Rénovation/Transfo Maison de maître en 2 appartements

Dans le forum Rénover - par roby le 18 Janvier 2009

  1. roby

    roby 38 ans, Liège

    Rénovation/Transformation d'une maison de maître en 2 appartements

    Bonjour à tous et merci déjà de me lire. :#

    Mon sujet a pour but que, ma compagne et moi, puissions avoir un maximum d’éléments de décision dans notre projet. Ce projet consiste en la rénovation/transformation d’une maison existante en deux appartements dont un pour notre propre usage.

    La maison n’est pas encore en vente et nous avons la priorité sur celle-ci si nous nous montrons intéressés. Le but premier sera donc de déterminer si nous nous lançons dans l’aventure. Par respect pour les vendeurs, j’éviterai de répondre aux questions du style « c’est quoi l’adresse ? » mais je vous donnerai les informations afin de pouvoir nous aider.

    Afin d’avoir un maximum de clarté je vais séparer le sujet en différentes parties ;

    Les questions/réponses : partie qui reprendra les questions nous nous posons ainsi que les réponses trouvées ici ou ailleurs, afin éventuellement de servir d’aide à d’autres membres du forum

    Le bien existant : une description de la maison existante + photos + plans

    Le projet : une description de notre projet + plans

    Les postes et prix : (pas pour tout de suite) reprendra les différents postes des travaux pour lesquels je demanderai votre aide afin d’en déterminer les prix moyens.



    Questions/Réponses

    Q : Au vu des éléments présentés ci-dessous (section « bien existant »), quel serait pour vous le prix correct pour une telle habitation ? (j’ai une expertise peu récente mais je ne veux pas vous influencer…)
    R : shara dit 180.000€, Alain_v dit 150.000€ ... et vous ?


    Q : La maison a été expertisée en septembre 2007. J’ai donc la valeur vénale estimée à ce moment là… quelle est-elle maintenant ? On m’a parlé de l’indice Trévi et/ou Stadim pour faire une mise-à-jour mais ils ne seront pas disponible avant plusieurs mois… quid de la crise ?
    R :


    Q : Me faut-il un permis d’urbanisme pour ce projet ? Un architecte ?
    R : D’après mes informations, la création d’un seul nouveau logement dans un logement existant, on peut se passer d’un architecte si on ne touche pas au mur porteur (info trouvée sur le forum ; merci shara !)


    Merci à tous les participants présents et à venir !
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2009
    roby , 18 Janvier 2009
    #1
  2. roby

    roby 38 ans, Liège

    Le bien existant

    Type : Maison de maitre (construction 1905)
    Situation : Commune voisine de Liège, quartier populaire mais calme
    Surfaces : Principal de 60m² sur trois niveaux + caves & Annexes de 55m² au rez
    Pièces : Salon, Salle à Manger, Cuisine, 2 SdB/Wc , 5 Chambres, 2 garages, Atelier
    Autres : Chauffage central gaz, 2 chauffe-eau gaz, simple vitrage,

    Les + :
    • Surfaces et volumes important, hauteurs sous plafond
    • Jardin 350m²
    • Caves
    • Qualité de la construction, maison saine
    • 2 garages
    • Façade arrière au sud
    • Toiture OK
    • Chauffage Gaz correct
    • Pas d’humidité
    • Eau et évacuation ok
    • Une seule baie à percer et une seule cloison à monter pour séparer les entrées
    Les - :
    • Electricité à refaire
    • Châssis simple vitrage à changer
    • Cuisine à jeter
    • Salle de bain à rénover entièrement
    • Atelier du fond à transformer lourdement
    • Plancher (béton ?) à percer pour le deuxième escalier
    • Décoration ancienne
    • Revêtements de sol à changer
    • Repeindre tout
    Façade :

    [​IMG]

    Pignon :

    [​IMG]

    Annexes :
    [​IMG]

    Façade arrière :
    [​IMG]

    Cuisine:
    [​IMG]

    Cuisine :
    [​IMG]

    Salle à manger
    [​IMG]

    Salon
    [​IMG]

    Chambre 1
    [​IMG]

    Hall de nuit :
    [​IMG]

    Escalier:
    [​IMG]

    Chambre 5
    [​IMG]

    Caves :
    [​IMG]

    Rez :
    [​IMG]

    1er :
    [​IMG]

    2eme :
    [​IMG]

    => Plans au format PDF <=
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2009
    roby , 18 Janvier 2009
    #2
  3. roby

    roby 38 ans, Liège

    Le projet


    Nous envisageons donc de transformer la maison en deux appartements rénovés :

    1 appartement/maison comprenant le jardin d'environ 350m², les caves, un garage, l'ensemble du rez (chambre + cuisine + salon + SàM + SbB) + une chambre au premier étage via un escalier pour un total d'environ 110m² (hors caves)

    1 appartement/duplex avec Hall + Cuisine + Salon/SàM (au premier étage du bâtiment) et 2 chambres + SdB au deuxième étage du bâtiment pour un total d'environ 90m²

    reste un corridor commun d'environ 15m² et un garage.

