'imprévu.
    Nous pourrions peut-être aller au-delà (aucun crédit voiture en cours notamment et nous sommes toujours en-dessous de 30%) mais ca me semble risqué en cas de perte d'emploi.
    Je ne prends pas non plus en compte dans mes calculs les points suivants : déductions fiscales éventuelles, taxe d'habitation, assurances diverses, charges peut-être plus élevées. Tous ces points devraient-ils être pris en considération dans les 60-70% restants?

    2. Les terrains sont plutôt rares dans notre coin où l'on cherche pour le moment. On scrute sans trop de résultats pour l'instant. On ne veut pas forcément quelque chose de très grand, mais objectivement on sera difficilement en-dessous de 100-120k hors frais.

    3. Si je prend les 350000, que je retire 120k + 15%, il reste un peu plus de 200k (j'ai du mal à me rendre compte si c'est élevé ou pas, sachant que je pourrai faire une bonne partie des travaux de finitions moi-même).

    Concernant les taux, tu indiques 2% et 2,3%, s'agit-il de taux maximum?

    Notre projet est un peu particulier. On aimerait avoir davantage de pièces au RDC (pièces habituelles + suite parentale) et une diposition bien particulière des pièces.

    Selon moi, on est donc fortement dépendant du terrain, du moins de la surface constructible et du relief. Peut-être moins des prescriptions urbanistiques. On est assez ouvert sur l'esthétique.


    @BatiPher, tu indiques 12,5% pour les frais du terrain, il me semblait avoir lu quelque part qu'il fallait compter sur d'autres petits frais en plus de l'enregistrement et des frais de notaires qui faisaient vite grimper la facture totale à 15% du prix.

    Comme dis ci-dessus, pas d'autre prêt en cours, mais devrais-je retirer d'autres charges fixes que les emprunts (abonnements télécom, assurances, ...) pour calculer le 1/3 ou est-ce que cela rentre dans les 2/3 restants?

    Changer de région, cela est exclu, de localité éventuellement. Mais avec peu de différences. Si le projet n'est pas viable, on envisagera la rénovation.


    @fcmiette, merci, j'en prends note. courtier en prêt hypothécaire? Je n'excluait pas cette possibilité mais je ne pensais pas qu'ils pourraient m'aider davantage qu'éventuellement négocier un taux moins élevé.


    @fafalli, comme dis ci-dessus, je ne m'inquiète pas trop des prescriptions urbanistiques (peut-être à tort?) on cherche un terrain hors lotissement et on est pas exigeant sur l'esthétique extérieure, mais en effet, trouver le terrain pour répondre au projet, me semble difficile.
    Comment savoir qu'il y ait une chance que le terrain puisse correspondre? En général, quand je demande la surface constructible au vendeur, je n'ai pas de réponse (pas possible d'avoir cette information avant d'avoir un permis d'urbanisme?)
    Je suppose qu'un architecte m'éclairerait davantage sur la viabilité du projet sur un terrain donné. Mais je me vois mal aller voir un architecte 10 ou 20 fois jusqu'à trouver le bon terrain. Je suppose qu'à ce stade, le conseil ne sera plus à titre gracieux, ce qui est normal, et le but n'est pas d'entammer le budget pour faire un choix.


    @Storm1981, en effet, mais comme je l'ai dis, je préfère me limiter à cette règle pour ne pas avoir de mauvaise blague en cas de coup dur. Quitte à voir plus petit et envisager une rallonge dans les années à venir (?)


    @John013, CSP? = clé sur porte je suppose? Je vais y regarder davantage, même si je n'aime pas beaucoup l'idée de passer par eux, je suppose que c'est en effet une bonne base pour se faire une idée. Des précisions sur les taxes et frais pour le terrain? Le chiffre de 15% te semble correct?

    @intègre, merci, j'ai cru voir que vous êtes fort actif ici :) les PU sont à demander à l'urbanisme (CU1 ou CU2?) Si j'en votre remarque, à ce stade, je devrais voir un architecte pour m'aider à décripter les PU avant l'achat du terrain? (en tout cas, personnellement je ne suis pas capable de déterminer l'impact financier des PU)
    Concernant les 10-15% de sécurité, comme dit plus haut, j'ai prévu une marge de sécurité (actuellement 10k), 10-15% ça commence à chiffrer sur 350k, mais d'ici l'achat, on devrait encore pouvoir étendre. Je ne suis plus sûr, lors d'un prêt hypothécaire terrain + maison, le premier remboursement commence à la libération pour le terrain ou à l'emménagement?

    @Wapi-TP, nous envisageons tout de même la possibilité d'achat avec rénovation mais ce n'est vraiment pas notre premier choix. Nous n'aurions pas vraiment ce que nous voulons. J'ai 32 ans, la famille n'aidera pas mais comme indiqué plus haut, nous avons un apport assez correct me semble-t-il. Pour ce qui est de la parcelle, nous cherchons 7 ou 8 ares, 4 ou 3 facades.


    Désolé, je suis conscient que ça fait pas mal à lire :) Encore un grand merci pour tous vos retours et les futures précisions.
     
    MaitreYoda , 12 Mars 2018
    #20
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