Régularisation affectation bureaux sur Bruxelles

Dans le forum Lois, Règlements, Primes - par 2manynotes le 24 Décembre 2012

  1. 2manynotes

    2manynotes 50 ans, Bruxelles

    Bonjour,

    J'ai acquis en 2004 un bien situé au rez d'une copropriété datant des années 60.
    Au niveau de l'acte de base il est stipulé qu'aucun commerce ne peut petre effectué dans l'immeuble hormis le rez "à usage de bureau".
    Le précédent propriétaire avait acquis le bien en 1999 et y a fait quelques aménagements, essentiellement l'ajout d'une sdb et une nouvelle installation électrique + le fait de l'occuper comme appartement.
    Le gars était kiné et donc une des chambres était affectée je pense à son activité professionnelle.
    Le bien était à l'époque présenté comme appartement et non pas comme bureau. Cependant aucune demande de réaffectation n'a été introduite à la commune (Molenbeek).
    J'avais relevé le fait que le bien était décrit comme "bureaux" et avait fait part de mon inquiétude au notaire qui m'avait dit à l'époque qu'il n'y avait "pas de problème pour utiliser des bureaux comme logement mais l'inverse pas". Et donc tout pouvait rester comme ça....
    Il se fait que je vends ce bien actuellement et que l'acheteur me demande de faire une régularisation de l'affectation.
    Renseignement pris au téléphone avec l'urbanisme de Molenbeek, ça ne devrait pas poser de problème, d'autant qu'il n'y a pas eu de modification structurelle, de volume et qu'on a pas touché à la facade.
    Je n'ai par contre pas très bien compris comment le dossier devait être introduit, quelle forme il doit avoir, quel contenu et si des frais sont à prévoir.

    Merci d'éclairer ma chandelle.
     
    2manynotes , 24 Décembre 2012
    #1
  2. il faut téléphoner au notaire qui vous a dit que ca ne posait pas de problème..

    il faut scrupuleusement lire l'acte de base et ce qu'il dit a propos des locaux du rdc. je connais une coproriété à molenbeek ou les rez sont à l'usage uniquement de professions libérales et la il faut passer par une AG.
     
    benoki , 25 Décembre 2012
    #2
  3. 2manynotes

    2manynotes 50 ans, Bruxelles

    La copropriété a marqué son accord, par contre au niveau communal rien n'a été entrepris. L'acte de base n'est pas très clair et pas restrictif.
     
    2manynotes , 25 Décembre 2012
    #3
  4. 2manynotes

    2manynotes 50 ans, Bruxelles

    Bon, je reviens pour donner la suite de l'affaire. Ca pourrait en aider d'autres. Je suis en train de ma taper la régul au près de l'urbanisme. Pour un simple changement d'affectation il faut un permis : documents, avis pompiers, plans etc etc... J'en suis déjà à 3500 eur de frais d'architecte. Je compte 4-5000 eur au total, sans compter les délais dans la vente que ça entraine, le fait que j'ai acheté avant de vendre (et de toucher le produit de la vente)...
    Le notaire de l'époque botte en touche ou fait le sourd quand je lui demande d'intervenir pour mes frais. J'ai RDV avec un avocat le 8 avril. Le vendeur quant à lui a disparu de la circulation (parti à l'étranger).
     
    2manynotes , 30 Mars 2013
    #4
  5. FWALL

    FWALL 56 ans, Liège

    FWALL , 24 Avril 2013
    #5
  6. anémone

    anémone 39 ans, Liège

    Vous n'êtes malheureusement et de loin pas le seul à qui une pareille mésaventure arrive...
    Je pense que le notaire n'a pas vraiment d'obligation de vérifier que le bien vendu corresponde au dernier permis d'urbanisme valable. Il doit uniquement faire une petite enquête à la commune pour renseigner les éventuels permis qui sont d'application. En fait, ce que bcp de gens ne savent pas, c'est que c'est à vous en tant qu'acheteur de faire les vérifications nécessaires. Il me semble que les notaires devraient informer clairement les acheteurs à ce sujet, vu la quantité de problèmes qui en découlent!
    Les communes ne laissent plus rien passer à l'heure actuelle en matière d'infraction urbanistique et du coup les cas problématiques se multiplient (pas étonnant, vu la quantité d'annexes et autres "petites transformations" faites sans permis).
    Estimez-vous heureux ;-) : votre bâtiment a l'air d'être régularisable!
    Je me demande ce que les communes vont faire pour tout les cas "non-régularisables"! Elles vont se retrouver avec des piles de dossier en attente et qui ne seront jamais traités sous peine de devoir démolir à la pelle...
     
