Projet de rue contraire aux prescriptions urbanistiques ? Help!

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par sebmat le 9 Octobre 2019, à 09:05

  1. sebmat

    sebmat 31 ans, Bruxelles

    Bonjour à tous,

    J'aurais besoin d'un petit coup de main / d'avis concernant l'interprétation d'un texte de prescriptions urbanistiques.

    J'habite en Brabant Flamand en périphérie Bruxelloise, et la prairie située en fond de mon jardin est le sujet d'une enquête publique concernant un projet de lotissement de "grande" ampleur.

    Des prescriptions urbanistiques existent depuis 2000 et explicitent que cette prairie est destinée dans le futur à un projet de lotissement. Le texte décrit une future route rectiligne qui traverse la prairie en ligne droite, et est accompagné d'un plan que voici (j'ai encadré en rouge la prairie en question):
    prescriptions_init.jpg

    Je précise que la route n'existe actuellement pas, la prairie est toujours à l'état de prairie.

    Le projet soumis à enquête publique modifie fortement l'axe de la route, comme vous le constatez sur les plans ci dessous (à gauche le projet, à droite ce qui était prévu par les prescriptions):
    projet.jpg prescriptions.jpg

    Là où ça se complique, c'est que le texte dit ceci (traduit du néerlandais):
    L'aménagement global est effectué conformément au schéma de structure inclus dans les indications du plan spécial de construction. Ce croquis structurel fournit des orientations mais n'implique aucune obligation légale en ce qui concerne la conception et l'aménagement exacts de la zone.

    La voie publique est aménagée en rue résidentielle au profit de la circulation lente. La structure de la voie publique est indiquée par une ligne droite sur le plan de zonage. Ce tracé ne peut être dévié que dans la mesure où l’essence de la structure est conservée.


    Quand je lis le texte, je vois deux phrases contradictoires. La première dit que le tracé de route peut être modifié, la seconde dit qu'il faut conserver "l'essence de la structure" (du tracé).

    Mon interprétation de "l'essence de la structure", c'est qu'il est ok d'avoir autre chose qu'une ligne droite mais que les points d'entrée et de sortie doivent rester les mêmes.

    Ma question: Est-ce que d'après vous, ajouter un carrefour et des segments de routes ainsi que modifier le point de sortie de la route conserve "l'essence de la structure" ??

    Comment justifier ça auprès de l'urbanisme, sachant qu'il y a une belle place laissée à la subjectivité... ?

    Merci pour vos commentaires précieux ;)

    PS: comme vous l'aurez sans doute deviné, j'habite un des terrains situés au bas à gauche de la prairie, et je ne suis pas emballé par l'idée d'avoir une façade de maison et une rue au fond de mon jardin... :)
     
    sebmat , 9 Octobre 2019, à 09:05
    #1
  2. browning

    browning Liège

    Bon combat.
     
    browning , 9 Octobre 2019, à 09:34
    #2
    intègre et Jeuris aiment ça.
  3. Nico9999

    Nico9999 Namur

    Et encore un petit bout de terre qu'on va bétonner. Et après, ils vont encore pleurer à cause des inondations et du ruissellement des eaux :pensive:

    Bon courage en tout cas :/
     
    Nico9999 , 9 Octobre 2019, à 09:36
    #3
  4. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Comme d'autres avant, bon courage.
    J'ai juste envie de dire qu'a titre perso je préfèrerais la rue et les façades que des fonds de jardins (vu que s'ils gardaient l'autre tracé de route vous auriez l'arrière des propriétés du lotissement).

    Si je dis ça c'est par ce qu'on a construit beaucoup près de chez moi (heureusement pour moi pas juste à côté) et que j'ai pu voir les "fonds de jardin" de beaucoup de ces nouvelles constructions… X années après pour beaucoup c'est broussailles, compost, poules etc (ce que je ne juge pas hein :p) Je veux juste indiquer par là que chez de nombreuses personnes c'est le fond de jardin qui est le moins entretenu et où l'on met tous les trucs qu'on ne veut pas voire près de la maison.

