Passer chez le notaire pour l'achat d'un garage ?

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par fastyy le 4 Février 2013

  1. fastyy

    fastyy 39 ans, Hainaut

    Bonjour,

    Ma maison que j'ai acheté il y a 3 ans date des années 1930-40 et à l'époque, elle avait été construite avec 4 garages.

    Au fil du temps, les garages ont été vendus au voisin et il ne m'en reste plus que 1.
    Cependant, un des voisins veut revendre le sien.

    Ma question est la suivante : Devons passer devant un notaire et donc payer tout un tas de taxe ou bien pouvons nous faire simplement une facture d'achat / vente comme une simple transaction ? (sachant que ce garage se trouve déjà dans les plans de ma maison)

    Merci.
     
    fastyy , 4 Février 2013
    #1
  2. manudke

    manudke 54 ans, Namur

    Si le garage est clairement identifié (=n° de parcelle et Revenu Cadastral séparé), il n'est pas nécessaire de passer par un notaire. Ce type de vente s'appelle Vente sous seing privé, elle doit être enregistrée au bureau d'enregistrement dont dépend le bien et des frais d'enregistrements sont dus.
     
    manudke , 4 Février 2013
    #2
  3. fastyy

    fastyy 39 ans, Hainaut

    le numéro de parcelle est bien indiqué sur le plan de ma maison.... cependant, pour le cadastre... ça j'en sais rien.

    Merci pour ton info ;)
     
    fastyy , 4 Février 2013
    #3
  4. benlan2000

    benlan2000 38 ans, Liège

    Je vais en profiter pour poser une question.

    Je sais qu'il est possible d'acheter une partie de terrain d'un voisin, il est également possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur via un acte sous seing privé et toutes sorte de petits "biens" immobiliers.

    Cependant, quelqu'un connait t'il la limite de ce qui peut être vendu sans notaire? (curiosité).

    Je sais que le recours à un notaire est obligatoire pour les hypothèques, mais si l'acheteur peut payer sans avoir recours à un prêt hypothéquaire. Peut-il acheter un terrain ou une maison sans faire appel au service d'un notaire? Si non, quel article de loi l'interdit?

    Attention pour Fastyy, les actes sous seing privé se font sans notaire; mais cela ne dispense pas des formalités d'enregistrements et des taxes qui vont avec. (la seule économie concerne les honoraires du notaires).
     
    benlan2000 , 4 Février 2013
    #4
  5. Guy_4537

    Guy_4537 69 ans, Liège

    Je suis étonné. S'il en est ainsi, pourquoi doit-on passer chez le notaire pour un terrain, maison.....?
     
    Guy_4537 , 4 Février 2013
    #5
  6. Kenshin

    Kenshin 38 ans, Liège

    (Voir partie du message de Benlan.)
    Le but fondamental du passage par le notaire est la bonne conformité et l'évitement de conflits potentiels (d'où le rôle du bureau d'enregistrement également).
    Je suppose que c'est expliqué en long et en large sur notaire.be
     
    Kenshin , 4 Février 2013
    #6
  7. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    L'article, je ne l'ai pas en tête :grinning:
    Le problème vient qu'il faut être certain que le bien vendu n'est pas grevé par une hypothèque et est libre de tout droit.
    L'exemple le plus simple, monsieur x achète une maison avec 15 ares de terrain.
    La banque ZZZ prête à Mr X sur base de l'estimation de la propriété.
    Mr X revend 5 ares au voisin et fait juste un contrat sous seing privé.
    Le bien restant(maison et 10 ares) ne correspond plus à l'objet(et ses garanties) du prêt hypothécaire.
    Mr X a, ensuite des problèmes de remboursement de prêt et la banque saisit le bien.
    Mr X et le voisin vont avoir des problèmes avec la banque.
    Si vous achetez une mitoyenneté, une partie de terrain ou autre à une personne, il vous faut la garantie que le bien est libre de tout droit OU que les parties disposant de droits sont d'accord pour la transaction. De plus, la banque qui prête à l'acquéreur des 5 ares, posera ces questions.

    Idem dans le cas de la vente d'une maison. Joseph vend sa maison, encore sous prêt, juste avec un papier sous seing privé. Il empoche l'argent et se casse à l'étranger.
    Que va faire la banque de Joseph lorsqu'elle constatera le défaut de remboursement de prêt?
    Comment l'acheteur pourra t-il avoir un prêt?

    Troisième point: le notaire permet de vérifier la qualité du vendeur par rapport au bien(seul proprio?, héritier?, etc...).
    Si vous faites un acte sous seing privé avec le voisin et que votre soeur est aussi propriétaire du bien...

