Prix de la maison sans meuble ?

Dans le forum Rénover - par acid-drop le 4 Février 2013

  1. acid-drop

    acid-drop 37 ans, Liège

    Lorsque qu'on achete une maison, on est parfois tenté de faire du noir, pour faire baisser le prix de la maison et donc faire baisser le prix des frais de notaire.
    Abus ? Pas forcément.

    Normalement les frais de notaire s'appliquent aux murs. Pas à la cuisine, ni au feu ouvert, ni à la déco, ...

    Donc normalement, il doit être parfaitement légal d'avoir un prix de vente déclaré plus bas que le prix de vente réel. Oui mais combien ... Comment être sur de ne pas avoir un retour de flamme de l'état.

    Des expériences ?
     
    acid-drop , 4 Février 2013
    #1
  2. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    Faite attention à l'emploi du mot "légal" dans votre raisonnement. :grinning:
    Normalement, une vente s'accompagne d'un état des lieux reprenant ce que comprend la vente: maison, terrain, cuisine équipée, feux, luminaires, etc...
    Sans cela, vous pouvez, à la remise des clés, vous retrouver avec une maison sans cuisine équipée, par exemple.

    Quant à la valeur de la vente, elle est fixée entre vous et le vendeur pour tout ce qui concerne le bien.
    Si vous décidez de vous lancer dans les dessous de table pour diminuer les frais de notaire et d'enregistrement, evitez d'en parler :grinning:
    En ce qui concerne l'état. Si l'enregistrement estime que le bien est sous évalué, par rapport à la moyenne du quartier, ils peuvent procéder à un ré-ajustement des droits.
    Vous n'avez pratiquement aucune possibilité d'aller contre ce ré-ajustement... qui risque d'être plus élevé que les droits éludés.

    La valeur d'une grange à rénover est plus difficile à estimer que celle d'une villa.
    A partir de là, faite votre choix, mais il n'existe pas de calcul objectif de la "part des anges" sur le PV d'un bien. :grinning:
     
    john steeds , 4 Février 2013
    #2
  3. GuiGui

    GuiGui 40 ans, Liège

    Bof, 4 ans après l'achat de ma première maison j'ai reçu un joli courrier m'invitant à payer un réajustement de quelques 7000€...
    Je les ai donc tout naturellement contacter pour refuser.
    J'ai dû préparer un dossier et le monsieur est venu à la maison pour en discuter.
    J'ai compris après coup comment il avait procédé :
    Plusieurs années après l'achat il passe dans la rue et regarde de l'extérieur la maison.
    Il check la moyenne des ventes pour la même année pour le même genre de maison dans le quartier.
    Puis il calcul le manque et applique les 12% + frais.

    Oui mais non, parce que la maison comme il l'a vue à ce moment là avait été bien retapée et n'avait rien à voir avec la maison que j'avais achetée.
    Dans mon dossier, il a pu voir des tickets de caisse de fourniture ( durant 2 à 3 ans... j'ai été inspiré de garder les tickets :) ), carrelage (presque partout), fourniture électricité (tout refait), sanitaire (tout refait), sdb, ... des photos des travaux (avant/après) ... j'avais refait quasi de A à Z la maison de moi même + la facture d'un pro pour le sablage de la façade.
    Après ça le monsieur a refait un petit calcul et a laissé tout tomber :)
    Ca c'était un journée bien rentable \o/
    Comme quoi, on pense à tord que ce sont des requins. Ce n'est pas toujours le cas.
     
    GuiGui , 4 Février 2013
    #3
  4. john steeds

    john steeds 65 ans, Namur

    4 ans après, un courageux le gars! :grinning:
     
    john steeds , 4 Février 2013
    #4
  5. tikyou

    tikyou 33 ans, Hainaut

    Moi j'ai recu un courrier 8mois après l'achat, avec une facture de 5000euros et des poussières. Ils pensaient qu'on avait payé des dessous de tables alors que rien avoir. 5 ans avant qu'on achete la maison, les anciens proprio l'avaient acheté 35000euros de plus. Et pendant 5ans ils n'ont fait que détruire (le mec de la proprio, drogue, alcool, coup de hache et de masse partout etc... Des abrutis quoi...)

    Je me suis donc rendu au spf de Mons avec un dossier photos à l'appuis qu'on a du refaire pour rendre habitable la maison.
    C'est là que le reportage photo et la tchatche sont importants. Nous avons réussi à faire descendre la facture de 5000 à 700 euros... Ouf...

    P.S: C'est via google maps (la facade de la maison) qu'il voit si ca a changé. Il a aussi un programme avec les maisons par surface habitable, par région, par quartier et là il voit le prix de vente moyen. Et nous c'est vrai qu'on était bien en dessous du prix normal.
     
    tikyou , 4 Février 2013
    #5
  6. Bonjour,
    - voici la Loi (cf code fiscal)
    Article 189
    Sans préjudice de l'application des dispositions relatives à la dissimulation de prix, le receveur de l'enregistrement a la faculté de requérir l'expertise des biens qui font l'objet de la convention, en vue d'établir l'insuffisance du prix énoncé ou de la valeur déclarée, lorsqu'il s'agit de la propriété ou de l'usufruit d'immeubles situés en Belgique.
    Article 190
    L'expertise doit être requise par une demande notifiée par le receveur à la partie acquéreuse dans le délai de deux ans à compter du jour de l'enregistrement de l'acte ou de la déclaration.
    Dans les cas visés aux articles 16 et 17, le délai ne court qu'à compter du jour de l'enregistrement de la déclaration prévue par l'article 31, 2°. La demande d'expertise désigne les biens faisant l'objet de l'expertise et indique la somme à laquelle l'Administration les évalue et celle présumée due pour droit et amende.