    Tandis qu'une rue ben ça reste "propre" (et ça ne dépasse pas du sol :blush:) et en général les façades sont aussi entretenues. Au pire, une jolie haie (si c'est autorisé) pour masquer la rue et une partie des façades et le tour est joué.

    Après avec des voisins soigneux les fonds de jardin peuvent être sympa mais comme la famille, on ne choisis pas ses voisins qui peuvent en plus changer au fil des ans alors qu'une rue devrait être là pour toujours.

    En plus sur le plan, on voit qu'il y a un petit jardin devant les maisons donc ça voudrait dire: Rue, trottoir, jardinet et seulement façade donc probablement une dizaine de mètres plus loin que la limite de votre terrain. Peut-être même aussi un trottoir de votre côté ce qui recule encore les façades.

    C'était juste mon avis mais ça apporte un point de vue différent sans compter que si vous êtes seuls à être ennuyé, ça va être chaud de faire modifier un projet qui doit chiffrer en millions d'euros.
     
    Zedicus_562 , 9 Octobre 2019, à 10:03
    #4
    intègre et Halawak aiment ça.
  5. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Vous pouvez faire tous les commentaires que vous voulez, ils doivent les prendre en compte, les uns après les autres. Ne vous privez pas.

    Quelques propositions:
    - Abandon du tracé initial
    - Dédoublement des nouvelles rues
    - Réduction de la surface des terrains et des maisons et donc inadéquation avec l'environnement existant
    - absence de solution pour la sortie du trafic de ce lotissement
    - Insuffisance des places de parking
    - Absence de caches-vues pour les jardins existants
    ...

    Bonne chance.

    N'hésitez pas à préparer une lettre et à demander à vos voisins d'également introduire des commentaires.
     
    XTof.vl , 9 Octobre 2019, à 10:22
    #5
  6. LED3

    LED3 47 ans, Hainaut

    Bonjour,

    Les pistes à suivre sont :
    - capacité de l'existant à absorber le trafic
    - lotissement qui dénote par rapport à l'existant
    - il y a une phase 2 au projet qui doit être également inclus dans l'étude.

    Vous ne pourrez empêcher le lotissement, juste agir sur le contenu qui devrait être comparable à l'existant mais cela démarre mal car il y a 3 maisons déjà existantes similaires au projet.
     
    LED3 , 9 Octobre 2019, à 11:07
    #6
  7. A.L.

    A.L. 58 ans, Liège

    Pour la route, je pense que l'essence de la structure qui propose de relier les deux voiries situées en bas et à gauche du lotissement projeté est bien conservée même si le tracé proposé par le promoteur diffère de celui du schéma de structure.
    La densité du bâti projeté est comparable à celle des rues en haut et à gauche du plan, donc, on peut dire qu'il y a une sorte de continuité.
    Je ne vois pas le manque de places de parking, chaque maisons projetées ayant un espace entre chaussée et construction. De plus, toutes les maisons seront, certainement (peut-être) équipée , à minima, d'un garage ou d'un car-port.
     
    A.L. , 9 Octobre 2019, à 11:31
    #7
    intègre aime ça.
  8. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Le promoteur a juste maximisé l'espace pour placer plus de maisons :)
    Avec le tracé initial il en aurait mis beaucoup moins avec des jardins bien plus grands mais du coup ça aurait été bien moins rentable.

    Quand je vois dans mon quartier, c'est plein de nouvelles constructions avec des jardins microscopiques (genre les 4 maisons les plus proches ont juste un mètre ou deux de terrain… Dont je ne vois pas l'utilité, c'est trop étroit pour y mettre une table et 4 chaises :joy: Quand je vois les prix (des maisons et terrains) pour au final avoir un "jardin" de la taille d'un balcon j'hallucine.
     
    Zedicus_562 , 9 Octobre 2019, à 11:41
    #8
    intègre aime ça.
  9. Dignity

    Dignity 32 ans, Liège

    Si vous mettez moins de maisons le prix des infrastructures (route, égouttage etc ) est répercuté sur moins de lots donc le prix de chaque lot augmente.
    Si la plupart des terrain sont plus petit par rapport à ce qu'il y avait avant c'est pour permettre à de jeunes couples d'acheter.
    Le prix des terrains ne faisant qu'augmenter ...

