Rénovation d'une fermette

Dans le forum Rénover - par HeadenFall le 19 Janvier 2012

  1. HeadenFall

    HeadenFall 39 ans,

    Bonjour à tous,

    A la suite d'un héritage, je suis propriétaire d'une petite fermette située sur la région de Jodoigne.
    Après plusieurs mois de réflexion, j'ai fait le choix de vendre ce bien car il est relativement excentré par rapport mes activités professionnelles.
    Par ailleurs, je suis plutôt appartement moderne que maison rurale avec grand jardin.

    Aussi, je me pose la question de l'éventualité de rénover l'habitation avant de la vendre.
    En effet, cette dernière ne dispose pas de tout l'équipement moderne tel qu'une cuisine équipée, d'un chauffage central, d'une salle de bain moderne et j'en passe...
    Pour faire simple et si l'option de la rénovation est retenue, il s'agira de conserver uniquement les murs !

    En l'état et sur base d'une expertise réalisée par un géomètre expert, la valeur vénale du bien est estimée à 225.000,00 EUR. Ce qui me semble déjà honorable pour une habitation qui nécessite une rénovation complète.

    Aussi, j'aurais voulu connaître le coût au m² (moyenne empirique communément admise) pour ce type de rénovation importante ?

    Sur base de mes recherches, je retrouve une fourchette allant de 600 à 800 EUR HTVA. Cela vous semble-t-il réaliste ?

    Au plaisir de vous lire,
     
    HeadenFall , 19 Janvier 2012
    #1
  2. bubu007

    bubu007 61 ans, Brabant Wallon

    Bonjour, dans la même région le fiston a contacter un copain architecte qui travaille avec divers entrepreneur qui lui parlait de 1000 Euros j'imagine sans TVA là aussi , tout dépendra évidement du niveau de finition il s'agit de gros oeuvre , pour les meubles intégrés c'est autre chose .
     
    bubu007 , 19 Janvier 2012
    #2
  3. HeadenFall

    HeadenFall 39 ans,

    Pensez-vous que ce prix inclus la toiture ?
     
    HeadenFall , 19 Janvier 2012
    #3
  4. Vous ne récuperez jamais à la revente ce que vous aurez investi en rénovation.

    Si ca vaux 225k , que vous rajoutez 100k de rénovation , vous ne vendrez jamais 325k.
     
    benoki , 19 Janvier 2012
    #4
  5. HeadenFall

    HeadenFall 39 ans,

    Pardonnez moi mais je ne comprends votre raisonnement.
    Pourquoi est-il impossible de récupérer le montant investi en rénovation ?
     
    HeadenFall , 19 Janvier 2012
    #5
  6. bubu007

    bubu007 61 ans, Brabant Wallon

    Pensez-vous que ce prix inclus la toiture ?


    Dans notre cas oui, on lui a montré la construction qui était dans un très très mauvais état . Avec le recul on se demande d'ailleur comment on pouvait vendre des biens dans un tel état alors qu'il fallait tout refaire . Finallement le fiston a refait ses calculs et est parti sur un autre projet qui c'est bien terminé . Nous avons oublié les constructions où il faut tout refaire et préféré quelque chose d'habitable à transformer suivant les besoins . Les fermettes qu'ils faut retaper entièrement sont plutôt achetée par des entrepreneurs ou des pros de l'immobilier . Avec un prix de départ élevé il faut déja avoir les reins solides pour se lancer dans un gros chantier . Ceci dit il y a des réalisations magnifiques, près de Jodoigne il y a des fermes en plein champs vendues pour le prix d'une simple habitation mais dont les frais de restauration sont énormes .
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2012
    bubu007 , 19 Janvier 2012
    #6
  7. HeadenFall

    HeadenFall 39 ans,

    Tout comme vous, je partage le fait qu'il y a un certain illogisme dans ce type de marché.
    En effet et si l'on analyse un peu le marché des biens immobiliers sur la région de Jodoigne, on s'aperçoit vite que ce type de bien (à rénover entièrement s'entend) sont annoncés à des prix entre 150.000 EUR et 200.000 EUR.
    Exemple:http://www.immoweb.be/fr/Buy.Estate.cfm?IdBien=3040852&xgallery=gallery&xpage=1

    Mais alors pourquoi n'est-il pas possible de récupérer le coût de rénovation comme l'annonce Benoki ?
    Car dans le cas contraire, l'acquéreur est de toute façon exposé aux coûts de rénovation ?
    De même qu'une personne construit un bien immobilier en vue de le vendre prendra une marge de 20% !
     
    HeadenFall , 19 Janvier 2012
    #7
  8. rabot

    rabot 67 ans, Liège

    La renover avant de la vendre cela ne sert a rien,vous ne saurez pas récupérez votre investissement,et vous ne laissez pas la possibilité a l'acheteur de faire a son gout.
    Maintenant vous êtes dans un prix accessible a une certaine cathégorie de gens qui peuvent acheter,et rénover.En passant a la tranche supérieure aprés rénovation,vous rentrez dans une zone de prix,ou on se demande si ce n'est pas mieux de construire,et d'avoir tout a ses envies.
     
