Par où commencer?

Dans le forum Construction neuve - par MaitreYoda le 11 Mars 2018

  1. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Quelle amabilité ... bravo
     
    baziles18 , 15 Mars 2018
    #81
    intègre aime ça.
  2. A.L.

    A.L. 57 ans, Liège

    C'est bien comme ça que je l'ai pris ;);)

    Même si on aurait été heureux d'en avoir plus.
    Mais c'est le prix du marché pour ce type de maison dans ce quartier de cette ville.
    Voilà :)
     
    Dernière édition: 15 Mars 2018
    A.L. , 15 Mars 2018
    #82
    heureuxproprio aime ça.
  3. fcmiette

    fcmiette 31 ans, Namur

    Quand on écrit 29 messages, c'est qu'on vient juste chercher ce qu'on a besoin et pas ici pour aider les autres... Donc on reste poli et on retourne manger ses crêpes ;)
     
    fcmiette , 15 Mars 2018
    #83
    intègre aime ça.
  4. boters

    boters 30 ans, Hainaut

    Sinon pour en revenir au sujet initial, quand même un peu :p.

    Ce qui déterminera le budget alloué à la construction c'est le terrain...

    Soit trouver un terrain à un bon prix. Soit faire faire un devis en exagèrant les postes( beaucoup d'ajout) pour voir ce qu'il vous reste pour le terrain et les frais en vous gardant une marge...
     
    boters , 15 Mars 2018
    #84
    fcmiette aime ça.
  5. anthonyrom

    anthonyrom Bruxelles

    Ou peut être pcq on ne sait pas aider les autres pcq on y connait rien et qu'on vient juste essayer de s'instruire...?
     
    anthonyrom , 15 Mars 2018
    #85
  6. fcmiette

    fcmiette 31 ans, Namur

    C'est tout à ton honneur mais en restant poli :);)
     
    fcmiette , 15 Mars 2018
    #86
    intègre aime ça.
  7. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @fafalili, j'en tiens compte pour l'ouverture. Néanmoins, ce qu'on voudrait, c'est plutôt semi-ouvert...
    Je suis pas ingénieur donc je n'ai pas fait de grands calculs pour la portance, mais l'avant projet actuel ne devrait nécessiter plus d'une IPN sur la moitié de la maison.

    @benlan2000, architecte ou autre? Dommage que tu ne sois pas plus près :) En tout cas, c'est ce qu'on fait pour les terrains. Mais je dois admettre que pour certains, on me prend même pas la peine de se déplacer.

    Heureux hasard, on a repéré deux terrains ces deux derniers jours qui viennent d'être mis en vente à respectivement 70k et 85k... à surface correcte 8 et 10 ares et dans la région voulue même si pas premier choix.

    A voir la configuration sur place et espérer qu'ils ne soient pas vendus en 3 jours...

    @baziles18, d'accord avec toi, il faut bien réfléchir pour ne pas regretter... Ce qui est très compliqué... En tout cas, c'est le retour d'un peu près tout ceux qui ont construit.
    Il y a toujours des regrets, il faut essayer de les limiter. Pour les fenêtres, j'ai une tendance vampire :)

    @browning, en effet, c'est aussi ce que j'envisageais quand je disais "quitte à rallonger derrière". Soit laisser certaines pièces à l'état de gros oeuvre temporairement, soit construire plus petit
    et faire une annexe dans 5-10 ans! Mais pour cela, je n'ai pas encore réfléchis à comment adapter le projet. Je ne veux pas juste venir ajouter un bloc en plus. Je veux que l'ajout soit intégré intelligemment
    et que la disposition soit réfléchie au départ pour l'ajout ultérieur.

    @b777, en effet, ca m'intéresse de discuter davantage avec toi. Je reviens vers en privé. Merci.

    @intègre et autres, il y a déjà un peu plus de 10 ans que j'ai commencé à faire des premières ébauches (plan et budget) et je me rends compte que j'ai peut-être sous-estimé toutes les évolutions qu'il y a eu depuis.
    Tant au niveau du coût de la vie que de la technique. Mais on part un peu hors-sujet. En effet, c'est certainement vrai, mais mon but n'est pas de me lamenter
    sur mon salaire, ni de taper sur les politiques ou autre :)

    @boters : en effet, une raison de plus pour moi pour ne pas rénover. Encore plus de chance de perdre de l'argent.