    Ca, plus le fait que souvent les gens cherchent des terrains de 400-500 m² car cela demande beaucoup moins d'entretien qu'n grand terrain qui ferait le double ou le triple de la surface.
     
    Dignity , 9 Octobre 2019, à 12:15
    #9
  10. A.L.

    A.L. 58 ans, Liège

    Je vois plus, dans la diminution de la surface des terrains et des habitations, une volonté de la part des développeurs immobiliers de maximiser les profits qu'un réel désir de favoriser l'accès à la propriété de qui que ce soit. :blush:
    Ceci dit, 400 m² de terrain me semble bien suffisant. (En fait, c'est ce que j'ai)
     
    A.L. , 9 Octobre 2019, à 14:00
    #10
    intègre aime ça.
  11. Dignity

    Dignity 32 ans, Liège

    Pas forcément.
    Déjà il y a des critères de densité maximale à respecter selon les endroits. On peut tirer un peu dessus pour avoir une ou deux maisons en plus mais difficilement plus. C'est les communes qui fixes le nombre d'unités.

    Deuxièmement, un CSP dont je tairai le nom vend fréquemment ses terrains sans faire le moindre bénéfice dessus. Il gagne uniquement sur la construction des maisons.
    Alors oui si il ne fait 5 à la place de 4, il gagne plus. Mais pas sur la partie terrain vu que de doute façon il fait une opération nulle.

    De plus on se rend compte que des terrains plus grand sont difficilement vendable. Il est donc préférable de faire 4 terrain de 500m² plutôt que 2 de 1000 m².

    Autre chose que nous voyons de plus en plus, ce sont des terrain dans des lotissements qui restent invendu durant des années.
    Du coup on fait des demandes pour construire 2 logements sur le terrain à la place d'un seul. Et la ils sont plus accessible à l'achat.
     
    Dignity , 9 Octobre 2019, à 14:21
    #11
  12. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Clair que c'est le côté économique qui prime et ça se comprend. Après c'est une question d'offre et demande. s'il y a des gens (et il y en aura toujours) pour accepter d'acheter un gros œuvre fermé de taille modeste à 300 ou 350k d'€ il y aura forcément des promoteurs pour les vendre. Enfin ça durera encore un temps puis viendra le moment ou la majorité des gens ne seront plus en mesure de devenir propriétaires et là ça va s'effondrer. Localement je constate déjà un fort ralentissement… Trop de nouvelles constructions (ça pousse comme des champignons) et là ou avant ça se vendait en moins de 6 mois, actuellement les affiches à vendre restent en place bien plus longtemps. Certains lots se vendent mais sur une rangée de 6 maisons, 2 se vendent dans les 6 mois et les autres il faut beaucoup plus longtemps et dans le même temps, 2 nouveaux projets de lotissements sont en cours…

    Enfin, on s'écarte du sujet, désolé.
     
    Zedicus_562 , 9 Octobre 2019, à 14:22
    #12
    Dignity aime ça.
  13. A.L.

    A.L. 58 ans, Liège

    Tu ne crois pas que si les grands terrains sont invendables, c'est à cause du prix et pas parce que les acheteurs veulent des petits terrains?
     
    A.L. , 9 Octobre 2019, à 14:26
    #13
    intègre aime ça.
  14. Zedicus_562

    Zedicus_562 47 ans, Liège

    Bah 5 au lieu de 4 c'est du 125%... A une époque ou l'argent ne rapporte plus rien, du 125% pour un investissement identique, je connais peu de gens qui refuseraient et ce d'autant que celui qui dispose de 1000 m² gagnera plus à vendre 2 lots de 500 m² que la parcelle de 1000 qui risquerait de par un prix plus élevé à tarder à se vendre.