    Conclusion, ne faire un acte sous seing privé que pour des broutilles ou avec certitude que le bien est libre de tous droits.
     
    john steeds , 4 Février 2013
    #7
  8. Raphwells

    Raphwells 40 ans, Liège

    Certains clichés ont la vie dure.

    L'article 1 de la loi hypothécaire (mais qui s'occupe de plus que les hypothèques...) précise :

    "Tous actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et les hypothèques, [y compris les actes authentiques visés aux articles 577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications y apportées] seront transcrits [1 le jour de la réception]1 [...] sur un registre à ce destiné, au bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne pourront être opposés aux tiers qui auraient contracté sans fraude."

    En français dans le texte, cela veut dire que tout acte qui constate un transfert de propriété doit être transcrit dans un registre tenu à la Conservation des hypothèques.

    L'article 2 précise que : "Les jugements, les actes authentiques et les actes sous seing privé, reconnus en justice ou devant notaire, seront seuls admis à la transcription. Les procurations relatives à ces actes devront être données dans la même forme."

    Cela veut dire que pour être transcrit, un acte sous seing privé doit être reconnu devant Notaire. Il faut donc toujours un acte authentique.

    Ce formalisme existe pour s'assurer de la publicité des transactions portant sur des droits réels immobilier afin de les rendre opposable à tous.

    Par conséquent, il me semble compliqué d'acquérir quelque droit de propriété que ce soit sans passer devant un notaire sinon on court un risque important lié au défaut de transcription.

    Sans transcription, l'acte ne sera pas opposable aux tiers et tout tiers qui acquérait un droit sur le bien, même postérieurement, pourrait vous opposer ce droit alors même que vous avez acheté avant lui.

    En pratique, ne pas passer par le Notaire et l'acte authentique n'a pas vraiment de sens. Par contre, si on prend le risque de ne pas le faire, on peut prendre ce risque pour toutes les ventes, quelle que soit leur valeur...
     
    Raphwells , 4 Février 2013
    #8
  9. l'achat d'un bien immobilier n'est opposable aux tiers (créancier, etc...) que s'il a fait l'objet d'une transcription à la conservation des hypothèques.
    Seul le notaire ou l'huissier de justice est habilité à le faire.

    rien n'oblige à passer devant notaire pour l'achat d'un bien immoblier ... on peut se contenter de la formalité de l'enregistrement ... mais c'est aux risques et périls de l'acquéreur ...

    si le vendeur fait des dettes, le garage sera saisi sans autre forme de procès ...
     
    seccotine , 4 Février 2013
    #9
  10. Bonsoir,
    - pour le rachat de mitoyenneté, la convention soumise à l'enregistrement pourrait suffir.
    - pour l'achat d'un terrain, là c'est trèèèès risqué, en effet, seule la publicité de la transcription empêchera la saisie du terrain (et les constructions érigées dessus) par les créanciers du vendeur tout comme seule la transcription empêchera le vendeur de vendre ladite parcelle à qqu'un d'autre.
    Le risque est immense ... si le terrain est saisi, les constructions le seront également
     
    seccotine , 4 Février 2013
    #10
  11. Francois7830

    Francois7830 Hainaut

    Une première consultation ou un contact téléphonique avec un notaire ne coûtent rien: pourquoi s'en priver
     
    Francois7830 , 5 Février 2013
    #11
  12. manudke

    manudke 54 ans, Namur

    En effet, la première consultation chez le Notaire est gratuite; et bien sûr, il va vous dire "pas besoin de passer par moi, ni de me rémunérer grassement pour un petit achat, faites cela sous seing privé"!
    Dans les milieux ruraux, de nombreuses ventes immobilières (terres agricoles) se font sous seing privé, car les acheteurs/vendeurs se connaissent et connaissent les biens vendus/achetés.
    Si vous êtes certain qu'aucune hypothèque ne grève le bien, que vous ne faites pas d'emprunt pour l'achat et que le montant de la transaction n'est pas trop élevé, le fait de se passer du notaire va alléger le prix total, car quel que soit le prix du bien, il y a de nombreux frais forfaitaires chez le notaire.
    Maintenant, à chacun de faire son choix!

    à benlan2000:
    il n'y pas de limite financière fixée pour un achat immobilier sous seing privé, mais bien sur, personne de sensé ne vous conseillera d'acheter une maison à 250K sans passer par un notaire! Je pense à un petit terrain non constructible, une mitoyenneté, un garage maximum.
     
    Dernière édition par un modérateur: 5 Février 2013
    manudke , 5 Février 2013
    #12
  13. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Il ne faut pas acheter un bien immobilier sans passer chez un notaire. C'est suicidaire.