    @intègre, pour l'architecture très contemporaine, on aimerait, mais on s'est fait une idée. Raison pour laquelle je pense revoir le projet et adapter. Il doit y avoir moyen de faire du 100/60 voir 90/70.
    Pour le crépis, c'est peut-être plus cher, mais, hors-lotissement, on peut envisager de différer la pose. Pour les ardoises, il y a aussi des ardoises synthétiques. Prix moindre, même si on est toujours plus haut qu'avec des tuiles premier prix,
    je n'envisagerai quand même pas de rogner le budget de la toiture. Vouloir faire au moins cher à ce niveau et avoir des problèmes pour finir par devoir le refaire dans 20 ans, ce n'est pas une bonne approche.
    Pas de problème intègre, j'apprécie beaucoup vos interventions très pragmatiques.
    Pour la région, Athus, Aubange n'est pas celle de nos rêves, pourtant, les localités que nous visons ne sont qu'à une petite dizaine de km.


    @A.L. Pas encore d'enfants mais à venir. Je suis d'accord que le budget ne risque pas de s'arranger avec le temps. Raison de plus pour ne pas trainer :).
    Un point tout de même, comme je l'ai déjà dis, notre capacité réelle de remboursement est certainement bien au-delà du budget de départ que nous souhaitons allouer.
    Ce qui veut dire que si tout se passe bien, d'ici 5-10 ans, nous aurons de nouveau un capital de départ et pourrions envisager de nouveaux travaux.

    @boters et @heureuxproprio, en effet, beaucoup plus de postes de dépenses. Assurances diverses et variées, internet, téléphone, tv, tout l'équipement moderne et les activités variées.
    Tout cela à un coût.

    @Coug83, partiellement d'accord avec cette analyse. Si ce n'est que, comme le fait remarquer intègre, les personnes que tu vises ne sont pas forcément que les "vieux".
    Mes parents et beaucoup d'autres dans mon entourage n'ont pas ces moyens. Et d'autre part, différents jeunes collègues qui ont d'autres sources de revenus, ont massivement investi comme vous l'illustrez.
    Par contre, pour l'impact des taux bas, je suis d'accord. Et ça n'est pas bon pour quelqu'un comme moi qui va acheter très prochainement. En même temps, encore une bonne raison de ne pas
    compter sur une plus-value à la rénovation. Taux bas pour rénover, et au final si les taux remontent à 5 ans (plus que probable), la maison se dévaluera.


    Restons courtois, le hors sujet ne l'est que partiellement.

    Par curiosité, nous sommes aller voir une maison à rénover hier, des années 50. Parfaitement située (seul point réellement positif), 3 facades. Assez grande contenance (~200m²).
    Un assez grand jardin mais très mal agencé (en palier à hauteur du toit). 2 garages collé à la façade non-mitoyenne ainsi qu'une partie du jardin sont vendus dans un lot séparé.
    Si on veut pas avoir une maison à la place des garages, autant dire qu'il faut allonger. D'après l'agent, les propriétaires privilégierons d'ailleurs une offre pour les deux lots.
    Lot 1 : 235k, Lot 2 : 40k. On est donc à 275k hors frais. Soit 310k, pour une maison à rénover totalement. Le toit des garages est amienté, et je présume qu'il y en a à d'autres endroits.
    Chauffage central de plus de 20 ans, Electricité absolument pas aux normes, des murs porteurs à casser si on veut un agencement qui nous plairait. Châssis double vitrage mais en bois.
    Cuisine "équipée" des années 80...etc
    Je n'ose même pas faire déplacer un professionnel pour lui demander une estimation tellement je m'attends à un nombre supérieur à 100k.
     
    MaitreYoda , 15 Mars 2018
    #87
    heureuxproprio aime ça.
  8. gastonzia

    gastonzia 39 ans, Namur

    bonjour,

    je vous fais part de notre expérience (petite mais qui vous donnera une idée de plus).

    Nous sommes en train de faire construire. Pour commencer, nous avions fait nos comptes personnels (salaires, épargnes, placements, capacité d'emprunt), ensuite, nous avons fait évalué notre maison actuelle (pas remboursée totalement) et nous en avons pris l'estimation la moins optimiste (on pourrait dire que la plus-value réalisée équivaut à votre capital de départ). Nous avions déjà envisagé de faire construire au moment de l'achat de notre maison mais financièrement, ce n'était pas réalisable. En tout cas pas comme on voulait et je vous rassure, on n'avait pas la folie des grandeurs.

    L'étape suivante a été aussi d'essayer de budgétiser notre future construction, en sachant qu'il existait pas mal de frais cachés (ceux qu'un commercial évite de vous dire si vous ne posez pas les bonnes questions). Donc, nous sommes partis à la rencontre des CSP. Nous n'avions pas fixé notre choix sur ce mode de construction mais comme je ne sais pas faire de gros trucs moi-même par manque de temps mais aussi par manque de compétences, c'était l'option qui paraissait la plus réaliste pour nous.