    Un receveur qui se présente après 4 ans est un receveur "hors la loi" ... ;-)
     
    Dernière édition par un modérateur: 4 Février 2013
    seccotine , 4 Février 2013
    #6
  7. tikyou

    tikyou 33 ans, Hainaut

    Ou alors c'était un faux-receveur... Comme les faux-pompiers, faux-policiers, faux-éboueurs qui passent pour les étrennes :grinning:
     
    tikyou , 4 Février 2013
    #7
  8. waafti

    waafti 47 ans, Luxembourg

    Une étrenne à 5000.... que tu as descendue à 700 :)

    Donne moi ton adresse en MP car j'aime bien ta générosité :#
     
    waafti , 4 Février 2013
    #8
  9. acid-drop

    acid-drop 37 ans, Liège

    La question c'est pas de "faire du noir".
    Ici la question c'est de faire tout dans la légalité, mais en ne comptant que les murs.
    Ca peut vite faire une différence de 25.000 et 12% de 25.000 c'est bcp.
     
    acid-drop , 4 Février 2013
    #9
  10. Gougloux

    Gougloux 40 ans, Hainaut

    Mais pour revenir au post initial, on peu effectivement être exonéré des droits d'enregistrement pour tout ce qui attrait au mobilier...

    J'ai revendu mon ancienne habitation avec fauteuil, appliques, etc... Lesquelles ont été décomptées pour les frais.lies aux droits d'enregistrement...
     
    Gougloux , 4 Février 2013
    #10
  11. tikyou

    tikyou 33 ans, Hainaut

    ( Donne moi ton n° de compte ca sera plus rapide... Ne me remercie pas ca me fait plaisir :grinning: )
     
    tikyou , 4 Février 2013
    #11

  12. que comprend c'est 25.000 euros ? ça me semble beaucoup

    de toute façon, tu devras le justifier dans ton acte d'achat et le receveur jugera de la justesse de ton estimation des meubles meublants.

    quelle est la valeur de l'immeuble ? (pardon si c'est pas trop indiscret)
     
    seccotine , 4 Février 2013
    #12
  13. acid-drop

    acid-drop 37 ans, Liège

    Valeur totale, environ 260.000
    cuisine de 10.000, panneaux PV de 15.000, et des petites choses, ...
    Difficile de dire...
     
    acid-drop , 4 Février 2013
    #13
  14. ombrenoire

    ombrenoire 39 ans, Brabant Wallon

    S'il s'agit d'une cuisine équipée et de panneaux PV, ne s'agit-il pas de biens "immeubles" considérés comme faisant partie de la maison puisqu'ils ne sont pas amovibles ? (facilement en tout cas).
     
    ombrenoire , 5 Février 2013
    #14
  15. Gougloux

    Gougloux 40 ans, Hainaut

    Si mes souvenirs sont bons, pour résumer :
    - immobilier : tout ce qui est encastré.
    - mobilier : tout ce qui est posé et accroché.

    À confirmer par un notaire...
     
    Gougloux , 5 Février 2013
    #15
  16. Géronimo

    Géronimo 50 ans, Brabant Wallon

    J'ai les mêmes souvenirs que Glougloux.
    La cuisine (hors électro) , les appliques, les luminaires, les PV sont attachés à l'immobiliers, donc immobiliers par destination.

    Sinon, payerait-on 6% pour une rénovation de cuisine?

    Je ne suis pas notaire...
     
    Géronimo , 5 Février 2013
    #16
  17. manudke

    manudke 54 ans, Namur

    Effectivement, il faut faire la différence entre l'immobilier (cuisine équipée, panneaux PV, feu encastré, ...) et le mobilier (meubles, tableaux, luminaires non encastrés, ...).
    Le prix des bien immobiliers est censé être compris dans le prix de vente de la maison, pas le prix des biens immobiliers. Si vous "déduisez" (=black) du prix de vente total le prix de biens immobiliers, vous êtes dans l'illégalité. Par contre, s'agissant de biens meubles, il suffit d'établir une facture séparée d'achat/vente de ces biens pour que leur prix ne soit pas soumis aux frais de notaire et d'enregistrement.
     
    manudke , 5 Février 2013
    #17
  18. GuiGui

    GuiGui 40 ans, Liège

    Ben ... j'ai dit 4, c'était peut-être 3 (mais de mémoire + que 2) c'était y a 5-6 ans au moins ... c'était surtout pour répondre à l'affirmation comme quoi on avait aucune chance contre eux et pour dire qu'ils peuvent venir pas mal de temps après.


    Pour le reste, j'suis pas expert mais il me semble avoir déjà entendu la même chose d'ami ayant acheté : cuisine équipée c'est immeuble alors que le frigo US posé à coté c'est du meuble (que tu peux acheter de main à la main sans soucis [ça t'évite d'en acheter un et ça évite au vendeur de devoir le trimballer ailleurs] mais mieux vaut le payer après le passage d'acte).
     
    Dernière édition par un modérateur: 5 Février 2013
    GuiGui , 5 Février 2013
    #18
  19. Bonjour,

    il y a de fortes chances que ce soit refusé.

    la cuisine, les pv, le système de chauffage, les sanitaires, etc ... sont des "objets" immeubles par destination ou incorporation.

    art. 524 cc
    (...)
    Sont aussi immeubles par destination, tous effets mobiliers que le propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure

    art 525 cc
    à lire également
     
    seccotine , 5 Février 2013
    #19
  20. bZone

    bZone Equipe BricoZone 43 ans, Liège

    j'en profite pour remercier seccotine de nous accorder un peu de son expertise sur bricozone, on a jamais trop de "mercis" :)
     
    bZone , 5 Février 2013
    #20
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