Rénovation d'une vieille maison

Dans le forum Construction neuve - par whom85 le 9 Décembre 2011

  1. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    Hello hello!

    J'espère que tous le monde va bien par ici :).

    Je me présente, étant nouveau sur ce forum, Fabian, 26 ans de la région liégeoise. Je me suis récemment mis dans l'esprit de devenir propriétaire. J'ai visité une maison qui semble tomber dans mes critères mais il y a beaucoup, -beaucoup!-, de travaux à prévoir.

    La première visite m'a permis de mettre en avant:

    * Le sol du couloir du RDC: faire sauter les pavés + ragréage probable et pose de nouveaux
    * Plancher pas droit avec des affaissements assez prononcés par endroit, pour chaque étage (3 + grenier)
    * Ni cuisine, ni sanitaire: le bâtiment dispose de 3 étages + grenier et rien n'est prévu au dela du 1er étage.
    * Pas de chauffage.
    * Le grenier est aménageable comme chambre mais n'est pas isolé. Un Velux ne serait pas non plus du luxe.
    * L'électricité est vétuste et complètement hors norme.
    * Les portes sont potentiellement des ruines.

    Bref... Et ce n'est qu'une première visite.

    Mon but, si toutefois la commune le permet, et d'aménager ce bien en différent kots. Pourquoi? Pour pouvoir étendre mes possibilités d'achat d'un bien qui me/nous corresponde plus sur la suite (l'auto-construction semblait aussi être une possibilité mais les prix des terrains reste toutefois assez cher).

    Chaque étage fait environ 30 à 35m carré, le RDC est amenagé en studio et est habitable. Vu que l'électricité est complètement à refaire et que je ne supporte pas de voir des cables/tuyaux apparent je pensais aussi faire une cloison en placo.

    D'après votre expérience, suis-je idiot ou/et fou de vouloir me lancer dans ce genre de projet?

    Je sais qu'il est difficile de donner un avis sans voir mais ce genre de bien est-il un "bon" investissement?

    D'après cette première description, est-il concevable de réhabiliter ce genre de bien ou est-ce plutôt au gouffre financier sans fond?

    Merci.
    f.
     
    whom85 , 9 Décembre 2011
    #1
  2. ombrenoire

    ombrenoire 37 ans, Brabant Wallon

    Demander l'avis d'un architecte est ce qui me semble le plus judicieux à ce stade.
    Des tas de gens le font alors pourquoi pas vous. Assurez-vous juste d'avoir les riens assez solides au niveau financier ainsi que du temps à revendre si vous comptez faire certaines choses vous même ! :)
     
    ombrenoire , 9 Décembre 2011
    #2
  3. Guido

    Guido 68 ans, Hainaut

    D'accord avec Ombrenoire.

    Vu la description que vous faites de la maison, j'espère que vous l'avez à bon prix.
    Faites le compte : frais d'acquisition + frais de rénovation (sans sous-estimer).
     
    Guido , 9 Décembre 2011
    #3
  4. bZone

    bZone Equipe BricoZone 42 ans, Liège

    vous savez l'etat décrit ci dessus, c'est l'etat d'au moins un bien sur deux mis en vente... Donc faut pas attendre des merveilles niveau prix. 150 au moins.
     
    bZone , 9 Décembre 2011
    #4
  5. Guido

    Guido 68 ans, Hainaut

    150 est donc un bon prix. :) :)
    Reste la rénovation : 100 ??.
     
    Guido , 9 Décembre 2011
    #5
  6. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    Merci pour ces avis. C'est constructif.

    Je suis surpris de voir qu'on peut demander 150k pour ce genre de bien. Vu la situation et du fait que le quartier n'est pas des meilleurs j'étais déjà étonné de voir que le propriétaire en demandait 110k.

    Mais dès lors, comment être sur de ne pas sous-estimer le coût de rénovation? Prendre chaque fournisseur possible et ajouter une marge de +10 à 20%?
     
    whom85 , 9 Décembre 2011
    #6
  7. bZone

    bZone Equipe BricoZone 42 ans, Liège

    Je dis 150 en tout généralité sur une province sans meme savoir combien vous avez de chambres (et remarquez que meme comme ca j'etais pas loin de votre prix :) ), il est evident que c'est plus cher à Embourg qu'a Saint Leonard par exemple.
    Je voulais juste intervenir pour dire que l'etat de ce bien n'a rien d'exceptionnel, c'est même plutot la règle que l'exception, et que donc la marge de negociation n'est pas immense non plus. (10/15% - en toute généralité encore).
     
    bZone , 9 Décembre 2011
    #7
  8. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    Bonsoir tout le monde.

    J'ai décidé de faire une seconde visite histoire d'éclaircir quelque points. J'aimerais notamment vérifier l'état de santé des poutres soutenant le plancher. Auriez-vous 2/3 conseils à ce sujet?

    J'en profiterai aussi pour prendre des mesures et tirer un schéma pour mieux estimer le projet.

    Voila voila.