    Nous avons eu des prix et au moins une idée par rapport à ce que nous voulions. Suite à cela et en tenant compte de tout ce qui a déjà été dit ici, nous nous sommes mis à la recherche d'un terrain avec un prix maximum par rapport à une région déterminée mais quand même large.
    Par pur hasard, on est tombé assez vite sur ce que l'on cherchait pourtant dans un village où il n'y a quasi pas de terrains à bâtir. Restait le prix et là aussi, ça rentrait. Pour vous donner une idée et sans vouloir dégoûter les brabançons, les liégeois, les lorrains (Arlon me manque:blush:) ou les gaumais :), on a déboursé 50k pour un terrain de 11 ares et plat. Sans prescriptions aussi!
    Après, nous avons réétudié tous les cahiers des charges des csp et pris quelques rendez-vous dont PH. Le fait d'avoir eu le terrain à ce prix nous a permis de pouvoir signer chez eux... sinon, cela aurait été impossible et on aurait certainement dû se rabattre sur un csp un peu moins bon ou sur quelque chose de plus "modeste" (pour nous j'entends car notre construction n'est pas non plus une maison playmobil lol).

    En tout cas, bonne réflexion. Je pense que vous abordez le sujet de la bonne façon avec réflexion et prudence. Je ne vous incite pas à vous lancer mais n'oubliez pas que chaque année qui passe amène son lot de nouveautés législatives qui font augmenter les prix des matériaux et du reste (main d'oeuvre, mise en oeuvre, obligations de mettre ceci ou cela, etc...). Donc, si vous êtes décidé, ne traînez pas.
     
    gastonzia , 22 Mars 2018
    #88
    intègre et Wapi-TP aiment ça.
  9. Wapi-TP

    Wapi-TP Hainaut

    Surestimer les dépenses, sous-estimer les apports, c'est effectivement la meilleure méthode. ;)
     
    Wapi-TP , 22 Mars 2018
    #89
    intègre, Snotty79 et fcmiette aiment ça.
  10. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @gastonzia merci pour votre retour. Avec un peu de retard, mais fort occupé ces derniers jours. Votre avis aide mais nous sommes encore loin d'être confiants. En tout cas, nous voulons le faire et nous sommes confiants que plus nous attendons et plus cela va coûter cher. Nous nous sommes fixés de lancer ce projet dans le courant de cette année. Pour rentrer dans la construction fin 2019- courant 2020. Planning qui me parait réaliste.

    Les dernières semaines, nous sommes aller voir plusieurs terrains dont plusieurs à prix plus abordables. Mais tous cachent des vices. Et il est toujours difficile de déterminer si l'un de ces terrains pourrait répondre à nos attente en terme de projet sans en avoir discuter avec un architecte. A priori, ce sera pour la semaine prochaine ou la suivante. Mais nous appréhendons fortement. Si l'architecte nous réponds "revenez me voir quand vous aurez acheter un terrain, je pense que je vais craquer".
    Nous avons aussi vu une banque "neutre" pour essayer de fixer un budget. Rendez-vous mitigé. Un peu en avant, à entendre la conseillère, aucune crainte, et nous pourrions emprunter plus que ce que je prévoyais (350 à 400 sans problème mais avec quotité au-dessus de 80%). Mais ça ne me rassure pas. Le remboursement atteindrait plus de 1500 par mois et je ne veux pas prendre un tel risque. Nous nous somme donc accordé pour 320k + 60k d'apport. J'ai aussi appris que j'étais trop naïf de penser que je pourrais augmenter le crédit si on tombait trop court. Seule solution, attendre qu'une partie du capital soit remboursé (c'est sûr, on va attendre 2 ans si on n'a pas assez de fonds pour faire la SDB et la cuisine ahah) ou faire un crédit personnel (2 crédits en même temps, c'est encore plus rassurant tient). L'alternative est donc de surévaluer les devis. D'accord @Wapi-TP Mais avec le risque que cela implique. mensualités plus élevées, remboursement anticipé éventuel d'une partie du prêt avec frais. Indemnités de réservation supplémentaires.

