Rénovation/reconstruction d'une Jumat '70

Dans le forum Rénover - par Timtool le 22 Janvier 2018

  1. Timtool

    Timtool 34 ans, Liège

    Bonjour à tous,
    J'ai acheté il y à quelques années la maison de mes grands parents, une Jumat des années 70, pratiquement au prix du terrain car il faudrait un nouveau toit, remplacer toute la menuiserie, plomberie, chauffage, électricité et certains sols, en plus de la cuisine et sdb à refaire totalement... pour un maison finalement mal agencée, mal isolée et de plein pied dont nous ne voulons pas. Bref faudrait mieux foncer dedans avec un bulldozer.

    Notre préférence serait donc de reconstruire "notre" maison au même endroit en ossature bois et avec étage (obligation communale), L'idéal serait de réutiliser les fondations en béton et poutres en acier qui portent la maison actuelle. Est-ce envisageable? Les poutres ont l'air en bon état = vide ventilé hyper sec.
    Cela réduirait considérablement le coût, et les dimensions et placement nous conviennent très bien, c'est même trop grand car présence de deux rajoutes qu'on supprimerait.

    Ma deuxième question serait de savoir s'il serait possible de faire considérer ces travaux comme rénovation, car on nous avait suggéré de "laisser un mur" pour avoir la TVA réduite pour rénovation, voir diverses primes. Est-ce concevable dans ce cas?

    Je suis menuisier/ébéniste et j'ai construit mon propre atelier sur le terrain avec petit appartement en ossature bois en 2015, après l'avoir terminé pratiquement seul je ne voulais plus entendre parler de construction, mais à présent je retrouve le courage donc il est temps de se préparer. Je comptais donc préfabriquer la maison dans mon atelier et la monter en quelques jours sur place.

    Merci de vos conseils
     
    Timtool , 22 Janvier 2018
    #1
  2. eljub

    eljub 37 ans, Brabant Wallon

    Hello,

    Effectivement, il y a des conditions à la rénovation mais il existe aussi des primes à la réhabilitation pour démolition et reconstruction

    Concernant la réutilisation des fondations actuelles, il faudra faire une étude car les normes ont évolué et rien ne dit que ce qui était fait en 1970 soit encore possible en 2018
     
    eljub , 22 Janvier 2018
    #2
  3. intègre

    intègre 72 ans, Namur

    Garder des morceaux de la vieille maison vous amènera pas mal de problèmes. De plus il ne faut pas prendre les gens de l'urbanisme pour des cons, ils n'aiment pas cela.
    De toute manière vous aurez besoin d'un architecte et d'un permis d'urbanisme.
    Quant à garder les fondations, ce n'est pas une bonne idée, car chaque fondation est propre à une maison bien spécifique.
    Avec des nouveaux plans vous aurez des descentes de charges disposées différemment, avec des contraintes différentes, surtout que vous signalez que les plans de l'ancienne maison ne vous plaisaient pas. Les fondations pour une Jumatt (très légère) de plain pied, n'ont plus rien à voir avec une maison actuelle avec étage.
    Il faudra aussi faire analyser les fondations existantes par un ingénieur en stabilité (à condition d'en trouver un qui accepte de faire ça!)
    Vous vous dirigez vers pas mal de chipotages et d'emmerdements en essayant de récupérer du vieux bazar qui a près de 50 ans.
    A votre place, je casse tout et je reconstruis, ce sera plus simple et peut être même moins cher.
     
    intègre , 23 Janvier 2018
    #3
    jojo4 aime ça.
  4. Timtool

    Timtool 34 ans, Liège

    Merci de vos conseils, s'il faut rajouter les frais de démolition et reconstruction de la fondation, plus égouttage, électricité, eau etc... Je doute que cela pourrait revenir moins cher au final. On parle probablement de dizaines de milliers d'€ en plus.
    C'est l'agencement intérieur des modules jumat qui pose problème, mais le placement même des modules nous convient et tient surtout compte des limites de portée pour une construction en bois.
    Et puis les abords sont aménagés, haies, arbres, chemin, et surtout il passe un pipeline de kérosène à 3m de la maison, toucher à la terre et faire des travaux lourds c'est ouvrir la boite de pandore avec l'OTAN.

