racheter son prêt hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par browning le 29 Juin 2010

  1. browning

    browning Liège

    j'ai contracté un prêt hyp de 180.000€ à un taux de 3% +3 -3 révision annuelle.

    je vais peut-être avoir la possibilité de souscrire un taux fixe autour de 3%.

    j'aimerais savoir quels sont les frais auxquels je dois m'attendre.

    je sais qu'il y a:

    - frais de remploi 3 mois d'intérêts.
    - main levée
    - frais de dossier

    y a t'il autre chose?

    si on reprend un prêt ailleurs, est-il nécessaire de refaire une hypothèque? un simple transfert n'est pas possible?
    ou doit-on recommencer expert, frais de dossier, notaire, et tout et tout?


    pour un prêt de maison dans une banque, on doit obligatoirement passer par un crédit hypothécaire? il n'y a pas une autre solution?

    merci de votre aide
     
    browning , 29 Juin 2010
    #1
  2. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    1. C'est cela en gros, mais rien que ces frais-là sont énormes en regard du montant du prêt et du gain potentiel à passer au fixe...

    2. nouvelle banque = nouveau dossier = nouvel acte notarié (concommittent à celui de la main-levée)

    3. il y a la solution du mandat hypothécaire. On 'autorise' la banque à constituer une hypothèque en cas de non paiement (donc frais en plus à ce moment-là). Cependant, ce n'est plus déductible des impots du coup.
     
    Speculoos , 29 Juin 2010
    #2
  3. browning

    browning Liège

    je ne suis qu'au début de mon prêt 4 années de remboursement.

    je peux monter actuellement à 1150€ par mois!
    or ici avec un 3% fixe, j'suis limité à 850€ par mois.

    ma mensualité actuelle est à peine de 750€ vu les taux bas.
    donc imaginons 3 X 450€ d'intérêt + 700€

    on arrive allé en tout à 2500€ + 4700€ de frais de notaire.

    donc 7000€ en gros.
    avec ce que j'ai remboursé, je peux l'absorber dans le prêt.
    sauf que sur 25 ans, la différence peut-être significative.
    je bloque définitivement mon prêt à 850€ par mois.
    plus jamais il ne montera .
     
    browning , 29 Juin 2010
    #3
  4. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Non non, il ne faut pas calculer de cette façon (à vérifier quand même). Il ne vous reste pas autant de capital à rembourser qu'au début, donc la mensualité maximum n'est sans doute plus de 1150€/mois. Qui plus est, il faut voir le pire scenario et comparer au cout du fixe (en incluant les frais cités plus haut) sur la durée voulue.

    Sinon question taux, du fixe 3% sur 25 ans, j'ai pas encore vu ! J'avais vu en-dessous de 4 mais carrément 3...

    Si vous voulez faire des calculs précis, voyez combien il vous reste de capital à rembourser, quels sont les scenarii possibles et l'indice de référence et sa valeur mentionnés dans votre prêt.

    Sur base de cela vous pourrez prendre une décision murement réfléchie.
     
    Speculoos , 29 Juin 2010
    #4
  5. browning

    browning Liège

    mon taux c'est 3% +3 -3%

    donc je peux monter à 6% et 6% c'est 1150€par mois
    ça c'est ce que j'ai actuellement pour encore 21 ans! n'importe quand je peux monter à 1150€.

    seul hic pour le nouveau prêt, la durée: 20 ans au lieu de 25
     
    Dernière édition par un modérateur: 29 Juin 2010
    browning , 29 Juin 2010
    #5
  6. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Bon reprenons. tu es actuellement à 3% ? aucune variation en 4 ans depuis que tu as eu ton prêt ?

    Actuellement, tu as déjà remboursé une partie du capital (il doit te rester environ 160.000€ sur les 180.000€ si tu es resté à 3%). Donc si on change le taux d'interet, on ne le change que pour le capital restant et la durée restante. A la grosse louche, tu pourrais passer à 1100€/mois et plus 1150.

    Le scenario de base que t'as donné la banque est valable si le pire se produisait, soit une augmentation systématique chaque année pour arriver aux 6%, ce qui ne s'est pas produit. Maintenant que tu es plus loin dans le crédit, le montant maximal est plus faible que dans le pire scenario.

    Si tu veux qu'on fasse les calculs en détail, on peut sans problème, il suffit de nous donner toutes les infos :
    - Date et durée du prêt
    - Valeur de l'indice de référence à cette date (et le type d'indice au cas ou)
    - Capital restant à rembourser
    - Taux de départ et taux actuel précis

    Je crois que c'est tout.

    Mais au fait, tu as trouvé où du 3% sur 20 ans ?


    PS : pour info, l'indice A qui sert de référence pour les variables 1/1/1 était aux alentours de 3% il y a 4 ans alors qu'il n'est plus qu'à 0.6% en ce moment !
     
    Speculoos , 30 Juin 2010
    #6
  7. basylv

    basylv 38 ans, Hainaut

    Allez voir votre notaire pour faire un budget, c'est bcp plus simple.