    D'ailleurs, à ce sujet, la banque m'annonce 0,5% d'indemnité de réservation à partir de 6 mois. Je présume que c'est par mois. Et cela me parait absolument intenable. Je suis preneur d'avis sur ce point également. J'ai peut-être manqué quelque chose mais : avec un tel taux, admettons que nous empruntons 350k et que nous débloquons 100k pour un terrain. Il nous reste 250k en attente. Avec un peu de malchance, nous faisons une demande de permis qui met un peu de temps (disons 3 à 4 mois), et celle-ci est finalement refusée, nous introduisons une nouvelle demande qui est acceptée au bout d'un mois ou 2...Et nous commençons la construction. Au bout de 6 mois, nous commençons la construction, à ce stade, nous n'avons encore payé aucune facture. La banque nous préleverait donc 1250€ d'I.R. + remboursement du terrain soit l'équivalent de la totalité des mensualités du prêt voir même au-delà sans même rembourser le prêt lui-même et sans même habiter dans la maison (+loyer). Est-ce que je fais une erreur ou est-ce que la banque veut nous la mettre à l'envers? C'est tout de même évident que personne ne construit une maison 6 mois et payer ses factures avant que les travaux ne soient fait. C'est du suicide un tel taux. Sans compter qu'ils veulent qu'on prenne tout le package chez eux, domiciliation des salaires, Donc je fais des cadeaux, et je devrais encore payer plein pot?

    Nous avons aussi fait des démarches pour trouver les propriétaires de terrains libres mais encore en vente dans la région que nous convoitons. Là encore, c'est un véritable enfer. La commune nous dit d'abord qu'elle peut nous aider, puis après des soirées de recherche des parcelles, elle refuse et nous renvoie vers le cadastre. On se résout à se dire qu'on va payer les recherches et on se dirige vers le cadastre. Qui nous refuse à nouveau l'information. L'enquête de voisinage à donné peu de résultats pour beaucoup d'investissement mais au moins là certain ont répondu. Nous avons l'impression qu'on nous claque des portes au nez à chaque démarche que l'on fait. C'est frustrant.

    Donc à ce stade, nous avons toujours l'impression de tourner en rond. Pas encore de terrain même si nous essayons de viser au plus bas pour le prix et que nous en avons en vue (en ayant fait des concessions sur beaucoup de point), nous ne sommes pas sûr qu'ils pourront répondre à notre demande et donner lieu à un projet qui nous plait. Nous n'avons pas beaucoup plus de précisions sur le budget. On a bien une idée de ce qu'on ne souhaiterait pas dépasser, et on sait que la banque acceptera. Ca, on le savait déjà. Mais on ne sait toujours pas si ça répondra à notre attente.J'ai pris contact avec des CSP pour de la doc. Mais on veut quelque chose de bien différent par rapport aux plans des CSP, donc difficile d'évaluer. Et ce qui est inclus est tellement basique, qu'on s'attend bien à un surcout non-négligeable mais encore difficile à estimer. Et j'ai eu un bref contact avec M.B. qui nous a demandé, quel budget on avait pour le terrain et quel budget au total. Moi qui voulait savoir ce que pourrait me coûter la construction pour fixer le budget terrain, j'ai rigolé assez nerveusement.

    Prochaines étapes donc, on continue les visites et recherches de terrains, on va aller voir un (ou plusieurs) architecte en espérant avoir de l'aide pour le choix du terrain et y voir plus clair. On va aussi aller voir une ou deux banque de plus. Même si sans réel projet, j'ai plus l'impression d'embêter les gens, et le retour se limite à faire une brève simulation sans réel support et approximative. Chose que je peux faire moi-même sur internet. Mais 20 ou 30k, ça peut faire une fameuse différence pour terminer le projet si on visait trop bas.
     
