Refinancer son crédit hypothécaire

Dans le forum Divers, Bavardages - par bZone le 3 Décembre 2014

  1. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Je lance ce sujet qui est d'actualité, qui a décidé de tenté de re négocier son crédit ?

    Avec quelle banque ? La même ? Via rachat dans une autre banque ?
    Indemnité de ré emploi ? Frais de dossiers ?

    Vous ont ils découragé ? Conseillé ? Succès, projet, échec ?
     
    bZone , 3 Décembre 2014
    #1
  2. Denis 85

    Denis 85 33 ans, Hainaut

    Et surtout, est-ce qu'il faut attendre un certain laps de temps avant de pouvoir le faire??

    Faut-il avoir remboursé un certain montant ou pourcentage du capital avant de pouvoir le faire? Pour ma part on me dit que je n'ai pas encore remboursé assez de capital pour pouvoir négocier quoi que ce soit !
     
    Denis 85 , 3 Décembre 2014
    #2
  3. manuk56

    manuk56 41 ans, Hainaut

    Je me pose la même question que Denis.... Mon prêt n'est pas bien vieux, mais vu les taux actuels, est-ce que cela vaut la peine??
     
    manuk56 , 3 Décembre 2014
    #3
  4. fax

    fax 37 ans, Hainaut

    Vu le nombre de commentaires dans le sujet "taux 2014" et vu les taux très bas, pas mal de personne sont en train de renégocier ;-)

    Je l'ai personellement fait une première fois, il y a 4 ans :
    https://www.bricozone.be/divers/t-renegocier-son-taux-credit-hypothecaire-38897.html
    C'était un rachat dans une autre banque, donc passage obligé chez le notaire (indeminté réemploi, frais de mainlevée, etc)


    je suis actuellment en train d'essayer d'obtenir un bon taux pour un second rachat.

    Dans les 2 cas, la banque où le prêt est en cours, ne tente rien et me pousse clairement vers la concurence.
     
    fax , 3 Décembre 2014
    #4
  5. Denis 85

    Denis 85 33 ans, Hainaut

    Je pense que oui, surtout que moi j'ai eu un taux assez élevé (4.5%) ...

    Maintenant, on me répond à la banque que je dois avoir remboursé plus de capital que ce que j'ai remboursé actuellement pour pouvoir négocier quoi que ce soit.

    :oops:
     
    Denis 85 , 3 Décembre 2014
    #5
  6. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Moi j'ai donc tenté de contacter mon banquier (dans une nouvelle agence) et voici le feedback

    J'ai un crédit à 20 ans fixe d'il y a un peu plus de 2 ans, à 3.19%
    (A l'epoque c'etait un bon taux :) )

    Je vois régulièrement ici que le taux négocié est dans les 2% en 20 ans fixe.
    Je suis donc allé pousser la porte de ma banque Belfidus.

    1) la banquier me dit que j'ai eu un très bon taux, et qu'au mieux il pourrait me faire "un ou deux points de base" de mieux, qui seraient compensés par les frais. Ici je pense qu'il essaye de me bullshiter en comparant mon taux négocié de l'époque avec le taux catalogue actuel.

    2) il me dit qu'il est débordé de demande de re négociations, qu'il ne fait plus que ca jusque la fin de l'année, à tel point qu'il ne prend plus les rendez-vous pour cela et m'a demandé de pouvoir analyser mon dossier en agence (sans me voir) et de me donner le bilan par téléphone.

    3) Il me dit que ce qu'il peut faire c'est a mensualité équivalente diminuer la durée de mon prêt. Ca sent les instructions du siège :). Bizarre vu que j'ai un si bon taux qu'on ne peut pas diminuer ma mensualité mais bien ma durée...

    4) Pour les assurances (quie je veux renégocier aussi) il me dit que c'est possible moyennant accord du siège car "modification du risque".