    Cheers,
    f.
     
    whom85 , 12 Décembre 2011
    #8
  9. vazbiene

    vazbiene Membre 55 ans, Autre pays

    Et l'etat de la toiture ?
    Pas de chauffage ?? Meme pas une cheminee qui traverse les 3 niveaux et le grenier ??
     
    vazbiene , 12 Décembre 2011
    #9
  10. Guido

    Guido 68 ans, Hainaut

    Vu l'état du bien et les travaux à faire, vérifier que la structure est bonne, notamment la charpente et la toiture.
    Voir s'il n'y a pas d'humidité.
    Et les chassis, si vous pensez les conserver.
     
    Guido , 12 Décembre 2011
    #10
  11. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    D'après l'agent de l'agence immobilière la toiture a été refaite récemment (- de 10 ans) et les chassis sont aussi neuf en PVC (sauf au moins 1 dans la cage d'escalier en bois).

    La toiture ne dispose que d'un tout petit Velux d'environ 30 cm, je doute pouvoir passer la tête pour vérifier la toiture mais ça ne coute rien de vérifier.

    Le bien possède bien une cheminée qui traverse le tout et, toujours d'après l'agent, semblait être utilisé par le locataire.
     
    whom85 , 12 Décembre 2011
    #11
  12. vazbiene

    vazbiene Membre 55 ans, Autre pays

    Acheter une maison sans verifier la couverture toiture et ou l'etat de la cheminee ?
    Une troisieme visite s'impose, conseil d'ami.
    Et se faire accompagner .
     
    vazbiene , 12 Décembre 2011
    #12
  13. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    Je note pour la visite de demain ;).
     
    whom85 , 12 Décembre 2011
    #13
  14. vazbiene

    vazbiene Membre 55 ans, Autre pays

    Restez sur votre premiere idee.
    Renovation de la maison pour disposer de 4 kots parfaitement au norme.

    A vous lire il y a possibilites de 3 studios + quelque chose d'habitable dans le grenier.
    Equiper 4 kots individuellement , ca va chiffrer fort.
    Vous allez me dire, ca rapporte aussi.
    Accrochez-vous et chiffrer absolument chaque post avant decision.
    Courage et merci de nous tenir informes.
     
    Dernière édition par un modérateur: 12 Décembre 2011
    vazbiene , 12 Décembre 2011
    #14
  15. kapelmeister

    kapelmeister 41 ans, Liège

    Pour créer des kots, il faut aussi obtenir un permis d'urbanisme. Et à Liège, il parait que c'est très difficile.
     
    kapelmeister , 12 Décembre 2011
    #15
  16. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    Oui, j'ai essayé de contacter l'urbanisme mais on m'a dit de téléphoner demain. C'est à voir. Le bien n'a pas une situation unifamiliale, je me demande si ça peut influencer positivement.
     
    whom85 , 12 Décembre 2011
    #16
  17. vazbiene

    vazbiene Membre 55 ans, Autre pays

    Transformation d'une habitation unifamiliale , division et creation de logements multiples et individuels.
    Merci Kapelmeister de soulever le probleme. Un permis serait donc necessaire.

    Donc tout au norme jusque dans les moindres details et controle severe du service urbanisme en fin de chantier.
    Nouveaux plans et revision cadastrale.

    Je crois alors qu'il faut d'abord s'entourer d'un architecte et d'un entrepreneur, et si possible visiter ensemble l'immeuble convoite avant de signer .
    Verifier si c'est techniquement realisable.
     
    vazbiene , 13 Décembre 2011
    #17
  18. whom85

    whom85 31 ans, Liège

    J'ai eu l'urbanisme ce matin et apparemment Liège bloque effectivement toute nouvelle création de kots. Il y en aurait apparemment trop (mais c'est pas ce que j'entend de ma copine qui kot et a du en chercher un...).

    Bref la maison possède 4 compteurs électriques et est donc considérée comme bien multi-familial. Maintenant, vu le quartier je doute vouloir faire des appartements dedans. Surtout que la situation ne s'y prête pas spécialement pour faire des duplex (escalier commun).

    En gros, je pense devoir oublier ce genre de projet pour le moment :(.
     
    whom85 , 13 Décembre 2011
    #18
  19. stephounix

    stephounix 34 ans, Hainaut

    Attention, pour créer des kots, vous avez besoin d'un permis d'urbanisme, et surtout passage des pompiers!
    Je ne peux vous conseiller que de virer tous les plancher en bois (sauf si ils sont vraiment en très bon état et bien dimensionnés, mais j'en doute fort) et de les remplacer par des planchers béton! Car vous devrez avoir des planchers résistants au feu, cloisons également (1H) et les portes RF1/2h. Prévoir un vélux de désenfumage dans la cage d'escalier, un chemin d'évacuation...
    Réfléchissez bien aux possibilités et prenez un architecte.
     
    stephounix , 13 Décembre 2011
    #19
  20. vazbiene

    vazbiene Membre 55 ans, Autre pays

    Donc 110 K + Frais
    + architecte
    + permis et autorisation diverse
    + renovation lourde, tres lourde apparement , tout beton alors ??
    mais alors ce genre de projet doit tourner dans les 300, 400.000 euros ?
    Pour 4 kots en location ??
    Ca fait effectivement reflechir, autant le savoir.
     
    vazbiene , 13 Décembre 2011
    #20
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