    MaitreYoda , 28 Mars 2018
    #90
  11. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Si je peux me permettre un conseil, surtout ne pas se fixer un délai, surtout si vous n'avez pas le terrain.
    Je sais que c'est difficile quand on a un projet en tête et qu'on aimerait le faire mûrir rapidement. Mais le risque serait d'agir dans la précipitation et de faire des choix impulsifs que vous risqueriez de regretter. Quand je lis que vous souhaiteriez rentrer dans la construction fin 2019-courant 2020, cela me paraît difficilement réalisable.
    Nous sommes propriétaires du terrain et tant un architecte indépendant qu'une entreprise CSP nous donnent le même délai que le vôtre en démarrant notre projet dès maintenant: 1 petite année pour la conception des plans/ phase administrative et 1 an pour la construction.
    Trouver "son" terrain peut prendre du temps ou non, c'est parfois une question de chance. N'hésitez pas à parler de votre projet autour de vous: collègues, amis... Qui du coup, seront aussi vos yeux et vos oreilles si un terrain devait se vendre dans votre région. C'est de cette façon que nous avons trouvé le nôtre (au hasard d'une conversation avec un collègue) alors qu'au départ nous étions à la recherche d'une maison et non d'un terrain.
    Notre notaire nous avait conseillé lors du compromis d'introduire un certificat d'urbanisme n°2, ce qui a eu pour inconvénient de retarder la signature de l'acte mais gros avantages, on est sûrs de ce que l'on peut construire et on connaît le coût des raccordements (mais notre situation hors voirie est un peu particulière).
    Pour le prêt, je ne peux que vous conseiller de faire plusieurs établissements. Les frais de commission de réservation me paraissent effectivement très élevés dans votre cas. Je dois vérifier mais dans notre offre, il me semble qu'on tourne autour de 0,001%. Sinon, tentez toujours chez eux, apparemment leurs conditions sont canon :
    https://www.bricozone.be/t/taux-credit-hypothecaire-2018.105454/page-5#post-1287351.
    Enfin, dites vous que l'architecte concevra une maison en fonction de votre budget et non l'inverse même s'il faut consentir à quelques sacrifices et à (souvent) devoir revenir les pieds sur terre.
     
    Snotty79 , 28 Mars 2018
    #91
    fafalili aime ça.
  12. cestmoi

    cestmoi 41 ans, Namur

    Chez BNP, nous avons pu éviter la commission de réservation en respectant des conditions liées au PEB
     
    cestmoi , 28 Mars 2018
    #92
  13. gastonzia

    gastonzia 39 ans, Namur

    Pour info, une fois que nous avons trouvé le terrain mais avant de faire l'offre, nous sommes allés à la commune avec des photos de notre projet (puisque nous sommes passés par un csp, c'était facile de monter le modèle même si nous avons modifié beaucoup d'éléments intérieurs). Il fallait qu'on soit sûr que la maison qu'on souhaitait puisse se faire sur ce terrain. Sinon à quoi bon faire construire si on vous "impose" le style de votre maison. Une fois que nous avons eu confirmation (écrite,je ne suis pas fou, enfin je crois:D), on a fait l'offre.
    Essayez donc déjà d'avoir une idée du style de votre maison (niveau baies vitrées et matériaux, toiture plate ou non, hauteur sous corniches,etc...) et allez voir les communes où vous aimeriez faire bâtir, ça vous évitera de rêver pour rien.
     
    gastonzia , 28 Mars 2018
    #93
  14. Billmarcel

    Billmarcel 64 ans, Hainaut

    J'ai lu tout, mais à mon avis, d'abord le terrain. Une fois payé, toutes les portes s'ouvrent ou pas. N'oubliez jamais que les banques ne prêterons jamais plus que la valeur en vente forcée, quelle que soient vos rentrées.
    Vous achetez une maison, la valeur du terrain est quasi nulle, vous achetez un terrain, c'est au minimum le quart de l'investissement.
     
    Billmarcel , 28 Mars 2018
    #94
  15. boters

    boters 30 ans, Hainaut

    Ing m'a prêté 50000 au dessus de ka valeur en vente forcée après expertise...
     
    boters , 28 Mars 2018
    #95
  16. MaitreYoda

    MaitreYoda Luxembourg

    @Snotty79 je comprends pourquoi vous dites cela mais je ne suis pas d'accord avec votre affirmation. Pour moi, il est bien au contraire nécessaire de se fixer un planning. Sans cela on n'avance pas. Cela vaut également pour votre activité professionnelle, quelle qu'elle soit. Si on ne vous n'avez pas de limite de temps pour effectuer une tâche, une tâche qui peut-être effectuée normalement en 1 jour, ne sera certainement pas finie au bout du 2e jour. Fixer un planning n'implique pas forcément de faire les choses dans l'urgence (là, c'est en effet une très mauvaise approche) et ne veut pas pour autant dire que celui-ci ne peut être revu et adapté en cas de nécessité. Mais fixer un délai, cela permet d'envisager les choses sainement. Ne pas adopter cette approche, c'est le meilleur moyen de toujours tout remettre à demain. Nous tablons donc sur le planning suivant :

    - fin 2018 - mars 2019 pour l'achat du terrain et les formalités administrative liées au P.U. (1 an pour plans et permis me parait un peu surévalué. L'architecte du CSP est fort occupé? ou vous avez des exigences très particulières?)
    - 1 an de construction.

    Cela nous amène +- 2020. Ceci, c'est sans prendre en compte d'éventuel aléas évidemment. Mais comme je l'ai, cela permet de fixer un objectif, et on adapte en fonction.