    Prochaine étape le rendez-vous forcé :)
    Et si rien ne se passe, j'irais voir une autre banque pour racheter le crédit.
     
    bZone , 3 Décembre 2014
    #6
  7. Plumy

    Plumy 30 ans, Liège

    Je rembourse depuis janvier 2014. Autant dire que niveau capital, je n'ai pas encore remboursé beaucoup.

    Pour le moment, j'ai une proposition dans une autre banque qui rachète mon prêt de 30 ans à 4,3% en révisable 5 ans et surtout avec une mensualité progresse par un prêt de 25 ans fixe à 2,6% (je m'étais trompé dans les autres topics ou j'ai donné 2,5%) ou par un prêt de 20 ans fixe à 2,15%.

    Pas besoin de calcul savants que pour se rendre compte que tous les frais se reportant à un changement de banque sont avalés par le gain sur les intérêts.

    Je n'ai pas encore eu d'offre de ma banque actuelle, je la vois ce soir.Mais il faudra qu'il fasse de très gros efforts pour que je ne change pas de banque.

    Pour plus de précisions :
    * Frais de dossier (mandat) : 480€
    * Frais d'expertise : 180€
    * Frais de notaire (si je me base sur les frais du premier emprunt) : 5750€ (comprenenant frais de notaire, enregistrement et inscription).
    * Remploi : 3 mensualités (sans surprises...)

    Pour les ASRD, on ne récupèrera pas la totalité puisque déjà déduite et une partie déjà utilisée, mais étant donné qu'on passe en 20 ans à la place de 30, je ne m'attends pas à devoir débourser beaucoup de ce côté-là. J'aurai plus de précisions ce soir probablement. On est à largement moins de 10.000€ de frais.

    Si on prends les chiffres actuels en se disant que jusqu'à la fin de mon prêt mon taux sur 30 ans ne change pas, j'en suis à 220 000€ d'intérêt de différence. Alors c'est clair que mon 4,3% va probablement être revu à la baisse en 2017. Mais qui dit qu'en 2022 il ne va pas remonter ?

    Bref, 10000€ sur 220 000€ je pense qu'il n'y a pas photo. Je comprends aussi que certaines banques ne veulent pas refinancer un crédit pris chez eux. Le manque à gagner est énorme pour eux. D'où l'intérêt de leur mettre l'offre d'un concurrent sous le nez.

    EDIT : Je précise que notre mensualité augmente. Mais on peut se le permettre et c'est un mal pour un bien.
     
    Dernière édition par un modérateur: 3 Décembre 2014
    Plumy , 3 Décembre 2014
    #7
  8. goto

    goto 36 ans, Liège

    1er prêt hypothécaire en 30 ans il y a 5 ans --> 5.10 %
    2ème prêt hypothécaire en 2011 pour travaux --> 4.9 %
    Rachat du premier prêt chez I.G en 2013 en 25 ans--> 3.9 %
    Refinancement en novembre 2014 des deux prêts pour n'en faire qu'un toujours chez ING --> 2.9 %
    Gain : un peu moins de 40 000 EUR (5 ans de gagné).

    Edit : j'ai contacté directement Bruxelles pour mettre la pression sans quoi je changeais de banque pour un taux a 2.6 % (négociation en septembre). J'aurai pu avoir mieux car je vois que les taux ont continué à baisser). Mais bon gagner 15 EUR mois et commencer à tout changer (compte, assurance, domiciliation,...) bof bof
     
    Dernière édition par un modérateur: 3 Décembre 2014
    goto , 3 Décembre 2014
    #8
  9. Plumy

    Plumy 30 ans, Liège

    POur ceux que ça intéresse, il y a moyen d'évaluer le taux que vous auriez si vous le passiez aujourd'hui en regardant les taux initiaux à l'époque où vous l'avez passé.

