Parceller un terrain

Dans le forum Terrains, bornage - par sweetandspicy le 6 Novembre 2018

  1. sweetandspicy

    sweetandspicy 47 ans, Liège

    Bonjour
    J'en appelle à vos connaissances car je n'ai pas le temps pur le moment d'aller au service urbanisme de la commune pour me renseigner.

    J'envisage d'acheter un grand terrain avec un ami (peut-être 2, car il est vraiment tres grand).

    On m'a dit qu'en le parcellant en 2 ou 3 terrains (autorisé par la commune), on passerait d'office en "lotissement".
    Pourriez-vous me dire ce que ça implique comme contraintes ? Comme frais supplémentaires ?
    On construirait 3 maisons, chacun sur sa parcelle (+/- 15 ares/parcelle + 20 ares agricoles/parcelle)

    J'espère que je suis assez clair :p

    Merci !
     
    sweetandspicy , 6 Novembre 2018
    #1
  2. Nustu

    Nustu 29 ans, Luxembourg

    Bonjour,

    D'autres viendront compléter et/ou corriger mais voilà déjà quelques infos.

    S'il y a création de maximum 2 lots non bâtis, une simple division parcelaire suffit.
    A partir de 3 lots, il faut un permis d'urbanisme, anciemment appelé permis de lotir.
    Une astuce consiste à diviser en deux, construire sur la plus grande partie et rediviser cette partie en 2 une fois la construction terminée, afin d'obtenir 3 parties sans permis d'urbanisme. A voir s'il n'y a pas de délais min. entre ces deux divisions.
    Maintenant dans votre cas, cette méthode n'est peut-être pas idéale. Il faudra alors se diriger vers un permis d'urbanisme.

    Attention qu'au niveau des impétrants (eau, éléctricité), il y a généralement un surcout non négligeable entre la viabilisation de lots nouvellement créé (que ce soit avec ou sans permis d'ubarnisme), et celui d'une parcelle déjà existante.

    Voilà ;)
     
    Nustu , 6 Novembre 2018
    #2
  3. sweetandspicy

    sweetandspicy 47 ans, Liège

    Merci Nustu.
    On va voir si on sait acheter a deux...sinon on fera appel au 3e (qui ne le ferait que dans un but spéculatif).
    C est justement ces surcoûts pour les impétrants qui me inquiètent ... C est la swde et Résa qui peut me donner une estimation ?
     
    sweetandspicy , 6 Novembre 2018
    #3
  4. Nustu

    Nustu 29 ans, Luxembourg

    Oui, contactez-les toujours pour voir s'ils peuvent te donner une estimation gratuite (mon cas pour la SWDE).
    Sinon tu devras introduire une demande, il y aura des frais de dossier, d'étude etc...

    A titre indicatif, j'ai fait la demande il y n'y a pas longtemps à la SWDE et ORES pour un terrain de 100m de long.
    SWDE : estimation de 209€ (HTVA ?)/mètre à appliquer sur la largeur totale du terrain
    ORES : suivant leur grille tarifaire, 251€ de frais de dossier + 112€ HTVA /mètres à appliquer sur la largeur totale du terrain.

    Si en plus votre terrain est éloigné des réseaux existants, il faudra ajouter cette distance à la largeur du terrain.
     
    Nustu , 6 Novembre 2018
    #4
  5. sweetandspicy

    sweetandspicy 47 ans, Liège

    Merci.
    C'est peut être encore une bête question...mais est ce la swde qui fait les travaux ou bien ils sous-traitent ? Car via mon boulot je connais des gens qui sont chez Sodraep et autres... Je pourrais passer directement par eux penses tu?
     
    sweetandspicy , 6 Novembre 2018
    #5
  6. Nustu

    Nustu 29 ans, Luxembourg

    Pour le terrassement, il doit y avoir moyen de faire de ton côté.
    C'est même préférable, parce qu'à mon avis, leurs sous-traitants tapent dans les prix pour ce poste, mais c'est toi qui casque ...
    A voir directement avec eux ou voir si quelqu'un d'autre sur le forum a été dans le cas.
     