    On devrait revenir au sujet :p

    Mais que dire - A moins d'être un spécialiste - sur les nuances de ce genre de texte et la façon de les interpréter :worried:
    C'est clair qu'entre une prairie et des habitations… J'ai été dans le cas mais moins directement car il s'agissait d'une prairie jouxtant l'allée pour arriver à ma maison et que je n'ai pas de vue directe depuis la maison mais ça m'a quand même bien emm*rdé qu'on y construise (je préférais les vieux pommiers). Sous peu c'est en face de la rue (même configuration que l'auteur)… Il y aura 50-60 mètres de distance mais ca va être un immeuble de 5 étages (le plus haut de la rue en fait 2). Vue plongeante via ma fenêtre de cuisine (fini de me balader en caleçon chez moi :joy:) voir dans mon jardin vu que ma maison est de plein pieds, les habitants des derniers étages verront par dessus mon toit… Et rien à dire car pas concerné pas l'enquête (hors du périmètre des 50 mètres - plus trop sur du rayon concerné -)
     
    Zedicus_562 , 9 Octobre 2019, à 14:47
    #14
    espiritu pampa aime ça.
  15. Dignity

    Dignity 32 ans, Liège

    Dans le cadre d'un lotissement il y a des frais.
    L'ensemble de ces frais est répercuté sur les terrains. Donc automatiquement, si il y a 50.000€ d'équipement à repartir sur 4 terrain plutôt que sur 5 il y a déjà 2500€ de plus à répercuter sur chaque terrain.

    Je prends des chiffres comme ça car les frais de lotissement peuvent être beaucoup plus important que cela.

    Il y a une raréfaction des terrains, donc automatiquement une montée des prix en plus.
    Il faut voir le problème dans son ensemble te pas juste sous un seul angle (celui du simple profit). Maintenant personne ne travaille pour perdre de l'argent.
    Je dis juste que les marges sur les terrains ne sont pas si importantes que ça.

    Enfin soit retour au topic :D
     
    Dignity , 9 Octobre 2019, à 15:08
    #15
  16. Suric@

    Suric@ 33 ans,

    L'essence de la structure ne veut pas "simplement" dire que ça doit être une rue de quartier résidentiel ?
    Après, le tracé peut aller en zigzag, en ligne droite, en cercle, .... (enfin, c'est ce que j'en comprend)

    Pour répondre à tes craintes et questions, le promoteur et l'urbanisme devraient pouvoir te répondre quant à la spécificité de l'essence de la structure et de ses éventuelles modifications possibles
     
    Suric@ , 9 Octobre 2019, à 15:51
    #16
  17. philings

    philings 36 ans, Liège

    Si le projet est soumis à enquête publique, je pense que l'urbanisme n'est pas totalement contre.
    Pour ce genre de projets, je suppose que le promoteur est allé voir la commune afin de présenter son projets et prendre la température.

    Après j'irais à la commune un peu me renseigner, en jouant un peu sur un effet de surprise que l'idée du lotissement change autant : des rues en cul de sac, passer de 8 lors à plus de 40, ... et sur ces informations, voir pour faire ta lettre recommandée
     
    philings , 9 Octobre 2019, à 16:42
    #17
    espiritu pampa aime ça.
  18. XTof.vl

    XTof.vl 56 ans, Flandre

    Dès qu'il y a une demande de permis, et qu'il y a une divergence avec ce qui y est prévu, il y a enquête. Pas le choix...
     
    XTof.vl , 9 Octobre 2019, à 17:03
    #18
  19. sebmat

    sebmat 31 ans, Bruxelles

    Ca se défend... mais ce qui nous dérange surtout c'est d'avoir une facade au fond du jardin, ce qui aura très certainement tendance à paraitre oppressant lorsque nous serons dans notre jardin. Et l'idée d'avoir des fenêtres qui donnent sur notre jardin à 3m de celui-ci, c'est moyen aussi. Des haies peuvent résoudre le souci mais pour les fenêtres situées à l'étage c'est plus compliqué.
     
    sebmat , 10 Octobre 2019, à 08:43
    #19
  20. sebmat

    sebmat 31 ans, Bruxelles

    On ne va pas s'en priver ;-) On a déjà une belle liste, mais ici l'idée était surtout de se focaliser sur l'aspect légal de la route.
     
    sebmat , 10 Octobre 2019, à 08:45
    #20
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