    Plus concrètement, mon banquier a été reprendre le cours des taux en Avril 2012 (moment où on m'a fait la proposition). Les taux étaient à 2,3% de base (en révisable 5 ans) et étant donné que j'ai eu un taux à 4,3% on peut en conclure que la banque à pris 2% sur mon dos. A l'heure actuelle, le révisable 5 ans est à 0,27%. Donc 0,27% + 2% = 2,27% dans le meilleur des cas. En sachant que vu la conjoncture ils se permettraient probablement de prendre encore plus que 2%.

    Lien vers les fameux tableaux : http://www.fsma.be/fr/Supervision/finbem/hk/Article/rihk/ri.aspx
     
    Plumy , 3 Décembre 2014
    #9
  10. bf109e

    bf109e 42 ans, Hainaut

    Pour revenir à la question de "faut-il avoir remboursé beaucoup de capital avant de refinancer", le principe de base est que :

    - La banque ne prêt (presque plus) jamais à plus de 100% de la valeur veinale
    - Il faut abosrber l'ensemble des frais (voir conversation ci-dessus : réemploi, notaire, mainlevée, expertise etc).

    Donc au cas par cas, et selon le bon vouloir de la banque :

    Le montant du nouvel emprunt ne peut pas dépasser la valeur 'du marché' de la maison. Si elle a été améliorée, ou a pris de la valeur depuis l'acte initial, c'est tout bon. Si le prêt est récent (comme moi, 4 ans) et surtout qu'il incluait une part de frais (prêt à plus de 100%), fort à parier qu'il faudra réemprunter plus que la valeur du bien pour pouvoir s'y retrouver.. et donc se voir rembarrer par sa banque.
    Cas vécu par un copain récemment, à propos d'un prêt à 120% conclu il y a 3 ans : la valeur veinale de la maison n'atteint pas le montant total à rembourser frais compris.

    Bref, faites vos comptes, essayez d'estimer la valeur de votre bien, et n'hésitez pas à faire jouer la concurrence surtout!
    Les banques ne gagnent en réalité pas grand chose sur le prêt lui-même mais beaucoup (et plus que ce qu'on croit) avec la fidélisation "forcée" du client qui en découle (domiciliation de salaires, cartes de crédit, assurances etc)
     
    bf109e , 3 Décembre 2014
    #10
  11. bols2000

    bols2000 Liège

    Pour savoir si le refinancement de votre est intéressant, ce n'est pas très compliqué. Il suffit d'entrer le taux que vous avez négocié, d'indiquer s'il s'agit d'un refinancement interne (même banque) ou externe et vous aurez la réponse.

    http://www.guide-epargne.be/epargner/revision-emprunt.html

    Les critères pour savoir si le refinancement est intéressant sont en général les suivants :
    • Au moins 100.000 € restants à rembourser
    • Durée restante supérieur à 10 ans et si possible 15 ans (le plus long, le mieux c'est)
    • De manière générale, avoir un taux inférieur au taux initial de 0,5% en refinancement interne et de 1% en externe

    Les banques qui vous disent qu'il est encore trop tôt pour refinancer vous racontent n'importe quoi. Les premières années de remboursement comprennent plus d'intérêt que de capital donc plus on refinance tôt, mieux c'est.

    Notez qu'avec le système actuel de bonus-logement, il n'est pas toujours intéressant de diminuer la durée du prêt pour profiter d'un taux plus intéressant car vous ne bénéficierez forcément plus de la déduction sur les années soustraites.
     
    bols2000 , 3 Décembre 2014
    #11
  12. Haiku

    Haiku 41 ans,

    Haiku , 3 Décembre 2014
    #12
  13. Je viens de le faire, j'ai signé les papiers hier :)

    Prêt initial obtenu en 2007 en 2 parties :
    1) 05/2007 : emprunt hyp de 100.000 € à du 4,00 % :]
    2) 11/2007 : mandat hyp de 20.000 € à du 5,58 % :(
    le tout en 20 ans FIXE.