    Évidemment, le but premier du planning est de se fixer un objectif pour trouver le terrain. Nous y travaillons à temps plein. Annonce, voisinage (au sens très large, on a fait tout le village, on en fera d'autre dans les semaines à venir si nécessaire), bouche à oreille. Comme je l'ai dis, nous cherchons même à prendre contact pour les terrains qui ne sont pas annoncé comme étant en vente. Même si l'administration ne nous aide vraiment pas sur ce point! Nous avons déjà une liste de terrains pour laquelle nous devons investiguer davantage. Pour les collègues, dans une moindre mesure malheureusement, peu d'entre-eux peuvent aider (aléas des collègues frontaliers).

    Pour la C.R., ce que je lis me rassure, il est clairement évident pour moi qu'il est absolument exclu d'accepter une telle clause à 6 mois, quelque soit le taux. J'ai demandé des précisions à la banque, j'attends leur retour.

    Merci pour le conseil pour CBC, je comptais aussi prendre contact avec eux.

    Pour le CU2, j'ai cela en tête, mais, malheureusement, la plupart des terrains partent tellement vite qu'il n'est pas toujours possible d'attendre sa réception. Néanmoins, j'envisageais d'imposer une clause suspensive d'obtention du CU2 dans le compromis. A voir comment cela sera accueilli par les éventuels vendeurs.

    Enfin, dites vous que l'architecte concevra une maison en fonction de votre budget et non l'inverse même s'il faut consentir à quelques sacrifices et à (souvent) devoir revenir les pieds sur terre.

    ==> si l'architecte ne se base que sur notre budget, nous tournons à nouveau en rond. Disons que notre budget est "flexible". Mais nous n'aurons pas de budget précis à lui communiquer tant que la banque n'aura pas accepté un prêt. Prêt qui ne sera accepté que quand nous aurons un avant-projet et des devis ainsi qu'un terrain. Ce que nous voulons, c'est trouver un architecte qui a une approche qui va dans les deux sens. Il est sûr que nous ne lui demandons pas de fixer un budget. Mais plutôt :
    - de nous aider à choisir un terrain qui correspondrait à nos attente.
    - définir un projet qui répond à nos attentes sur base de notre projet et éventuellement adapter pour qu'il colle au budget.

    Ce qui est sûr, c'est qu'on ne va pas investir les économies d'une vie pour faire construire une maison qui ne nous plait pas.


    @cestmoi , merci pour BNP, il me semblait avoir vu cela quelque part, K <= 60 ou E <= 40 si je me souviens bien (ou l'inverse peut-être)?

    @gastonzia merci pour votre retour. Je suis d'accord avec vous pour le fond. On envisage pas de construire quelque chose qui ne nous plait pas. Mais on est assez conciliant sur l'extérieur. Ce qui importe vraiment pour nous, c'est l'intérieur et l'organisation des pièces.

    Si je comprends bien ce que vous dites, vous avez demandé un CU2 avant d'acheter le terrain. Mais cela implique d'avoir un avant-projet (généralement payant) et celui-ci est fatalement influencé par la configuration du terrain. Hors, je doute que les administrations communales m'accueillent à bras ouvert concernant un avis sur un avant-projet sans terrain défini. Et encore moins qu'ils délivrent un quelconque document. Selon moi, pour faire cela, il faudra comme vous, d'abord trouver le terrain, faire l'avant-projet, et demander confirmation à la commune (CU2). Mais peut-être ai-je mal compris votre explication?


    @Billmarcel merci également d'avoir pris le temps de tout lire. Je sais que j'écris des pavés :). Si je vous suis, vous conseillez d'acheter un terrain sur fond propre? Vu les prix des terrains ici, nous y laisserions tout notre apport + un prêt personnel. Autant dire que nous pourrions repousser notre projet de plusieurs années. Et en aucun cas il n'est question pour nous d'acheter un terrain en espérant "que les portes s'ouvrent" après. On ne joue pas à la loterie.
    Peut-être à tort, mais je n'ai pas trop de craintes concernant l'acceptation de la banque. Vu les prix de l'immobilier dans notre région, même en nous prêtant 350k, ils n'auraient aucun mal à revendre une maison familiale neuve avec terrain dans une commune à deux pas des frontières à plus de 350k avec une maison à 300k dessus. Même en vente forcée. Ça part comme des petits pains ici, et 350k, c'est plutôt le prix d'une maison correcte à rénover entièrement ici. La banquière n'a d'ailleurs émit aucune réserve par rapport à cela. Elle était plutôt sereine, contente de notre gestion et notre apport.
     