    anémone , 24 Avril 2013
    #6
  7. 2manynotes

    2manynotes 50 ans, Bruxelles

    Je suis plus léger de quelques milliers d'euro (architecte et autres) mais en effet je puis m'estimer "heureux". J'avais fait part de la mésaventure d'un coproporiétaire de ma maman qui est entrain de tenter de vendre un appartement au 3eme, d'un immeuble... a deux étages... Pourtant ce dernier est avocat...
    Je pense que l'urbanisme a laissé passer pas mal de choses dans le passé et que maintenant ce ne sont pas les auteurs des infractions mais les victimes qui doivent passer à la caisse, prier pour que les choses se terminent bien...

    Quant au notaires : ils seraient les plus à mêmes d'éclairer les parties... c'est d'ailleurs leur rôle je pense... De mon côté je pense être loin d'être un imbécile...pourtant je me suis fait avoir... Simplement par manque d'information.

    Alors oui, quid si le bien n'est pas régularisable. J'ai eu l'occasion de lire une jurisprudence d'un cas :

    Une dame vend en 2008 un appartement acheté en 2005. Lors de la vente, l'urbanisme signale qu'elle n'a pas connaissance d'un appart : pour elle ce sont des caves. La dame tente de faire la régul mais elle s'avère impossible... par dessus le marché l'acheteur se retourne contre elle, elle est condamnée et ne parviens pas à se faire indemniser par la partie venderesse de 2005...
     
    Dernière édition par un modérateur: 26 Avril 2013
    2manynotes , 26 Avril 2013
    #7
  8. anémone

    anémone 39 ans, Liège

    Le cas que vous citez est malheureusement représentatif...
    Je ne dirais pas que le problème vient des communes, mais plutôt des notaires et procédures de vente : les ventes sont de plus en plus souvent bloquées ou annulées à cause de ces infractions alors qu'il y a 10-15 ans elles passaient comme une lettre à la poste. A qui la faute? Difficile à dire..
    En tout cas, il y a clairement un problème d'information pour les acheteurs.
     
    anémone , 26 Avril 2013
    #8
  9. 2manynotes

    2manynotes 50 ans, Bruxelles

    Je pense que la faute à la base est imputable à la personne qui commet l'infraction. Ceci dit un même bien, grevé d'une tare urbanistique peut être revendu plusieurs fois et être grevé non pas d'une mais de plusieurs tares, imputables aux propriétaires successifs; ces derniers pouvant être décédés et donc inattaquables.

    En second lieu il y a les notaires. Dans le cas qui me préoccupe, le notaire a failli dans son devoir d'information, à dessein sans doute car ce notaire était le seul officiant dans l'affaire. Et c'était le notaire "de famille" du vendeur... Il faudrait dès lors non plus permettre mais IMPOSER que chaque partie ait son notaire. Même s'il n'y a pas de volonté de nuire, juste pour avoir une seconde lecture. Il y a parfois aussi des erreurs dans les décomptes (vécu dernièrement et je remercie l'employé de la banque qui l'a remarqué).

    Aussi, le notaire n'est payé que lorsque l'acte est signé... Donc il est de son intérêt d'éviter de jeter de la suspicion entre les parties et voir comme vous dites des ventes annulés ou bloquées... Il aura sans doute tendance à mettre de l'huile pour que "ça passe"...

    Dans mon cas il n'est pas normal que le même bien, qui n'a subi absolument AUCUNE transformation ait pu m'être cédé comme appartement en 2004 et qu'en 2012 je n'ai pu le céder comme tel...

    Je me rends compte qu'actuellement le système ressemble un peu au jeu de la bombe ou on se passe un ballon de main en main et lorsqu'on crie "boum", celui qui l'a est éliminé. Bref il n'est pas question d'équité, juste du "pas de bol"...

    Pour info, la jurisprudence est dispo ici : https://www.box.com/s/db1ljreoq20hwnkotogg
     
    Dernière édition par un modérateur: 26 Avril 2013
    2manynotes , 26 Avril 2013
    #9
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