    Donc je suppose que la première étape, et peut être la plus complexe, est de trouver un architecte compétent. Et regarder de plus près les fondations, je ne sais pas si en dessous les poutres intermédiaires reposent sur leurs propres fondations, ou si elles tiennent uniquement sur les fondations du contour. Ça m'étonnerait, mais si ce n'est pas le cas alors ce serait plus compliqué. Dans la famille nous avons pas mal construit et rénové ces dernières années, et disons que j'ai surtout une liste d'architectes "à éviter".
     
    Timtool , 23 Janvier 2018
    #4
  5. Dehix

    Dehix 41 ans, Hainaut

    Perso je trouve l'idée assez cohérente. Pour une ossature bois , repartir sur les fondations existantes est peut être bien possible.
    Je pense que , bien familial oblige , il serait intéressant de retrouver les plans (dossier de réalisation , essais de sol , bref tout ce qui peux servir) de la maison.

    L'étape deux serait de vérifier autant que possible la concordance et annoter les différences. Vous parlez d'un vide ventilé , il est peut être envisageable de repérer assez précisément les dimensions des fondations. Le ferraillage , vous ne l'aurez pas de visu , mais l'ingénieur se baserait probablement sur une hypothèse défavorable.

    Troisième étape, je ne pense pas , vu votre compétence de menuisier charpentier , qu'un archi soit 100% indispensable à ce stade. Vous pourriez élaborer un petit avant projet d' habitation (étagée).

    Ensuit , un passage avec toutes ces infos chez un ingénieur s'impose. Il pourrait vous faire une approche de faisabilité d'un tel projet. Des aménagement tels qu'une partie en porte à faux sur un nouveau système de poteaux-plots de fondation est peu être envisageable pour "soulager" l'existant (si nécessaire). Mais là on part en conjectures..

    Pour la rénovation, il n'est pas "question de prendre l'urba pour des c***" , puisque ça leur importe peu dans la pratique. Le sens de votre question est au niveau TVA je suppose. Le code TVA stipule que ce sera rénovation si la partie nouvelle ne représente pas un ajout de plus de 50% (du total final ). Si la maison existante fait 100m² , la finale ne pourra en faire que 199 maxi.

    MAIS , si vous abattez l'existant comme évoqué , ça ne marche pas (ca ril ene restera plus de partie ancienne ! :

    "L’agrandissement d’une habitation existante ne peut être considéré comme une transformation (…) que dans la mesure où la superficie de la partie ancienne demeure significative par rapport à la partie nouvelle. On peut considérer qu’il en est ainsi lorsque la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l’exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l’habitation après la réalisation des travaux."

    Maintenant , dans la réalité , j'ai un exemple de 4 façades ayant conservé 1 base d'un vieux mur , et selon son propriétaire , ce serait passé à 6%. Si cela est bien véridique , l'archi aura prit un risque car il aura rentré un permis reprenant une grosse partie conservée ,et dans la réalité aura cautionné une reconstruction. Ok son rôle n'est pas "fiscal" , mais en tant que professionnel , ce sera difficile de nier qu'il n'était pas au courant. C'est un risque...

    A moins que vous ne vous trouviez dans une de ces 32 commune , j'ai bénéficié de ce régime en 2011 , mais je n'ai aucune idée pour vous dire si c'est toujours d'application par contre.

    http://www.bricozone.be/fr/info-con.../tva-sur-la-demolition-avec-reconstruction-6/

    Remplacers "bricozone" par l*ivios , cela semble censuré :worried:
     
    Dehix , 23 Janvier 2018
    #5
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