    Rez projet :

    [​IMG]

    1er étage projet :

    [​IMG]

    2ème étage projet :
    [​IMG]

    => Plans projet au format PDF <=
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2009
    roby , 18 Janvier 2009
    #3
  4. roby

    roby 38 ans, Liège

    Les postes et prix

    à venir
     
    roby , 18 Janvier 2009
    #4
  5. shara

    shara 36 ans, Liège

    Sans pouvoir te répondre (surtout sans plans et photos), je peux te donner un élément de comparaison.
    Nous allons acheter une maison datant de 1906 (signature de l'acte le 16/02 :grinning:).

    Pour la description du bien : http://shagar.ovh.org
    A savoir que :
    L'électricité est conforme (remise en était en 1996)
    Les fenêtres sont du PVC double-vitrage datant de 3 ans.
    Le chauffage a été refait entre 1996 et 2005.
    Elle est situé à 5 minutes de la gare des guillemins.
    Aucun jardin et pas de garage.

    Nous l'avons acheté 186 543€.
    Reste à comparer avec la tienne et l'évaluation que tu as.
    (Tu pourrais m'envoyer le montant de l'évaluation en MP, que je puisse moi aussi comparer avec la mienne ? :grinning:)
     
    shara , 18 Janvier 2009
    #5
  6. roby

    roby 38 ans, Liège

    salut shara,

    merci pour ta réponse, je t'avais déjà contacté concernant la nécessité de l'architecte ;)

    Les photos sont arrivées. Par rapport à la tienne (si je puis dire), celle-ci est clairement plus vétuste à un étage en moins et les châssis à remplacer. De plus le quartier est clairement moins sympa que Guillemins.

    J'attends ton estimation et t'envoie le prix par MP ensuite :D

    Impec ton site internet sinon !
     
    roby , 18 Janvier 2009
    #6
  7. shara

    shara 36 ans, Liège

    Bha diminuons le prix à cause des travaux, remontons-le à cause du terrain et des deux garages...

    Je dirais comme ça à la grosse louche autour de 180 000€.

    Sans y connaitre grand chose au marché (on a visité que 5 maison dans le quartier des guillemins avant d'acheter la notre :grinning:)

    Regarde les offres de maison dans le même quartier, ça permet de se donner une idée.

    Merci :#
     
    shara , 18 Janvier 2009
    #7
  8. roby

    roby 38 ans, Liège

    merci ! je t'ai répondu en MP !
     
    roby , 18 Janvier 2009
    #8
  9. hoover

    hoover 34 ans, Hainaut

    Une remarque concernant le réamménagement ... et une simplification possible.

    Au lieu de créer un escalier dans la chambre du duplex, on peut cloisonné totalement l'ancien escalier dans le duplex pour gardezr l'escalier d'orgine jusqu'au grenier.

    Il suffit alors de faire la porte de votre logement au même endroit, mais en plus petit que l'actuelle porte du séjour. :)
     
    hoover , 18 Janvier 2009
    #9
  10. roby

    roby 38 ans, Liège

    Bonsoir,

    Le nouvel escalier serait installé dans la salle à manger du rez vers la grande chambre du premier.

    Le duplex garderait l'usage unique de l'escalier existant sur le projet. (une volée pour accéder depuis le corridor du rez vers le duplex et l'autre à l'intérieur du duplex entre le 1er et le second)

    Je pense donc qu'on a la même idée ou alors je n'ai pas bien compris.

    en tout cas, merci de ton intervention.

    Bonne fin de week-end et bon début de semaine,

    Robin

    PS: je mettrai les plans en taille plus acceptable demain soir afin que ce soit plus lisible.
     
    Dernière édition par un modérateur: 18 Janvier 2009
    roby , 18 Janvier 2009
    #10
  11. hoover

    hoover 34 ans, Hainaut

    Ahhhh ouiiii :grinning:

    J'avais pas tilté que la chambre à l'étage était rattaché à l'appart du RDC ... je comprend mieux maintenant :-'
     
    hoover , 18 Janvier 2009
    #11
  12. roby

    roby 38 ans, Liège

    Et moi je comprends parfaitement que mes plans ne sont pas ce qu'il y a de plus lisible ! ;(

    Je viens d'ajouter les plans au format PDF pour plus de clareté ! :D
     
    Dernière édition par un modérateur: 19 Janvier 2009
    roby , 19 Janvier 2009
    #12
  13. kanic

    kanic 38 ans, Hainaut

    bonjour,
    j'ai plus ou moins le meme projet que le votre, et ma plus grosse inquietude se pose au niveau de l'installation electrique, et surtout la necessité de plusieurs compteurs!! savez vous deja, par hasard, à combien se monte le prix d'installation par compteur? merci
     
    kanic , 19 Janvier 2009
    #13
  14. A_v

    A_v Invité

    Vu l eprix de l'immobilier et la difficulté de vendre aujourd'hui, 150000 euros. L'immo a chuté de 30% dans les faits. (à la grosse louche, au cas par cas).
     
    A_v , 19 Janvier 2009
    #14
  15. rabot

    rabot 66 ans, Liège

    ROBY filicitation pour tout ce travail de préparation,et d'étude et bonne m... pour le futur et bon courage pour les travaux que je ne manquerai pas de suivre via ce forum.
     
    rabot , 19 Janvier 2009
    #15
  16. roby

    roby 38 ans, Liège

    roby , 19 Janvier 2009
    #16
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