    rabot , 19 Janvier 2012
    #8
  9. bubu007

    bubu007 61 ans, Brabant Wallon

    Rénover avant de vendre ça se fait et j'imagine que ceux qui le font y trouve un intérêt , certains entrepreneurs font les ventes publiques et achète des biens pour y faite travailler leurs ouviers lorsque certains chantiers sont à l'arrêt . Les entreprises générales qui ont plombiers, électriciens maçon... n'ont pas en du travail en permanence chez les particuliers pour tous ces corps de métier , en hiver ça leur permet de tarvailler à l'intérieur si pas de chantier couvert chez un client . Il y a pour le moment un restauration d'une grosse ferme en carré sur laquelle il y plus de 15 ouviers, il y a des chance pour que dans un an cela soit une salle de réceptions rachetée par une grosse boite, le beau et cher se vend encore trsè bien mais faut les contacts .
     
    bubu007 , 19 Janvier 2012
    #9
  10. Bonjour bubu007,
    dans ce cas éventuellement ( "certains entrepreneurs font les ventes publiques et achète des biens pour y faite travailler leurs ouviers lorsque certains chantiers sont à l'arrêt" ). Je serai également curieux de voir les facturiers de ces sociétés et quel matériel a été payé par qui ..

    un bémo à ce cas: les certificats PEB , ca sera jamais du neuf..
     
    benoki , 19 Janvier 2012
    #10
  11. bubu007

    bubu007 61 ans, Brabant Wallon

    Nous sommes d'accord .
     
    bubu007 , 19 Janvier 2012
    #11
  12. Hobao

    Hobao 29 ans, Liège

    Même avis que Rabot ! De plus, l'acheteur devra payer les droits d'enregistrement sur le prix total, donc sur les travaux que vous valoriser... Si il fait faire lui même pas.
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2012
    Hobao , 19 Janvier 2012
    #12
  13. jack46

    jack46 Hainaut

    Bonjour,
    vous avez déjà une expertise avec valeur vénale par un géometre . Faites vous une idée plus précise en counsultant toutes les annonces immobilières: presse agent notaires pour voir la réalité du marché pour y rechercher un bien comparable au votre ; attention le prix deviendra plus fiable que quand vous savez que le bien à été vendu, car il peut rester pendant longtemps à prix trop élévé ...Pour ma part, je n'investirai pas...juste rendre le produit présentable sans rien cacher...dégager les herbes, toitures, blanchir les clotures, nettoyer l'inrérieur et mettre en évidences le coté fermette et retrouver un certain cachet.
     
    jack46 , 19 Janvier 2012
    #13
  14. Impulson

    Impulson 44 ans, Liège

    Je plussoie Jack... La rendre présentable sans faire de trop gros frais...
     
    Impulson , 19 Janvier 2012
    #14
  15. vété

    vété 37 ans, France

    On est entrain de terminer la rénovation de notre fermette. On la rénovait pour nous mais on a ensuite décidé de partir à l'étranger. Du coup on va la vendre. Je viens justement de faire le compte de tout ce qu'on a dépensé et on ne la revendra jamais pour le prix d'achat plus les travaux loin de là.
    Le seul conseil que je peux vous donner c'est ne faites pas de frais (sauf tailler les haies, tondre la pelouse, enlever les brols qui trainent afin que ça soit propre). L'argent investi le serait en pure perte.

    Si vous voulez, je vous donne les détails des frais en MP
     
    vété , 19 Janvier 2012
    #15
  16. Guido

    Guido 69 ans, Hainaut

    Tout-à-fait d'accord.
    Et même en supposant que vous vendiez à 325K après avoir investi 100K en rénovation, vous gagnez quoi : 000000K.
    Mais, vous aurez pris en charge la rénovation (avec tous les soucis que cette opération peut amener), qui devra plaire à l'acheteur.
    Vous devrez avancer 100K.
    De plus, si pas de rénovation, vous recevez 225K plus rapidement tandis qu'en rénovant, vous attendrez plus longtemps.
    Laissez à l'acheteur le soin de rénover, à son goût, à son rythme, selon son budget.
     
    Guido , 19 Janvier 2012
    #16
  17. jack46

    jack46 Hainaut

    Bonjour,
    j'oubliais de signaler qu'en cas de revente, tenez compte de la valeur déclarée (et acceptée par l'administration) du prix de ce bien lors de la succession...les écarts par rapport au prix final de (re)vente peuvent couter très cher....
     
    jack46 , 20 Janvier 2012
    #17
  18. ombrenoire

    ombrenoire 39 ans, Brabant Wallon

    Inutile de faire les travaux et d'assumer tout les soucis qui vont avec !
    Au mieux vous rentrerez dans vos frais. Au pire vous y perdrez mais en tout cas JAMAIS vous ne réaliserez une plus-value sur le prix de vos travaux.
    N'oubliez pas que vous devrez investir de l'argent pendant ces travaux. Argent qui ne sera donc plus disponible pour vous et qui ne vous rapportera rien.
    Si vous vendez la maison directement et placez le fruit de la vente durant toute la durée prévue des travaux, cela vous rapportera bien plus !!!

    Vendez la maison dans son état actuel et au prix du marché et laissez l'acheteur en faire ce qu'il voudra. Il me semble que c'est la solution la plus sûre, rapide et rentable !
     
    ombrenoire , 20 Janvier 2012
    #18
  19. HeadenFall

    HeadenFall 39 ans,

    Merci d'avoir partagé vos expériences ainsi que vos avis sur la question.
    Argumentum ad populum, je me rangerai donc à l'avis général...

    @ vété : Je te souhaite néanmoins bonne chance dans la vente de ton habitation.

    Bonne soirée à tous,
     
    HeadenFall , 21 Janvier 2012
    #19
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