    Nustu , 6 Novembre 2018
    #6
  7. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Attention que la création de 2 lots non bâtis dont UN seul NOUVEAU lot est déjà considéré comme un lotissement !

    En gros couper une parcelle non bâtie en 2 est déjà considéré comme in lotissement notamment par les intercommunales comme la Cile, Resa, ... et nécessite une étude d'incidence chez l'un et l'autre.

    Cependant couperune parcelle en deux ne nécessite pas d'autres démarches "lourdes".

    A partir de 3 lots (2 nouveaux) cela se complique légèrement ;)

    Attention qu'il ne suffit pas de faire appel à un confrère géomètre pour réaliser un plan de division! Un client en a fait les frais (30 000€ pour adapter eau et électricité) bien que disponible à rue .. mal renseigné par un agent immobilier :rolleyes:

    Bref passez par un géomètre, personnellement j'émets toujoursun avis gratuitement et je sais que de nombreux collègues font de même.

    Faites diviser la parcelle avant l'achat permet de ne passer qu'une seule fois par la case notaire et simplifie grandement le dossier de sûreté bancaire.
     
    baziles18 , 6 Novembre 2018
    #7
  8. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Tout est négociable mais en général non sauf à demander à être considéré comme promoteur (mais alors choix d'un terrassier, coordinateur sécurité santé et géomètre pour plan as built à votre charge)

    Edit. Je l'ai fait une fois déjà et je remet le couvert ce mois ci pour mon compte propre ... ce sont des cheveux blancs pour goupiller tout le monde car cela se fait par téléphone ou alors il faut vouloir attendre 5 semaines pour avoir une réponse à son courrier.

    30% moins cher au final (7000€ d'économie)
     
    Dernière édition: 6 Novembre 2018
    baziles18 , 6 Novembre 2018
    #8
  9. casto

    casto Hainaut

    Ce qui est dit plus haut n'est pas juste.

    On vous l'expliquera à l'urbanisme, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte.

    Avec le CODT, cela a changé.
     
    casto , 6 Novembre 2018
    #9
    intègre aime ça.
  10. sweetandspicy

    sweetandspicy 47 ans, Liège

    Mon dieu que c'est compliqué tout ça.
    Je joins une photo du terrain.
    Devant, il y a une rigole...donc égoutage ok je suppose.
    Il y a aussi les cables éléctriques qui passent devant, donc je suppose que pour l'éléctricité c'est ok aussi.
    Reste l'eau.
    Dans quel ordre me conseillez vous de procéder ?
    1) Resa et SWDE
    2) urbanisme

    ou directement un géometre ?
    Désolé, suis un peu perdu et je voudrais savoir par où commencer.
    Merci !

    terrain.JPG
     
    sweetandspicy , 8 Novembre 2018
    #10
  11. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    N'induisez pas les gens en erreur sur base d'une seule expérience personnelle vieille d'au moins 5 ans.

    Division à caractère commerciale (succession est épargnée par exemple) = études et frais de raccordement supérieur au moins en province de Liège (je ne m'aventurerais pas au delà ne travaillant pas avec leurs intercommunales)

    Il n'y a pas qu'un plan de bornage, il faudra le faire precadastrer, analyser la situation du terrain (plan de secteur, lotissement, GCU, schéma de structure, carte du sol et sous-sol, ...,)

    Ce n'est qu'en suite que les actes pourront être passés.

    Je vous rejoins pour le reste de votre réponse (introduction de la demande au service urbanisme caractère batissable, ...)

    Edit. J'avais ici même posté la réponse de RESA qui relate mes propos, il faut fouiller le forum.

    Ce n'est pas le job d'un notaire ! Certains voudront bien le faire mais combien le feront bien ?

    Mon dernier cas professionnel : division d'une parcelle en deux avec démarche de l'agent immobilier et du notaire, plan de géomètre, ...