    J'ai été voir dans 3 autres banques pour avoir une bonne base de négociation

    Si j'avais changé de banque je gagnais environ 9000 - les frais de notaire = je ne gagnais que 5000 environ

    Finalement j'ai refinancé mon PH dans la même banque (B**F**S):

    J'ai obtenu le refinancement de tout sur les 149 mois à du 2,68 % FIXE :grinning:

    Frais de réemploi = 695 € et 218 € (déjà intégrés dans le nouveau prêt)

    Cela me fait un gain net d'environ 7000 € :# (sur les 12,5 ans restants)
    soit une diminution de ma mensualité de 46 euros par mois pendant 149 mois
    (+ la réduction de 6 mois sur la 2e tranche)

    A celà il faut juste encore payer 290 € de frais de dossier
     
    Dernière édition par un modérateur: 3 Décembre 2014
    gimiwings , 3 Décembre 2014
    #13
  14. Steeeph80

    Steeeph80 38 ans, Namur

    Sans doute une bête question: c'est quoi le "réemploi"?
     
    Steeeph80 , 3 Décembre 2014
    #14
  15. C'est clair qu'il vont essayer de vous décourager !
    Moi aussi, on m'avait fait une proposition dont la mensualité était plus chère après révision qu'avant !!! :mad:
    Mais j'ai été voir d'autres banques, demandé des simulations écrites avec lesquelles je suis retourné voir ma banque (j'étais pourtant presque décidé à changer de crèmerie !)
    Et là aussi, j'ai du un peu batailler pour faire descendre le taux !
    Il faut arriver à la banque avec des arguments. C'est sur base des offres des autres banques qu'il vont vous faire une simulation. Si vous n'arrivez avec aucune offre vous n'aurez rien non plus !
     
    Dernière édition par un modérateur: 3 Décembre 2014
    gimiwings , 3 Décembre 2014
    #15
  16. Sebricolo

    Sebricolo 37 ans, Hainaut

    Hello,

    J'ai refait également cela il y a un mois.

    Bifidus, ma banque actuelle, m'avait dit de leur fournir une offre concurrente pour s'alligner, c'est ce que j'ai fait.

    Résultat :
    Intialement : 3,54% en 25 ans fixe
    Revu à 2,68 % en 21 ans (mensualités restantes)
    -> Offre Axa à 2,30 ´% en 20 ans

    Je n'ai eu que des frais de dossier à payer car c'est une adaptation du taux sur la même durée. Diminution de ma mensualité d'environ, 100 € en 21 ans ... cela vaut la peine ;-)
     
    Sebricolo , 3 Décembre 2014
    #16
  17. C'est une indemnité forfaitaire qu'il appliquent lorsque l'on va renégocier son prêt, cela correspond à 3 mois d'intérêts.
     
    gimiwings , 3 Décembre 2014
    #17
  18. Thorgard

    Thorgard 33 ans, Luxembourg

    Je viens de renégocier mon prêt sans changer de banque (1NG). Il était tout récent (février 2014) et je l'ai renégocié en octobre 2014. Ils m'ont fait rapidement une offre.
    - Avant : 20 ans fixe à 3.65%
    - Après : 20 ans fixe à 3.08%
    Ma mensualité est passée de 1000€ à 950€ à peu de chose près.
    Frais : 350€
     
    Thorgard , 3 Décembre 2014
    #18
  19. bZone

    bZone Equipe BricoZone 44 ans, Liège

    Mouais je vois que je vais devoir passer la deuxième vitesse, on essaye de m'endormir chez Belfidus, ca parait clair à vous lire.
     
    bZone , 3 Décembre 2014
    #19
  20. Haiku

    Haiku 41 ans,

    Clairement, j'étais client de Bifidus depuis toujours (Bacob), ils m'ont proposé de passer du 4.07 à du 4.1%.. je n'ai même pas essayé de discuter >p
     
    Dernière édition par un modérateur: 3 Décembre 2014
    Haiku , 3 Décembre 2014
    #20
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