    Au niveau du compromis, vous faites ce que vous voulez. Vous pouvez signer sur un carton à bière pour un immeuble de 10 millions d'euros. Ce sera parfaitement valable.

    Mais pour finaliser, il est indispensable de passer des actes, faute de quoi la vente n'est pas complète. Le vendeur peut parfaitement vendre une deuxième fois, ou se faire saisir le bien, les héritiers le vendre, etc.
     
    Géronimo , 5 Février 2013
    #13
  14. manudke

    manudke 54 ans, Namur

    à Géronimo:
    ne confondons pas "passer les actes devant notaire" et "faire enregistrer la vente".
    Faire enregistrer une vente immobilière (qu'elle soit notariale ou sous seing privé) est obligatoire pour la rendre opposable aux tiers (et éviter, comme vous dites, une saisie du bien, une 2ième vente par la même personne, ...).
    C'est l'enregistrement de la vente qui donne lieu au frais de 12,5% ou 6% du prix de vente.
    Je suppose que seccotine, qui me semble bien informé(e) pour tout ce qui concerne les hypothèques et l'enregistrement, ne me contredira pas.
     
    manudke , 5 Février 2013
    #14
  15. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Je lis sur http://www.ejuris.be/droits-enregistrement.shtml

    Je reste donc dubitatif sur la procédure qui se passe de notaire.
     
    Géronimo , 5 Février 2013
    #15
  16. Raphwells

    Raphwells 40 ans, Liège

    Lisez simplement mon intervention n° 8 et celles de Seccotine n°9 et 10 qui vous expliquent pourquoi il est inconscient de ne pas passer devant un Notaire.

    L'acte de vente doit être transcrit. Sans cette transcription, vous ne pouvez pas opposer aux tiers votre droit de propriété. En d'autres termes, si le vendeur a des dettes, on saisira votre immeuble même si vous l'avez acheté et si vous avez payé les droits d'enregistrement juste parce que l'acte n'est pas transcrit parce que vous aurez voulu épargner 1.500 €...
     
    Raphwells , 5 Février 2013
    #16
  17. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    question idiote que je n'ose pas poser depuis hier... Vous parlez toutes et tous de transcription au bureau de hypothèques : cela concerne t'il uniquement les biens acheté qui sont hypothéqués ( donc acheté a crédit ) ou alors ce "b ureau des hypothèques" a aussi un role a jouer dans des achats payés cash ? (ou le bien n'est pas hypothéqué)

    Je demande car je me rappelle d'une mention du genre "dispensant le patata d'enregistrement au bureau des hypothèque" lors d'un achat cash...
     
    bZone , 5 Février 2013
    #17
  18. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    Moi, je les avais bien lues...
    Et je vous remercie de ces explications très claires qui m'ont éclairé sur bien des choses.
     
    Géronimo , 5 Février 2013
    #18
  19. Raphwells

    Raphwells 40 ans, Liège

    La question n'est pas idiote.

    Le conservateur des hypothèques tient un registre dans lequel :

    - les actes translatifs de droits réels immobilier sont transcrits qu'il y ait hypothèque ou non. On transcrit le plus souvent les ventes d'immeuble mais cela vaut aussi pour les usufruits par exemple.

    - les hypothèques portants sur les immeubles sont elles inscrites (et non transcrites) en marge des immeubles qu'elles concernent;

    - C'est également dans ce registre que les main-levées d'hypothèques seront mentionnées;

    Ce registre permet d'informer les tiers et de rendre opposable les droits de propriété et les inscriptions hypothécaires éventuelles qui portent sur les immeubles.

    En résumé, la conservation des hypothèques porte mal son nom car le conservateur fait plus que de s'occuper d'hypothèque.
     
    Dernière édition par un modérateur: 5 Février 2013
    Raphwells , 5 Février 2013
    #19
  20. Bonjour,
    achat, crédit sont 2 situations différentes :
    - achat d'un bien immeuble en cash ou à crédit = transcription = publicité du changement de propriétaire
    - crédit = inscription = grever le bien d'une somme + 10% (frais dû uniquement en cas de saisie) = permettre la saisie si besoin est et récupération de la somme prêtée.

    "Tu parles de la dispense d'inscription d'office" le vendeur ayant reçu le prix, au jour de la signature de l'acte, il y a dispense d'inscription d'office (pour le prix de vente).
    Dans le cadre d'un achat en viager, par exemple, il n'y a pas de dispense d'inscription d'office puisque le prix n'est pas payé au jour de la signature de l'acte mais par des rentes mensuelles.


    j'espère ne pas être trop brouillon ds mes explications ... ;)
     
    seccotine , 5 Février 2013
    #20
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