    Résultat 29 000€ de frais cachés pour mon client, une RC professionnelle qui a douillé car le terrain avait été publié comme équipé (annonce constatée par exploit d'huissier) et une procédure de justice en cours.(permis de bâtir refusé car étude d'incidence RESA non réalisée / payée alors que le certificat d'urbanisme a bien été délivré et le terrain reconnu comme équipé)

    Bref des merdes j'en vois tous les jours et 9/10 C'est pour avoir voulu économiser 1 ou 2% du prix du terrain.
     
    Dernière édition: 8 Novembre 2018
    baziles18 , 8 Novembre 2018
    #11
  12. Nustu

    Nustu 29 ans, Luxembourg

    Rigole rigole tu finiras dans l'égoût... La présence d'une rigole ne veut pas dire grand chose.
    Si ca se trouve vous êtes en zone d'assainissement individuel. Vous pouvez vérifier ca via ce site.
    Sinon l'urbanisme.

    Vous pouvez déjà vérifier ce qui passe devant le terrain (eau, éléc, téléphone) via le site KLIM-CICC.
    Ca permet de faire une demande groupée aux différents gestionnaires de réseau.
    Ils sont réactifs (moins de 5 jours ouvrables dans mon cas).

    Mentionnez juste que c'est une demande d'info préalable à la construction d'une ou deux maison unifamilliale, avec le n° cadastrale de la parcelle (dispo sur Cadgis ou WalOnMap qui est plus complet).
     
    Nustu , 8 Novembre 2018
    #12
    intègre et baziles18 aiment ça.
  13. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    En premier: formuler une offre sous condition au vendeur, (sous réserve de pouvoir créer "x" lots)

    En deuxième: aller à l'urbanisme pour prendre la température sur cette opération. (D'expérience c'est bénéfique surtout pour un cas pouvant être assimilé à de l'habitat groupé, avoir un petit dossier montrera également votre sérieux / utilisez les bons termes) et QUOI QU'IL ARRIVE ... le fonctionnaire communal a toujours raison MÊME quand il a tord.

    Troisième : demander un accord de principe par courrier sur cette même division ainsi que sur le caractère batissable des 2 lots (3 C'est autre chose)

    Quatrième : demander les équipements des parcelles et les démarches nécessaire à : Resa, Cile (SWDE), AIDE ,(accessoirement Voo et Proximus).

    En fonction des réponses obtenues PAR COURRIER ou COURRIEL, c'est ici que vous pourrez juger du caractère réalisable de cette opération et faire appel à un confrère géomètre.

    Bien sur en amont, allez trouver les voisins, consultez les documents citez au poste précédent
     
    baziles18 , 8 Novembre 2018
    #13
  14. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Envoyez moi l'adresse en MP et je regarderai pour vous donner un coup de pouce
     
    baziles18 , 8 Novembre 2018
    #14
    dexter236 aime ça.
  15. Wouallonnous

    Wouallonnous Namur

    J'ai retiré mon commentaire avec mon expérience personelle. Je laisse donc les pros aider le demandeur.
     
    Wouallonnous , 8 Novembre 2018
    #15
    intègre aime ça.
  16. baziles18

    baziles18 30 ans, Liège

    Tout le monde est là pour partager mais l'exception ne fait pas la règle. Il existe des cas du noir au blanc qu'on soit sur un trottoir ou sur un autre.

    Comme je l'ai dis il ne faut pas jeter le bébé avec l'eau du bain et ce n'est pas parcequ'une division est simplifiée par le Codt qu'elle n'est plus considerée comme lotissement par les GRD

    Le sujet est pointu et il est impossible de faire de généralité à moins de pondre une tartine de 10 pages
     
    baziles18 , 8 Novembre 2018
    #16
    fafalili et Nustu aiment ça.
  17. intègre

    intègre 71 ans, Namur

    trouvez le temps d'aller à l'urbanisme de la commune en question.
    Avec le CoDT beaucoup de choses ont changé à ce sujet par rapport au CWATUP.
     
    intègre , 12 Novembre 2018, à 15:12
    #17
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