    MaitreYoda , 28 Mars 2018
    #96
  17. Snotty79

    Snotty79 39 ans, Namur

    Je suis du même avis que Billmarcel, acheter le terrain en fonds propres permet d'envisager le projet plus sereinement, sans avoir la pression du prêt dès le départ. Même sans parler du problème de la commission de réservation, gardez à l'esprit que vous avez un certain délai pour habiter la maison après la conclusion du crédit pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal (pour habitation propre et unique). Vous devez y être domicilié au 31/12 de la 2ème année qui suit celle de l'acte de crédit.
    Construire coûte cher et prend du temps, qu'on le veuille ou non. Pour info, le budget de notre construction tourne autour de 260k hors tva et frais, le terrain nous a coûté 75k. Si je calcule le coût total de notre projet (terrain, frais, tva, architecte, impétrants,...) on arrive à 450k, pour un projet qui est loin d'être pharaonique. Et il faut encore y mettre une cuisine, aménager les abords,...
    Entre 18 et 24 mois, c'est le délai communiqué par Perfection Habitat, qui a une excellente réputation et qui ne promet rien d'intenable. Notre architecte est dans le même timing pour un projet sans accroc. En construction traditionnelle, il est utile de le préciser. Faites le tour des blogs BZ et vous verrez par vous même. Bien sûr qu'il faut se fixer des deadlines mais sans terrain, c'est compliqué. Là où ça peut aller plus vite ce sont dans les lotissements achetés par des promoteurs/CSP mais j'ai cru comprendre que ce n'est pas ce que vous souhaitiez.
    Pour le CU2, notre cas est particulier. Notre terrain (au bout d'un cul de sac) n'est ni raccordé à l'eau, ni à l'électricité et la voirie s'arrête un peu avant. Sur les conseils judicieux de notre notaire (et avec l'accord de la vendeuse) nous avons inséré cette clause pour avoir une réponse officielle de la commune sur la "constructibilité" de la parcelle et surtout obtenir les devis des gestionnaires de réseaux (et là ça douille...). Le CU1 dans notre situation ne suffisait pas. Coût du CU2 :50€ mais nous avons constitué le dossier entièrement par nous mêmes.
    Bonne nouvelle tout de même depuis cette année, l'abattement d'une partie des droits d'enregistrement sur le terrain si vous n'êtes pas encore propriétaire. Cela donne un avantage de 2500€, c'est déjà ça :).
    Voilà pour mon point de vue en fonction de notre expérience personnelle. Bonne continuation dans vos démarches !
     
    Snotty79 , 29 Mars 2018
    #97
    Billmarcel aime ça.
  18. Billmarcel

    Billmarcel 64 ans, Hainaut

    Il y a toujours des exceptions, c'est ce qui fait la règle. Par contre, en cas de "problèmes", vos dettes ne seront pas remboursées, et à vous tous les problèmes qui vont avec.
    Je vous souhaite tout le bonheur du monde.
     
    Billmarcel , 29 Mars 2018
    #98
  19. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    Maître Yoda, je pense que vous prenez le problème à l'envers.
    Et en continuant dans ce sens là, dans la région où vous voulez habiter, avec vos exigences d'environnement et de plans de maison, sans prendre aucun risque, je pense que dans 10 ans vous chercherez toujours, car vous êtes très exigeant, mais vous ne saurez peut plus vous payer votre rêve, car ce sera devenu inabordable.
    La première chose à faire, c'est de trouver le terrain, sans ce terrain, sa topographie, son orientation, et les prescriptions qui l'accompagnent vous ne saurez pas avancer.
    Quand on vit dans une société, ce qui est notre cas à tous, il faut s'adapter aux règles de cette société, qu'on le veuille ou non.
    C'est un peu comme si vous cherchiez une route publique où vous pouvez rouler à gauche en Europe Continentale. Il n'y en pas.
    Le prix des terrains augmente presque tous les jours.
    En achetant un terrain maintenant, vous bloquez déjà la montée des prix pour votre cas.
    Ensuite adaptez votre projet à ce qui est autorisé sur ce terrain.
    En fonction de la présentation du projet à l'urbanisme de la commune, par un architecte compétent et le plus "local" possible, il y a moyen de faire passer pas mal de choses. Mais si vous venez avec un architecte d'une toute autre région, qui vous dit qu'il fera tout passer, comme je l'ai déjà vu souvent dans ma commune (Gesves) avec des architectes bruxellois, liégeois ou venant du "BW", qui se prennent pour des gens tout puissants, qui s'attendent à ce que tous ces "bouseux des provinces rurales" se plient à leurs volontés, là vous êtes mal parti.
    Je suis membre de la CCATm de ma commune et je vois ce genre de choses tous les mois à chaque réunion. Et il se font vite éjecter avec leurs projets qui démontre qu'ils n'ont jamais lu les prescriptions urbanistiques de notre commune ni même de la région. En tant que d'abord vendeur et ensuite patron de société de construction, j'ai entendu votre discours pendant près de 25 ans et je sais par expérience personnelle, que dans pas mal de communes différentes en province de Namur et Luxembourg, et dans certains endroits de la province de Liège, la commune fait appliquer rigoureusement les prescriptions.
    Je dirais aussi que la commune et l'architecte ne sont pas des agences immobilières et ce n'est pas leur boulot de vous chercher un terrain.
    Je ne connais pas beaucoup d'architectes dans ces provinces qui vont vous faire un avant projet gratuitement sans avoir de terrain.
    Je vous souhaite bonne chance quand même
     