    Il possède des tableaux de calcul qui vous permettront 1/ de calculer la totalité des frais 2/ calculer une mensualité.

    Du 3 % en fixe, je ne l'ai pas encore vu pour le moment... ou alors éventuellement en 10 ans... Les taux fixe tournent entre 3,9 et 4,5 pour le moment.
     
    basylv , 30 Juin 2010
    #7
  8. browning

    browning Liège

    cherchez pas pour le taux, c'est 2.93% en 20 ans mais c'est un tarif employé
     
    browning , 30 Juin 2010
    #8
  9. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Attention que dans ce cas, tu risques d'être taxé sur l'avantage en nature accordé par ton employeur... A ne pas négliger dans le calcul :)
     
    Speculoos , 30 Juin 2010
    #9
  10. browning

    browning Liège

    oui en effet! ça le HR dira approximativement de combien est la taxe.
    elle sera mensuel

    si je fais un calcul rapide:

    si mon variable me donne une moyenne de 4% sur 25 ans j'suis heureux.
    à 4% ça fait 950€ par mois en moyenne

    à 3% c'est 850€.

    il me reste on va dire 20 ans à payer.

    100€ pendant 20 ans ça fait 24.000€ de différence.

    ça fait largement de quoi payer le rachat et les taxes. au final je suis encore gagnant.
    si la moyenne du variable est encore plus haute au final, ce que je pense, l'économie n'en est que plus grande
     
    browning , 30 Juin 2010
    #10
  11. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Ce que je ne comprends pas dans ce que vous présentez, c'est que vous parlez d'un variable 3 +/- 3 mais que vous dites être toujours à 3% actuellement alors que les indices de référence ont bien baissé en 4 ans.

    De même, vous dites que d'office 4% = 950€ mais comme je l'ai expliqué plus haut, il faut tenir compte du capital déjà remboursé et non du scenario de base présenté lors de la constitution de l'emprunt. Bref, si vous voulez un vrai calcul, cf mes questions plus haut, en mp si vous voulez.


    PS : que se passe-t-il si vous obtenez le taux préférentiel mais quittez votre employeur ?
     
    Speculoos , 30 Juin 2010
    #11
  12. browning

    browning Liège

    j'ai actuellement un annuel 3% +3% -3% sur 25 ans.

    vu la variabilité on peut compter que la moyenne sur 25 ans donnera un 4/4.5%
    on ne peut préjuger de ce qui va venir, mais une estimation peut-être faite.
    si ça tombe la moyenne sur 25 ans sera de 5%.

    j'aurai la possibilité d'ici quelques temps d'avoir un fixe 3%.
    donc, ce que vous me dites, c'est que par ex, l'année passée j'avais du 5% qui me donnait 1050€ par mois. si dans 10 ans je reviens à 5%, je n'aurai plus 1050€ par mois?

    oui le capital remboursé sera de plus en plus important, donc les intérêts sur la somme restante diminue, oui mais, plus on avance plus la partie remboursement capital augmente.

    au début, une mensualité c'est 30% remboursement capital, 70% d'intérêt.
    sur la fin cela s'inverse, ce qui me fait dire que globalement, la mensualité sera la même.

    j'aurai la réponse sur cette question bientôt
     
    browning , 30 Juin 2010
    #12
  13. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Tout à fait. Etant donné que le taux d'intéret nouveau ne s'appliquera qu'au capital restant du.

    Si je peux me permettre, vous n'avez toujours pas répondu à la question de l'indice de référence et de sa valeur d'origine ainsi que votre taux actuel (qui n'est plus 3% à mon avis).
     
    Speculoos , 30 Juin 2010
    #13
  14. browning

    browning Liège

    actuellement, non, il est sous les 3% car l'indice de réf est très bas!
    la révision cette année, ça sera certainement pareil, très bas.
    cela m'incite d'autant plus à racheter mon prêt, car je sais que ça va remonter.
    et en plus, les frais de remplois (3x les intérêts) seront du coup bien plus bas!


    mais dès qu'on va sortir de la crise, hop ça va remonter

    là je suis d'accord, mais le remboursement du capital n'est pas fixe sur les 25 ans.
    au début on rembourse peu plus on avance plus le remboursement est important.
    de sorte(je pense) que la baisse de l'intérêt est compensée par le remboursement du capital.

    la banque doit me resonner pour répondre à ma question
     
    browning , 30 Juin 2010
    #14
  15. Speculoos

    Speculoos 40 ans,

    Oui, le remboursement en capital s'adapte également, mais le montant des intérets n'est plus le même que dans le scenario initial où l'on présentait une augmentation immédiate. En baissant, votre taux vous a permi de rembourser plus de capital que prévu (adapté également) et donc, vous vous retrouvez à l'heure actuelle avec un prêt à taux variable mais dont le risque est bien plus limité que vous ne l'imaginez. C'est dans ce sens que je voulais attirer votre attention.

    Mais si vous voulez me donner les infos plus précises, je peux vous donner le risque maximum et un scenario intermédiaire...
     
    Speculoos , 30 Juin 2010
    #15
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