    intègre , 29 Mars 2018
    #99
    fafalili, @lex, A.L. et 1 autre personne aiment ça.
  20. gastonzia

    gastonzia 39 ans, Namur

    Bonjour,

    Nous avions sélectionné quelques modèles chez le csp avec qui nous étions sûrs de faire construire (nous n'avions donc encore rien signé). Nous avions mis par écrit certaines envies (comme le crépis) mais nous n'avions pas encore fait d'avant-projet à ce stade. On avait pris les renseignements sur les prescriptions à cet endroit-là (fin de village) qui ne sont pas exactement les mêmes que dans le village (toutes des anciennes maisons en pierres). Ensuite, comme je l'ai indiqué, on a montré le modèle qui s'approchait le plus de ce qu'on souhaitait (visuellement) à la commune, service urbanisme. Ils nous ont répondu rapidement en apportant quelques précisions (style: hauteur sous corniche, 2 étages,etc...). C'est seulement après cela que nous avons fait l'offre pour le terrain!

    Notre optique est aussi d'avoir quelque chose de confortable à l'intérieur sans spécialement avoir des envies extraordinaires pour l'extérieur (on vit quand même plus à l'intérieur en Belgique) même si c'est agréable de pourvoir admirer sa maison en rentrant chez soi (chacun son point de vue là-dessus bien sûr).
    Je dis ça, car le plus courant en ce moment, ce sont les gens qui aimeraient des toits plats ou des maisons avec plusieurs volumes. Or, certaines communes (à juste titre ou pas) refusent certaines "originalités" (là-dessus aussi, je ne ferai pas de commentaire, chacun son point de vue...artistique dans ce cas-ci).

    Vous pouvez toujours me dire où vous cherchez, je garde en effet de très bons contacts avec mes collègues arlonnais (sait-on jamais) et j'ai de la famille et des amis en province de lux.

    En ce qui concerne la démarche d'aller dans les communes, je suis d'accord et pas d'accord avec Intègre :) (pour tout le reste de son raisonnement je suis assez d'accord avec lui). Tout dépend de la commune et de qui vous connaissez ou pas. Parfois, il suffit de connaître la "gazette du village" pour être au courant de tout sans spécialement s'adresser aux politiques.

    Maintenant pour vous donner de l'espoir, mais faut être un peu superstitieux, c'est lorsqu'on ne cherche plus vraiment qu'on tombe (aïe) sur ce que l'on cherche. Donc, faites peut-être une pause, plutôt que de vous obstinez si vous ne trouvez pas ce que vous espérez pour l'instant. Mais les conseilleurs ne sont pas les décideurs...

    Bonne journée et bon courage. Bientôt le Maitrank :yum

    @gastonzia merci pour votre retour. Je suis d'accord avec vous pour le fond. On envisage pas de construire quelque chose qui ne nous plait pas. Mais on est assez conciliant sur l'extérieur. Ce qui importe vraiment pour nous, c'est l'intérieur et l'organisation des pièces.



    Si je comprends bien ce que vous dites, vous avez demandé un CU2 avant d'acheter le terrain. Mais cela implique d'avoir un avant-projet (généralement payant) et celui-ci est fatalement influencé par la configuration du terrain. Hors, je doute que les administrations communales m'accueillent à bras ouvert concernant un avis sur un avant-projet sans terrain défini. Et encore moins qu'ils délivrent un quelconque document. Selon moi, pour faire cela, il faudra comme vous, d'abord trouver le terrain, faire l'avant-projet, et demander confirmation à la commune (CU2). Mais peut-être ai-je mal compris votre explication?
     
    gastonzia , 29 Mars 2018
    intègre aime ça.
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